zákony týkající Se spolubydlící v San Francisco jsou poměrně komplikované, a mohou zmást někoho pronájem bytu ve městě. Je důležité, aby nájemci pochopili některá základní fakta o jejich nájmu, aby porozuměli a chránili svá práva.

nájem

Za prvé, osoba získá nájem (nebo se stane nájemcem) v bytě tím, že tam žije 30 dní a platí nájemné. Získávají také Všechna práva pod kontrolou nájemného (pokud je jejich budova pod ním) a státní právo. K tomu, aby byl nájemcem, není zapotřebí žádný skutečný písemný pronájem. Samozřejmě je lepší mít něco písemného, aby bylo možné prokázat podmínky vašeho nájmu. Nájemce v SRO (Jednolůžkový pokoj obsazenost hotel) získává svá práva podle státního práva po 30 dnech a její práva podle vyhlášky o pronájmu po 32 dnech.

Více než jeden typ nájemce

nájemce je definován svým vztahem k pronajímateli nebo osobě, které platí nájemné. Pokud nájemce platí nájemné jinému nájemci, pak je tato osoba ve skutečnosti pronajímatelem nájemce, obvykle známý jako hlavní nájemce. Zde je velmi některé základní definice:

MASTER NÁJEMCE:
Nájemce, kteří se přestěhovali do prostor na základě písemné, nebo ústní smlouvy s pronajímatelem, nebo který zdědil byt po původní hlavní nájemce opustil. Vybírá nájemné od podnájemců a platí ho pronajímateli. Je také zodpovědný za informování pronajímatele o opravách a dalších otázkách.

SUBTENANT:
někdo, kdo nemá žádný vztah s pronajímatelem, ale místo toho platí nájemné jinému nájemci.

SPOLUÚČASTNÍK:
nájemce, který se mohl nastěhovat po podpisu nájemní smlouvy, ale navázal vztah s pronajímatelem obvykle zaplacením nájemného přímo pronajímateli a vyžádáním služeb, jako jsou opravy. Spolunájemcem je také někdo, kdo se nastěhoval s hlavním nájemcem a spolupodepsal nájemní smlouvu.

vystěhování, zvýšení nájemného atd.

master a co-nájemci jsou plně chráněny v rámci just cause, což znamená, že nemohou být vystěhováni až přes jeden z důvodů se uvádí v pronájmu vyhlášky (viz vystěhování pro seznam). Podnájemník je také chráněn, pokud žil v bytě po dobu 30 dnů, nastěhoval se po 25. dubnu 1998 a nebyl písemně informován nájemcem před tím, než se nastěhoval, že byla upuštěna její ochrana. Viz 6.15 C vyhlášky o pronájmu (po kliknutí na odkaz přejděte dolů do této části).

hlavní nájemce může vystěhovat podnájemníka, ale ne spolunájemce. Co-nájemce může také vystěhovat podnájemníka. Hlavní nájemce však nemůže vystěhovat spolunájemce. Podnájemník nemůže nikoho vystěhovat. Pronajímatel může vystěhovat pouze všechny nájemníky v bytě. Nezáleží na tom, jestli pouze jedna osoba porušila nájemní smlouvu. Pronajímatel nemůže vystěhovat jen jednu osobu.

co se týče zvýšení nájemného, hlavní nájemce, může je předat na ostatní nájemníci, když obdrží od pronajímatele, ale nemohou být více než povolenou částku každý rok (například, 1,9% jejich podíl na nájmu).

Když mistr a co-nájemce vystěhovat, podnájemce může nebo nemusí přijmout zvýšení nájemného. Pokud se podnájemník nastěhoval před 1/1/96, jeho nájemné se zvyšuje pouze tehdy, pokud mu pronajímatel dal 6.14 oznámení (Viz odstavec níže pro diskusi o 6.14) do 60 dnů od vědomí, že nájemce tam žije. Pokud se nastěhoval po 1/1/96, nájemné se zvyšuje. Spolunájemce, který získal svůj status tím, že byl přidán do nájmu poté, co se původní nájemce nastěhoval, nebo zaplacením nájemného přímo pronajímateli, by nedostal zvýšení nájemného, pokud by mu Pronajímatel nedal 6.14. V případě, že 6.14 bylo přijato po zaplacení nájemného pronajímateli, poté se může spolunájemce pokusit podat návrh proti zvýšení U Rady pro nájemné z důvodu, že již získal spolu nájem.

6.14 VŠIMNĚTE si,

pronajímatel může sloužit oznámení (tzv. 6.14 Oznámení, na základě § 6.14 Nájmu Rada Pravidla a Předpisy, viz odkaz zde) na podnájemce tvrdí, že uznává, že člověk jen jako „cestující“, a že když pán – a co-nájemce opustit byt bude zacházeno jako prázdný a nájem může jít až na tržní hodnotu. Každý rok po tomto zvýšení tržního nájemného může pronajímatel zvýšit nájemné pouze o přípustnou částku.

POMĚRNÝ PODÍL Z NÁJEMNÉHO, KOPIE NÁJEMNÍ

hlavní Nájemce nemůže účtovat nájem více než je spravedlivé, založené na poměru prostoru, který zabírají a/nebo sdílet, poskytované služby, atd. Jinými slovy, ten, kdo má největší ložnice by měla být pravděpodobně zaplatí největší podíl z nájemného, pokud ostatní nájemníci dostávají nejrůznější služby, že osoba, s největší pokoj je nepřijímá. Hlavní nájemce nemůže žít bez nájemného, zatímco podnájemníci platí veškeré nájemné. Pro více informací o tom, viz nájemné vyhláška, 6.15 C (3). Viz odkaz zde, aby se bod 6, přejděte dolů k 6.15 C.

předtím, Než nájem začíná, hlavní Nájemce by měli informovat podnájemce, písemně, množství peněz je platit pronajímateli nájemné. Pokud subtenant cítí, že platí více než její podíl, může podat nezákonnou žádost o zvýšení nájemného U Rady pro nájemné a požádat, aby bylo rozhodnuto o tom, kolik by měla platit.

výměna spolubydlících

Pokud se váš spolubydlící stěhuje (nezáleží na tom, zda jste subtenant, co-nájemce nebo hlavní nájemce), můžete tuto osobu vždy nahradit. To je vaše právo pod kontrolou nájemného. Pokud vaše nájemní smlouva říká, že v bytě můžete mít určitý počet lidí nebo pokud pronajímatel vždy povolil určitý počet,můžete mít vždy tolik lidí. Pokud vaše nájemní smlouva říká, že potřebujete písemný souhlas pronajímatele nebo že potenciální nájemce musí vyplnit žádost, pak je třeba to udělat. Pronajímatel může svůj souhlas odmítnout pouze z rozumných důvodů.

standardy „přiměřenosti“ jsou uvedeny v oddíle 6.15 pravidel a předpisů vyhlášky o nájemném. V zásadě může pronajímatel odmítnout osobu z důvodu buď vystěhování z jeho záznamu, nebo špatného úvěrového ratingu.

po obdržení náhradního dopisu spolubydlícího nebo žádosti nového spolubydlícího má pronajímatel pět (5) dnů na zpracování žádosti. Pokud nájemce v této lhůtě neschválí, můžete podat žádost o snížení služeb na nájemní Radě.

v případě, že váš nájem říká, že není podnájem nebo přiřazení, stále můžete nahradit spolubydlícího. Prostě nemůžete pronajmout (jít pryč a pronajmout svůj pokoj někomu během této doby), pokud nenapíšete pronajímateli ke schválení. Ale pronajímatel to nemusí udělit.

mimochodem, zákaz podnájmu a postoupení musí být rozšířen a tučně v nájmu a parafován nájemcem. Nebo musí pronajímatel poskytnout nájemci písemné vysvětlení významu zákazu.

Pokud vaše nájemní smlouva říká, že není podnájem nebo postoupení bez písemného souhlasu Pronajímatele, pak musíte napsat o povolení a zahrnout žádost, pokud to vyžaduje nájem. Pronajímatel má 5 dní na vyřízení žádosti.

přidáním dalších spolubydlících

pod kontrolou nájemného máte právo nahradit spolubydlící. Co kdybyste chtěli přidat dalšího spolubydlícího nad počet povolený vaším pronájmem, někdo, kdo nebyl náhradou za odcházejícího spolubydlícího? Podle nového zákona, 6.15E, můžete přidat tuto osobu, pokud další osoba nebude porušovat kód obsazenosti města, to je, dvě osoby na ložnici. Zde je citát od 6.15 E nájemného vyhlášky, týkající se obsazení:

žádost o další spolubydlící byste měli podat písemně a pronajímatel má 14 dní na odpověď. Pokud tak neučiní, pak se žádost považuje za schválenou. Pokud pronajímatel odmítne z nepřiměřených důvodů, můžete požádat o snížení služeb na nájemní Radě. Další informace naleznete v 6.15 E zde.

poplatek za další nájemníky

Pokud jste pod kontrolou nájemného, jedná se o nezákonné zvýšení nájemného podle oddílu 6.13 pravidel a předpisů Rady pro nájemné, viz odkaz zde. Pronajímatel nemůže účtovat vyšší nájemné za dalšího spolubydlícího nebo za novorozené dítě. Můžete podat na nájemní desce nezákonné zvýšení nájemného.

POHYBUJÍCÍ se V PARTNERY NEBO MANŽELY,

nájemce v pronajatém bytě, má právo se pohybovat v domácím partner nebo člen rodiny. Podle 6.15 D pravidel a předpisů vyhlášky o pronájmu, viz odkaz zde, byste měli být schopni to udělat, pokud má jiný cestující neporušuje městský zákon o bydlení. Podle tohoto kodexu mohou dva lidé žít v ložnici, tři v bytě s jednou ložnicí(dva v ložnici, jeden v obývacím pokoji). Podobně ve dvou ložnicích může bydlet maximálně pět osob (dvě na ložnici, jedna v obývacím pokoji). Musíte být registrováni jako domácí partneři, ačkoli. Je to jednoduché. Jděte na radnici a vyplňte papíry.Poté zašlete kopii certifikátu pronajímateli spolu s dopisem, který ho informuje, že se váš partner nastěhuje. Pokud se vdáváte, pošlete kopii manželského průkazu. Je zřejmé, že pro člena rodiny se nemusíte registrovat jako domácí partneři.

AIRBNB

(upraveno z informací o plánování SF a webových stránkách Nolo, díky oběma za pomoc s porozuměním těmto regs.) V roce 2014 dozorčí rada zlegalizovala krátkodobé pronájmy (Airbnb) novelou správního a plánovacího řádu města. Nový zákon se vztahuje na krátkodobé pronájmy v budovách o dvou a více jednotkách rezidenty, kteří ve svých jednotkách pobývají nejméně 275 dní v roce.

nájemce, který NENÍ přítomen v bytě v době prostor akcií, mohou pronajmout část nebo všechny jejich bytové jednotky po dobu až 90 dní v roce. Trest za porušení je $ 416 denně za první přestupek a $ 1,000 / den poté. Nájemce, který je přítomen ve svém bytě během sdílení prostoru, si jej může pronajmout na neomezený počet nocí za rok.

nelegální jednotku nebo prostory, které nejsou povoleny, nelze legálně pronajmout přes Airbnb. Ani jednotky s vynikajícím porušením kódu.

v daném měsíci nemůže nájemce vydělat více peněz z prostorových akcií než měsíční nájemné. Jednotka může být inzerována na hostingových platformách za předpokladu, že její registrační číslo (získané z plánovacího oddělení.) je uveden v horní části. Airbnb uvedla, že nebude kontrolovat, zda jsou reklamy v souladu se zákonem.

Hostitelé se musí zaregistrovat u Plánování Oddělení první plánování schůzku s zaměstnance jít přes pravidla, a aplikace. Poplatek je $ 50 . Oddělení má 15 pracovní dny na kontrolu a vydání registračního čísla, které je dobré pro 2 let. Chcete-li naplánovat příjem, volejte 575-9179.

vystěhování a AIRBNB

nájemci musí písemně informovat své pronajímatele dříve, než se zapojí do krátkodobého pronájmu svých jednotek. Pokud má nájemní smlouva klauzuli omezující podnájem, pak je tím nájemce vázán a pokud pronajímatel nedá svolení, může být nájemce vystěhován za to, že dělá Airbnb. Pokud nájemní smlouva zakazuje podnájem, pronajímatel může nájemce vystěhovat za to, že jej porušil Airbnb. Nájemce musí být uveden 30 dní předem vyléčit první porušení před vystěhování je povoleno. Pokud se však jedná o porušení nájemního omezení nebo zákazu podnájmu, není třeba 30denní varovné oznámení, může pronajímatel přistoupit k vystěhování na základě porušení nájmu.

Jak zaregistrovat jednotku:
musíte mít trvalý pobyt (vlastník nebo nájemce) jednotky, kterou chcete pronajmout. V této obytné jednotce musíte žít nejméně 275 nocí kalendářního roku. Pokud jste novým rezidentem, musíte tuto jednotku obsadit alespoň 60 po sobě jdoucích dnů před podáním žádosti. Pokud vlastníte budovu s více jednotkami, můžete zaregistrovat pouze konkrétní obytnou jednotku, ve které bydlíte.

musíte mít certifikát o registraci podnikání SF od pokladny SF a Úřadu pro výběr daní.

Ty musí mít pojištění odpovědnosti z 500.000 dolarů nebo více, nebo důkaz, že podobné pokrytí je poskytována veškeré hosting platformy, přes který budeš pronajímat jednotky.

vaše obytná jednotka nesmí mít žádné vynikající plánování, budovy, bydlení, požární, Zdravotní, policejní nebo jiné porušení městských zákonů. Můžete zaregistrovat pouze jednu obytnou jednotku.

(Poznámka: BMR nebo jiný inkluzivní program dostupného bydlení a bytové jednotky nebo ty, které jsou omezeny podle městských, státních nebo federálních zákonů, nejsou způsobilé k registraci.)

přiveďte k pohovoru následující:

• vyplněná krátkodobá žádost o pronájem bytů.
• Obchodní Osvědčení o Registraci vydané SF Pokladník a Výběrčí Daní Kanceláře
• řidičský Průkaz nebo Státem Vydaný PRŮKAZ totožnosti vydal nejméně 60 dnů před krátkodobý pronájem aplikace datum a platný alespoň dalších 6 měsíců
• Doklad o pojištění odpovědnosti za škodu ve výši ne méně než 500 000 dolarů
• podepsané prohlášení, že souhlasí s dodržováním všech podmínek pro krátké termín obytných aut vyhlášky zahrnuty v rámci aplikace.
• šek na 50 $vystavený na oddělení plánování SF.

alespoň dva z následujících dokumentů k potvrzení vašeho primárního pobytu ve vaší bytové jednotce:

• doklad o osvobození majitele domu od daně. Akceptovány jako forma pobytu potvrzení pouze tehdy, pokud doklad o Domu je Osvobození od Daně pro nemovitosti, která je buď single-rodinný dům nebo byt;
• Volební Registrační Kartu nebo Potvrzení s adresou na aplikaci, vydáno nejméně 60 dnů před krátkodobý pronájem použitelnosti. Můžete získat kopii přes San Francisco Oddělení Voleb;
• Doklad o Registraci Vozidla s adresou na aplikaci, vydáno nejméně 60 dnů před krátkodobý pronájem použitelnosti;
• Doklad o auto pojištění, ukazující adresu z registrace, vydané nejméně 60 dnů před;
• Původní účet za elektřinu, vydané veřejné služby nebo PG&E, a to nejméně 60 dnů před krátkodobé dne podání žádosti.
• kopie a výtisky nebudou přijaty. Účty za elektřinu můžete použít pouze jako jednu formu potvrzení o pobytu.
• účty za kabel, mobilní telefon a internet se nekvalifikují.

kliknutím sem přejdete na webové stránky plánování pro více informací.