Le leggi riguardanti i coinquilini a San Francisco sono piuttosto complicate e possono confondere chiunque affitta un appartamento in città. È importante che gli inquilini comprendano alcuni fatti di base sulla loro locazione al fine di comprendere e proteggere i loro diritti.

LOCAZIONE

Prima di tutto, una persona guadagna la locazione (o diventa un inquilino) in un appartamento vivendo lì per 30 giorni e pagando l’affitto. Ottengono anche tutti i diritti sotto il controllo dell’affitto (se il loro edificio è sotto di esso) e la legge statale. Non è necessario alcun contratto di locazione scritto effettivo per essere un inquilino. Certo, è meglio avere qualcosa per iscritto per essere in grado di dimostrare i termini della tua locazione. Un inquilino in un SRO (Single Room Occupancy hotel) ottiene i suoi diritti ai sensi della legge statale dopo 30 giorni e i suoi diritti ai sensi dell’ordinanza di affitto dopo 32 giorni.

PIÙ DI UN TIPO DI INQUILINO

Un inquilino è definito dal suo rapporto con il proprietario o la persona a cui paga l’affitto. Se un inquilino paga l’affitto a un altro inquilino, allora quella persona è, in effetti, il proprietario dell’inquilino, di solito noto come l’inquilino principale. Ecco alcune definizioni di base:

INQUILINO PRINCIPALE:
Inquilino che si è trasferito nei locali con un contratto scritto o orale con il proprietario o che ha ereditato l’appartamento dopo che l’inquilino principale originale è andato via. Riscuote l’affitto dai subaffittori e lo paga al proprietario. Egli è anche responsabile per informare il padrone di casa di riparazione e di altre questioni.

SUBTENANT:
Qualcuno che non ha alcun rapporto con il proprietario, ma invece paga l’affitto ad un altro inquilino.

CO-TENANT:
Inquilino che potrebbe essersi trasferito dopo la firma del contratto di locazione, ma ha stabilito un rapporto con il proprietario di solito attraverso il pagamento dell’affitto direttamente al proprietario e richiedendo servizi come le riparazioni. Un co-inquilino è anche qualcuno che si è trasferito con l’inquilino master e co-firmato il contratto di locazione.

SFRATTI, AUMENTI DEGLI AFFITTI, ECC.

Il master e i co-inquilini sono completamente protetti per giusta causa, il che significa che non possono essere sfrattati se non attraverso uno dei motivi enunciati nell’ordinanza sugli affitti (vedi sfratti per un elenco). Il subtenant è anche protetto se ha vissuto nell’appartamento per 30 giorni, si è trasferito dopo il 25 aprile 1998 e non è stato informato per iscritto dall’inquilino principale prima che si trasferisse che la sua protezione giusta causa era stata revocata. Vedi 6.15 C dell’ordinanza sull’affitto (scorri fino a quella sezione dopo aver cliccato sul link).

Un tenant master può sfrattare un subtenant, ma non un co-tenant. Un co-inquilino può anche sfrattare un sub-inquilino. Ma un inquilino principale non può sfrattare un co-inquilino. Un sub-inquilino non può sfrattare nessuno. Il padrone di casa può sfrattare solo tutti gli inquilini in un appartamento. Non importa se solo una persona ha rotto il contratto di locazione. Il padrone di casa non può sfrattare solo quella persona.

Per quanto riguarda gli aumenti degli affitti, l’inquilino principale può passarli agli altri inquilini quando li riceve dal proprietario, ma non possono essere superiori all’importo consentito ogni anno (ad esempio, l ‘ 1,9% della loro quota dell’affitto).

Quando il master e i co-inquilini si trasferiscono, il subtenant può o non può ricevere un aumento dell’affitto. Se il subtenant si è trasferito PRIMA del 1/1/96, il suo affitto aumenta solo se il proprietario gli ha dato un 6.14 Avviso (vedi paragrafo sotto per una discussione su 6.14) entro 60 giorni dal sapere che l’inquilino vive lì. Se si è trasferito dopo 1/1/96, allora l’affitto aumenta. Il co-inquilino, che ha guadagnato il suo status aggiungendo al contratto di locazione dopo che l’inquilino originale si è trasferito o pagando l’affitto direttamente al proprietario, non riceverebbe un aumento dell’affitto a meno che il proprietario non gli abbia dato un 6.14. Se quel 6.14 è stato ricevuto dopo che il pagamento dell’affitto è stato fatto al padrone di casa, quindi il co-inquilino può provare a presentare una petizione contro l’aumento al consiglio di affitto sulla base del fatto che aveva già acquisito la co-locazione.

6.14 AVVISO

Un proprietario può pubblicare un avviso (chiamato Avviso 6.14, basato sulla Sezione 6.14 delle regole e dei regolamenti del consiglio di affitto, vedi link qui) su un subtenant dicendo che riconosce quella persona semplicemente come un “occupante”, e che quando il padrone e i co – inquilini se ne andranno, l’appartamento sarà trattato come libero e l’affitto può salire al valore di mercato. Ogni anno dopo tale aumento affitto mercato, il padrone di casa può aumentare solo l’affitto per l’importo consentito.

QUOTA PROPORZIONALE DI AFFITTO, COPIA DI LOCAZIONE

L’inquilino principale non può addebitare più affitto di quanto sia giusto, in base alla proporzione di spazio occupato e / o condiviso, ai servizi forniti, ecc. In altre parole, chi ha la camera da letto più grande dovrebbe probabilmente pagare la quota maggiore dell’affitto, a meno che gli altri inquilini non ricevano tutti i tipi di servizi che la persona con la stanza più grande non riceve. L’inquilino principale non può vivere senza affitto mentre i subaffittanti pagano tutto l’affitto. Per ulteriori informazioni su questo, vedere l’ordinanza di affitto, 6.15 C (3). Vedi il link qui alla sezione 6, scorri verso il basso per 6.15 C.

Prima che inizi un contratto di locazione, l’inquilino principale dovrebbe rivelare al subtenant, per iscritto, la quantità di denaro che sta pagando al proprietario in affitto. Se un subtenant si sente che lei sta pagando più della sua quota, lei può presentare una petizione aumento affitto illegale al consiglio di affitto e chiedere che una determinazione essere fatta su quanto lei dovrebbe pagare.

SOSTITUZIONE DEI COINQUILINI

Se il tuo compagno di stanza si sta spostando (non importa se sei un subtenant, co-tenant o master tenant), puoi sempre sostituire quella persona. Questo è il tuo diritto sotto il controllo dell’affitto. Se il tuo contratto di locazione dice che puoi avere un certo numero di persone nell’appartamento o se il proprietario ha sempre permesso un certo numero, allora puoi sempre avere così tante persone. Se il contratto di locazione dice che è necessario l’approvazione del vostro padrone di casa per iscritto o che il potenziale inquilino ha bisogno di compilare una domanda, allora questo è ciò che deve essere fatto. Il proprietario può trattenere la sua approvazione solo per motivi ragionevoli.

Gli standard di “ragionevolezza” sono delineati nella Sezione 6.15 delle regole e dei regolamenti dell’ordinanza sull’affitto. Fondamentalmente, il padrone di casa può rifiutare la persona sulla base di uno sfratto sul suo record o di un cattivo rating.

Dopo aver ricevuto la lettera di sostituzione del compagno di stanza o l’applicazione del nuovo compagno di stanza, il proprietario ha cinque (5) giorni per elaborare l’applicazione. Se non approva l’inquilino entro quel periodo di tempo, è possibile presentare una diminuzione dei servizi presso il consiglio di affitto.

Nel caso in cui il contratto di locazione non prevede subaffitto o assegnazione, è comunque possibile sostituire un compagno di stanza. Non puoi subaffittare (andare via e affittare la tua stanza a qualcuno durante quel periodo) a meno che tu non scriva il padrone di casa per l’approvazione. Ma il padrone di casa non deve concederlo.

A proposito, un divieto di subaffitto e assegnazione deve essere ingrandito e in grassetto nel contratto di locazione e siglato dall’inquilino. Oppure il proprietario deve fornire all’inquilino una spiegazione scritta del significato del divieto.

Se il contratto di locazione non dice subaffitto o assegnazione senza il permesso scritto del padrone di casa, allora avete bisogno di scrivere per il permesso e includere una domanda, se richiesto dal contratto di locazione. Il padrone di casa ha 5 giorni per elaborare la domanda.

AGGIUNTA di COINQUILINI AGGIUNTIVI

Sotto il controllo dell’affitto, hai il diritto di sostituire i coinquilini. Che cosa succede se si voleva aggiungere un compagno di stanza aggiuntivo al di là del numero consentito dal contratto di locazione, qualcuno che non era un sostituto per un compagno di stanza in uscita? Secondo una nuova legge, 6.15E, puoi aggiungere quella persona se la persona aggiuntiva non violerà il codice di occupazione della città, cioè due persone per camera da letto. Ecco la citazione di 6.15 E di affitto ordinanza sull’occupazione:

Si dovrebbe fare la richiesta per il compagno di stanza aggiuntivo per iscritto e poi il padrone di casa ha 14 giorni per rispondere. Se non lo fa, allora la richiesta è considerata approvata. Se il padrone di casa rifiuta per motivi irragionevoli, è possibile presentare una diminuzione dei servizi presso la pensione di affitto. Per ulteriori informazioni, vedere 6.15 E qui.

CARICA PER INQUILINI AGGIUNTIVI

Se sei sotto il controllo dell’affitto, questo è un aumento dell’affitto illegale ai sensi della Sezione 6.13 del regolamento del consiglio di affitto, vedi il link qui. Un padrone di casa non può addebitare più affitto per un compagno di stanza aggiuntivo o per un neonato. È possibile presentare al consiglio di affitto per un aumento di affitto illegale.

TRASFERIRSI IN PARTNER O CONIUGI

Un inquilino in un appartamento in affitto controllato ha il diritto di muoversi in un partner domestico o un membro della famiglia. Sotto 6.15 D delle regole e dei regolamenti dell’Ordinanza sull’affitto, vedi il link qui, dovresti essere in grado di farlo purché avere un altro occupante non violi il codice abitativo della città. Secondo tale codice, due persone possono vivere in una camera da letto, tre in un appartamento con una camera da letto (due nella camera da letto, uno nel soggiorno). Allo stesso modo, in una camera da letto, un massimo di cinque persone può vivere lì (due per camera da letto, una nel soggiorno). Devi essere registrato come partner domestici, però. E ‘ semplice. Vai in Municipio e compila i documenti.Quindi invia una copia del certificato al proprietario insieme a una lettera che lo informa che il tuo partner si trasferirà. Se stai per sposarti, invia una copia della licenza di matrimonio. Ovviamente per il membro della famiglia, non è necessario registrarsi come partner domestici.

AIRBNB

(Adattato dalle informazioni sui siti Web di SF Planning e Nolo, grazie a entrambi per un aiuto nella comprensione di questi reg. Nel 2014, il Consiglio delle Autorità di vigilanza ha reso legali gli affitti a breve termine (Airbnb) attraverso un emendamento al codice amministrativo e di pianificazione della città. La nuova legge si applica agli affitti a breve termine in edifici di due o più unità da parte di residenti che risiedono nelle loro unità per almeno 275 giorni all’anno.

Un inquilino che NON è presente nell’appartamento al momento delle quote di spazio, può affittare una parte o tutta la loro unità residenziale per un massimo di 90 notti all’anno. Penalità per violazione è $416 al giorno per il primo reato e thereafter 1.000/giorno dopo. Un inquilino che È presente nel loro appartamento durante le quote di spazio può affittarlo per un numero illimitato di notti all’anno.

Un’unità illegale o spazi non consentiti non possono essere affittati legalmente tramite Airbnb. Né possono unità con violazioni di codice in sospeso.

In un dato mese, un inquilino non può fare più soldi da quote di spazio che l’affitto mensile. Un’unità può essere pubblicizzata su piattaforme di hosting a condizione che il suo numero di registrazione (ottenuto dal Dipartimento di pianificazione.) è elencato in alto. Airbnb ha detto che non sta andando a controllare gli annunci per il rispetto della legge.

Gli host devono registrarsi presso il dipartimento di pianificazione programmando prima un appuntamento con un membro dello staff per esaminare le regole e l’applicazione. La tassa è di 5 50. Il dipartimento ha 15 giorni lavorativi per rivedere ed emettere un numero di registrazione che è buono per 2 anni. Per programmare un’assunzione, chiamare 575-9179.

SFRATTO E AIRBNB

Gli inquilini devono informare i loro proprietari per iscritto prima di impegnarsi in affitti a breve termine delle loro unità. Se un contratto di locazione ha una clausola che limita la subaffitto, l’inquilino è vincolato da esso e se il proprietario non darà il permesso, l’inquilino può essere sfrattato per aver fatto Airbnb. Se un contratto di locazione vieta subaffitto, un proprietario può sfrattare l’inquilino per aver violato facendo Airbnb. Un inquilino deve essere dato 30 giorni di preavviso per curare una prima violazione prima di uno sfratto è consentito. MA se la violazione è della restrizione di locazione o divieto di subaffitto allora non è necessario alcun avviso di avviso di 30 giorni, il proprietario può procedere con uno sfratto basato sulla violazione del contratto di locazione.

Come registrare l’unità:
È necessario essere il residente permanente (proprietario o inquilino) dell’unità che si desidera affittare. Devi vivere in quell’unità residenziale per almeno 275 notti dell’anno solare. Se sei un nuovo residente, devi aver occupato questa unità per almeno 60 giorni consecutivi prima della tua domanda. Se si possiede un edificio multi-unità, è possibile registrare solo l’unità residenziale specifica in cui si risiede.

È necessario disporre di un certificato di registrazione aziendale SF dall’ufficio del tesoriere e dell’esattore delle tasse SF.

Devi avere un’assicurazione di responsabilità civile di $500.000 o più o la prova che una copertura simile viene fornita da tutte le piattaforme di hosting attraverso le quali noleggierai l’unità.

La tua unità residenziale non deve avere alcuna pianificazione, costruzione, alloggio, incendio, salute, polizia o altre violazioni del codice della città in sospeso. È possibile registrare una sola unità residenziale.

(Nota: BMR o altri inclusionary affordable housing program e unità residenziali o quelle a reddito limitato ai sensi della città, stato o legge federale non sono ammissibili per la registrazione.)

Porta quanto segue al tuo colloquio:

• Un’applicazione di noleggio residenziale a breve termine completata.
• Un Certificato di Iscrizione rilasciato dalla SF Tesoriere ed esattore delle Tasse, Ufficio
• patente di guida o di Stato Emessi Carta d’identità rilasciata almeno 60 giorni prima del noleggio a breve termine data di applicazione e validità per almeno i prossimi 6 mesi
• Prova di un’assicurazione di responsabilità importo non inferiore a 500.000 dollari
• Un affidavit firmato accetta di rispettare tutte le condizioni di breve termine, residenziale affitto ordinanza dell’applicazione.
• Un assegno di 5 50 intestato a SF Planning Dept.

Almeno due dei seguenti documenti elencati per confermare la residenza primaria presso la vostra unità residenziale:

• Prova di esenzione fiscale di un proprietario di abitazione. Accettato come forma di conferma di residenza solo se la prova dell’esenzione fiscale di un proprietario di abitazione è per una proprietà che è un’abitazione unifamiliare o un condominio;
• Scheda di registrazione degli elettori o certificato con l’indirizzo sulla domanda, rilasciato almeno 60 giorni prima della data di domanda di affitto a breve termine. Si può ottenere una copia attraverso il San Francisco Dipartimento di Elezioni;
• Prova di Registrazione del Veicolo, con l’indirizzo dell’applicazione, rilasciata da almeno 60 giorni prima del noleggio a breve termine data di applicazione;
• Prova di assicurazione auto, che mostra indirizzo di registrazione rilasciato almeno 60 giorni prima;
• Originale bolletta, rilasciato da una pubblica utilità o PG&E, almeno 60 giorni prima dell’applicazione a breve termine data.
• Copie e stampe non saranno accettate. È possibile utilizzare solo le bollette come una forma di conferma di residenza.
• Cavo, telefono cellulare, e bollette internet non si qualificano.

Clicca qui per andare al sito di pianificazione per maggiori informazioni.