de wetten met betrekking tot kamergenoten in San Francisco zijn vrij ingewikkeld, en kan iedereen verwarren het huren van een appartement in de stad. Het is belangrijk dat huurders begrijpen een aantal fundamentele feiten over hun huurovereenkomst om te begrijpen en hun rechten te beschermen.

huurovereenkomst

ten eerste verkrijgt een persoon een huurovereenkomst (of wordt een huurder) in een appartement door er 30 dagen te wonen en huur te betalen. Ze krijgen ook alle rechten onder huurcontrole (als hun gebouw onder het) en staatsrecht. Er is geen daadwerkelijke schriftelijke huurovereenkomst nodig om een huurder te zijn. Natuurlijk is het beter om iets schriftelijk te hebben om de voorwaarden van uw huurcontract te kunnen bewijzen. Een huurder in een SRO (Single Room Occupancy hotel) krijgt na 30 dagen haar rechten op grond van het staatsrecht en na 32 dagen haar rechten op grond van de huurverordening.

meer dan één type huurder

een huurder wordt gedefinieerd door zijn of haar relatie met de verhuurder of de persoon aan wie hij of zij de huur betaalt. Als een huurder huur betaalt aan een andere huurder, dan is die persoon in feite de verhuurder van de huurder, meestal bekend als de master huurder. Hier zijn enkele basisdefinities:

MASTER TENANT:
Tenant die naar het pand verhuisde onder een schriftelijk of mondeling contract met de verhuurder of die het appartement erfde nadat de oorspronkelijke master tenant vertrok. Hij / zij incasseert de huur van de huurders en betaalt deze aan de verhuurder. Hij is ook verantwoordelijk voor het informeren van de verhuurder van reparatie en andere problemen.

SUBTENANT:
iemand die geen relatie heeft met de verhuurder, maar in plaats daarvan huur betaalt aan een andere huurder.

mede-TENANT:
huurder die na de ondertekening van de huurovereenkomst kan zijn verhuisd, maar een relatie met de verhuurder heeft opgebouwd, meestal door de huur rechtstreeks aan de verhuurder te betalen en door diensten zoals reparaties aan te vragen. Een medehuurder is ook iemand die bij de hoofdhuurder is ingetrokken en de huurovereenkomst mede heeft ondertekend.

uitzettingen, huurverhogingen, enz.

De master en de medehuurders zijn volledig beschermd onder rechtvaardige omstandigheden, wat betekent dat ze niet kunnen worden uitgezet, behalve door een van de redenen die zijn uiteengezet in de huurverordening (zie uitzettingen voor een lijst). De onderneemster is ook beschermd als hij/zij 30 dagen in het appartement heeft gewoond, na 25 April 1998 is verhuisd en niet schriftelijk door de hoofdhuurder is geïnformeerd voordat hij / zij is verhuisd dat haar just cause bescherming werd opgeheven. Zie 6.15 C van de huurverordening (scroll naar beneden naar dat gedeelte na het klikken op de link).

een hoofdhuurder kan een sub-huurder uitzetten, maar geen medehuurder. Een medehuurder kan ook een onderhuurder uitzetten. Maar een meesterhuurder kan een medehuurder niet uitzetten. Een onderhuurder kan niemand uitzetten. De verhuurder kan alleen alle huurders in een appartement uitzetten. Het maakt niet uit of er maar één persoon de huurovereenkomst heeft verbroken. De verhuurder kan niet alleen die ene persoon uitzetten.

bij huurverhogingen kan de hoofdhuurder ze aan de andere huurders doorgeven wanneer hij ze van de verhuurder ontvangt, maar ze kunnen niet meer zijn dan het toegestane bedrag per jaar (bijvoorbeeld 1,9% van hun aandeel in de huur).

wanneer de eigenaar en de medehuurders verhuizen, kan de huurder al dan niet een huurverhoging ontvangen. Als de huurder voor 1/1/96 is ingetrokken, wordt zijn huur alleen verhoogd als de verhuurder hem een 6 heeft gegeven.14 mededeling (zie paragraaf hieronder voor een bespreking op 6.14) binnen 60 dagen nadat de huurder daar woont. Als hij / zij verhuisd na 1/1/96, dan is de huur verhoogd. De medehuurder, die zijn/haar status heeft verworven door aan de huurovereenkomst te worden toegevoegd nadat de oorspronkelijke huurder is verhuisd of door de huur rechtstreeks aan de verhuurder te betalen, zou geen huurverhoging ontvangen tenzij de verhuurder hem/haar een 6.14 heeft gegeven. Als dat 6.14 is ontvangen nadat de huur is betaald aan de verhuurder, dan kan de medehuurder proberen een petitie tegen de verhoging in te dienen bij de Huurcommissie op grond van het feit dat hij reeds medehuur had gekregen.

6.14 bericht

een verhuurder kan een bericht (een zogenaamde 6.14 bericht, gebaseerd op paragraaf 6.14 van de huur Raad regels en voorschriften, zie link hier) op een ondergeschikte zeggen dat hij herkent die persoon alleen als een “bewoner,” en dat wanneer de meester – en medehuurders vertrekken, het appartement zal worden behandeld als vacant en de huur kan oplopen tot de marktwaarde. Elk jaar na die stijging van de markthuur kan de verhuurder de huur alleen verhogen met het toegestane bedrag.

proportioneel deel van de huur, kopie van de LEASE

de hoofdhuurder kan u niet meer huur aanrekenen dan redelijk is, gebaseerd op het aandeel van de ruimte die u inneemt en/of deelt, geleverde diensten, enz. Met andere woorden, wie de grootste slaapkamer heeft moet waarschijnlijk het grootste deel van de huur betalen, tenzij de andere huurders allerlei diensten ontvangen die de persoon met de grootste kamer niet ontvangt. De meesterhuurder kan niet huurvrij leven terwijl de huurders alle Huur betalen. Voor meer informatie hierover, zie de Huurverordening, 6.15 C (3). Zie de link hier naar Paragraaf 6, scroll naar beneden voor 6.15 C.

voordat een huurovereenkomst begint, dient de hoofdhuurder de huurder schriftelijk op de hoogte te stellen van het bedrag dat hij aan de verhuurder betaalt. Als een ondergeschikte vindt dat ze meer betaalt dan haar aandeel, kan ze een illegale huurverhoging petitie indienen bij de Huurcommissie en vragen dat er een bepaling wordt gemaakt over hoeveel ze moet betalen.

het vervangen van huisgenoten

als uw huisgenoot verhuist (maakt niet uit of u een ondergeschikte, medehuurder of masterhuurder bent), kunt u die persoon altijd vervangen. Dat is uw recht onder huurcontrole. Als in uw huurcontract staat dat u een bepaald aantal mensen in het appartement kunt hebben of als de verhuurder altijd een bepaald aantal heeft toegestaan, dan kunt u altijd zoveel mensen hebben. Als uw huurovereenkomst zegt dat u de goedkeuring van uw verhuurder schriftelijk of dat de potentiële huurder moet invullen van een aanvraag, dan is dat wat moet worden gedaan. De verhuurder kan zijn goedkeuring alleen weigeren op redelijke gronden.

normen van “redelijkheid”worden uiteengezet in Paragraaf 6.15 van de Huurverordening. Kortom, de verhuurder kan de persoon weigeren op grond van hetzij een uitzetting op zijn record of een slechte credit rating.

na ontvangst van de vervangende brief van de huisgenoot of de aanvraag van de nieuwe huisgenoot, heeft de verhuurder vijf (5) dagen om de aanvraag te verwerken. Als hij de huurder binnen die termijn niet goedkeurt, dan kunt u een vermindering van de dienstverlening aanvragen bij het Huurbestuur.

in het geval dat uw huurovereenkomst zegt geen onderhuur of opdracht, kunt u nog steeds een kamergenoot vervangen. Je kunt gewoon niet onderverhuren (ga weg en huur je kamer aan iemand gedurende die tijd) tenzij je de verhuurder voor goedkeuring schrijft. Maar de verhuurder hoeft het niet te verlenen.

tussen haakjes, een verbod op onderverhuring en overdracht moet in de huurovereenkomst worden uitgebreid en vetgedrukt en door de huurder worden geparafeerd. Of de verhuurder moet de huurder een schriftelijke uitleg geven over de Betekenis van het verbod.

als in uw huurovereenkomst staat dat er geen onderverhuring of toewijzing is zonder schriftelijke toestemming van verhuurder, dan moet u schrijven voor toestemming en een aanvraag opnemen indien vereist door de huurovereenkomst. De verhuurder heeft 5 dagen om de aanvraag te verwerken.

extra huisgenoten toevoegen

onder huurcontrole hebt u het recht om huisgenoten te vervangen. Wat als je een extra kamergenoot wilt toevoegen boven het nummer dat is toegestaan door je huurcontract, iemand die geen vervanging was voor een uitgaande kamergenoot? Onder een nieuwe wet, 6.15E, kunt u die persoon toe te voegen als de extra persoon zal niet in strijd met de stad de bezettingscode, dat wil zeggen, twee personen per slaapkamer. Hier is het citaat uit 6.15 E van de huurverordening betreffende bezetting:

u dient het verzoek om de extra huisgenoot schriftelijk in te dienen en dan heeft de verhuurder 14 dagen om te reageren. Als ze dat niet doet, dan wordt het verzoek geacht te zijn goedgekeurd. Als de verhuurder weigert op onredelijke gronden, dan kunt u een aanvraag indienen voor een vermindering van de diensten bij de Huurcommissie. Voor meer informatie, zie 6.15 E Hier.

kosten voor extra huurders

Als u onder huurcontrole staat, is dit een illegale huurverhoging onder paragraaf 6.13 van de Huurcommissie regels en voorschriften, zie de link hier. Een verhuurder kan niet meer huur vragen voor een extra kamergenoot of voor een pasgeboren baby. Je kunt aangifte doen bij de Huurcommissie voor een illegale huurverhoging.

verhuizen naar PARTNERS of echtgenoten

een huurder in een huurgecontroleerd appartement heeft het recht om te verhuizen naar een huisgenoot of een familielid. Onder 6.15 D van de Huurverordening ‘ s regels en voorschriften, zie link hier, je moet in staat zijn om het te doen, zolang het hebben van een andere bewoner niet de woningcode van de stad zal schenden. Volgens die code kunnen twee personen in een slaapkamer wonen, drie in een appartement met één slaapkamer (twee in de slaapkamer, één in de woonkamer). Op dezelfde manier kunnen er in een twee-slaapkamer maximaal vijf personen wonen (twee per slaapkamer, één in de woonkamer). Je moet geregistreerd zijn als binnenlandse partners, dat wel. Het is simpel. Ga naar het gemeentehuis en vul het papierwerk in.Stuur dan een kopie van het certificaat naar de verhuurder samen met een brief hem te informeren dat uw partner zal verhuizen in. Als je gaat trouwen, stuur dan een kopie van de huwelijksakte. Voor het familielid hoeft u zich uiteraard niet te registreren als partner in het huishouden.

AIRBNB

(aangepast van info over SF Planning en Nolo websites, dankzij beide voor hulp bij het begrijpen van deze regs.) In 2014 heeft de Raad van toezichthouders kortlopende verhuur (airbnb) legaal gemaakt door middel van een wijziging van de administratieve en Planningscode van de stad. De nieuwe wet is van toepassing op korte termijn verhuur in gebouwen van twee of meer eenheden door ingezetenen die ten minste 275 dagen per jaar in hun eenheden verblijven.

een huurder die niet aanwezig is in het appartement op het moment van het delen van de ruimte, kan een deel of de gehele wooneenheid huren voor maximaal 90 nachten per jaar. Boete voor overtreding is $ 416 per dag voor de eerste overtreding en $1.000/dag daarna. Een huurder die aanwezig is in hun appartement tijdens de ruimte aandelen kan verhuren voor een onbeperkt aantal nachten per jaar.

een illegale eenheid of niet-toegestane ruimten kunnen niet legaal worden gehuurd via Airbnb. Ook units met openstaande code overtredingen niet.

in een bepaalde maand kan een huurder niet meer geld verdienen met ruimteaandelen dan de maandelijkse huur. Een eenheid kan worden geadverteerd op hosting platforms op voorwaarde dat het registratienummer (verkregen bij de Planning Dept.) staat bovenaan. Airbnb heeft gezegd dat het niet gaat om advertenties te controleren op naleving van de wet.

Hosts moeten zich registreren bij de planningsafdeling door eerst een afspraak met een medewerker te plannen om de regels en de toepassing door te nemen. De prijs is $ 50. De afdeling heeft 15 werkdagen om een registratienummer dat goed is voor 2 jaar te beoordelen en uit te geven. Om een intake te plannen, bel 575-9179.

uitzetting en AIRBNB

huurders moeten hun verhuurders schriftelijk op de hoogte stellen voordat zij hun eenheden op korte termijn verhuren. Als een huurovereenkomst een clausule bevat die onderverhuring beperkt, dan is de huurder daaraan gebonden en als de verhuurder geen toestemming geeft dan kan de huurder worden uitgezet voor het doen van Airbnb. Als een huurovereenkomst onderverhuring verbiedt, kan een verhuurder de huurder uitzetten voor het overtreden ervan door Airbnb te doen. Een huurder moet 30 dagen van tevoren worden gegeven om een eerste overtreding te genezen voordat een uitzetting is toegestaan. Maar als de overtreding is van de lease beperking of verbod van onderverhuring dan geen 30-dagen waarschuwing nodig is, kan de verhuurder doorgaan met een uitzetting op basis van schending van de lease.

hoe de eenheid te registreren:
U moet de vaste bewoner (eigenaar of huurder) zijn van de eenheid die u wilt huren. U moet ten minste 275 nachten van het kalenderjaar in die wooneenheid wonen. Als u een nieuwe inwoner bent, moet u deze eenheid ten minste 60 opeenvolgende dagen hebben bezet voorafgaand aan uw aanvraag. Als u eigenaar bent van een multi-unit gebouw, kunt u alleen de specifieke wooneenheid waarin u woont registreren.

u moet beschikken over een Bedrijfsregistratiecertificaat van de SF-penningmeester en het kantoor van de belastinginner.

u moet een aansprakelijkheidsverzekering van $500.000 of meer hebben of een bewijs dat een vergelijkbare dekking wordt geboden door alle hostingplatforms waarmee u de unit huurt.

uw wooneenheid mag geen uitstekende Planning, gebouw, huisvesting, brand, gezondheid, politie of andere overtredingen van de stadscode hebben. U mag slechts één wooneenheid registreren.

(opmerking: BMR of andere inclusieve betaalbare woningbouwprogramma ‘ s en wooneenheden of die inkomensbeperkingen krachtens de stads -, staats-of federale wetgeving komen niet in aanmerking voor registratie.)

neem het volgende mee naar uw interview:

• een voltooide aanvraag voor residentiële verhuur op korte termijn.
• een Bedrijfsregistratiecertificaat afgegeven door de SF Treasurer and Tax Collector ‘ s Office
• rijbewijs of door de Staat afgegeven identiteitskaart afgegeven ten minste 60 dagen vóór de datum van de aanvraag voor de korte termijn verhuur en geldig voor ten minste de volgende 6 maanden
• bewijs van aansprakelijkheidsverzekering ten bedrage van niet minder dan $500.000
• een ondertekende verklaring waarin wordt ingestemd met alle voorwaarden van de short-term residential rental ordinance opgenomen in de aanvraag.
• een cheque van $ 50 uitgeschreven aan SF Planning Dept.

ten minste twee van de volgende documenten ter bevestiging van uw hoofdverblijf in uw wooneenheid:

• bewijs van belastingvrijstelling voor een huiseigenaar. Aanvaard als een vorm van verblijfsbevestiging alleen als het bewijs van de belastingvrijstelling van een huiseigenaar is voor een woning die een eengezinswoning of een appartement is;
• Kiezersregistratiekaart of-certificaat met het adres op de aanvraag, afgegeven ten minste 60 dagen vóór de datum van de korte termijn huuraanvraag. U kunt een kopie verkrijgen via het San Francisco Department of Elections;
• bewijs van inschrijving van het voertuig met het adres op de aanvraag, afgegeven ten minste 60 dagen voor de korte termijn huuraanvraag;
• bewijs van autoverzekering, met het adres van inschrijving, afgegeven ten minste 60 dagen voor;
• originele energierekening, afgegeven door een openbaar nutsbedrijf of PG&E, ten minste 60 dagen voor de korte termijn aanvraagdatum.
• kopieën en afdrukken worden niet geaccepteerd. U mag alleen nutsrekeningen gebruiken als een vorm van verblijfsbevestiging.
• kabel -, mobiele-telefoon-en internetrekeningen komen niet in aanmerking.

Klik hier om naar de Planningswebsite te gaan voor meer informatie.