Happy hour er svingete ned. Det er en kjølig fredag kveld På Butikker På West End I St. Louis Park, Og I Rojo Mexican Grill, beskyttere sverme baren tre dypt. Vertinne siterer en time eller lenger vente på et bord i spisestuen. Over gaten, venter er like lenge På Crave og den nyeste restauranten, Lucky Cricket. «Det er først til mølla, først servert i baren,» En Heldig Cricket vertinne tilbud, men hver krakk er tatt.Syv restauranter ligger i Det nordlige hjørnet Av Butikkene På West End, et utendørs «livsstilssenter» med en lang, rett gjennom vei og butikkfronter på hver side. Denne typen senter-mindre enn et lukket kjøpesenter, større enn det typiske stripesenteret-steg til popularitet tidlig på 2000-tallet, da tradisjonelle mallankere begynte å falle, og «erfaring» ble et buzzword. Utviklere sa shoppere ønsket en «main street» opplevelse hvor de kunne nyte en fortau spasertur og park beleilig nær deres destinasjon. Selvfølgelig, De fleste Av Butikkene På West End parkering er gjemt inne ramper som er bak og under butikkene. Hovedgaten, West End Boulevard, tilbyr færre enn et dusin parkeringsplasser, i en 15-minutters sone.

like utenfor West End ‘ s restaurant row, går en jevn strøm av filmgjester inn og ut Av Showplace Icon Teatre. Men på den andre siden av teatrene faller aktivitetens aktivitet plutselig av. Det er 6 pm-de fleste butikker vil ikke lukke i ytterligere tre timer, men de ser ut til å bli gjort for natten. (Noen ganger ser det slik ut ved middagstid.) En håndfull kvinner vandrer Rundt Anthropologie Og Evereve. Rett over gaten står en streng på fire butikkfronter tomme. Når du går sørover, ledige stillinger synes å tallmessig butikkene. Den frosne yoghurt stedet varte ikke. Sjarmerende Charlie stengt i fjor etter at selskapet erklærte konkurs. Kittsona, En Fargo-basert boutiquekjede, stengte fysiske butikker utenfor North Dakota tidligere i år for å fokusere på e-handel. Men den siste utgangen som har salgsforbindelser i Hele West End snakker er lululemon, en original leietaker og en av de magnetiske merkene hver kommersiell utvikler vet vil trekke en mengde. Når lululemon forlater, må det være grunn til bekymring.Butikker På West End har vært et hodeskrap helt siden det åpnet for ti år siden i dypet av lavkonjunkturen. Det satte det tidligere lysindustrielle området like vest for I-394 og Highway 100 på kartet som et kommersielt distrikt-bare fem minutter vest For Sentrum Av Minneapolis og omgitt av ønskelige nabolag. Butikker På West End bokstavelig talt ga kvadranten på grensen Til St. Louis Park Og Golden Valley sitt navn, som nå brukes til kontor tårn, hoteller, og boligblokker. Restauratører sier de elsker West End for sin enkle motorvei tilgang og walkability, med tettheten av en by og forstads bekvemmeligheten av rikelig med gratis parkering. Konsentrasjonen av kontorarbeidere og underholdningsalternativer som Life Time fitness og Icon theatre legger til tegningen.men detaljhandel har det alltid vært en kamp-enda mer enn på nærliggende kjøpesentre og strip sentre som Ridgedale Center og Shoppes På Knollwood, som har oppdatert og funnet en post-resesjon groove. En 20.000 kvadratmeter boks i sørenden har aldri blitt fylt. Ledigheten svinger på 21 prosent, ifølge den siste Cushman& Wakefield retail study; Den totale Twin Cities ledigheten var 9.4 prosent ved utgangen av 2018. Den eneste west metro mall i verre form Er Southdale Center, på 23 prosent.

Udiskutabelt, Butikker På West End er et offer for dårlig timing. Post-resesjon, detaljhandel har bare blitt mer nyansert. Det til side er det lett å se tilbake på feil som ble gjort i å bygge et 350.000 kvadratmeter livsstilssenter på spec: Upraktisk parkering, dårlig syn linjer, restauranter konsentrert i den ene enden med ingenting å trekke kjøpere nedover fortauet.;

Enda mer utfordrende er å finne ut hvordan å fikse det.

en 20.000 kvadratmeter plass på den sørlige enden Av Butikker På West End har aldri blitt fylt.

en nødvendig amenity

Før Butikker På West End, sørvest kvadrant av I-394 Og Highway 100 var en unappealing industriell mye strødd med nedslitt varehus. Duke Realty kjøpte nettstedet FRA NCP American i 2004. Kombinert med to nærliggende kontorbygg, 1600 Tower Og MoneyGram building, kontrollerte Duke 32 hektar og satte om å ombygge området som en kontorpark.»Vi trengte en fasilitet for å gå med det,» sier Patrick Mascia, som ledet West End-prosjektet som Dukes senior vice president For Minneapolis / St. Paul operations. Han leder Nå Briggs Og Morgans eiendomsseksjon.et livsstilssenter—med en blanding av restauranter, underholdning og særegen detaljhandel—virket den perfekte bekvemmeligheten for kontorarbeidere, fra å løpe ærend til strømlunsjer til happy hour, etterfulgt av middag og en film. Husk at dette var 2004—økonomien blomstret, Amazon Prime eksisterte ikke, Nordstrom hadde ennå ikke åpnet færre enn 5 miles unna På Ridgedale Center, og nå-defunct kjeder som Borders Books Og Circuit City var fortsatt i ekspansjonsmodus.

da St. Louis Park signerte på planer og landet ble ryddet for ombygging, hadde fire år gått. Byggingen begynte våren 2008. Lavkonjunkturen rammet det fallet. Duke var for langt i å stoppe—
Mascia anslår $2 millioner hadde blitt brukt på demo og planlegging.

«da vi kom ut av lavkonjunkturen,» sier Mascia, «måtte vi ta mer risiko.»

den største risikoen var å bygge hele senteret på en gang i stedet for i faser. Det ble besluttet å imøtekomme underjordisk parkering. «I ettertid var det sannsynligvis for mye detaljhandel, eller du ville ikke bygge den på en spesiell basis,» sier Mike Ohmes, administrerende direktør I Minneapolis-St. Paul office of
Cushman & Wakefield, som er leasing manager for andre etasje kontorlokaler På Butikker På West End (rundt 20.000 kvadratmeter er for tiden ledig), sammen med andre kontor tårn i området. «Men underjordisk parkering var en stor fasilitet.»

Detaljhandel utviklingen var ikke Duke spesialitet, Så Mascia team vervet Cincinnati-baserte Anderson Co. som partner for å leie sentrum. «Vi fulgte deres ledelse,» sier han. Rainbow Foods (nå Cub) og kino var de første til å logge på-men ikke uten kompromiss. For å låse Inn Showplace Icon, ble Duke enige om en avtale hvor teatret ville betale bare 50 prosent av leien til tre restauranter åpnet. Det kjørte fokuset på restaurantutvikling rundt teatret, som Mascia anerkjenner, forseglet senterets skjevhet—og det har bare blitt mer akutt gjennom årene.»Vi visste at vi måtte være aggressive i å utvikle 72.000 kvadratmeter restaurantplass rett utenfor flaggermuset,» Mascia minnes. «Vi kunne ha støttet mer, men vi måtte ha gjort en betydelig investering, noe som øker risikoen betydelig.»

i et nøtteskall, restaurant mellomrom er dyrere å bygge på spec og krever mer pågående verktøyet investering som vann og elektrisk. Så Duke gjort beslutningen ved utbruddet ikke å bygge flere restaurant flekker på sørenden av sentrum, Mascia sier. Tidlige planer kalt for en annen type destinasjon som en bokhandel med en kaffebar å trekke shoppere Ned West End Boulevard. Men Da Butikkene på West End åpnet, ble bokhandlere ikke bygget.

Mote detaljhandel viste seg å være en kamp, også. «Vi planla mainstream retail, men da lavkonjunkturen rammet, måtte vi endre fokus og gikk for mer oppskalere,» Sier Mascia. Butikker som Lululemon og Anthropologie vokste fortsatt i 2009. Landing dem virket som gode nyheter, men heller ikke var en første-til-markedet plassering. Det samme gjaldt flere av de lokale forhandlerne som signerte På: Creative Kidstuff, Primp og Evereve hadde alle en solid tilstedeværelse rundt i byen, fra Linden Hills I Minneapolis til Cathedral Hill I St. Paul. Det minimerte West Ends tegning som et regionalt shoppingmål. Og mens de lokale butikkene, som fortsatt er i dag, bidro til å avrunde blandingen på nordsiden av sentrum, nær restauranter og teater, strømmet momentumet ikke til sørenden.»Vi var bare aldri i stand til å få den kritiske massen av moteforhandlere som du trenger,» Sier Mascia. Jo lengre butikkene forblir tomme, desto tøffere ble det å leie dem. «Da mothballing ga det et stigma.»

en annen virkelighet: Mer enn butikker

Duke Realty hyret et merkevarebyrå for å navngi Butikker På West End, og tok en bevisst beslutning om ikke å copyright det. «Vi ville at alle i nabolaget skulle bruke navnet, for å få det til å bli et nabolag,» Sier Mascia. «Det hjalp virkelig å sette området på kartet og drive verdien rundt i butikkene.»I Dag Er Det West End Office Park, West End Center, Flats at West End, Millennium At West End-i alt mer enn 2 millioner kvadratmeter kontorlokaler i nærheten, et NYTT AC-Hotell og fire nye boligblokker med totalt nesten 1400 boliger. Byggingen er planlagt å starte senere i år på 10 West End, Ryan Cos.’11-etasjers kontorbygning, som vil legge til mer enn 335.000 kvadratmeter Klasse a kontorlokaler til området. En søster tårn av lik størrelse er planlagt når den første er ferdig.West Ends leilighetskomplekser henter ledende leiepriser for forstadsmarkedet, og selskaper krever kommersiell plass i området, Sier Ohmes. Pentair spin-off nVent Og Life Time Work, et nytt samarbeidsrom Fra Life Time fitness, er blant de nyeste ankomster.

«Det er blitt sin egen micromarket,» Sier Ohmes. «Med unntak Av North Loop, er cachet Av West End uten sidestykke .»

«Det er blitt sin egen micromarket. Med unntak Av North Loop, cachet Av West End er uten sidestykke.»
—Mike Ohmes, Cushman& Wakefield

selv de store boksene På Park Place Boulevard, over Park Place Fra Butikker På West End, tilpasser seg vellykket til skiftende tider. En downsized Og remodeled Kontor Depot gjort rom for populære boutique trening konsept OrangeTheory. Moderne rask-casual konsepter Fem Gutter Og Roti nylig åpnet i nærheten.Så Hvorfor Kan Ikke Butikker på West End fylle 72.000 kvadratmeter ledig plass?

detaljhandelspuslespillet

«Det er feil størrelse,» sier Tricia Pitchford, senior vice president for leasing For Mid-America Real Estate, som leier Butikker På West End. «For å være et underholdningskompleks, bør det være mye mindre. Men det er for lite til å være et flott motesenter.»Et ønskelig anker Som Nordstrom Rack eller Tj Maxx ønsker å være omgitt av andre toppbutikker, Og West Ends størrelse og tilgjengelige rom har gjort det vanskelig, forklarer hun.

«for å være et underholdningskompleks, bør det være mye mindre. Men det er for lite til å være et flott motesenter.»West End Er Ikke en anomali—mote detaljhandel sliter overalt og leieavtaler som brukes til å fylle raskt nå ta et år til 18 måneder å fullføre, Pitchford sier. Bare se På Daytons Prosjekt, downtown Minneapolis retail / restaurant / office redevelopment, som ennå ikke har signert noen butikker og nylig presset tilbake åpningen fra 2019 til 2020. I dagens survival-of-the-fittest detaljhandel sentre, West End er, rett og slett, mindre passform. I Nærheten I St. Louis Park, knollwood vendt seg fra utdatert innendørs kjøpesenter til power strip center og landet Nordstrom Rack for å utfylle Tj Maxx, DSW og Old Navy. Ridgedale reignited seg med en ny Nordstrom og et senter tillegg som gjorde vei for en romslig Apple store, sammen med eksklusive merker Athleta, Banana Republic og Williams Sonoma.

Lululemon åpnet På Ridgedale etter stengetid På West End. «Vi har ingen offisiell kommentar på vårt trekk,» sier lululemon talskvinne Meghan Chisholm. «Men jeg vil si at vi lytter til tilbakemeldinger fra våre gjester på produkt, arrangementer og butikksted for å bestemme hvordan vi best gir en full, positiv merkevareopplevelse ved hver tur.»

Evereve, som har butikker På Ridgedale Og West End, er en av de få unntakene. Den Edina-baserte detaljhandelskjeden er langt i forhandlinger om å fornye Sin West End-leieavtale i ytterligere 10 år. (Crave restaurant bare gjorde det samme .) «Vi har alltid hatt det bra På West End,» sier co-CEO Mike Tamte. Evereves West End-butikksalg toppet i 2016, deretter falt 20 prosent i 2017 og 2018, men er tilbake 26 prosent året over År Siden November. 1. «Vi er ganske gode på prognoser, og vi spår salg På West End vil ende opp med å vokse rundt 25 prosent. Jeg kan ikke fortelle deg hvorfor Vi lykkes I West End når andre har slitt. Jeg er litt partisk, men jeg tror at våre gledelige holdninger og personlig kundeservice tiltrekker og beholder kunder.»

Likevel Sier Tamte at Han bekymrer seg for alle ledige stillinger. «Min forstand er at utleier må senke leieprisene for å tiltrekke seg flere forhandlere.»Midt-Amerikas fokus er flere restauranter og underholdning. «Det er der veksten er,» Sier Pitchford. «Det er der folk bruker pengene sine.»Punch Bowl Social, en restaurant, bar og spillvirksomhet, er en nylig suksesshistorie på sørspissen Av Butikkene På West End. Den vender Mot Park Place Boulevard, noe som betyr at Den ikke engang er synlig Fra West End; den står alene på ytterkanten av sentrum. Det tilstøtende stedet har vært ledig siden Toby Keith ‘ S Bar& Grill stengt i 2015.»vi trenger et annet stort underholdningskompleks som Punch Bowl Social som ikke er i konflikt,» Sier Pitchford; som utelukker bowling, bocce, arkadespill og karaoke, som alle tilbys På Punch Bowl. Men Pitchford er uanfektet. «Ping-Pong barer, øksekasting, dart kaster, innendørs minigolf-dette er alle ting vi ikke har. Det er det vi jobber med. Du må holde deg på forsiden av det som er varmt.»Mid-America har hatt henvendelser fra potensielle leietakere som ønsker å leie en del av Den 20.000 kvadratmeter store boksen på baksiden Av Punch Bowl, men Det Er West Ends største tilgjengelige plass og dele det ville utelukke at et av de nye underholdningskonseptene kommer inn. «Det handler mindre om å fylle bokser og mer om hva som skal fungere her på lang sikt.»

en konsentrasjon av restauranter i nærheten av kino holder den nordlige enden av sentrum opptatt. Photo courtesy of Hanna Voxland

Tid til å utvikle seg?

Selv Om Midt-Amerika kan identifisere det varme nye konseptet og selge det på Demografien I West End-området, fortsetter senterets vanskelige design å være et hinder, sier lokale utviklere. Twin Cities ‘to andre lignende»main street» -designet livsstil sentre, Shoppes På Arbor Lakes I Maple Grove og Woodbury Lakes, begge har forstads luksus overflate parkering på alle sider. Underjordisk parkering som ble antatt Å være En West End perk har vist off-putting til kjøpere.

«Minnesotans ser ikke en rampe så praktisk. Det er det jeg har lært om Minnesota forbrukere, » Sier John Johannson, senior vice president For Colliers International I Twin Cities.

Colliers ‘ Central Park Commons I Eagan er et eksempel på den siste tenkning om forstads livsstil sentre. I stedet for å opprette en faux hovedgate midt på en parkeringsplass, Ble Central Park Commons designet som flere mini-strip sentre over hele eiendommen, hver med egen overflateparkering og sirkulære veier og fortau som forbinder hver gruppe bygninger. Designet gjør lite for å fremme turgåing, men besøkende synes bare altfor glad for å kjøre over parkeringsplassen Fra HyVee Til Punch Pizza.»Å Spørre forstadshoppere om å handle et sted uten praktisk parkering foran er veldig vanskelig,» Sier Johannson. «Det er en god leksjon i å prøve å konstruere design der du ber folk om å endre sin sosiale oppførsel.»

Vil Det komme et punkt Når West End må gi opp å fylle ut sine detaljhandel flekker og vurdere noe annet? «Vi har tenkt på alternative bruksområder: et hotell, kontorlokaler, multifamily-enheter,» Sier Pitchford. «Men vi trenger eierskap for å gjøre investeringer og beslutninger.»new York–baserte investment group AR Global kjøpte Butikker På West End Fra Duke i 2015 for $ 117 millioner. En representant FOR AR Global sier eierskap er åpen for å svinge om nødvendig, men tror ikke at senteret er i ferd med å måtte ombygge, og er faktisk optimistisk at boligvekst i nærområdet vil stimulere detaljhandel. Representanten sier leieforhandlinger er i gang for minst tre av de tilgjengelige detaljhandel mellomrom og kontorlokaler over det.

Men andre utviklere med eiendom i området mener noen rekonfigurering Av Butikker På West End bør vurderes før heller enn senere. «Jeg tror vi skal begynne å se noen nye beslutninger gjort der,» Sier Ohmes. «Det kan kreve noen ekstra bygodkjenninger. Det har ikke fungert slik det opprinnelig var tenkt for et tiår siden. Men det er fortsatt en førsteklasses beliggenhet med et levende liv foran seg.»

hvis det er en konstant i detaljhandelsutvikling, er det endring.»Retail er alltid i utvikling—det er en av skjønnhetene om det,» Sier Ohmes. «West End vil finne ut hva det skal være i tide.»

Allison Kaplan er sjefredaktør FOR TCB.