Colocataires / Sous-location
Les lois concernant les colocataires à San Francisco sont assez compliquées et peuvent dérouter quiconque loue un appartement dans la ville. Il est important que les locataires comprennent certains faits de base sur leur location afin de comprendre et de protéger leurs droits.
LOCATION
Tout d’abord, une personne gagne la location (ou devient locataire) d’un appartement en y vivant pendant 30 jours et en payant le loyer. Ils obtiennent également tous les droits en vertu du contrôle des loyers (si leur immeuble est sous celui-ci) et de la loi de l’État. Aucun bail écrit n’est nécessaire pour être locataire. Bien sûr, il vaut mieux avoir quelque chose par écrit pour pouvoir prouver les conditions de votre location. Un locataire dans un SRO (hôtel à chambre individuelle) acquiert ses droits en vertu de la loi de l’État après 30 jours et ses droits en vertu de l’ordonnance sur les loyers après 32 jours.
PLUS D’UN TYPE DE LOCATAIRE
Un locataire est défini par sa relation avec le propriétaire ou la personne à qui il paie le loyer. Si un locataire paie un loyer à un autre locataire, cette personne est en fait le propriétaire du locataire, généralement appelé locataire principal. Voici quelques définitions de base:
LOCATAIRE PRINCIPAL:
Locataire qui a emménagé dans les locaux en vertu d’un contrat écrit ou oral avec le propriétaire ou qui a hérité de l’appartement après le départ du locataire principal d’origine. Il perçoit le loyer des sous-locataires et le paie au propriétaire. Il est également responsable d’informer le propriétaire des réparations et d’autres problèmes.
SOUS-LOCATAIRE:
Quelqu’un qui n’a aucune relation avec le propriétaire, mais paie à la place un loyer à un autre locataire.
CO-LOCATAIRE:
Locataire qui peut avoir emménagé après la signature du bail, mais qui a établi une relation avec le propriétaire généralement par le paiement du loyer directement au propriétaire et en demandant des services tels que des réparations. Un co-locataire est également une personne qui a emménagé avec le locataire principal et a cosigné le bail.
EXPULSIONS, AUGMENTATIONS DE LOYER, ETC.
Le maître et les co-locataires sont entièrement protégés pour un motif valable, ce qui signifie qu’ils ne peuvent être expulsés que pour l’une des raisons énoncées dans l’ordonnance sur les loyers (voir la liste des expulsions). Le sous-locataire est également protégé s’il a vécu dans l’appartement pendant 30 jours, s’il a emménagé après le 25 avril 1998 et s’il n’a pas été informé par écrit par le locataire principal avant son emménagement que sa protection pour motif valable était levée. Voir 6.15C de l’ordonnance sur les loyers (faites défiler jusqu’à cette section après avoir cliqué sur le lien).
Un locataire principal peut expulser un sous-locataire, mais pas un co-locataire. Un co-locataire peut également expulser un sous-locataire. Mais un locataire principal ne peut pas expulser un co-locataire. Un sous-locataire ne peut expulser personne. Le propriétaire ne peut expulser que tous les locataires d’un appartement. Peu importe qu’une seule personne ait rompu le bail. Le propriétaire ne peut expulser qu’une seule personne.
En ce qui concerne les augmentations de loyer, le locataire principal peut les répercuter sur les autres locataires lorsqu’il les reçoit du propriétaire, mais elles ne peuvent pas dépasser le montant autorisé chaque année (par exemple, 1,9% de leur part du loyer).
Lorsque le maître et les co-locataires déménagent, le sous-locataire peut ou non recevoir une augmentation de loyer. Si le sous-locataire a emménagé AVANT le 1/1/96, son loyer n’augmente que si le propriétaire lui a donné un 6.14 Avis (voir le paragraphe ci-dessous pour une discussion sur 6.14) dans les 60 jours suivant la connaissance que le locataire y habite. S’il a emménagé après le 1/1/96, le loyer augmente. Le colocataire, qui a acquis son statut en étant ajouté au bail après l’emménagement du locataire d’origine ou en payant le loyer directement au locateur, ne recevrait pas d’augmentation de loyer à moins que le locateur ne lui donne un 6.14. Si cela 6.14 a été reçu après le paiement du loyer au propriétaire, puis le co-locataire peut essayer de déposer une requête contre l’augmentation à la Commission des loyers au motif qu’il avait déjà acquis la co-location.
6.14 AVIS
Un locateur peut signifier un avis (appelé Avis 6.14, basé sur l’article 6.14 des Règles et règlements de la Commission des loyers, voir le lien ici) à un sous-locataire disant qu’il reconnaît cette personne simplement comme un « occupant », et que lorsque le maître et les colocataires quittent, l’appartement sera considéré comme vacant et le loyer peut atteindre la valeur marchande. Chaque année après cette augmentation du loyer du marché, le propriétaire ne peut augmenter le loyer que du montant autorisé.
PART PROPORTIONNELLE DU LOYER, COPIE DU BAIL
Le Locataire Principal ne peut pas vous facturer plus de loyer que ce qui est juste, en fonction de la proportion de l’espace que vous occupez et/ ou partagez, des services fournis, etc. En d’autres termes, celui qui a la plus grande chambre devrait probablement payer la plus grande part du loyer, à moins que les autres locataires ne reçoivent toutes sortes de services que la personne avec la plus grande chambre ne reçoit pas. Le locataire principal ne peut pas vivre sans loyer pendant que les sous-locataires paient la totalité du loyer. Pour plus d’informations à ce sujet, voir l’Ordonnance sur les loyers, 6.15C (3). Voir le lien ici à la section 6, faites défiler vers le bas pour 6.15C.
Avant le début d’une location, le locataire principal doit divulguer au sous-locataire, par écrit, le montant d’argent qu’elle paie au propriétaire en loyer. Si une sous-locataire estime qu’elle paie plus que sa part, elle peut déposer une demande d’augmentation de loyer illégale à la Commission des loyers et demander qu’une décision soit prise sur le montant qu’elle devrait payer.
REMPLACEMENT DES COLOCATAIRES
Si votre colocataire déménage (peu importe si vous êtes un sous-locataire, un colocataire ou un locataire principal), vous pouvez toujours remplacer cette personne. C’est votre droit sous contrôle des loyers. Si votre bail indique que vous pouvez avoir un certain nombre de personnes dans l’appartement ou si le propriétaire a toujours autorisé un certain nombre, vous pouvez toujours avoir autant de personnes. Si votre bail indique que vous avez besoin de l’approbation écrite de votre propriétaire ou que le locataire potentiel doit remplir une demande, c’est ce qui doit être fait. Le propriétaire ne peut refuser son approbation que pour des motifs raisonnables.
Les normes de « caractère raisonnable » sont décrites à la Section 6.15 des Règles et règlements de l’Ordonnance sur les loyers. Fondamentalement, le propriétaire peut refuser la personne en raison soit d’une expulsion inscrite à son dossier, soit d’une mauvaise cote de crédit.
Après réception de la lettre de remplacement du colocataire ou de la demande du nouveau colocataire, le locateur dispose de cinq (5) jours pour traiter la demande. S’il n’approuve pas le locataire dans ce délai, vous pouvez demander une diminution des services à la Commission des loyers.
Dans le cas où votre bail ne prévoit aucune sous-location ou cession, vous pouvez toujours remplacer un colocataire. Vous ne pouvez tout simplement pas sous-louer (partez et louez votre chambre à quelqu’un pendant cette période) sauf si vous écrivez au propriétaire pour approbation. Mais le propriétaire n’a pas à l’accorder.
Par ailleurs, une interdiction de sous-location et de cession doit être élargie et en gras dans le bail et paraphée par le locataire. Ou le locateur doit fournir au locataire une explication écrite de la signification de l’interdiction.
Si votre bail ne stipule aucune sous-location ou cession sans l’autorisation écrite du propriétaire, vous devez écrire pour obtenir l’autorisation et inclure une demande si le bail l’exige. Le propriétaire dispose de 5 jours pour traiter la demande.
AJOUT DE COLOCATAIRESSUPPLÉMENTAIRES
Sous le contrôle des loyers, vous avez le droit de remplacer des colocataires. Et si vous vouliez ajouter un colocataire supplémentaire au-delà du nombre autorisé par votre bail, quelqu’un qui ne remplaçait pas un colocataire sortant? En vertu d’une nouvelle loi, 6.15E, vous pouvez ajouter cette personne si la personne supplémentaire ne violera pas le code d’occupation de la ville, c’est-à-dire deux personnes par chambre. Voici la citation de 6.15E de l’ordonnance sur les loyers concernant l’occupation:
(i)deux personnes dans un studio, trois personnes dans une unité d’une chambre, quatre personnes dans une unité de deux chambres, six personnes dans une unité de trois chambres ou huit personnes dans une unité de quatre chambres; ou
(ii) le nombre maximum autorisé dans l’unité en vertu de la section 503 du Code du logement de San Francisco;
503 dit ceci: « Chaque pièce utilisée à des fins de couchage doit avoir une surface de plancher superficielle d’au moins 70 pieds carrés. Lorsque plus de deux personnes occupent une pièce utilisée pour dormir, la surface de plancher superficielle requise doit être augmentée à raison de 50 pieds carrés pour chaque occupant de plus de deux. »Voici le lien vers le Code du logement.
Vous devez faire la demande de colocataire supplémentaire par écrit, puis le propriétaire a 14 jours pour répondre. Si elle ne le fait pas, la demande est réputée approuvée. Si le propriétaire refuse pour des raisons déraisonnables, vous pouvez demander une diminution des services à la Commission des loyers. Pour plus d’informations, voir 6.15E ici.
FRAIS POUR LES LOCATAIRES SUPPLÉMENTAIRES
Si vous êtes sous contrôle de loyer, il s’agit d’une augmentation de loyer illégale en vertu de la section 6.13 des Règles et règlements de la Commission des loyers, voir le lien ici. Un propriétaire ne peut pas facturer plus de loyer pour un colocataire supplémentaire ou pour un nouveau-né. Vous pouvez déposer à la Commission des loyers une augmentation de loyer illégale.
EMMÉNAGEMENT CHEZ UN PARTENAIRE OU UN CONJOINT
Un locataire d’un appartement à loyer contrôlé a le droit de déménager chez un partenaire domestique ou un membre de sa famille. En vertu de l’article 6.15D des Règles et règlements de l’Ordonnance sur les loyers, voir le lien ici, vous devriez pouvoir le faire tant qu’avoir un autre occupant ne violera pas le code du logement de la ville. En vertu de ce code, deux personnes peuvent vivre dans une chambre, trois dans un appartement d’une chambre (deux dans la chambre, une dans le salon). De même, dans un deux chambres, un maximum de cinq personnes peuvent y vivre (deux par chambre, une dans le salon). Vous devez cependant être enregistré en tant que partenaire national. C’est simple. Allez à l’Hôtel de ville et remplissez les papiers.Envoyez ensuite une copie du certificat au propriétaire avec une lettre l’informant que votre partenaire emménagera. Si vous vous mariez, envoyez une copie de la licence de mariage. Évidemment, pour le membre de la famille, vous n’avez pas besoin de vous inscrire en tant que partenaire domestique.
AIRBNB
(Adapté des informations sur les sites Web SF Planning et Nolo, merci aux deux pour leur aide pour comprendre ces règles.) En 2014, le Conseil de surveillance a rendu légales les locations de courte durée (Airbnb) par une modification du Code administratif et de l’urbanisme de la ville. La nouvelle loi s’applique aux locations à court terme dans des immeubles de deux unités ou plus par des résidents qui résident dans leurs unités pendant au moins 275 jours par an.
Un locataire qui n’est PAS présent dans l’appartement au moment des partages d’espace, peut louer une partie ou la totalité de son logement jusqu’à 90 nuits par an. La pénalité pour violation est de 416 a par jour pour la première infraction et de 1 000/ / jour par la suite. Un locataire présent dans son appartement pendant les partages d’espace peut le louer pour un nombre illimité de nuits par an.
Une unité illégale ou des espaces non autorisés ne peuvent pas être loués légalement via Airbnb. Les unités avec des violations de code en suspens ne peuvent pas non plus.
Au cours d’un mois donné, un locataire ne peut pas gagner plus d’argent avec des parts d’espace que le loyer mensuel. Une unité peut être annoncée sur les plateformes d’hébergement à condition que son numéro d’enregistrement (obtenu auprès du Service de planification.) est répertorié en haut. Airbnb a déclaré qu’il ne vérifierait PAS la conformité des annonces à la loi.
Les hôtes doivent s’inscrire auprès du Service de planification en prenant d’abord rendez-vous avec un membre du personnel pour passer en revue les règles et la demande. Les frais sont de 50 $. Le ministère dispose de 15 jours ouvrables pour examiner et émettre un numéro d’enregistrement valable pour 2 ans. Pour planifier une réception, composez le 575-9179.
EXPULSION ET AIRBNB
Les locataires doivent aviser leurs propriétaires par écrit avant de s’engager dans la location à court terme de leurs logements. Si un bail contient une clause limitant la sous-location, le locataire est lié par celle-ci et si le propriétaire ne donne pas son autorisation, le locataire peut être expulsé pour avoir fait Airbnb. Si un contrat de location interdit la sous-location, un propriétaire peut expulser le locataire pour l’avoir violé en faisant Airbnb. Un locataire doit recevoir un préavis de 30 jours pour remédier à une première violation avant qu’une expulsion ne soit autorisée. MAIS si la violation est de la restriction du bail ou de l’interdiction de sous-louer, aucun avis d’avertissement de 30 jours n’est nécessaire, le propriétaire peut procéder à une expulsion basée sur la violation du bail.
Comment enregistrer l’unité:
Vous devez être le résident permanent (propriétaire ou locataire) de l’unité que vous souhaitez louer. Vous devez vivre dans cette unité résidentielle pendant au moins 275 nuits de l’année civile. Si vous êtes un nouveau résident, vous devez avoir occupé cette unité pendant au moins 60 jours consécutifs avant votre demande. Si vous possédez un immeuble à logements multiples, vous ne pouvez enregistrer que l’unité résidentielle dans laquelle vous résidez.
Vous devez avoir un certificat d’enregistrement d’entreprise SF du bureau du trésorier et du percepteur des impôts SF.
Vous devez avoir une assurance responsabilité civile de 500 000 $ ou plus ou une preuve qu’une couverture similaire est fournie par toutes les plateformes d’hébergement par lesquelles vous louerez l’unité.
Votre unité résidentielle ne doit pas avoir de violation de Planification, de Construction, de Logement, d’Incendie, de Santé, de Police ou d’autres infractions au code de la ville. Vous ne pouvez enregistrer qu’une seule unité résidentielle.
(Remarque: Le BMR ou tout autre programme de logement abordable inclusif et les unités résidentielles ou celles dont le revenu est limité en vertu de la loi de la ville, de l’État ou de la loi fédérale ne sont PAS éligibles à l’enregistrement.)
Apportez ce qui suit à votre entretien:
- Une demande de location résidentielle à court terme remplie.
- Un Certificat d’enregistrement d’entreprise délivré par le Bureau du Trésorier et du percepteur des impôts de SF
- Permis de conduire ou Carte d’identité émise par l’État délivré au moins 60 jours avant la date de demande de location à court terme et valable au moins pour les 6 prochains mois
- Preuve d’assurance responsabilité d’un montant d’au moins 500 000 $
- Un affidavit signé acceptant de respecter toutes les conditions de l’ordonnance de location à court terme incluse dans la demande.
- Un chèque de 50 $ à l’ordre du Service de planification de SF.
Au moins deux des documents énumérés ci-dessous pour confirmer votre résidence principale dans votre unité d’habitation :
- Preuve d’exonération fiscale du propriétaire. Accepté comme forme de confirmation de résidence uniquement si la preuve de l’exonération fiscale d’un propriétaire est pour une propriété qui est une habitation unifamiliale ou un condo;
- Carte d’électeur ou Certificat avec l’adresse sur la demande, délivré au moins 60 jours avant la date de demande de location à court terme. Vous pouvez obtenir une copie auprès du Département des élections de San Francisco;
- Preuve d’immatriculation du véhicule avec l’adresse figurant sur la demande, délivrée au moins 60 jours avant la date de demande de location à court terme;
- Preuve d’assurance automobile, indiquant l’adresse d’immatriculation, délivrée au moins 60 jours avant;
- Facture d’utilité publique originale, émise par un service public ou PG&E, au moins 60 jours avant la date de demande à court terme .
- Les copies et les impressions ne seront pas acceptées. Vous ne pouvez utiliser que les factures de services publics comme une forme de confirmation de résidence.
- Les factures de câble, de téléphone portable et d’Internet ne sont pas admissibles.
Cliquez ici pour accéder au site Web de planification pour plus d’informations.