Compañeros de cuarto/ Subarrendamiento
Las leyes con respecto a los compañeros de cuarto en San Francisco son bastante complicadas y pueden confundir a cualquiera que alquile un apartamento en la ciudad. Es importante que los inquilinos comprendan algunos datos básicos sobre su arrendamiento para comprender y proteger sus derechos.
ARRENDAMIENTO
En primer lugar, una persona gana el arrendamiento (o se convierte en inquilino) de un apartamento viviendo allí durante 30 días y pagando el alquiler. También obtienen todos los derechos bajo el control de alquiler (si su edificio está bajo él) y la ley estatal. No se necesita un contrato de arrendamiento por escrito real para ser inquilino. Por supuesto, es mejor tener algo por escrito para poder probar los términos de su arrendamiento. Un inquilino de un SRO (hotel de habitación individual) obtiene sus derechos bajo la ley estatal después de 30 días y sus derechos bajo la ordenanza de alquiler después de 32 días.
MÁS DE UN TIPO DE INQUILINO
Un inquilino se define por su relación con el propietario o la persona a la que paga el alquiler. Si un inquilino paga el alquiler a otro inquilino, entonces esa persona es, en efecto, el propietario del inquilino, generalmente conocido como el inquilino principal. He aquí algunas definiciones básicas:
INQUILINO PRINCIPAL: Inquilino que se mudó a las instalaciones bajo un contrato escrito u oral con el propietario o que heredó el apartamento después de que el inquilino principal original se fuera. Cobra el alquiler de los subarrendatarios y se lo paga al propietario. También es responsable de informar al propietario de la reparación y otros problemas.
SUBARRENDATARIO: Alguien que no tiene ninguna relación con el propietario, sino que paga el alquiler a otro inquilino.
CO-INQUILINO:Inquilino que puede haberse mudado después de que se firmó el contrato de arrendamiento, pero que ha establecido una relación con el propietario por lo general mediante el pago del alquiler directamente al propietario y solicitando servicios como reparaciones. Un co-inquilino también es alguien que se mudó con el inquilino principal y firmó el contrato de arrendamiento.
DESALOJOS, AUMENTOS DE ALQUILER, ETC.
El maestro y los co-inquilinos están completamente protegidos bajo una causa justa, lo que significa que no pueden ser desalojados excepto por una de las razones que se detallan en la ordenanza de alquiler (consulte la lista de desalojos). El subarrendatario también está protegido si ha vivido en el apartamento durante 30 días, se mudó después del 25 de abril de 1998 y el inquilino principal no le informó por escrito antes de mudarse que se le estaba renunciando a la protección por causa justa. Ver 6.15 C de la ordenanza de alquiler (desplácese hacia abajo hasta esa sección después de hacer clic en el enlace).
Un inquilino principal puede desalojar a un subarrendatario, pero no a un coarrendatario. Un co-inquilino también puede desalojar a un sub-inquilino. Pero un inquilino principal no puede desalojar a un co-inquilino. Un subinquilino no puede desalojar a nadie. El propietario solo puede desalojar a todos los inquilinos de un apartamento. No importa si solo una persona ha roto el contrato de arrendamiento. El propietario no puede desalojar solo a esa persona.
En cuanto a los aumentos de alquiler, el inquilino principal puede pasarlos a los otros inquilinos cuando los recibe del propietario, pero no pueden ser más que la cantidad permitida cada año (por ejemplo, 1.9% de su parte del alquiler).
Cuando el maestro y los co-inquilinos se mudan, el subarrendatario puede o no recibir un aumento de alquiler. Si el subarrendatario se mudó ANTES del 1/1/96, su alquiler aumenta solo si el propietario le dio un 6.14 Aviso (vea el párrafo a continuación para una discusión sobre 6.14) dentro de los 60 días de saber que el inquilino vive allí. Si se mudó después del 1/1/96, el alquiler aumenta. El co-inquilino, que ganó su estatus al ser agregado al contrato de arrendamiento después de que el inquilino original se mudó o al pagar el alquiler directamente al propietario, no recibiría un aumento de alquiler a menos que el propietario le diera un 6.14. Si es que 6.14 se recibió después de que el pago del alquiler se hizo al propietario, entonces el co-inquilino puede tratar de presentar una petición contra el aumento en la Junta de Alquiler sobre la base de que ya había ganado el co-arrendamiento.
6.14 AVISO
Un arrendador puede entregar un aviso (llamado Aviso 6.14, basado en la Sección 6.14 de las Reglas y Regulaciones de la Junta de Alquileres, ver enlace aquí) a un subarrendatario diciendo que reconoce a esa persona simplemente como un «ocupante», y que cuando el propietario y los coarrendatarios se vayan, el apartamento será tratado como vacante y el alquiler puede subir al valor de mercado. Cada año después de ese aumento de alquiler en el mercado, el propietario solo puede aumentar el alquiler por la cantidad permitida.
PARTE PROPORCIONAL DEL ALQUILER, COPIA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
El Inquilino Principal no puede cobrarle más alquiler de lo justo, en función de la proporción de espacio que ocupa y/o comparte, los servicios prestados, etc. En otras palabras, quienquiera que tenga la habitación más grande probablemente debería pagar la mayor parte del alquiler, a menos que los otros inquilinos estén recibiendo todo tipo de servicios que la persona con la habitación más grande no está recibiendo. El arrendatario principal no puede vivir sin pagar el alquiler mientras los subarrendatarios pagan todo el alquiler. Para obtener más información al respecto, consulte la Ordenanza de alquiler, 6.15 C(3). Vea el enlace aquí a la sección 6, desplácese hacia abajo para ver 6.15 C.
Antes de que comience un arrendamiento, el Arrendatario Principal debe revelar al subarrendatario, por escrito, la cantidad de dinero que está pagando al arrendador en alquiler. Si un subarrendatario siente que está pagando más de lo que le corresponde, puede presentar una petición ilegal de aumento de alquiler en la Junta de Alquileres y pedir que se determine cuánto debe pagar.
REEMPLAZO DE COMPAÑEROS DE CUARTO
Si tu compañero de cuarto se muda (no importa si eres subarrendatario, coarrendatario o inquilino principal), siempre puedes reemplazar a esa persona. Ese es su derecho bajo control de alquileres. Si su contrato de arrendamiento dice que puede tener un cierto número de personas en el apartamento o si el propietario siempre ha permitido un cierto número, entonces siempre puede tener ese número de personas. Si su contrato de arrendamiento dice que necesita la aprobación de su propietario por escrito o que el posible inquilino necesita llenar una solicitud, entonces eso es lo que hay que hacer. El propietario solo puede retener su aprobación por motivos razonables.
Los estándares de «razonabilidad» se describen en la Sección 6.15 de las Reglas y Regulaciones de la Ordenanza de Alquiler. Básicamente, el propietario puede rechazar a la persona con el argumento de un desalojo en su historial o una mala calificación crediticia.
Después de recibir la carta de reemplazo de compañero de cuarto o la solicitud del nuevo compañero de cuarto, el propietario tiene cinco (5) días para procesar la solicitud. Si no aprueba al inquilino dentro de ese período de tiempo, puede solicitar una reducción en los servicios en la Junta de Alquileres.
En el caso de que su contrato de arrendamiento diga que no hay subarrendamiento o asignación, aún puede reemplazar a un compañero de cuarto. Simplemente no puede subarrendar (irse y alquilar su habitación a alguien durante ese tiempo) a menos que escriba al propietario para su aprobación. Pero el propietario no tiene que concederlo.
Por cierto, una prohibición de subarrendamiento y asignación debe ser ampliada y en negrita en el contrato de arrendamiento y con las iniciales del inquilino. O el propietario debe proporcionar al inquilino una explicación por escrito del significado de la prohibición.
Si su contrato de arrendamiento dice que no se debe subalquilar o asignar sin el permiso por escrito del propietario, entonces debe solicitar permiso por escrito e incluir una solicitud si el contrato de arrendamiento lo requiere. El propietario tiene 5 días para procesar la solicitud.
AGREGAR COMPAÑEROS DE CUARTO ADICIONALES
Bajo control de alquiler, tiene derecho a reemplazar compañeros de cuarto. ¿Qué pasaría si quisieras agregar un compañero de cuarto adicional más allá del número permitido por tu contrato de arrendamiento, alguien que no reemplazara a un compañero de cuarto saliente? Bajo una nueva ley, 6.15E, puede agregar a esa persona si la persona adicional no violará el código de ocupación de la ciudad, es decir, dos personas por dormitorio. Aquí está la cita de 6.15 E de la ordenanza de alquiler con respecto a la ocupación:
(i) dos personas en una unidad de estudio, tres personas en una unidad de una habitación, cuatro personas en una unidad de dos habitaciones, seis personas en una unidad de tres habitaciones u ocho personas en una unidad de cuatro habitaciones; o
(ii) el número máximo permitido en la unidad según la Sección 503 del Código de Vivienda de San Francisco;
503 dice esto: «Cada habitación utilizada para dormir debe tener no menos de 70 metros cuadrados de superficie. Cuando más de dos personas ocupen una habitación utilizada para dormir, el área de piso superficial requerida se aumentará a razón de 50 pies cuadrados por cada ocupante que exceda de dos.»Aquí está el enlace al Código de Vivienda.
Debe hacer la solicitud del compañero de cuarto adicional por escrito y luego el propietario tiene 14 días para responder. Si no lo hace, entonces la solicitud se considera aprobada. Si el propietario se niega por motivos irrazonables, puede solicitar una reducción en los servicios en la Junta de Alquiler. Para más información, véase 6.15 E aquí.
CARGO POR INQUILINOS ADICIONALES
Si está bajo control de alquiler, este es un aumento de alquiler ilegal según la Sección 6.13 de las Reglas y Regulaciones de la Junta de Alquiler, consulte el enlace aquí. Un propietario no puede cobrar más alquiler por un compañero de cuarto adicional o por un bebé recién nacido. Puede presentar en la Junta de Alquiler un aumento de alquiler ilegal.
MUDARSE EN PAREJA O CÓNYUGE
Un inquilino de un apartamento de alquiler controlado tiene derecho a mudarse en una pareja doméstica o un miembro de la familia. Bajo 6.15 D de las Reglas y Regulaciones de la Ordenanza de Alquiler, vea el enlace aquí, usted debería poder hacerlo siempre y cuando tener otro ocupante no viole el código de vivienda de la ciudad. Bajo ese código, dos personas pueden vivir en un dormitorio, tres en un apartamento de un dormitorio (dos en el dormitorio, uno en la sala de estar). Del mismo modo, en un dormitorio de dos, un máximo de cinco personas pueden vivir allí (dos por dormitorio, una en la sala de estar). Sin embargo, debe estar registrado como pareja de hecho. Es simple. Ve al Ayuntamiento y llena el papeleo.Luego envíe una copia del certificado al propietario junto con una carta informándole que su pareja se mudará. Si se va a casar, envíe una copia de la licencia de matrimonio. Obviamente, para el miembro de la familia, no es necesario registrarse como pareja de hecho.
AIRBNB
(Adaptado de info on SF Planning y de los sitios web de Nolo, gracias a ambos por su ayuda para comprender estas reglas.) En 2014, la Junta de Supervisores hizo legales los alquileres a corto plazo (Airbnb) a través de una enmienda al código Administrativo y de Planificación de la ciudad. La nueva ley se aplica a los alquileres a corto plazo en edificios de dos o más unidades por residentes que residen en sus unidades durante al menos 275 días al año.
Un inquilino que NO esté presente en el apartamento en el momento de compartir el espacio, puede alquilar una parte o la totalidad de su unidad residencial por un máximo de 90 noches al año. La multa por violación es de 4 416 al día por la primera ofensa y 1 1,000 / día a partir de entonces. Un inquilino que ESTÉ presente en su apartamento durante el espacio compartido puede alquilarlo por un número ilimitado de noches al año.
Una unidad ilegal o espacios no permitidos no se pueden alquilar legalmente a través de Airbnb. Tampoco pueden las unidades con infracciones de código pendientes.
En un mes determinado, un inquilino no puede ganar más dinero de las acciones de espacio que el alquiler mensual. Una unidad puede anunciarse en plataformas de alojamiento siempre que su número de registro (obtenido del Departamento de Planificación.) aparece en la parte superior. Airbnb ha dicho que NO va a verificar que los anuncios cumplan con la ley.
Los anfitriones deben registrarse en el Departamento de Planificación programando primero una cita con un miembro del personal para revisar las reglas y la solicitud. La tarifa es de 5 50. El departamento tiene 15 días hábiles para revisar y emitir un número de registro que es válido por 2 años. Para programar una admisión, llame al 575-9179.
DESALOJO Y AIRBNB
Los inquilinos deben notificar a sus propietarios por escrito antes de participar en alquileres a corto plazo de sus unidades. Si un contrato de arrendamiento tiene una cláusula que restringe el subarrendamiento, el inquilino está obligado por ella y si el propietario no da permiso, el inquilino puede ser desalojado por hacer Airbnb. Si un contrato de arrendamiento prohíbe subarrendar, el propietario puede desalojar al inquilino por violarlo haciendo Airbnb. El inquilino debe recibir un aviso de 30 días para remediar una primera violación antes de que se permita un desalojo. PERO si la violación es de la restricción del arrendamiento o la prohibición de subarrendar, entonces no se necesita un aviso de advertencia de 30 días, el propietario puede proceder con un desalojo basado en el incumplimiento del arrendamiento.
¿Cómo registrar la unidad:Debe ser el residente permanente (propietario o inquilino) de la unidad que desea alquilar. Debe vivir en esa unidad residencial durante al menos 275 noches del año calendario. Si es un nuevo residente, debe haber ocupado esta unidad por lo menos 60 días consecutivos antes de su solicitud. Si es propietario de un edificio de varias unidades, solo puede registrar la unidad residencial específica en la que reside.
Debe tener un Certificado de Registro Comercial de SF de la oficina del tesorero y recaudador de impuestos de SF.
Debe tener un seguro de responsabilidad civil de 5 500,000 o más, o una prueba de que cualquier plataforma de alojamiento a través de la cual alquile la unidad proporciona una cobertura similar.
Su unidad residencial no debe tener ninguna violación sobresaliente del código de Planificación, Construcción, Vivienda, Bomberos, Salud, Policía u otras infracciones del código de la ciudad. Solo puede registrar una unidad residencial.
(Nota: El BMR u otro programa de viviendas asequibles inclusivas y las unidades residenciales o aquellas con ingresos restringidos bajo la ley municipal, estatal o federal NO son elegibles para registrarse.)
Traiga lo siguiente a su entrevista:
- Una solicitud de alquiler residencial a corto plazo completada.
- Un Certificado de Registro Comercial emitido por la Oficina del Tesorero y Recaudador de Impuestos de SF
- Licencia de conducir o Tarjeta de Identificación emitida por el Estado emitida al menos 60 días antes de la fecha de solicitud de alquiler a corto plazo y válida por al menos los próximos 6 meses
- Prueba de seguro de responsabilidad por un monto no inferior a 5 500,000
- Una declaración jurada firmada que acepta cumplir con todas las condiciones de la ordenanza de alquiler residencial a corto plazo incluida en la solicitud.
- Un cheque de 5 50 a nombre del Departamento de Planificación de SF.
Al menos dos de los siguientes documentos enumerados para confirmar su residencia principal en su unidad residencial:
- Prueba de Exención de Impuestos de propietario de vivienda. Se acepta como una forma de confirmación de residencia solo si la prueba de la Exención de Impuestos de un Propietario de Vivienda es para una propiedad que es una vivienda unifamiliar o condominio;
- Tarjeta de Registro de Votante o Certificado con la dirección en la solicitud, emitido al menos 60 días antes de la fecha de solicitud de alquiler a corto plazo. Puede obtener una copia a través del Departamento de Elecciones de San Francisco;
- Prueba de Registro de Vehículo con la dirección en la solicitud, emitida al menos 60 días antes de la fecha de solicitud de alquiler a corto plazo;
- Prueba de seguro de automóvil, mostrando la dirección de registro, emitida al menos 60 días antes;
- Factura de servicios públicos original, emitida por una empresa de servicios públicos o PG&E, al menos 60 días antes de la solicitud a corto plazo fecha.
- No se aceptarán copias ni impresiones. Solo puede usar facturas de servicios públicos como una forma de confirmación de residencia.
- Las facturas de cable, teléfono celular e Internet no califican.
Haga clic aquí para ir al sitio web de planificación para obtener más información.