când am aflat că RealtyShares își închide porțile noilor investitori pe 7 noiembrie 2018, am fost șocat și întristat. Având în vedere că au sediul în San Francisco, am întâlnit mai mulți oameni din RealtyShares de la mijlocul anului 2016 și am dezvoltat câteva relații bune.

miercuri, 24 octombrie, am luat prânzul cu OCP și un angajat de marketing din Centrul orașului. Mi-au spus că tocmai și-au reînnoit site-ul și au redenumit numele companiei cu o nouă schemă de culori și logo. Mi-am luat chiar și o cămașă nouă și o pereche ieftină de ochelari de soare. Tu cum startup sunt și swag lor.mai mult, mi s-a spus că vor lansa un al doilea fond, cu o investiție minimă de 25.000 USD în loc de 250.000 USD ca primul lor fond, pentru a fi mai accesibil pentru mai mulți investitori. Al doilea fond ar acționa ca un fond de index pentru toate tranzacțiile pe care le-au verificat pe platforma lor.

evident, noul fond nu se mai lansează, deoarece personalul responsabil pentru furnizarea de noi oferte va fi concediat dacă nu deja. Tot ce va rămâne va fi o mică echipă de oameni care vor fi responsabili pentru deservirea investitorilor existenți și a activelor lor de aproximativ 400 de milioane de dolari administrate până la finalizarea programată.

RealtyShare a scris în e-mailul lor către investitori,

cred cu adevărat că majoritatea oamenilor de la RealtyShares au fost surprinși de vântul brusc. Erau pe punctul de a strânge 30 de milioane de dolari în capital nou cu o rundă de finanțare din seria D, dar investitorul a avut picioare reci în ultimul moment. Au avut chiar și o cină festivă.

mă așteptam la consolidare în spațiu, pur și simplu nu mă așteptam ca RealtyShares să fie unul dintre ei, având în vedere că au strâns 27 de milioane de dolari în finanțarea Seriei C în septembrie 2017 și au avut atât de multă cerere. Dar, în retrospectivă, se pare că RealtyShares s-a extins prea repede (a angajat prea mulți oameni, noi spații de birouri mari în 2017) fără o cantitate egală de aprovizionare.

de când m-am alăturat platformei lor în 2016, majoritatea ofertelor lor au fost completate rapid. Aceasta a fost o parte din motivul pentru care am investit în fond în schimb, deoarece fondul ar primi întotdeauna primele dibs pe cele mai bune oferte. Nu am avut timp să mă conectez în fiecare zi pentru a verifica.

dar dacă aveți în mod constant o cerere în exces, costul de achiziție al clienților (CAC) va începe să crească din ce în ce mai mult, deoarece noii dvs. clienți vor sta acolo fără a implementa niciun capital sau la fel de mult. Prin urmare, constatarea că echilibrul cererii și ofertei este esențial.

Mai mult, nu aveau tehnologia să se scaleze rapid. RealtyShares a condus o afacere intensivă de personal pentru a revizui, finaliza și gestiona oferte. Creșterea lor a fost liniară și nu hiperbolică, așa cum le place capitaliștilor de risc. Bănuiesc că o parte din supra-expansiune s-a datorat VC-urilor care au împins mai agresiv creșterea. Ceva să se gândească atunci când acceptați VC bani față de bootstrapping afacerea ta.

ce urmează pentru investitorii RealtyShares

conform RealtyShares când am urmărit ce urmează:

suntem în proces de atribuire a unui nou manager pentru investițiile de capital care va fi responsabil pentru gestionarea și raportarea activelor în curs. Cu siguranță vă vom ține la curent pe măsură ce continuăm să consolidăm planul de tranziție. Administratorul fondului se numește Nes Financial.

Mai jos a fost un alt răspuns de la o altă persoană:

fondul a fost întotdeauna gestionat printr-un serviciu terț, astfel încât nu ar trebui să existe o tranziție aici. Ne concentrăm pe a face tranziția cât mai perfectă posibil, iar comisioanele de gestionare a activelor pe care le percepem ar trebui să acopere acest lucru până la maturitate.

este important să clarificăm faptul că investitorii în RealtyShares, afacerea, sunt cei care au fost răniți de închiderea lor. Capitalul lor va scădea probabil la zero sau aproape de zero.

dacă sunteți investitor pe platformă, investițiile dvs. ar trebui să se desfășoare așa cum intenționau inițial, deși cu o supraveghere mai mică din partea RealtyShares. RealtyShares, la sfârșitul zilei, a fost o piață (cu un comitet de investiții care a verificat tranzacțiile) pentru a potrivi investitorii cu sponsorii proiectelor imobiliare crowdfunded din întreaga țară.

RealtyShares a creat un SRL pentru fiecare investiție ca filială a RealtyShares pentru a investi în acțiuni și oferte de capitaluri proprii preferate. Aceste vehicule cu destinație specială nu au nicio pretenție din partea acelor investitori în RealtyShares, compania, în timpul unui vânt în jos. Administratorul fondului, sen, va fi plătit pentru a gestiona și opera aceste investiții specifice și Fondul până la finalizarea programată.

depinde de sponsorii cu care investitorii au investit să-și facă treaba și să ofere investitorilor cea mai bună rentabilitate posibilă. Nu pot dispărea doar pentru că investitorii RealtyShares sunt adesea doar o sursă de finanțare pentru tranzacțiile lor. Mai mult, sponsorii au investiții și în propriile oferte pentru a demonstra pielea în joc.

dacă sponsorii dispar, vor pierde bani, deoarece au pielea în joc și nu vor mai putea strânge din nou capital nou pe alte platforme (nu doar platforme de crowdfunding Imobiliare).

oricum, recomand tuturor să scrie în detaliu fiecare afacere pe care o dețin și informațiile de contact ale fiecărui sponsor pentru înregistrările dvs. Acest lucru este extrem de important, având în vedere că supravegherea guvernamentală a RealtyShares va fi în mare măsură diminuată.

Conectați – vă la RS, faceți clic pe „documente”, apoi pe „documente de investiții” – puteți descărca pachetul complet pentru investițiile active chiar acolo pentru a vă menține la îndemână. Iată un link unde am adunat toate profilurile sponsor și afacere ale Fondului RealtyShares DME și o investiție individuală am făcut în Conshy, PA. Există un total de 18 oferte pe care le-am înregistrat.

Nu putem decât să sperăm că RealtyShares a ales doar cei mai buni și mai onorabili sponsori pe platforma lor cu care să facă afaceri. Dar nu știi niciodată pe deplin până când totul este spus și făcut. Unul dintre avantajele de a avea RealtyShares ca un screener a fost că, ca parte a taxei lor, ei ar fi, de asemenea, cei care ar urmări pe orice oferte neperformante pentru noi.

cu 400 de milioane de dolari în active în administrare, RealtyShares ar trebui să câștige undeva în jurul valorii de $4m – $5m pe an în taxe. Trecând de la ~100 de angajați până la 15, veniturile obținute din gestionarea activelor ar trebui să fie suficiente pentru ca totul să funcționeze fără probleme.

RealtyShares Alternative

sunt un credincios în spațiul crowdfunding imobiliare, deoarece ne permite să arbitrajul profiturilor imobiliare din întreaga țară. Ca cineva care stă în scump San Francisco, vreau să folosesc banii mei scumpe SF pentru a cumpăra ieftin heartland imobiliare proprietate cu evaluări mai mici și rate mai mari capac.

nu trebuie să sursă și de a gestiona aceste proprietăți în timp ce câștiga un venit mai mare este o teză de bază a mea cumpăra utilitate, chirie strategie de lux (BURL). Vreau să dețin active care oferă garanții și să producă cea mai mare cantitate de venit pasiv. Când puteți câștiga o rată de plafon de 10% în Midwest în timp ce locuiți în San Francisco, acesta este un arbitraj frumos, deoarece ratele de plafon din San Francisco sunt de numai 2,5% – 3.5%

pe baza cunoștințelor de finanțare publică și a ceea ce am observat în spațiul de crowdfunding imobiliar, iată primele mele două alternative RealtyShares:

1) Fundrise. Am lucrat cu Fundrise din 2016 și m-au impresionat în mod constant cu inovația lor. Au fost fondate în 2012 și sunt pionierii produsului eREIT. Nu numai că au strâns fonduri pentru propria companie prin metode tradiționale de capital de risc, dar au făcut și o ofertă publică pe Internet în care au strâns capital de la investitori pe platforma lor. Cel mai recent, au fost primii care au lansat un Fond de oportunitate în spațiul de crowdfunding imobiliar pentru a profita de noile legi fiscale.ceea ce este, de asemenea, frumos la Fundrise este că este deschis investitorilor neacreditați (de exemplu, tuturor), spre deosebire de RealtyShares. Mai mult, modelul lor de afaceri de a crea fonduri adaptate precum heartland eREIT, West Coast eREIT etc. este atractiv pentru cineva care dorește să se diversifice în domeniul imobiliar, dar care nu dorește să aleagă și să aleagă investiții individuale pe platformă, în ciuda faptului că aceste investiții sunt, de asemenea, verificate cu atenție mai întâi.potrivit Crunchbase, Fundrise a strâns 55 de milioane de dolari în capital, ultima majorare având loc în februarie 2017 pentru 14,5 milioane de dolari. Dar, am auzit că au reușit să obțină un nou capital în 2018 din ofertele publice de pe Internet, disponibile numai investitorilor platformei existente.

Fundrise Review: Crowdfunding imobiliar pentru investitori neacreditați

2) Realty Mogul. Realty Mogul a fost fondată în 2012 și oferă investitorilor acreditați o modalitate de a investi în oferte imobiliare comerciale sau de capital. Ei au, de asemenea, un cuplu eREITs pentru investitorii neacreditați.

am vorbit recent cu CEO-ul lor, Jilliene Helman, și a menționat cum vrea să construiască o afacere de mai multe decenii. În loc de creștere cu orice preț, este o creștere mai mare într-un ritm rezonabil pentru a asigura profitabilitatea pe termen lung. Firma ei este extrem de concentrată pe procesul de subscriere, folosește tehnologia pentru a automatiza zonele mai greoaie ale afacerii și rămâne fermă cu privire la taxele de inițiere mai mari percepute sponsorilor pentru a ține cont de costurile de a face afaceri.

Realty Mogul a strâns 45 de milioane de dolari în finanțare VC, dar ultima lor majorare a fost în 2015. Având în vedere că sunt încă în jur, voi ghici că au găsit o modalitate de a se susține mai mult. De exemplu, au o echipă mult mai mică la ~52 de persoane față de 125 la RealtyShares. Având în vedere că par să aibă bariere mai mari cu care fac afaceri, se simte că sunt destul de responsabili cu creșterea lor. Doar să știi că nu știu detalii despre finanțele vreunei companii, deoarece sunt private.

Realty Mogul Review: concentrându-se pe calitate, nu cantitate

3) CrowdStreet. În ceea ce privește riscul platformei, CrowdStreet ar putea fi cea mai bună piață de crowdfunding imobiliar pentru investitorii acreditați, deoarece folosește un model direct către sponsor. Cu alte cuvinte, veți obține o mare eficiență de comunicare și transparență prin posibilitatea de a corespunde direct cu sponsorii ofertelor imobiliare. Investiți pe platforma Sponsorului și nu pe CrowdStreet, eliminând astfel orice risc al platformei CrowdStreet.

CrowdStreet pre-ecrane viguros toate ofertele. De asemenea, au denumiri clare de rating sponsor, astfel încât investitorii să cunoască în mod clar fundalul fiecărui sponsor, precum și informații detaliate despre fiecare tranzacție.

m-am întâlnit recent cu șapte membri ai echipei CrowdStreet din Palo Alto și îmi place foarte mult viziunea lor, modul în care tratează clienții și modul în care fac afaceri. Ei se specializează în” orașe de 18 ore”, care sunt orașe secundare emergente, cum ar fi Austin și Memphis. Acest lucru corespunde bine cu teza mea pe termen lung de a investi în inima Americii datorită evaluărilor mai bune, tehnologiei și creșterii muncii la distanță.

CrowdStreet Review: direct-to-Sponsor piata imobiliara

viitorul Crowdfunding Imobiliare

pe termen lung, nu va exista nici o probabil fi doar doi sau trei câștigători în spațiul crowdfunding Imobiliare. Este compania care devine tehnologia și cererea de potrivire dreapta care va ieși victorios.

bănuiesc că, pe măsură ce știrile despre spread-urile de închidere ale RealtyShare, investitorii vor lua o pauză și își vor reevalua strategiile de investiții alternative și vor face mai multă diligență pe platformele de crowdfunding Imobiliare respective. În plus, mă aștept ca platformele de crowdfunding Imobiliare să lucreze pentru a-și îmbunătăți bilanțurile, pentru a-și spori oferta de oferte, pentru a-și îmbunătăți tehnologia și pentru a-și îmbunătăți mesageria.

sunt încrezător că RealtyShares va face ceea ce trebuie pentru a vedea investițiile existente până la finalizarea programată. Au venituri de gestionare a activelor în curs de desfășurare, o echipă de vânt în jos, și un administrator de fond în loc. Bănuiesc că au și bani în bilanț.estimez că întregul proces de tranziție va dura una sau două luni pentru a fi sortat. Dacă nu există o tranziție de succes, reputația individuală și reputația sponsorului vor fi grav compromise.

Related:

Real Estate crowdfunding Learning Center

clasament cele mai bune investiții venit pasiv

Despre autor: Sam a început să investească banii proprii încă de când a deschis un cont de brokeraj online în 1995. Lui Sam i-a plăcut atât de mult să investească, încât a decis să facă o carieră din investiții, petrecând următorii 13 ani după facultate lucrând la două dintre cele mai importante firme de servicii financiare din lume. În acest timp, Sam a primit MBA de la UC Berkeley, cu accent pe finanțe și imobiliare.

FinancialSamurai.com a fost început în 2009 și este unul dintre cele mai de încredere site-uri de Finanțe personale astăzi, cu peste 1,5 milioane de afișări de pagină organice pe lună. Samurai financiar a fost prezentat în publicații de top precum La Times, Chicago Tribune, Bloomberg și Wall Street Journal.