West End Vital Stats

2,2 miljoonaa neliöjalkaa toimistotilaa

juuri West Endin ravintolarivin takana virtaa tasaisena virtana elokuvantekijöitä, jotka suuntaavat sisään ja ulos Showplace Icon-teattereista. Mutta teattereiden toisella puolella toiminnan hyrinä karkaa äkisti. Kello on 18—useimmat kaupat eivät sulkeudu vielä kolmeen tuntiin, mutta ne näyttävät valmistuvan yöksi. (Joskus, se näyttää siltä puolilta päivin.) Kourallinen naisia vaeltaa ympäri Anthropologie ja Evereve. Suoraan kadun toisella puolella seisoo tyhjillään neljän myymälän jono. Etelään kävellessä vapaita paikkoja näyttää olevan enemmän kuin kaupoissa. Jääjogurttipaikka ei kestänyt. Charming Charlie lopetti toimintansa viime vuonna, kun yhtiö teki konkurssin. Fargolainen putiikkiketju Kittsona sulki fyysiset myymälät Pohjois-Dakotan ulkopuolella aiemmin tänä vuonna keskittyäkseen verkkokauppaan. Mutta viime exit, joka on myynti associates koko West End talking on Lululemon, alkuperäinen vuokralainen ja yksi niistä magneettisia merkkejä jokainen kaupallinen kehittäjä tietää vetää väkeä. Kun lululemon lähtee, on syytä huoleen.

West Endin liikkeet ovat olleet huivipäinen siitä lähtien, kun se avattiin vuosikymmen sitten laman syövereissä. Se nosti entisen kevyen teollisuusalueen aivan I-394: n ja Highway 100: n länsipuolelle kartalle liikealueeksi—vain viisi minuuttia Minneapolisin keskustasta länteen ja haluttujen kaupunginosien ympäröimänä. West Endin kaupat antoivat St. Louis Parkin ja Golden Valleyn rajalla sijaitsevalle kvadrantille kirjaimellisesti nimensä, jota nykyään käytetään toimistotorneista, hotelleista ja kerrostaloista. Ravintoloitsijat sanovat, että he rakastavat West Endiä sen helpon maantieyhteyden ja käveltävyyden vuoksi, kaupungin tiheydellä ja runsaasti ilmaista pysäköintiä tarjoavalla esikaupunkialueella. Toimistotyöntekijöiden keskittyminen ja viihdevaihtoehdot, kuten Elinaikakuntoilu ja Ikoniteatteri, lisäävät vetovoimaa.

mutta vähittäiskaupassa on aina ollut vaikeuksia—jopa enemmän kuin lähistön ostoskeskuksissa ja strippikeskuksissa, kuten Ridgedale Centerissä ja Knollwoodin Shoppesissa, jotka ovat päivittäneet ja löytäneet taantuman jälkeisen uran. Eteläpäädyssä olevaa 20 000 neliön aitiota ei ole koskaan täytetty. Tuoreimman Cushman & Wakefield retail study-tutkimuksen mukaan sen avoimien työpaikkojen määrä on 21 prosenttia; Twin Cities-verkoston yleinen avoimien työpaikkojen määrä oli 9,4 prosenttia vuoden 2018 lopussa. Länsimetron ainoa huonokuntoinen ostoskeskus on Southdale Center 23 prosentin osuudella.

kiistatta West Endin kaupat kärsivät huonosta ajoituksesta. Taantuman jälkeen vähittäiskauppa on vain muuttunut vivahteikkaammaksi. Sen lisäksi on helppo muistella virheitä, joita tehtiin rakennettaessa 350 000 neliön lifestyle-keskusta.: Hankala pysäköinti, huonot näköyhteydet, ravintolat keskittyneet toiseen päähän, – eikä mikään vedä asiakkaita jalkakäytävälle.;

vielä haastavampaa on selvittää, miten se korjataan.

20 000 neliön tilaa West Endissä sijaitsevien kauppojen eteläpäässä ei ole koskaan täytetty.

ennen kauppoja West Endissä, I-394: n ja Highway 100: n lounaisosassa oli kelvoton teollisuusalue, jossa oli ränsistyneitä varastoja. Duke Realty osti sivuston NECP Americanilta vuonna 2004. Yhdistettynä kahteen viereiseen toimistorakennukseen, 1600 Toweriin ja MoneyGram Buildingiin, Duke hallitsi 32 eekkeriä ja ryhtyi kunnostamaan aluetta toimistopuistona.

”me tarvitsimme sovinnaisuutta mukaan”, sanoo Patrick Mascia, joka johti West End-projektia Duken Minneapolis / St. Paul Operationsin senior vice president-johtajana. Hän johtaa Briggsin ja Morganin kiinteistöosastoa.

lifestyle—keskus—jossa oli sekoitus ravintoloita, viihdettä ja omaleimaista vähittäiskauppaa-tuntui täydelliseltä mukavuudelta toimistotyöntekijöille, juoksevista asioista sähkölounaisiin, happy Houriin, jota seurasi illallinen ja elokuva. Muista, että tämä oli 2004-talous oli kukoistaa, Amazon Prime ei ollut olemassa, Nordstrom oli vielä avata alle 5 mailin päässä Ridgedale Center, Ja nyt-lakkautettu ketjut kuten Borders Kirjat ja Circuit City olivat edelleen laajennustilassa.

kun St. Louis Park hyväksyi suunnitelmat ja maa raivattiin kunnostettavaksi, oli kulunut neljä vuotta. Rakentaminen alkoi keväällä 2008. Lama iski sinä syksynä. Duke oli liian kaukana pysäyttääkseen –
Mascia arvioi, että demoon ja suunnitteluun oli käytetty 2 miljoonaa dollaria.

”kun nousimme lamasta”, Mascia sanoo, ”meidän oli otettava enemmän riskejä.”

suurin riski oli rakentaa koko keskusta kerralla eikä vaiheittain. Se päätös tehtiin maanalaisen pysäköinnin sijoittamisesta. ”Jälkiviisaana voidaan sanoa, että se oli luultavasti liian paljon vähittäiskauppaa, tai sitten sitä ei haluaisi rakentaa tietynlaisesti”, sanoo Mike Ohmes, Minneapolis-St. Paul office of
Cushman & Wakefield, joka toimii West Endin liikkeiden toisen kerroksen toimistotilojen vuokraajana (noin 20 000 neliötä on tällä hetkellä tyhjillään) yhdessä muiden alueen toimistotornien kanssa. ”Mutta maanalainen pysäköinti oli valtava viihtyvyys.”

vähittäiskaupan kehitys ei ollut Duken erikoisalaa, joten Mascian tiimi värväsi Cincinnatilaisen Anderson Co. osakkaana vuokraamassa keskusta. ”Seurasimme heidän esimerkkiään”, hän sanoo. Rainbow Foods (nykyinen Cub) ja elokuvateatteri allekirjoittivat ensimmäisinä—mutta eivät ilman kompromisseja. Lukittautuakseen Showplace Iconiin Duke suostui sopimukseen, jossa teatteri maksaisi vain 50 prosenttia vuokrastaan, kunnes kolme ravintolaa avautuisi. Se ajoi ravintolakehityksen keskittymisen teatterin ympärille, mikä mascian mukaan sinetöi Keskuksen vinouden—ja se on vain kärjistynyt vuosien saatossa.

”tiesimme, että meidän täytyy olla aggressiivisia kehittäessämme 72 000 neliötä ravintolatilaa heti kättelyssä”, Mascia muistelee. ”Olisimme voineet tukea enemmän, mutta olisimme joutuneet tekemään merkittävän investoinnin, mikä lisää riskiä huomattavasti.”

pähkinänkuoressa ravintolatilat ovat kalliimpia rakentaa spec: n varaan ja vaativat jatkuvampia käyttöinvestointeja, kuten vettä ja sähköä. Niinpä Duke teki alussa päätöksen olla rakentamatta lisää ravintolapaikkoja keskustan eteläpäähän, Mascia kertoo. Varhaiset suunnitelmat vaativat toisenlaisen kohteen, kuten kirjakaupan, jossa on kahvila, houkuttelemaan shoppailijoita West End Boulevardille. Mutta kun West Endin kaupat avattiin, kirjakauppoja ei rakennettu.

Muotikauppakin osoittautui kamppailuksi. ”Suunnittelimme valtavirran vähittäiskauppaa, mutta kun lama iski, meidän oli muutettava painopistettämme ja siirryttävä yläviistoon”, Mascia kertoo. Lululemonin ja Anthropologien kaltaiset myymälät laajenivat vielä vuonna 2009. Niiden laskeutuminen tuntui hyvältä uutiselta, mutta ei myöskään ykköspaikalta. Sama pätee useisiin paikallisiin jälleenmyyjiin, jotka allekirjoittivat: Creative Kidstuff, Primp ja Evereve olivat kaikki kiinteä läsnäolo ympäri kaupunkia, Linden Hills Minneapolis Cathedral Hill St. Paul. Se vähensi West Endin vetovoimaa alueellisena ostosmatkakohteena. Ja vaikka ne paikalliset kaupat, jotka ovat jäljellä tänään, auttoivat pyöristää sekoitus pohjoispuolella keskustassa, lähellä ravintoloita ja teatteria, vauhtia ei virrannut eteläpäässä.

”emme vain koskaan saaneet muotikauppiaiden kriittistä massaa, jota tarvitsette”, Mascia sanoo. Mitä pidempään varastorakennukset jäivät tyhjilleen, sitä vaikeammaksi niiden vuokraaminen muuttui. ”Sitten mothballing antoi sille stigman.”

a different reality: More than shops

Duke Realty palkkasi bränditoimiston nimeämään kauppoja West Endissä, teki sitten tahallisen päätöksen olla tekijänoikeutta siihen. ”Halusimme, että kaikki naapurustossa käyttäisivät nimeä, että siitä tulisi naapurusto”, Mascia kertoo. ”Se todella auttoi nostamaan alueen kartalle ja ajamaan arvon ympäri kauppoja.”

Nykyään siellä on West Endin Toimistopuisto, West Endin keskusta, asuntoja West Endissä, Millennium West Endissä—kaikkiaan yli 2 miljoonaa neliötä toimistotilaa lähistöllä, Uusi AC-hotelli ja neljä uutta kerrostaloa, joissa on yhteensä lähes 1 400 asuntoa. Rakennustöiden on määrä alkaa myöhemmin tänä vuonna osoitteessa 10 West End, Ryan Cos. 11-kerroksinen toimistorakennus, joka lisää alueelle yli 335 000 neliötä A-luokan toimistotilaa. Samankokoinen sisartorni on suunnitteilla, kun ensimmäinen on valmis.

West Endin kerrostalot hakevat johtavia lähiömarkkinoiden vuokria, ja yhtiöt vaativat nihkeästi liiketilaa alueella, Ohmes sanoo. Pentairin spin-off nVent ja Life Time Work, Life Time Fitnessin Uusi yhteistyötila, ovat tuoreimpia tulokkaita.

”siitä on tullut oma mikromarkkinansa”, Ohmes sanoo. ”Pohjoissilmukkaa lukuun ottamatta länsipään cachet on vertaansa vailla.”

” siitä on tullut oma mikromarkkinansa. Pohjoissilmukkaa lukuun ottamatta länsipään cachet on vertaansa vailla.”
– Mike Ohmes, Cushman & Wakefield

jopa Park Place Boulevardilla, Park Placen toisella puolella West Endissä sijaitsevista liikkeistä, sijaitsevat ison laatikon paikat sopeutuvat onnistuneesti muuttuviin myyntiaikoihin. Pienennetty ja uusittu Office-varasto teki tilaa suositulle boutique workout-konseptille tai-tarinalle. Modern fast-casual concepts Five Guys ja Roti avasivat hiljattain lähistölle.

miksi West Endin kaupat eivät siis voi täyttää 72 000 neliötä tyhjää tilaa?

vähittäiskaupan arvoitus

”se on väärän kokoinen”, sanoo West Endissä kauppoja vuokraavan leasing for Mid-America Real Estaten senior vice president Tricia Pitchford. ”Ollakseen viihdekeskus, sen pitäisi olla paljon pienempi. Mutta se on liian pieni ollakseen suuri muotikeskus.”Toivottava ankkuri kuten Nordstrom Rack tai T. J. Maxx haluaa olla muiden huippukauppiaiden ympäröimänä, ja West Endin koko ja vapaat tilat ovat tehneet siitä vaikeaa, hän selittää.

”ollakseen viihdekompleksi sen pitäisi olla paljon pienempi. Mutta se on liian pieni ollakseen suuri muotikeskus.”
– Tricia Pitchford, Mid-America Real Estate

West End ei ole anomalia—Muodin vähittäiskauppa kamppailee kaikkialla ja vuokrasopimukset, jotka ennen täyttyivät nopeasti, vievät nyt vuodesta 18 kuukauteen, Pitchford sanoo. Katsokaa Daytonin hanketta, keskustan Minneapolis retail / restaurant / office redevelopment, joka ei ole vielä allekirjoittanut mitään kauppoja ja äskettäin työntänyt takaisin sen avaaminen 2019 jotta 2020. Nykypäivän Selviytyjät-keskuksissa West End on yksinkertaisesti vähemmän sopiva. Lähellä St. Louis Park, Knollwood käänsi itsensä vanhentunut sisäuima mall power strip center ja laskeutui Nordstrom Rack täydentää T. J. Maxx, DSW, ja Old Navy. Ridgedale Uusi itsensä Uusi Nordstrom ja center lisäys, joka teki tilaa tilava Apple store, sekä hyväpalkkainen tuotemerkkejä Athleta, Banana Republic, ja Williams Sonoma.

Lululemon avautui Ridgedalessa lopetettuaan West Endissä. ”Meillä ei ole virallista kommenttia siirtoomme”, Lululemonin tiedottaja Meghan Chisholm sanoo. ”Mutta sanon, että kuuntelemme palautetta asiakkailtamme tuotteista, tapahtumista ja myymälän sijainnista määrittääksemme, miten voimme parhaiten tarjota täyden, positiivisen brändikokemuksen joka käänteessä.”

Evereve, jolla on myymälöitä Ridgedalessa ja West Endissä, on yksi harvoista poikkeuksista. Edina-niminen kauppaketju on pitkällä neuvotteluissa West Endin vuokrasopimuksen uusimisesta vielä 10 vuodeksi. (Crave restaurant teki juuri samoin.) ”Olemme aina suoriutuneet hyvin West Endissä”, sanoo yhtiön toimitusjohtaja Mike Tamte. Evereve West End store myynti oli huipussaan vuonna 2016, sitten laski 20 prosenttia 2017 ja 2018, mutta ovat takaisin 26 prosenttia vuodessa vuodesta marraskuu. 1. ”Olemme melko hyviä ennustamaan, ja ennustamme West Endin myynnin kasvavan noin 25 prosenttia. En osaa sanoa, miksi onnistumme West Endissä, kun muut ovat kamppailleet. Olen hieman puolueellinen, mutta uskon, että iloinen asenteemme ja henkilökohtainen asiakaspalvelumme houkuttelee ja säilyttää asiakkaita.”

silti Tamte sanoo olevansa huolissaan kaikista avoimista työpaikoista. ”Minusta tuntuu, että vuokranantajan on laskettava vuokria houkutellakseen lisää kauppiaita.”

Keski-Amerikan painopiste on enemmän ravintoloissa ja viihteessä. ”Siinä se kasvu on”, Pitchford sanoo. ”Siellä ihmiset käyttävät rahansa.”Ravintola -, baari-ja peliliike Punch Bowl Social on tuore menestystarina West Endin liikkeiden eteläkärjessä. Se on Park Place Boulevardin edessä, eli sitä ei edes näe West Endin sisältä, vaan se seisoo yksin keskustan ulkoreunalla. Viereinen paikka on ollut vapaana siitä lähtien, kun Toby Keithin Baari & grilli suljettiin vuonna 2015.

”tarvitsemme toisen ison viihdekompleksin, kuten Punch Bowl Socialin, joka ei ole ristiriidassa”, Pitchford sanoo; se sulkee pois keilailun, boccen, arcade-pelit ja karaoken, joita kaikkia tarjotaan Punch Bowlissa. Pitchfordia ei kuitenkaan pelota. ”Pingispatukoita, kirveenheittoa, tikanheittoa, minigolfia sisätiloissa-näitä kaikkia meillä ei ole. Se on työn alla. On pysyttävä kärryillä siitä, mikä on kuumaa.”

Mid-America on saanut tiedusteluja mahdollisilta vuokralaisilta, jotka haluavat vuokrata osan Punch Bowlin takapuolella olevasta 20 000 neliön laatikosta, mutta se on West Endin suurin käytettävissä oleva tila ja sen jakaminen estäisi yhden noista uusista viihdekäsityksistä tulemasta. ”Kyse on vähemmän laatikoiden täyttämisestä ja enemmän siitä, mikä täällä tulee toimimaan pitkällä aikavälillä.”

ravintoloiden keskittyminen elokuvateatterin lähelle pitää keskustan pohjoispäädyn vilkkaana. Kuva: Hanna Voxland

Time to evolve?

vaikka Keski-Amerikka pystyisi tunnistamaan tuon kuuman uuden konseptin ja myymään sen West Endin alueen väestötiedoilla, Keskuksen kömpelö muotoilu on edelleen esteenä, paikalliset kehittäjät sanovat. Twin Cities ’kaksi muuta samanlaista” main street ” – suunniteltu lifestyle keskukset, Shoppes klo Arbor Lakes Maple Grove ja Woodbury Lakes, molemmat on esikaupunkien ylellisyyttä pinta pysäköinti joka puolella. Maanalainen pysäköinti, jota pidettiin West End perk on osoittautunut vastenmielinen ostajat.

”Minnesotalaiset eivät pidä luiskaa kätevänä. Sen olen oppinut Minnesotan kuluttajista”, sanoo ystävyyskaupunkien Colliers Internationalin varatoimitusjohtaja John Johannson.

Colliers’ Central Park Commons Eaganissa on esimerkki esikaupunkien elämäntapakeskusten viimeisimmästä ajattelusta. Sen sijaan, että Central Park Commons olisi pystyttänyt faux-pääkadun keskelle pysäköintialuetta, se suunniteltiin useiksi miniliuskakeskuksiksi koko kiinteistölle, joista jokaisella on oma pintapysäköinti ja ympyränmuotoiset tiet ja jalkakäytävät, jotka yhdistävät jokaisen rakennusryhmän. Design ei juurikaan edistä kävelyä, mutta kävijät tuntuvat ajavan mielellään parkkipaikan poikki Hyveeltä Punch pizzalle.

”esikaupunkien shoppailijoiden pyytäminen shoppailemaan jonnekin, missä ei ole kätevää etupysäköintiä, on todella vaikeaa”, Johannson sanoo. ”Se on hyvä opetus yrittää insinööri suunnittelu, jossa pyydät ihmisiä muuttamaan sosiaalista käyttäytymistä.”

tuleeko kohta, kun West End joutuu luopumaan kauppapaikkojensa täyttämisestä ja miettimään jotain muuta? ”Olemme miettineet vaihtoehtoisia käyttötarkoituksia: hotellia, toimistotilaa, monikäyttöisiä perheyksiköitä”, Pitchford sanoo. ”Mutta tarvitsisimme omistusta tehdäksemme investointeja ja päätöksiä.”

newyorkilainen sijoituskonserni AR Global osti Dukelta West Endissä sijainneet kaupat vuonna 2015 117 miljoonalla dollarilla. Edustaja Ar Global sanoo omistus on avoin kääntyvä tarvittaessa, mutta ei usko, että keskus on siinä vaiheessa tarvitse remontin, ja itse asiassa, on optimistinen, että asuntojen kasvu Lähialueella herättää vähittäiskaupan kiinnostusta. Edustajan mukaan vuokraneuvottelut ovat käynnissä ainakin kolmesta sen yläpuolella olevasta vapaana olevasta liiketilasta ja toimistotilasta.

mutta muut rakennuttajat, joilla on kiinteistöjä alueella, ovat sitä mieltä, että West Endissä sijaitsevien kauppojen uudelleenkonfigurointia tulisi harkita ennemmin kuin myöhemmin. ”Uskon, että siellä aletaan tehdä uusia päätöksiä”, Ohmes sanoo. ”Se voi vaatia joitakin kaupungin lisähyväksyntöjä. Se ei ole toiminut niin kuin se oli alun perin kuviteltu vuosikymmen sitten. Mutta se on silti erinomainen paikka, jossa on vilkas elämä edessä.”

Jos vähittäiskaupan kehityksessä on yksi vakio, se on muutos.

”vähittäiskauppa kehittyy koko ajan—siinäpä yksi kaunotar siinä”, Ohmes sanoo. ”West End selvittää, mitä sen pitäisi olla ajoissa.”

Allison Kaplan on TCB: n päätoimittaja.