Quando ho scoperto che RealtyShares stava chiudendo le sue porte a nuovi investitori su Nov 7, 2018, sono rimasto scioccato e rattristato. Dato che hanno sede a San Francisco, avevo incontrato più persone da RealtyShares dalla metà del 2016 e sviluppato alcune buone relazioni.

Mercoledì 24 ottobre, ho pranzato con il loro CMO e un dipendente del marketing in centro. Mi hanno detto che avevano appena rinnovato il loro sito web e rimarchiati il nome della società con una nuova combinazione di colori e logo. Ho anche preso una camicia nuova e un paio di occhiali da sole economici. È come start-up sono e il loro malloppo.

Inoltre, mi è stato detto che avrebbero lanciato un secondo fondo, con un investimento minimo di $25,000 invece di $250,000 come il loro primo fondo, per essere più accessibile a più investitori. Il loro secondo fondo agirebbe come un fondo indicizzato per tutte le offerte che hanno esaminato sulla loro piattaforma.

Ovviamente, il nuovo fondo non viene più lanciato in quanto il personale responsabile dell’approvvigionamento di nuove offerte verrà licenziato se non già. Tutto ciò che rimarrà sarà un piccolo team di persone che sarà responsabile del servizio degli investitori esistenti e dei loro circa million 400 milioni di attività in gestione fino al completamento programmato.

RealtyShare ha scritto nella sua e-mail agli investitori,

Credo davvero che la maggior parte delle persone a RealtyShares sono stati sorpresi dal vento improvviso verso il basso. Stavano per raccogliere million 30 milioni in nuovi capitali con un round di finanziamento della Serie D, ma l’investitore ha avuto i piedi freddi all’ultimo minuto. Hanno anche avuto una cena celebrativa.

Mi aspettavo un consolidamento nello spazio, non mi aspettavo che RealtyShares sarebbe stato uno di loro dato che avevano raccolto million 27 milioni nel finanziamento della Serie C a settembre 2017 e avevano così tanta domanda. Ma col senno di poi, sembra RealtyShares ampliato troppo in fretta (assunto troppe persone, nuovo grande spazio ufficio nel 2017) senza una pari quantità di offerta.

Da quando sono entrato nella loro piattaforma in 2016, la maggior parte delle loro offerte sono state rapidamente riempite. Questo è stato parte del motivo per cui ho investito nel fondo, invece, perché il fondo sarebbe sempre ottenere prima dibs sulle migliori offerte. Non ho avuto il tempo di accedere ogni giorno per controllare.

Ma se hai costantemente una domanda in eccesso, il costo di acquisizione del cliente (CAC) inizierà a salire sempre più in alto perché i tuoi nuovi clienti saranno seduti lì senza distribuire alcun capitale o tanto. Quindi, trovare che l’equilibrio tra domanda e offerta è fondamentale.

Inoltre, non avevano la tecnologia per scalare rapidamente. RealtyShares gestiva un’attività ad alta intensità di personale per rivedere, finalizzare e gestire le offerte. La loro crescita è stata lineare, e non iperbolica come i venture capitalist amano vedere. Sospetto che parte dell’eccessiva espansione sia dovuta al fatto che i VC spingessero in modo più aggressivo per la crescita. Qualcosa a cui pensare quando accetti i soldi VC contro il bootstrap della tua attività.

Qual è il prossimo per RealtyShares Investitori

Secondo RealtyShares quando ho seguito su cosa c’è dopo:

Siamo in procinto di assegnare un nuovo manager per le partecipazioni che sarà responsabile per la gestione patrimoniale in corso e reporting. Vi terremo sicuramente aggiornati mentre continuiamo a consolidare il piano di transizione. L’amministratore del fondo si chiama NES Financial.

Di seguito è stata un’altra risposta da una persona diversa:

Il fondo è sempre stato gestito tramite un servicer di terze parti, quindi non dovrebbe esserci molta transizione qui. Siamo concentrati sul rendere la transizione il più semplice possibile e le commissioni di gestione patrimoniale che addebitiamo dovrebbero coprire questo fino alla scadenza.

È importante chiarire che gli investitori in RealtyShares, il business, sono quelli che sono stati feriti dalla loro chiusura. La loro equità probabilmente cadrà a zero o vicino a zero.

Se sei un investitore sulla piattaforma, i tuoi investimenti dovrebbero svolgere il modo in cui originariamente previsto, anche se con meno supervisione da RealtyShares. RealtyShares, alla fine della giornata, era un mercato (con un comitato di investimento che controllava le offerte) per abbinare gli investitori con gli sponsor di progetti immobiliari crowdfunded in tutto il paese.

RealtyShares ha creato una LLC per ogni investimento come filiale di RealtyShares per investire in azioni e azioni privilegiate. Questi veicoli per scopi speciali non hanno alcuna pretesa da quegli investitori in RealtyShares, la società, durante un vento verso il basso. L’amministratore del fondo, NES, sarà pagato per gestire e gestire questi investimenti specifici e il fondo fino al completamento previsto.

Spetta agli investitori sponsor investiti per fare il loro lavoro e fornire agli investitori il miglior rendimento possibile. Non possono semplicemente scomparire perché gli investitori di RealtyShares sono spesso solo una fonte di finanziamento per le loro offerte. Inoltre, gli sponsor hanno investimenti nelle proprie offerte e per dimostrare la pelle nel gioco.

Se gli sponsor scompaiono, perderanno denaro poiché hanno la pelle nel gioco e non saranno in grado di raccogliere nuovi capitali su altre piattaforme (non solo piattaforme di crowdfunding immobiliare).

In entrambi i casi, consiglio a tutti di scrivere in dettaglio ogni affare che possiedono e le informazioni di contatto di ogni sponsor per i record. Questo è estremamente importante data la supervisione di governo di RealtyShares sarà in gran parte diminuita.

Accedi a RS, clicca su “Documenti” poi “Documenti di investimento” – è possibile scaricare il pacchetto completo per gli investimenti attivi proprio lì per tenere a portata di mano. Ecco un link dove ho raccolto tutti i profili di sponsor e deal del fondo RealtyShares DME e un investimento individuale che ho fatto a Conshy, PA. Ci sono un totale di 18 offerte che ho registrato.

Possiamo solo sperare che RealtyShares abbia scelto solo gli sponsor migliori e più onorevoli sulla loro piattaforma con cui fare affari. Ma non si sa mai completamente fino a quando tutto è tutto detto e fatto. Uno dei vantaggi di avere RealtyShares come vagliatore era che come parte della loro tassa, sarebbero anche quelli che avrebbero seguito eventuali offerte underperforming per noi.

Con assets 400 milioni in attività in gestione, RealtyShares dovrebbe guadagnare da qualche parte circa $4M – $5M all’anno in tasse. Passando da ~ 100 dipendenti fino a 15, le loro entrate di gestione patrimoniale dovrebbero essere sufficienti per mantenere tutto senza intoppi.

RealtyShares Alternative

Sono un credente nello spazio di crowdfunding immobiliare perché ci permette di arbitraggio profitti immobiliari in tutto il paese. Come qualcuno che è seduto in costoso San Francisco, voglio usare il mio denaro costoso SF per comprare poco costoso heartland immobiliare con valutazioni più basse e tassi di cap più elevati.

Non dover reperire e gestire queste proprietà mentre si guadagna un reddito più elevato è una tesi fondamentale della mia Utility Buy, Rent Luxury strategy (BURL). Voglio possedere beni che forniscono garanzie e producono la più alta quantità di reddito passivo. Quando si può guadagnare un tasso di cap 10% nel Midwest mentre si vive a San Francisco, questo è un bel arbitraggio poiché i tassi di cap a San Francisco sono solo 2.5% – 3.5%

Sulla base della conoscenza del finanziamento pubblico e di ciò che ho osservato nello spazio di crowdfunding immobiliare, ecco le mie prime due alternative RealtyShares:

1) Fundrise. Lavoro con Fundrise dal 2016 e mi hanno sempre impressionato con la loro innovazione. Sono stati fondati nel 2012 e sono i pionieri del prodotto eREIT. Non solo hanno raccolto finanziamenti per la propria azienda attraverso metodi tradizionali di venture capital, ma hanno anche fatto un’offerta pubblica su Internet in cui hanno raccolto capitali dagli investitori sulla loro piattaforma. Più di recente, sono stati i primi a lanciare un fondo Opportunità nello spazio di crowdfunding immobiliare per approfittare delle nuove leggi fiscali.

La cosa bella di Fundrise è che è aperta agli investitori non accreditati (ad esempio tutti), a differenza di RealtyShares. Inoltre, il loro modello di business di creazione di fondi su misura come Heartland eREIT, West Coast eREIT, ecc è attraente per qualcuno che vuole diversificare nel settore immobiliare, ma che non vuole scegliere e scegliere i singoli investimenti sulla piattaforma, nonostante questi investimenti anche essere attentamente controllati prima.

Secondo Crunchbase, Fundrise ha raccolto capital 55 milioni di capitale, con l’ultimo aumento che si è verificato a febbraio 2017 per million 14.5 milioni. Ma, ho sentito che sono stati in grado di garantire nuovi capitali in 2018 dalle offerte pubbliche di Internet, disponibili solo per gli investitori di piattaforme esistenti.

Recensione di Fundrise: Crowdfunding immobiliare per investitori non accreditati

2) Realty Mogul. Realty Mogul è stata fondata nel 2012 e offre agli investitori accreditati un modo per investire in debito o azioni offerte immobiliari commerciali. Hanno anche un paio di eREITs per gli investitori non accreditati.

Ho parlato a lungo con il loro CEO, Jilliene Helman di recente e ha menzionato come vuole costruire un business multi-decennale. Invece di crescita a tutti i costi, è più crescita ad un ritmo ragionevole per garantire la redditività a lungo termine. La sua azienda è estremamente focalizzata sul processo di sottoscrizione, utilizza la tecnologia per automatizzare le aree più ingombranti del business e rimane ferma su commissioni di origination più elevate addebitate agli sponsor per tenere conto dei costi di fare business.

Realty Mogul ha raccolto million 45 milioni in finanziamenti VC, ma il loro ultimo aumento è stato nel 2015. Dato che sono ancora in giro, ho intenzione di indovinare che hanno trovato un modo per essere più autosufficienti. Ad esempio, hanno una squadra molto più piccola a ~52 persone contro 125 a RealtyShares. Dato che sembrano avere barriere più alte su chi fanno affari con, ci si sente come se fossero abbastanza responsabili con la loro crescita. Sappi solo che non conosco alcun dettaglio dei dati finanziari di nessuna azienda dal momento che sono privati.

Recensione di Realty Mogul: concentrandosi sulla qualità, non sulla quantità

3) CrowdStreet. In termini di rischio della piattaforma, CrowdStreet potrebbe essere il miglior mercato di crowdfunding immobiliare per gli investitori accreditati perché impiega un modello direct-to-sponsor. In altre parole, si ottiene grande efficienza di comunicazione e trasparenza, essendo in grado di corrispondere direttamente con gli sponsor delle offerte immobiliari. Stai investendo sulla piattaforma dello sponsor e non su CrowdStreet, eliminando così qualsiasi rischio di piattaforma CrowdStreet.

CrowdStreet vigorosamente pre-schermi tutte le offerte. Hanno anche chiare designazioni di rating degli sponsor in modo che gli investitori conoscano chiaramente lo sfondo di ogni sponsor e informazioni dettagliate su ogni affare.

Ho incontrato sette dei membri del team di CrowdStreet a Palo Alto di recente e mi piace molto la loro visione, il modo in cui trattano i clienti e il loro modo di fare affari. Sono specializzati in “città di 18 ore”, che sono città emergenti secondarie come Austin e Memphis. Ciò corrisponde bene con la mia tesi a lungo termine di investire nel cuore dell’America a causa di migliori valutazioni, tecnologia e aumento del lavoro a distanza.

CrowdStreet Recensione: Direct-To-Sponsor Immobiliare Marketplace

Il Futuro Dell’Immobiliare di Crowdfunding

a Lungo termine, ci sarà probabilmente essere solo due o tre vincitori immobiliari di crowdfunding spazio. È l’azienda che ottiene la sua tecnologia e la giusta corrispondenza tra domanda e offerta che emergerà vittoriosamente.

Immagino che, come notizia degli spread di chiusura di RealtyShare, gli investitori si fermeranno e rivaluteranno le loro strategie di investimento alternative e faranno più due diligence sulle rispettive piattaforme di crowdfunding immobiliare. Inoltre, mi aspetto che le piattaforme di crowdfunding immobiliare lavorino per migliorare i loro bilanci, aumentare la loro offerta di offerte, migliorare la loro tecnologia e migliorare la loro messaggistica.

Sono fiducioso che RealtyShares farà la cosa giusta per vedere gli investimenti esistenti fino al completamento pianificato. Hanno entrate di gestione patrimoniale in corso,un team di liquidazione e un amministratore di fondi. Ho il sospetto che hanno contanti sul loro bilancio pure.

Sto stimando che l’intero processo di transizione richiederà uno o due mesi per essere ordinato. Se non c’è una transizione di successo, reputazione individuale e sponsor reputazione sarà gravemente compromessa.

Correlati:

Real Estate Crowdfunding Learning Center

Classifica i migliori investimenti di reddito passivo

Circa l’autore: Sam ha iniziato a investire il proprio denaro da quando ha aperto un conto di intermediazione online nel 1995. Sam amava investire così tanto che ha deciso di fare una carriera di investire spendendo i prossimi 13 anni dopo il college a lavorare in due delle principali società di servizi finanziari del mondo. Durante questo periodo, Sam ha ricevuto il suo MBA da UC Berkeley con particolare attenzione alla finanza e al settore immobiliare.

FinancialSamurai.com è stato avviato nel 2009 ed è uno dei siti di finanza personale più affidabili oggi con oltre 1,5 milioni di visualizzazioni di pagina organiche al mese. Samurai finanziario è stato descritto nelle principali pubblicazioni come il LA Times, il Chicago Tribune, Bloomberg e il Wall Street Journal.