prawa dotyczące współlokatorów w San Francisco są dość skomplikowane i mogą zmylić każdego, kto wynajmuje mieszkanie w mieście. Ważne jest, aby najemcy zrozumieli kilka podstawowych faktów dotyczących ich najmu, aby zrozumieć i chronić swoje prawa.

najem

Po pierwsze, osoba nabywa lokal (lub staje się najemcą) w mieszkaniu mieszkając tam przez 30 dni i płacąc czynsz. Uzyskują również Wszelkie prawa wynikające z kontroli czynszu (jeśli ich Budynek podlega) i prawa państwowego. Aby być najemcą, nie jest potrzebna żadna pisemna umowa najmu. Oczywiście lepiej jest mieć coś na piśmie, aby móc udowodnić warunki najmu. Najemca w hotelu Sro (Single Room Occupancy hotel) uzyskuje prawa wynikające z prawa państwowego po 30 dniach, a prawa wynikające z rozporządzenia o najmie po 32 dniach.

więcej niż jeden rodzaj najemcy

najemca jest zdefiniowany przez jego stosunek do wynajmującego lub osoby, której płaci czynsz. Jeśli najemca płaci czynsz innemu najemcy, to ta osoba jest w rzeczywistości właścicielem najemcy, Zwykle znanym jako główny najemca. Oto kilka podstawowych definicji:

główny najemca:
najemca, który wprowadził się do lokalu na podstawie pisemnej lub ustnej umowy z właścicielem lub który odziedziczył mieszkanie po odejściu pierwotnego głównego najemcy. S / pobiera czynsz od subtenantów i płaci go właścicielowi. Jest on również odpowiedzialny za informowanie właściciela o naprawie i innych kwestiach.

SUBTENANT:
ktoś, kto nie ma związku z właścicielem, ale zamiast tego płaci czynsz innemu najemcy.

współwłaściciel:
najemca, który mógł wprowadzić się po podpisaniu umowy najmu, ale nawiązał stosunki z wynajmującym zwykle poprzez płacenie czynszu bezpośrednio wynajmującemu i zamawianie usług takich jak naprawy. Współmieszkaniec to także ktoś, kto wprowadził się do głównego najemcy i podpisał umowę najmu.

eksmisje, podwyżki czynszu itp.

Mistrz i współmieszkańcy są w pełni chronieni w ramach just cause, co oznacza, że nie mogą zostać eksmitowani z wyjątkiem jednego z powodów określonych w rozporządzeniu w sprawie wynajmu (Zobacz listę eksmisji). Subtenant jest również chroniony, jeśli mieszkał w mieszkaniu przez 30 dni, wprowadził się po 25 kwietnia 1998 r.i nie został poinformowany na piśmie przez głównego najemcę przed jej wprowadzeniem się, że jej ochrona just cause została uchylona. Patrz 6.15 C rozporządzenia w sprawie wynajmu (przewiń w dół do tej sekcji po kliknięciu w link).

główny najemca może eksmitować subtenanta, ale nie współmieszkańca. Współmieszkaniec może również eksmitować podwładnego. Ale główny najemca nie może eksmitować współmieszkańca. Podwładny nie może nikogo eksmitować. Właściciel może eksmitować tylko wszystkich lokatorów w mieszkaniu. Nie ma znaczenia, czy tylko jedna osoba złamała umowę najmu. Właściciel nie może eksmitować tylko tej jednej osoby.

jeśli chodzi o podwyżki czynszu, główny najemca może przekazać je innym najemcom, gdy otrzyma je od właściciela, ale nie mogą one być wyższe niż dopuszczalna kwota rocznie (na przykład 1,9% ich udziału w czynszu).

w przypadku wyprowadzenia się właściciela i współmieszkańców, subtenant może, ale nie musi, otrzymać podwyżkę czynszu. Jeśli subtenant wprowadził się przed 1/1/96, jego / jej czynsz wzrasta tylko wtedy, gdy właściciel dał mu / jej 6.14 zawiadomienie (patrz akapit poniżej do dyskusji na temat 6.14) w ciągu 60 dni od wiedząc, że najemca mieszka tam. Jeśli on / ona wprowadził się po 1/1/96, to czynsz wzrasta. WspóŠ'najemca, ktĂłry uzyskaĹ’ swĂłj status poprzez doĹ 'Ä … czenie do najmu po wprowadzeniu siÄ ™ pierwotnego najemcy lub pĹ’ acÄ … c czynsz bezpoĹ „rednio wynajmujÄ … cemu, nie otrzyma podwyĺźki czynszu, chyba Ĺźe WynajmujÄ … cy daĹ’ mu 6,14. Jeśli to 6.14 otrzymano po wpłaceniu czynszu na rzecz wynajmującego, wówczas współmieszkaniec może starać się złożyć wniosek o podwyższenie czynszu na podstawie tego, że już uzyskał współmieszkanie.

6.14 zawiadomienie

wynajmujący może złożyć zawiadomienie (zwane zawiadomieniem 6.14, na podstawie sekcji 6.14 Regulaminu Zarządu wynajmu, patrz link tutaj) na subtenant mówiący, że uznaje tę osobę jedynie jako „najemcę”, i że gdy master – i współmieszkańcy odejdą, mieszkanie będzie traktowane jako wolne, a czynsz może wzrosnąć do wartości rynkowej. Każdego roku po tym rynku wzrost czynszu, właściciel może podnieść czynsz tylko o dopuszczalną kwotę.

proporcjonalny udział w czynszu, Kopia dzierżawy

główny Najemca nie może naliczyć Ci więcej czynszu niż jest to sprawiedliwe, w zależności od proporcji powierzchni, którą zajmujesz i / lub udostępniasz, świadczonych usług itp. Innymi słowy, kto ma największą sypialnię, powinien prawdopodobnie płacić największą część czynszu, chyba że inni najemcy otrzymują wszelkiego rodzaju usługi, których nie otrzymuje osoba z największym pokojem. Główny najemca nie może żyć bez czynszu, podczas gdy subtenanci płacą cały czynsz. Aby uzyskać więcej informacji na ten temat, zobacz rozporządzenie w sprawie wynajmu, 6.15 C(3).

przed rozpoczęciem najmu główny Najemca powinien ujawnić subtenantowi na piśmie kwotę pieniędzy, którą płaci wynajmującemu w czynszu. Jeśli subtenant uważa, że płaci więcej niż jej udział, może złożyć nielegalny wniosek o podwyżkę czynszu w Radzie wynajmu i poprosić o ustalenie, ile powinna płacić.

wymiana współlokatorów

Jeśli twój współlokator się wyprowadza (nie ma znaczenia, czy jesteś subtenantem, współmieszkańcem lub głównym najemcą), zawsze możesz zastąpić tę osobę. To twoje prawo pod kontrolą czynszu. Jeśli umowa najmu mówi, że możesz mieć określoną liczbę osób w mieszkaniu lub jeśli właściciel zawsze zezwalał na określoną liczbę, zawsze możesz mieć tak wiele osób. Jeśli Twoja umowa najmu mówi, że potrzebujesz pisemnej zgody właściciela lub że potencjalny najemca musi wypełnić wniosek, to jest to, co należy zrobić. Wynajmujący może odmówić zgody tylko z uzasadnionych powodów.

normy „rozsądności” zostały określone w punkcie 6.15 Regulaminu najmu. Zasadniczo właściciel może odmówić osobie na podstawie eksmisji na jego kartotece lub złej oceny kredytowej.

po otrzymaniu listu zastępczego współlokatora lub wniosku nowego współlokatora, Wynajmujący ma pięć (5) dni na rozpatrzenie wniosku. Jeśli nie zatwierdzi najemcy w tym okresie, możesz złożyć wniosek o zmniejszenie usług w Radzie wynajmu.

w przypadku, gdy umowa najmu nie przewiduje podnajmu lub cesji, nadal możesz zastąpić współlokatora. Po prostu nie można podnajmować (odejść i wynająć pokój komuś w tym czasie), chyba że napiszesz do właściciela o zgodę. Ale właściciel nie musi go przyznawać.

przy okazji, zakaz podnajmu i cesji musi zostać powiększony i powiększony w umowie najmu i parafowany przez najemcę. Lub wynajmujący musi przedstawić najemcy pisemne wyjaśnienie znaczenia zakazu.

jeśli umowa najmu nie przewiduje podnajmu lub cesji bez pisemnej zgody Wynajmującego, musisz napisać o zgodę i dołączyć wniosek, jeśli jest to wymagane przez umowę najmu. Wynajmujący ma 5 dni na rozpatrzenie wniosku.

dodawanie dodatkowych współlokatorów

pod kontrolą wynajmu masz prawo do wymiany współlokatorów. A co, jeśli chcesz dodać dodatkowego współlokatora poza dozwoloną przez umowę najmu, kogoś, kto nie zastępował wychodzącego współlokatora? Na mocy nowej ustawy, 6.15E, możesz dodać tę osobę, jeśli dodatkowa osoba nie naruszy kodu obłożenia miasta, czyli dwie osoby na sypialnię. Oto cytat z 6.15 E rozporządzenia w sprawie wynajmu dotyczącego obłożenia:

należy złożyć wniosek o dodatkowy współlokator na piśmie, a następnie Wynajmujący ma 14 dni na odpowiedź. Jeśli tego nie zrobi, wniosek zostanie uznany za zaakceptowany. Jeśli właściciel odmawia z nieuzasadnionych powodów, możesz złożyć wniosek o zmniejszenie usług na tablicy wynajmu. Aby uzyskać dodatkowe informacje, patrz 6.15 e tutaj.

opłata za dodatkowych najemców

Jeśli jesteś pod kontrolą czynszu, jest to nielegalna podwyżka czynszu zgodnie z sekcją 6.13 Regulaminu Zarządu wynajmu, zobacz link tutaj. Wynajmujący nie może pobierać więcej czynszu za dodatkowego współlokatora lub noworodka. Możesz złożyć wniosek o nielegalną podwyżkę czynszu.

Przeprowadzka u wspólników lub małżonków

najemca mieszkania kontrolowanego czynszem ma prawo do przeprowadzki u partnera krajowego lub członka rodziny. Zgodnie z 6.15 D Regulaminu najmu, patrz link tutaj, powinieneś być w stanie to zrobić tak długo, jak posiadanie innego lokatora nie naruszy miejskiego Kodeksu Mieszkaniowego. Zgodnie z tym kodem dwie osoby mogą mieszkać w sypialni, trzy w apartamencie z jedną sypialnią (dwie w sypialni, jedna w salonie). Podobnie w dwóch sypialniach może mieszkać maksymalnie pięć osób (dwie w sypialni, jedna w salonie). Musicie być zarejestrowani jako partnerzy krajowi. To proste. Idź do ratusza i wypełnij papiery.Następnie Wyślij kopię certyfikatu do właściciela wraz z listem informującym go, że twój partner będzie wprowadzał się. Jeśli bierzesz ślub, Wyślij kopię aktu małżeństwa. Oczywiście dla członka rodziny nie musisz rejestrować się jako partnerzy krajowi.

AIRBNB

(zaadaptowane z informacji o planowaniu SF i stronach Nolo, dzięki za pomoc w zrozumieniu tych regów.) W 2014 r. Rada Nadzorcza legalizowała wynajem krótkoterminowy (Airbnb) poprzez nowelizację Kodeksu administracyjno-planowego miasta. Nowa ustawa ma zastosowanie do wynajmu krótkoterminowego w budynkach dwóch lub więcej lokali przez mieszkańców, którzy mieszkają w swoich lokalach przez co najmniej 275 dni w roku.

najemca, który nie jest obecny w mieszkaniu w momencie udziału w powierzchni, może wynająć część lub całość swojego lokalu mieszkalnego na maksymalnie 90 nocy w roku. Kara za naruszenie wynosi $ 416 dziennie za pierwsze wykroczenie i $1,000 / dzień później. Najemca przebywający w swoim mieszkaniu podczas udziału w powierzchni może go wynajmować na nieograniczoną liczbę doby w roku.

nielegalna Jednostka lub przestrzenie, które nie są dozwolone, nie mogą być legalnie wynajmowane przez Airbnb. Jednostki nie mogą również naruszać kodu.

w danym miesiącu najemca nie może zarabiać więcej na udziałach w powierzchni niż miesięczny czynsz. Jednostka może być reklamowana na platformach hostingowych pod warunkiem, że jej numer rejestracyjny (uzyskany z Działu Planowania.) znajduje się na górze. Airbnb powiedział, że nie będzie sprawdzać reklam pod kątem zgodności z prawem.

gospodarze muszą zarejestrować się w dziale planowania, umawiając się najpierw na spotkanie z pracownikiem, aby zapoznać się z Regulaminem i wnioskiem. Opłata wynosi $50. Departament ma 15 dni roboczych na sprawdzenie i wydanie numeru rejestracyjnego, który jest ważny przez 2 lata. Aby zaplanować nabór, zadzwoń 575-9179.

eksmisja i AIRBNB

najemcy muszą powiadomić pisemnie swoich właścicieli przed podjęciem krótkoterminowego najmu swoich lokali. Jeśli umowa najmu zawiera klauzulę ograniczającą podnajmowanie, najemca jest nią związany, a jeśli wynajmujący nie wyrazi na to zgody, najemca może zostać eksmitowany za działalność Airbnb. Jeśli umowa najmu zabrania podnajmu, wynajmujący może eksmitować najemcę za jego naruszenie, wykonując Airbnb. Najemca musi otrzymać 30 dni wypowiedzenia, aby wyleczyć pierwsze naruszenie przed eksmisja jest dozwolone. Ale jeśli naruszenie jest ograniczenie najmu lub zakaz podnajmu wtedy nie 30-dniowe ostrzeżenie jest potrzebne, wynajmujący może przystąpić do eksmisji na podstawie naruszenia najmu.

Jak zarejestrować jednostkę:
musisz być stałym rezydentem (właścicielem lub najemcą) lokalu, który chcesz wynająć . Musisz mieszkać w tej jednostce mieszkalnej przez co najmniej 275 nocy w roku kalendarzowym. Jeśli jesteś nowym rezydentem, musisz zajmować tę jednostkę przez co najmniej 60 kolejnych dni przed złożeniem wniosku. Jeśli jesteś właścicielem budynku wielorodzinnego, możesz zarejestrować tylko konkretną jednostkę mieszkalną, w której mieszkasz.

musisz posiadać zaświadczenie o rejestracji działalności gospodarczej SF od skarbnika SF i Urzędu poborcy podatkowego.

musisz mieć ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej w wysokości $500,000 lub więcej lub dowód, że podobne Ubezpieczenie jest zapewniane przez wszystkie platformy hostingowe, za pośrednictwem których wynajmiesz urządzenie.

Twoja jednostka mieszkalna nie może mieć żadnego wyjątkowego planowania, budynku, mieszkania, pożaru, zdrowia, policji lub innych naruszeń Kodeksu miejskiego. Możesz zarejestrować tylko jedną jednostkę mieszkalną.

(Uwaga: BMR lub inny inkluzywny program tanich mieszkań i jednostek mieszkalnych lub osób o ograniczonym dochodzie zgodnie z prawem miejskim, stanowym lub federalnym nie kwalifikują się do rejestracji.)

Zapraszam na rozmowę kwalifikacyjną:

• wypełniony wniosek o Krótkoterminowy wynajem mieszkań.
• zaświadczenie o rejestracji działalności gospodarczej wydane przez Skarbnik SF i Urząd poborcy podatkowego
• prawo jazdy lub dowód osobisty wydany co najmniej 60 dni przed datą złożenia wniosku o wynajem krótkoterminowy i ważny przez co najmniej następne 6 miesięcy
• dowód ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej w wysokości nie mniejszej niż 500 000 USD
• podpisane oświadczenie wyrażające zgodę na przestrzeganie wszystkich warunków rozporządzenia w sprawie wynajmu krótkoterminowego mieszkań zawartych we wniosku.
• czek za 50 dolarów dla SF Planning Dept.

co najmniej dwa z poniższych dokumentów potwierdzających miejsce zamieszkania w jednostce mieszkalnej:

• dowód zwolnienia z podatku od nieruchomości. Akceptowane jako forma potwierdzenia zamieszkania tylko wtedy, gdy dowód zwolnienia od podatku właściciela domu dotyczy nieruchomości, która jest mieszkaniem jednorodzinnym lub mieszkaniem;
• karta rejestracyjna wyborcy lub zaświadczenie z adresem we wniosku, wydane co najmniej 60 dni przed datą wniosku o wynajem krótkoterminowy. Możesz uzyskać kopię za pośrednictwem Departamentu wyborów w San Francisco;
• dowód rejestracji pojazdu z adresem we wniosku, wystawiony co najmniej 60 dni przed datą złożenia wniosku o wynajem krótkoterminowy;
• dowód ubezpieczenia samochodu, pokazujący adres rejestracji, wystawiony co najmniej 60 dni przed;
• oryginalny rachunek za media, wydany przez Urząd użyteczności publicznej lub PG& E, co najmniej 60 dni przed datą złożenia wniosku o wynajem krótkoterminowy.
• kopie i wydruki nie będą akceptowane. Możesz używać tylko rachunków za media jako jednej z form potwierdzenia zamieszkania.
• rachunki za kablówkę, komórkę i internet nie kwalifikują się.

Kliknij tutaj, aby przejść do strony planowania, aby uzyskać więcej informacji.