Die Gesetze in Bezug auf Mitbewohner in San Francisco sind ziemlich kompliziert und können jeden verwirren, der eine Wohnung in der Stadt mietet. Es ist wichtig, dass Mieter einige grundlegende Fakten über ihr Mietverhältnis verstehen, um ihre Rechte zu verstehen und zu schützen.

MIETVERHÄLTNIS

Zunächst erhält eine Person ein Mietverhältnis (oder wird Mieter) in einer Wohnung, indem sie dort 30 Tage lebt und Miete zahlt. Sie erhalten auch alle Rechte unter Mietkontrolle (wenn ihr Gebäude darunter ist) und staatlichem Recht. Es ist kein tatsächlicher schriftlicher Mietvertrag erforderlich, um Mieter zu sein. Natürlich ist es besser, etwas schriftlich zu haben, um die Bedingungen Ihres Mietverhältnisses nachweisen zu können. Eine Mieterin in einem SRO (Single Room Occupancy Hotel) erhält ihre Rechte nach Landesrecht nach 30 Tagen und ihre Rechte nach der Mietverordnung nach 32 Tagen.

MEHR ALS EINE ART VON MIETER

Ein Mieter wird durch seine Beziehung zum Vermieter oder der Person definiert, an die er oder sie Miete zahlt. Wenn ein Mieter Miete an einen anderen Mieter zahlt, dann ist diese Person in der Tat der Vermieter des Mieters, in der Regel als Hauptmieter bekannt. Hier sind einige grundlegende Definitionen:

HAUPTMIETER:
Mieter, der im Rahmen eines schriftlichen oder mündlichen Vertrags mit dem Vermieter in die Räumlichkeiten eingezogen ist oder die Wohnung geerbt hat, nachdem der ursprüngliche Hauptmieter gegangen ist. Er / sie zieht die Miete von den Untermietern ein und zahlt sie an den Vermieter. Er ist auch dafür verantwortlich, den Vermieter über Reparatur- und andere Probleme zu informieren.

UNTERMIETER:
Jemand, der keine Beziehung zum Vermieter hat, sondern Miete an einen anderen Mieter zahlt.

MITMIETER:Mieter, der nach der Unterzeichnung des Mietvertrags eingezogen ist, aber eine Beziehung zum Vermieter aufgebaut hat, in der Regel durch Zahlung der Miete direkt an den Vermieter und durch Anforderung von Dienstleistungen wie Reparaturen. Ein Mitmieter ist auch jemand, der mit dem Hauptmieter eingezogen ist und den Mietvertrag mitunterzeichnet hat.

ZWANGSRÄUMUNGEN, MIETERHÖHUNGEN USW.

Der Master und die Mitmieter sind unter gerechter Ursache vollständig geschützt, was bedeutet, dass sie nur aus einem der in der Mietverordnung festgelegten Gründe vertrieben werden können (siehe Räumungen für eine Liste). Der Untermieter ist auch geschützt, wenn er / sie 30 Tage in der Wohnung gelebt hat, nach dem 25. April 1998 eingezogen ist und vom Hauptmieter vor seinem Einzug nicht schriftlich darüber informiert wurde, dass auf ihren gerechten Grundschutz verzichtet wurde. Siehe 6.15C der Mietverordnung (scrollen Sie nach unten zu diesem Abschnitt, nachdem Sie auf den Link geklickt haben).

Ein Hauptmieter kann einen Untermieter vertreiben, aber keinen Mitmieter. Ein Mitmieter kann auch einen Untermieter vertreiben. Aber ein Hauptmieter kann einen Mitmieter nicht vertreiben. Ein Untermieter kann niemanden vertreiben. Der Vermieter kann nur alle Mieter in einer Wohnung vertreiben. Es spielt keine Rolle, ob nur eine Person den Mietvertrag gebrochen hat. Der Vermieter kann nicht nur diese eine Person vertreiben.

Bei Mieterhöhungen kann der Hauptmieter sie an die anderen Mieter weitergeben, wenn er sie vom Vermieter erhält, aber sie dürfen nicht mehr als den zulässigen Betrag pro Jahr betragen (z. B. 1,9% ihres Mietanteils).

Wenn der Master und die Mitmieter ausziehen, kann der Untermieter eine Mieterhöhung erhalten oder nicht. Wenn der Untermieter VOR dem 1.1.96 eingezogen ist, erhöht sich seine Miete nur, wenn der Vermieter ihm eine 6 gegeben hat.14 Mitteilung (siehe Absatz unten für eine Diskussion über 6.14) innerhalb von 60 Tagen zu wissen, dass der Mieter dort lebt. Wenn er / sie nach 1/1/96 eingezogen ist, erhöht sich die Miete. Der Mitmieter, der seinen Status erlangt hat, indem er nach dem Einzug des ursprünglichen Mieters in den Mietvertrag aufgenommen wurde oder indem er die Miete direkt an den Vermieter zahlte, würde keine Mieterhöhung erhalten, es sei denn, der Vermieter gab ihm eine 6.14. Wenn das 6.14 eingegangen ist, nachdem die Zahlung der Miete an den Vermieter geleistet wurde, kann der Mitmieter versuchen, einen Antrag gegen die Erhöhung bei der Mietbehörde einzureichen, da er bereits Mitmieter geworden ist.

6.14 NOTICE

Ein Vermieter kann einem Untermieter eine Mitteilung (6.14 Notice, basierend auf Abschnitt 6.14 der Rent Board Rules and Regulations, siehe Link hier) zukommen lassen, in der er sagt, dass er diese Person lediglich als „Insassen“ anerkennt, und dass, wenn der Master- und Mitmieter gehen, die Wohnung als leer behandelt wird und die Miete auf den Marktwert steigen kann. Jedes Jahr nach dieser Marktmieterhöhung kann der Vermieter die Miete nur um den zulässigen Betrag erhöhen.

PROPORTIONALER MIETANTEIL, KOPIE DES MIETVERTRAGS

Der Hauptmieter kann Ihnen nicht mehr Miete in Rechnung stellen, als angemessen ist, basierend auf dem Anteil des von Ihnen besetzten und / oder geteilten Raums, der erbrachten Dienstleistungen usw. Mit anderen Worten, wer das größte Schlafzimmer hat, sollte wahrscheinlich den größten Teil der Miete zahlen, es sei denn, die anderen Mieter erhalten alle Arten von Dienstleistungen, die die Person mit dem größten Raum nicht erhält. Der Hauptmieter kann nicht mietfrei leben, während die Untermieter die gesamte Miete zahlen. Weitere Informationen hierzu finden Sie in der Mietverordnung, 6.15C (3). Siehe Link hier zu Abschnitt 6, scrollen Sie nach unten für 6.15C.

Bevor ein Mietverhältnis beginnt, sollte der Hauptmieter dem Untermieter schriftlich mitteilen, wie viel Geld er an den Vermieter in Miete zahlt. Wenn ein Untermieter das Gefühl hat, mehr als seinen Anteil zu zahlen, kann er beim Mietausschuss einen Antrag auf illegale Mieterhöhung stellen und darum bitten, dass festgelegt wird, wie viel er zahlen soll.

MITBEWOHNER ERSETZEN

Wenn Ihr Mitbewohner auszieht (egal ob Untermieter, Mitmieter oder Hauptmieter), können Sie diese Person jederzeit ersetzen. Das ist Ihr Recht unter Mietkontrolle. Wenn Ihr Mietvertrag besagt, dass Sie eine bestimmte Anzahl von Personen in der Wohnung haben können oder wenn der Vermieter immer eine bestimmte Anzahl erlaubt hat, können Sie immer so viele Personen haben. Wenn Ihr Mietvertrag besagt, dass Sie die Zustimmung Ihres Vermieters schriftlich benötigen oder dass der potenzielle Mieter einen Antrag ausfüllen muss, dann ist das, was getan werden muss. Der Vermieter kann seine Zustimmung nur aus zumutbaren Gründen verweigern.

Standards der „Angemessenheit“ sind in Abschnitt 6.15 der Mietverordnung Regeln und Vorschriften skizziert. Grundsätzlich kann der Vermieter die Person entweder aufgrund einer Räumung auf seiner Platte oder einer schlechten Bonität ablehnen.

Nach Erhalt des Ersatzschreibens des Mitbewohners oder des Antrags des neuen Mitbewohners hat der Vermieter fünf (5) Tage Zeit, um den Antrag zu bearbeiten. Wenn er den Mieter nicht innerhalb dieses Zeitraums genehmigt, können Sie bei der Mietbehörde eine Leistungsminderung beantragen.

Für den Fall, dass Ihr Mietvertrag keine Untervermietung oder Abtretung vorsieht, können Sie immer noch einen Mitbewohner ersetzen. Sie können einfach nicht untervermieten (weggehen und Ihr Zimmer während dieser Zeit an jemanden vermieten), es sei denn, Sie schreiben dem Vermieter zur Genehmigung. Aber der Vermieter muss es nicht gewähren.

Übrigens muss ein Verbot der Untervermietung und Abtretung im Mietvertrag erweitert und fett gedruckt und vom Mieter paraphiert werden. Oder der Vermieter muss dem Mieter die Bedeutung des Verbots schriftlich erklären.

Wenn Ihr Mietvertrag keine Untervermietung oder Abtretung ohne schriftliche Genehmigung des Vermieters vorsieht, müssen Sie um Erlaubnis bitten und einen Antrag beifügen, falls dies vom Mietvertrag verlangt wird. Der Vermieter hat 5 Tage Zeit, um den Antrag zu bearbeiten.

HINZUFÜGEN ZUSÄTZLICHER MITBEWOHNER

Unter Mietkontrolle haben Sie das Recht, Mitbewohner zu ersetzen. Was wäre, wenn Sie einen zusätzlichen Mitbewohner hinzufügen möchten, der über die in Ihrem Mietvertrag zulässige Anzahl hinausgeht?, jemand, der kein Ersatz für einen ausgehenden Mitbewohner war? Nach einem neuen Gesetz, 6.15E können Sie diese Person hinzufügen, wenn die zusätzliche Person nicht gegen den Belegungscode der Stadt verstößt, dh zwei Personen pro Schlafzimmer. Hier ist das Zitat aus 6.15E der Mietverordnung bezüglich der Belegung:

Sie sollten die Anfrage für den zusätzlichen Mitbewohner schriftlich stellen und dann hat der Vermieter 14 Tage Zeit, um zu antworten. Wenn sie dies nicht tut, gilt der Antrag als genehmigt. Wenn der Vermieter dies aus unangemessenen Gründen ablehnt, können Sie bei der Mietbehörde eine Leistungsminderung beantragen. Weitere Informationen finden Sie unter 6.15E hier.

GEBÜHR FÜR ZUSÄTZLICHE MIETER

Wenn Sie unter Mietkontrolle stehen, ist dies eine illegale Mieterhöhung gemäß Abschnitt 6.13 der Rent Board Rules and Regulations, siehe Link hier. Ein Vermieter kann nicht mehr Miete für einen zusätzlichen Mitbewohner oder für ein neugeborenes Baby verlangen. Sie können bei der Mietbehörde eine illegale Mieterhöhung beantragen.

UMZUG IN PARTNER ODER Ehegatten

Ein Mieter in einer mietkontrollierten Wohnung hat das Recht, in einem inländischen Partner oder ein Familienmitglied zu bewegen. Unter 6.15D der Regeln und Vorschriften der Mietverordnung, siehe Link hier, sollten Sie dies tun können, solange ein anderer Bewohner nicht gegen das Wohnungsgesetz der Stadt verstößt. Unter diesem Code können zwei Personen in einem Schlafzimmer leben, drei in einer Ein-Zimmer-Wohnung (zwei im Schlafzimmer, eine im Wohnzimmer). Ebenso können in einem Zwei-Schlafzimmer maximal fünf Personen wohnen (zwei pro Schlafzimmer, eine im Wohnzimmer). Sie müssen jedoch als inländische Partner registriert sein. Ganz einfach. Gehen Sie zum Rathaus und füllen Sie die Unterlagen aus.Senden Sie dann eine Kopie des Zertifikats zusammen mit einem Brief an den Vermieter, in dem er darüber informiert wird, dass Ihr Partner einziehen wird. Wenn Sie heiraten, senden Sie eine Kopie der Heiratsurkunde. Offensichtlich für das Familienmitglied, Sie müssen sich nicht als inländische Partner registrieren.

AIRBNB

(Angepasst von Info on SF Planning und Nolo Websites, danke an beide für die Hilfe beim Verständnis dieser Regeln.) Im Jahr 2014 hat das Board of Supervisors die Kurzzeitvermietung (Airbnb) durch eine Änderung des Verwaltungs- und Planungsgesetzes der Stadt legalisiert. Das neue Gesetz gilt für Kurzzeitmieten in Gebäuden mit zwei oder mehr Einheiten durch Einwohner, die mindestens 275 Tage im Jahr in ihren Einheiten wohnen.

Ein Mieter, der zum Zeitpunkt der Raumaufteilung NICHT in der Wohnung anwesend ist, kann einen Teil oder die gesamte Wohneinheit für bis zu 90 Nächte im Jahr mieten. Strafe für die Verletzung ist $ 416 pro Tag für die erste Straftat und $1.000 / Tag danach. Ein Mieter, der während der Raumnutzung in seiner Wohnung anwesend ist, kann diese für eine unbegrenzte Anzahl von Nächten pro Jahr vermieten.Eine illegale Einheit oder Räume, die nicht erlaubt sind, können nicht legal über Airbnb gemietet werden. Ebenso wenig Einheiten mit ausstehenden Codeverletzungen.

In einem bestimmten Monat kann ein Mieter aus Raumanteilen nicht mehr Geld verdienen als die monatliche Miete. Eine Einheit kann auf Hosting-Plattformen beworben werden, sofern ihre Registrierungsnummer (erhalten von der Planungsabteilung.) wird oben aufgelistet. Airbnb hat erklärt, dass es KEINE Anzeigen auf Einhaltung des Gesetzes überprüfen wird.

Gastgeber müssen sich bei der Planungsabteilung registrieren, indem sie zuerst einen Termin mit einem Mitarbeiter vereinbaren, um die Regeln und die Anwendung durchzugehen. Die Gebühr beträgt $ 50. Die Abteilung hat 15 Werktage Zeit, um eine Registrierungsnummer zu überprüfen und auszustellen, die für 2 Jahre gültig ist. Um eine Aufnahme zu planen, rufen Sie 575-9179 an.

RÄUMUNG UND AIRBNB

Mieter müssen ihre Vermieter schriftlich benachrichtigen, bevor sie ihre Einheiten kurzfristig vermieten. Wenn ein Mietvertrag eine Klausel hat, die die Untervermietung einschränkt, ist der Mieter daran gebunden, und wenn der Vermieter keine Erlaubnis erteilt, kann der Mieter dafür vertrieben werden. Wenn ein Mietvertrag die Untervermietung verbietet, kann ein Vermieter den Mieter wegen Verstoßes gegen Airbnb vertreiben. Ein Mieter muss 30 Tage im Voraus informiert werden, um einen ersten Verstoß zu beheben, bevor eine Räumung zulässig ist. Wenn es sich jedoch um einen Verstoß gegen die Mietbeschränkung oder das Verbot der Untervermietung handelt, ist keine 30-tägige Warnung erforderlich.

So registrieren Sie das Gerät:Sie müssen der ständige Bewohner (Eigentümer oder Mieter) der Einheit sein, die Sie mieten möchten. Sie müssen mindestens 275 Nächte im Kalenderjahr in dieser Wohneinheit wohnen. Wenn Sie ein neuer Bewohner sind, müssen Sie diese Einheit mindestens 60 aufeinanderfolgende Tage vor Ihrer Bewerbung belegt haben. Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus besitzen, können Sie nur die spezifische Wohneinheit registrieren, in der Sie wohnen.

Sie müssen eine SF Business Registration Certificate vom SF Treasurer and tax Collector’s Office haben.Sie müssen eine Haftpflichtversicherung von 500.000 USD oder mehr haben oder nachweisen, dass eine ähnliche Deckung von allen Hosting-Plattformen bereitgestellt wird, über die Sie das Gerät mieten.

Ihre Wohneinheit darf keine ausstehenden Planungs-, Gebäude-, Wohnungs-, Feuer-, Gesundheits-, Polizei- oder anderen Verstöße gegen die Stadtordnung aufweisen. Sie dürfen nur eine Wohneinheit anmelden.(Hinweis: BMR oder ein anderes inklusives erschwingliches Wohnprogramm und Wohneinheiten oder solche, die nach Stadt-, Landes- oder Bundesrecht einkommensbeschränkt sind, sind NICHT zur Registrierung berechtigt.)

Bringen Sie Folgendes zu Ihrem Interview:

• Eine abgeschlossene kurzfristige Wohnmiete Anwendung.
• Eine vom SF Treasurer and Tax Collector’s Office ausgestellte Gewerbeanmeldebescheinigung
• Führerschein oder staatlich ausgestellter Personalausweis, ausgestellt mindestens 60 Tage vor dem Antragsdatum für die kurzfristige Vermietung und gültig für mindestens die nächsten 6 Monate
• Nachweis einer Haftpflichtversicherung in Höhe von mindestens 500.000 USD
• Eine unterzeichnete eidesstattliche Erklärung, in der Sie sich bereit erklären, alle Bedingungen der im Antrag enthaltenen Verordnung über die kurzfristige Vermietung von Wohnimmobilien einzuhalten.
• Ein Scheck in Höhe von $50 an SF Planning Dept.

Mindestens zwei der folgenden aufgelisteten Dokumente zur Bestätigung Ihres Hauptwohnsitzes in Ihrer Wohneinheit:

• Nachweis der Steuerbefreiung eines Hausbesitzers. Wird nur als Wohnsitzbestätigung akzeptiert, wenn der Nachweis der Steuerbefreiung eines Hausbesitzers für eine Immobilie erbracht wird, bei der es sich entweder um ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung handelt;
• Wählerregistrierungskarte oder -bescheinigung mit der Adresse auf dem Antrag, ausgestellt mindestens 60 Tage vor dem Antragsdatum für kurzfristige Vermietung. Sie können eine Kopie über das San Francisco Department of Elections erhalten;
• Nachweis der Fahrzeugregistrierung mit der Adresse auf dem Antrag, ausgestellt mindestens 60 Tage vor dem kurzfristigen Mietantragsdatum;
• Nachweis der Kfz-Versicherung mit der Adresse der Registrierung, ausgestellt mindestens 60 Tage vor;
• Original-Stromrechnung, ausgestellt von einem öffentlichen Versorgungsunternehmen oder PG&E, mindestens 60 Tage vor dem kurzfristigen Antragsdatum.
• Kopien und Ausdrucke werden nicht akzeptiert. Sie können nur Stromrechnungen als eine Form der Wohnsitzbestätigung verwenden.
• Kabel-, Handy- und Internetrechnungen gelten nicht.

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