lovene vedrørende værelseskammerater i San Francisco er ret komplicerede og kan forvirre enhver, der lejer en lejlighed i byen. Det er vigtigt, at lejere forstår nogle grundlæggende fakta om deres lejemål for at forstå og beskytte deres rettigheder.

lejemål

først og fremmest får en person lejemål (eller bliver lejer) i en lejlighed ved at bo der i 30 dage og betale husleje. De får også alle rettigheder under lejekontrol (hvis deres bygning er under den) og statslov. Ingen faktisk skriftlig lejekontrakt er nødvendig for at være lejer. Det er selvfølgelig bedre at have noget skriftligt for at kunne bevise vilkårene for din leje. En lejer i et SRO (Single Room Occupancy hotel) får sine rettigheder i henhold til statens lovgivning efter 30 dage og hendes rettigheder i henhold til lejeforordningen efter 32 dage.

mere end en type lejer

en lejer defineres af hans eller hendes forhold til udlejer eller den person, som han eller hun betaler husleje til. Hvis en lejer betaler husleje til en anden lejer, er denne person faktisk lejerens udlejer, normalt kendt som master tenant. Her er meget nogle grundlæggende definitioner:

MASTER lejer:
lejer, der flyttede ind i lokalerne under en skriftlig eller mundtlig kontrakt med udlejer, eller som arvede lejligheden, efter at den oprindelige master lejer forlod. Han / hun indsamler lejen fra underlejerne og betaler den til udlejer. Han er også ansvarlig for at informere udlejer om reparation og andre problemer.

SUBTENANT:
En person, der ikke har noget forhold til udlejer, men i stedet betaler husleje til en anden lejer.

CO-lejer:
lejer, der muligvis er flyttet ind efter lejekontrakten blev underskrevet, men har etableret et forhold til udlejer normalt gennem betaling af husleje direkte til udlejer og ved at anmode om tjenester såsom reparationer. En medlejer er også en person, der flyttede ind hos hovedlejeren og co-underskrev lejekontrakten.

udsættelser, HUSLEJEFORHØJELSER osv.

skibsføreren og medlejerne er fuldt beskyttet under retfærdig grund, hvilket betyder, at de ikke kan udvises undtagen gennem en af grundene, der er beskrevet i lejeforordningen (se udsættelser for en liste). Underlejeren er også beskyttet, hvis han/hun har boet i lejligheden i 30 dage, flyttet ind efter 25.April 1998 og ikke blev informeret skriftligt af hovedlejeren, før hun/han flyttede ind, at hendes retfærdige beskyttelse blev frafaldet. Se 6.15 C i huslejeforordningen (rul ned til dette afsnit efter at have klikket på linket).

en master lejer kan udskyde en subtenant, men ikke en medlejer. En medlejer kan også udskyde en underlejer. Men en mesterlejer kan ikke udskyde en medlejer. En underlejer kan ikke udsætte nogen. Udlejer kan kun udskyde alle lejere i en lejlighed. Det er ligegyldigt, om kun en person har brudt lejekontrakten. Udlejer kan ikke udskyde bare den ene person.

Med hensyn til lejeforhøjelser kan masterlejeren videregive dem til de andre lejere, når han modtager dem fra udlejer, men de kan ikke være mere end det tilladte beløb hvert år (for eksempel 1,9% af deres andel af lejen).

når skibsføreren og medlejerne flytter ud, kan underlejeren muligvis ikke modtage en huslejeforhøjelse. Hvis underlejeren flyttede ind før 1/1/96, stiger hans / hendes husleje kun, hvis udlejer gav ham/hende en 6.14 meddelelse (Se afsnit nedenfor for en diskussion om 6.14) inden for 60 dage efter at vide, at lejeren bor der. Hvis han / hun flyttede ind efter 1/1/96, stiger lejen. Medlejeren, der fik sin status ved at blive føjet til lejekontrakten, efter at den oprindelige lejer flyttede ind eller ved at betale husleje direkte til udlejer, ville ikke modtage en lejeforhøjelse, medmindre udlejer gav ham/hende en 6,14. Hvis det 6.14 blev modtaget efter betaling af husleje blev foretaget til udlejer, så medlejeren kan prøve at indgive et andragende mod forhøjelsen på huslejenævnet med den begrundelse, at han allerede havde fået co-tenancy.

6.14 meddelelse

en udlejer kan forkynde en meddelelse (kaldet en 6.14 meddelelse, baseret på afsnit 6.14 i Huslejenævnets regler og forskrifter, se link her) på en underlejer, der siger, at han kun anerkender denne person som en “beboer”, og at når master – og medlejerne forlader, vil lejligheden blive behandlet som ledig, og lejen kan gå op til markedsværdi. Hvert år efter denne stigning i markedslejen kan udlejer kun hæve lejen med det tilladte beløb.

PROPORTIONAL andel af husleje, kopi af lejekontrakt

Hovedlejeren kan ikke opkræve dig mere leje, end det er rimeligt, baseret på den andel af plads, du besætter og / eller deler, leverede tjenester osv. Med andre ord, den, der har det største soveværelse, skal sandsynligvis betale den største andel af lejen, medmindre de andre lejere modtager alle mulige tjenester, som personen med det største rum ikke modtager. Hovedlejeren kan ikke leve uden leje, mens underlejerne betaler hele lejen. For mere info om dette, se Huslejeforordningen, 6.15 C (3). Se link her til Afsnit 6, Rul ned til 6.15 C.

før en lejekontrakt begynder, skal Hovedlejeren skriftligt oplyse det beløb, hun betaler til udlejeren i husleje. Hvis en subtenant føler, at hun betaler mere end sin andel, hun kan indgive en ulovlig lejeforhøjelsesanmodning på lejen og bede om, at der træffes beslutning om, hvor meget hun skal betale.

udskiftning af værelseskammerater

Hvis din værelseskammerat flytter ud (betyder ikke noget, om du er underlejer, medlejer eller hovedlejer), kan du altid erstatte den person. Det er din ret under leje kontrol. Hvis din lejekontrakt siger, at du kan have et bestemt antal personer i lejligheden, eller hvis udlejer altid har tilladt et bestemt antal, så kan du altid have så mange mennesker. Hvis din lejekontrakt siger, at du har brug for godkendelse af din udlejer skriftligt, eller at den potentielle lejer skal udfylde en ansøgning, så er det, hvad der skal gøres. Udlejer kan kun tilbageholde sin godkendelse af rimelige grunde.

standarder for “rimelighed” er beskrevet i afsnit 6.15 i Huslejeforordningens regler og forskrifter. Dybest set kan udlejer nægte personen på grund af enten en udsættelse på hans rekord eller en dårlig kreditvurdering.

efter at have modtaget værelseskammeratens udskiftningsbrev eller ansøgningen om den nye værelseskammerat har udlejer fem (5) dage til at behandle ansøgningen. Hvis han ikke godkender lejeren inden for denne tidsperiode, kan du indgive et fald i tjenester på lejen.

i tilfælde af at din lejekontrakt siger ingen fremleje eller opgave, kan du stadig erstatte en værelseskammerat. Du kan bare ikke fremleje (gå væk og leje dit værelse til nogen i løbet af den tid), medmindre du skriver udlejer til godkendelse. Men udlejeren behøver ikke at give det.

forresten skal et forbud mod fremleje og tildeling udvides og fedes i lejekontrakten og paraferes af lejeren. Eller udlejer skal give lejeren en skriftlig forklaring på betydningen af forbuddet.

Hvis din lejekontrakt siger ingen fremleje eller opgave uden skriftlig tilladelse fra udlejer, skal du skrive om tilladelse og medtage en ansøgning, hvis det kræves af lejekontrakten. Udlejer har 5 dage til at behandle ansøgningen.

tilføjelse af yderligere værelseskammerater

under lejekontrol har du ret til at erstatte værelseskammerater. Hvad hvis du ville tilføje en ekstra værelseskammerat ud over det antal, der er tilladt i din lejekontrakt, en person, der ikke var en erstatning for en udadvendt værelseskammerat? I henhold til en ny lov, 6.15E, kan du tilføje denne person, hvis den ekstra person ikke overtræder BYENS belægningskode, det vil sige to personer pr. Her er citatet fra 6.15 E i lejeforordningen vedrørende belægning:

Du skal fremsætte anmodningen om den ekstra værelseskammerat skriftligt, og derefter har udlejer 14 dage til at svare. Hvis hun ikke gør det, anses anmodningen for godkendt. Hvis udlejer nægter af urimelige grunde, kan du indgive et fald i tjenester på lejen. For yderligere information, se 6.15 E her.

gebyr for yderligere lejere

Hvis du er under lejekontrol, er dette en ulovlig lejeforhøjelse i henhold til afsnit 6.13 i Huslejenævnets regler og regler, se link her. En udlejer kan ikke opkræve mere leje for en ekstra værelseskammerat eller for en nyfødt baby. Du kan indgive på lejen bestyrelsen for en ulovlig husleje stigning.

flytning i partnere eller ægtefæller

en lejer i en lejekontrolleret lejlighed har ret til at flytte i en indenlandsk partner eller et familiemedlem. Under 6.15 d i Huslejeforordningens regler og forskrifter, se link her, skal du være i stand til at gøre det, så længe det at have en anden beboer ikke overtræder BYENS boligkode. Under denne kode kan to personer bo i et soveværelse, tre i en et-værelses lejlighed (to i soveværelset, en i stuen). Tilsvarende, i en to-værelses, højst fem personer kan bo der (to pr soveværelse, en i stuen). Du skal dog være registreret som indenlandske partnere. Det er simpelt. Gå til Rådhuset og udfyld papirerne.Send derefter en kopi af certifikatet til udlejer sammen med et brev, der informerer ham om, at din partner flytter ind. Hvis du bliver gift, send en kopi af ægteskabstilladelsen. Naturligvis for familiemedlemmet, du behøver ikke at registrere dig som indenlandske partnere.

AIRBNB

(tilpasset fra info om SF planlægning og Nolo hjemmesider, tak til både for hjælp til at forstå disse regs.) I 2014 gjorde Tilsynsrådet korttidsleje (Airbnb) lovligt gennem en ændring af byens Administrative og Planlægningskode. Den nye lov gælder for korttidsleje i bygninger på to enheder eller mere af beboere, der bor i deres enheder i mindst 275 dage om året.

en lejer, der ikke er til stede i lejligheden på tidspunktet for pladsaktierne, kan leje en del eller hele deres boligenhed i op til 90 nætter om året. Straffen for overtrædelse er $ 416 om dagen for den første lovovertrædelse og $1.000/dag derefter. En lejer, der er til stede i deres lejlighed i løbet af pladsaktierne, kan leje den ud for et ubegrænset antal nætter om året.

en ulovlig enhed eller rum, der ikke er tilladt, kan ikke lejes lovligt via Airbnb. Enheder med udestående kodeovertrædelser kan heller ikke.

i en given måned kan en lejer ikke tjene flere penge på rumaktier end den månedlige leje. En enhed kan annonceres på hostingplatforme, forudsat at dens registreringsnummer (opnået fra planlægningsafdelingen.) er angivet øverst. Airbnb har sagt, at det ikke vil kontrollere annoncer for overholdelse af loven.

værter skal registrere sig hos planlægningsafdelingen ved først at planlægge en aftale med en medarbejder for at gennemgå reglerne og ansøgningen. Gebyr er $50. Afdelingen har 15 hverdage til at gennemgå og udstede et registreringsnummer, som er godt for 2 flere år. For at planlægge et indtag, ring 575-9179.

udsættelse og AIRBNB

lejere skal underrette deres udlejere skriftligt, før de deltager i korttidsleje af deres enheder. Hvis en lejekontrakt har en klausul, der begrænser fremleje, er lejeren bundet af den, og hvis udlejer ikke giver tilladelse, kan lejeren udvises for at gøre Airbnb. Hvis en lejeaftale forbyder fremleje, kan en udlejer udsætte lejeren for at overtræde den ved at gøre Airbnb. En lejer skal have 30 dages varsel for at helbrede en første overtrædelse, før en udsættelse er tilladt. Men hvis overtrædelsen er af leasingbegrænsningen eller forbuddet mod fremleje, er der ikke behov for 30-dages advarselsmeddelelse, kan udlejer fortsætte med en udsættelse baseret på misligholdelse af lejekontrakten.

Sådan registreres enheden:
du skal være fastboende (ejer eller lejer) af den enhed, du ønsker at leje. Du skal bo i denne boligenhed i mindst 275 nætter i kalenderåret. Hvis du er ny beboer, du skal have besat denne enhed i mindst 60 på hinanden følgende dage før din ansøgning. Hvis du ejer en bygning med flere enheder, kan du kun registrere den specifikke boligenhed, hvor du bor.

Du skal have et SF-Virksomhedsregistreringsbevis fra SF-kasserer og skatteopkræverkontor.

Du skal have en ansvarsforsikring på $ 500.000 eller mere eller bevis for, at lignende dækning leveres af alle hostingplatforme, hvorigennem du lejer enheden.

din boligenhed må ikke have nogen fremragende planlægning, bygning, boliger, Brand, sundhed, politi eller andre overtrædelser af bykoden. Du må kun registrere en boligenhed.

(Bemærk: BMR eller andet inklusionsprogram til overkommelige boliger og boligenheder eller dem, der er indkomstbegrænset i henhold til by -, stats-eller føderal lov, er ikke berettiget til at registrere.)

Bring følgende til din samtale:

• en udfyldt kortfristet boligudlejning ansøgning.
• et Virksomhedsregistreringsbevis udstedt af SF-kasserer og Skatteopkræverkontor
• kørekort eller Statsudstedt ID-kort udstedt mindst 60 dage før ansøgningsdatoen for korttidsleje og gyldigt i mindst de næste 6 måneder
• bevis for ansvarsforsikring i et beløb på ikke mindre end $500.000
• en underskrevet erklæring, der accepterer at overholde alle betingelser i forordningen om korttidsleje, der er inkluderet i ansøgningen.
• en $ 50 check lavet til SF Planning Dept.

mindst to af følgende anførte dokumenter for at bekræfte dit primære opholdssted i din boligenhed:

• bevis for en husejers skattefritagelse. Accepteret som en form for bopælsbekræftelse, hvis beviset for en husejers skattefritagelse er for en ejendom, der enten er en enfamiliebolig eller ejerlejlighed;
• Vælgerregistreringskort eller certifikat med adressen på ansøgningen, udstedt mindst 60 dage før ansøgningsdatoen for kortvarig leje. Du kan få en kopi gennem San Francisco Department of Elections;
• bevis for køretøjsregistrering med adressen på ansøgningen, udstedt mindst 60 dage før ansøgningsdatoen for kortfristet leje;
• bevis for bilforsikring, der viser registreringsadresse, udstedt mindst 60 dage før;
• Original forsyningsregning, udstedt af et offentligt værktøj eller PG&E, mindst 60 dage før den kortvarige ansøgning, der blev indgivet til dato.
• Kopier og udskrifter accepteres ikke. Du må kun bruge brugsregninger som en form for bopælsbekræftelse.
• kabel -, mobiltelefon-og internetregninger kvalificerer sig ikke.

Klik her for at gå til planlægning hjemmeside for mere info.