Santa Monica Third Street Promenade di Foto da Mediha DiMartino

Eduardo Graciano avventurato a Santa Monica, la Third Street Promenade, in un recente pomeriggio di domenica con i suoi figli, Lucas, 6, e Davi, 5. Dopo una breve passeggiata, il trio si stabilì su una partita a scacchi, affiancato da artisti di strada onnipresenti e un flusso costante di passanti.

“È un bel posto”, riflette Graciano della sua prima visita nella zona mentre i ragazzi riorganizzano le figure sovradimensionate.

Il set di scacchi è tra le numerose attrazioni esperienziali che la città ha installato la scorsa estate per coinvolgere gli acquirenti e invogliarli a rimanere più a lungo.

Altre funzionalità aggiunte di recente includono tavoli da pranzo comuni, sedie a sdraio colorate che i visitatori possono raggruppare come meglio ritengono e strutture di gioco temporanee che sono state un successo con la demografia più giovane.

I cambiamenti sottili ma popolari sono suggerimenti su ciò che verrà ― il Consiglio comunale di Santa Monica a novembre ha diretto il suo staff a sviluppare Promenade 3.0, un piano generale e una strategia di finanziamento per la riqualificazione dell’area. A marzo, il consiglio voterà se attuare le modifiche.

La mossa arriva in mezzo al calo delle vendite imponibili sul Lungomare, probabilmente una conseguenza dello shopping online, dei servizi di streaming video e delle app per la consegna di cibo che hanno sfidato i tradizionali punti vendita al dettaglio, intrattenimento e ristorazione.

“Siamo stati guardare le linee di tendenza e di pensare il tempo di re-immaginare il futuro e anticipare le necessità del cambiamento è ora, mentre siamo al picco”, ha detto Alan Loomis, Santa Monica di progettazione urbana, che è incaricato di supervisionare l’impegno per la città. “Se stiamo cercando di rispondere al cambiamento quando il mercato ha toccato il fondo, allora è una salita molto, molto lunga da recuperare.”

Le vendite al Promenade sono scese del 10% a million 435 milioni nel 2018 da million 484 milioni nel 2015. L’area ha generato million 191 milioni per la prima metà di 2019, below 2 milioni al di sotto dello stesso periodo di 2018.

La riqualificazione, fissata per quattro o cinque anni da oggi, costerà tra $45 milioni e million 60 milioni e richiederà fino a 24 mesi.

Il lavoro sarà finanziato attraverso un partenariato finanziario pubblico-privato, ha detto Loomis, “che è il modo in cui molte delle infrastrutture originali del Lungomare degli anni’ 80 sono state finanziate, così come le strutture di parcheggio della città che sostengono il Lungomare.

“I proprietari di immobili voterebbero per valutare se stessi attraverso le loro tasse annuali per un periodo di, diciamo, 25 a 30 anni … e poi la città può legare o prendere in prestito contro quel reddito futuro per i costi di costruzione iniziali”, ha aggiunto Loomis.

Promenade 3.0

Le idee per l’esame del Consiglio comunale a marzo includono il trattamento della passeggiata come un parco pubblico piuttosto che una strada, con orari di chiusura stabiliti per prevenire il vagabondaggio notturno e anche per consentire l’uso di segnaletica digitale.

Attualmente, la strada pedonale a tre isolati, situata tra Broadway e Wilshire Boulevard, è aperta tutto il giorno, non ha limitazioni all’accesso pubblico ed è soggetta a segnaletica e altre regole che si applicano ad altre strade della città.

C’è anche una proposta per migliorare la vita notturna del Lungomare come il recente studio mostra volumi pedonali picco a metà pomeriggio. Tale proposta include rilassante alcol permettendo regolamenti e ampliando la capacità dei ristoranti di offrire intrattenimento serale.

“Ci piacerebbe vedere un piccolo speakeasy da 50 posti o una sala di degustazione mezcal che sarebbe un sorteggio unico, ma attualmente l’unico modo per farlo è passare attraverso il processo (permesso di uso condizionale), che richiede sia tempo che costi”, ha detto Steven Welliver, vice amministratore delegato di Downtown Santa Monica Inc., un’organizzazione no-profit che lavora con la città per gestire servizi e operazioni nell’area.

“Penso che vogliamo essere sensibili alle preoccupazioni dei nostri vicini, e questo tipo di attività non è appropriato ovunque in città. Ma se la passeggiata è una destinazione di intrattenimento, può certamente supportare alcune attività incentrate sulla vita notturna”, ha aggiunto Welliver.

Il Consiglio comunale prenderà in considerazione anche la possibilità di consentire l’accesso pedonale nei vicoli che corrono paralleli al Lungomare e il leasing vicolo-fronte alle imprese locali o artigianali che non possono permettersi gli affitti premium sul lungomare.

Ciò aiuterebbe a “diversificare il mix economico e al dettaglio del centro”, ha scritto Loomis in un rapporto di novembre al Consiglio comunale, aggiungendo che i potenziali emendamenti al codice possono essere testati tramite un’ordinanza di zonizzazione provvisoria.

Se approvate, le modifiche entreranno in vigore a maggio e “consentiranno il pilotaggio di regolamenti flessibili per comprenderne l’efficacia.”

Come parte della pianificazione per Promenade 3.0, il Consiglio comunale ha assunto Leimert Park-based Rios Clementi Hale Studios per sviluppare una configurazione del paesaggio pedonale per l’area, ” completata da una serie di strategie innovative per migliorare il carattere e la funzionalità del lungomare”, secondo il rapporto.

Queste idee includono lo spostamento da un formato street tradizionale e lineare e lo sviluppo di spazi per eventi flessibili, retail indipendenti, punti vendita di cibo e bevande, arte pubblica e aree di raccolta intime.

Le attività esperienziali introdotte la scorsa estate hanno contribuito a informare lo sforzo di progettazione in corso.

“Avevamo il palco temporaneo situato all’estremità nord della strada perché pensavamo che avere un palco fosse un’attrazione per portare le persone a quell’ultimo blocco, che ha il traffico pedonale più basso”, ha detto Loomis.

“Ma quello che abbiamo scoperto è che anche se la programmazione che avevamo sul palco era relativamente minore, alcuni dei residenti a nord del Lungomare complaining si lamentavano del rumore di overflow degli eventi. so E così, la fase primaria si è poi spostata sul blocco centrale mentre stiamo lavorando attraverso il design”, ha aggiunto Loomis.

Il piano prevede anche l’espansione del ruolo e delle responsabilità di DTSM per la gestione dello spazio pubblico e gli eventi che consentono al Lungomare, che è ancora instradato attraverso la comunità della città e il team di servizi culturali.

“L’invio di richieste di eventi che sono molto specifiche per la passeggiata nel più ampio pool di risorse per eventi della città che devono pensare a spazi come la spiaggia e i parchi significa che la passeggiata non ottiene questo tipo di attenzione specializzata che lo rende davvero un grande luogo di eventi”, ha detto Welliver.

Ottenere un consenso

Gli edifici che si affacciano sulla Third Street Promenade sono detenuti da circa 50 entità, che vanno da individui e trust familiari a società immobiliari aziendali. Ottenere un consenso sulle preferenze di leasing e design a beneficio di tutti non è facile.

“Ciò che rende la Promenade davvero unica è che sembra una strada ― non sembra che sia stata pianificata da un maestro ― ha quell’autenticità e un po’ di grinta”, ha detto Scott Schonfeld, membro del consiglio DTSM che, insieme a due partner, possiede la Gallery Food Hall al Promenade.

“D’altra parte, ciò rende estremamente difficile garantire il giusto mix di inquilini. Ogni proprietario, quando prende decisioni di leasing, sta cercando principalmente per quello che è il miglior negozio per la loro costruzione, per il loro investimento. Ci sono momenti in cui la cosa migliore per quell’investimento è la stessa di ciò che è meglio per la strada, ma penso che ci siano anche momenti in cui le persone hanno preso decisioni che tendono a sovrasaturare un aspetto della vendita al dettaglio, e poi perdiamo su un altro.”

Schonfeld preferirebbe vedere marchi più autentici accanto a ammiraglie aziendali, le aziende che attirano il traffico pedonale locale e non di punta. La città e DTSM organizzato diversi incontri la scorsa estate per i proprietari di arrivare a conoscersi e hash le loro preoccupazioni.

” Si sono resi conto collettivamente che se tutti inseguissero il miglior e il più alto dollaro dei negozi di cellulari avrebbero perso il carattere (della) strada, e che alla fine li avrebbe feriti”, ha detto Loomis, riferendosi a un flagship store di Verizon che ha sostituito la boutique Hard Tail sul blocco 1300 e chiuso entro un anno.

“Collettivamente hanno una proprietà e una partecipazione piuttosto grandi in ciò che sta accadendo, e potrebbero aiutare a guidare il concetto di vendita al dettaglio perché la città non può dettarlo.”

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