legile privind colegii de cameră din San Francisco sunt destul de complicate și pot confunda pe oricine închiriază un apartament în oraș. Este important ca chiriașii să înțeleagă câteva fapte de bază despre chiria lor pentru a-și înțelege și proteja drepturile.

închiriere

în primul rând, o persoană câștigă închiriere (sau devine chiriaș) într-un apartament locuind acolo timp de 30 de zile și plătind chirie. De asemenea, câștigă Toate drepturile sub controlul chiriei (dacă clădirea lor se află sub ea) și legea statului. Nu este nevoie de un contract de închiriere scris real pentru a fi chiriaș. Desigur, este mai bine să aveți ceva în scris pentru a putea dovedi condițiile de închiriere. Un chiriaș într-un SRO (Single room Occupancy hotel) își câștigă drepturile în temeiul legii statului după 30 de zile și drepturile sale în temeiul Ordonanței de chirie după 32 de zile.

Mai mult de un tip de chiriaș

un chiriaș este definit de relația sa cu proprietarul sau cu persoana căreia îi plătește chiria. Dacă un chiriaș plătește chirie unui alt chiriaș, atunci acea persoană este, de fapt, proprietarul chiriașului, cunoscut de obicei sub numele de chiriaș principal. Iată foarte câteva definiții de bază:

maestru chiriaș:
chiriaș care sa mutat în incinta în baza unui contract scris sau oral cu proprietarul sau care a moștenit apartamentul după chiriaș maestru original plecat. El / ea colectează chiria de la subendenți și o plătește proprietarului. El este, de asemenea, responsabil pentru informarea proprietarului despre reparații și alte probleme.

SUBTENANT:
cineva care nu are nici o relație cu proprietarul, dar în schimb plătește chirie la un alt chiriaș.

CO-chiriaș:chiriașul care s-ar fi putut muta după semnarea contractului de închiriere, dar a stabilit o relație cu proprietarul, de obicei, prin plata chiriei direct proprietarului și prin solicitarea de servicii precum reparații. Un co-chiriaș este, de asemenea, cineva care s-a mutat cu chiriașul principal și a co-semnat contractul de închiriere.

evacuări, creșteri ale chiriei etc.

comandantul și co-chiriașii sunt pe deplin protejați sub just cause, ceea ce înseamnă că nu pot fi evacuați decât printr-unul dintre motivele enunțate în Ordonanța de chirie (A se vedea evacuările pentru o listă). Sublocotenentul este, de asemenea, protejat dacă a locuit în apartament timp de 30 de zile, s-a mutat după 25 aprilie 1998 și nu a fost informat în scris de către chiriașul principal înainte de a se muta că protecția ei justă cauză a fost renunțată. Consultați 6.15 C din Ordonanța de închiriere (derulați în jos până la acea secțiune după ce faceți clic pe link).

un chiriaș principal poate evacua un sublocotenent, dar nu un co-chiriaș. Un co-chiriaș poate evacua, de asemenea, un sub-chiriaș. Dar un chiriaș maestru nu poate evacua un co-chiriaș. Un sub-chiriaș nu poate evacua pe nimeni. Proprietarul poate evacua doar toți chiriașii dintr-un apartament. Nu contează dacă o singură persoană a încălcat contractul de închiriere. Proprietarul nu poate evacua doar acea persoană.

în ceea ce privește creșterea chiriei, chiriașul principal le poate transmite celorlalți chiriași atunci când le primește de la proprietar, dar nu pot depăși suma admisibilă în fiecare an (de exemplu, 1,9% din cota lor din chirie).

când comandantul și co-chiriașii se mută, subtenantul poate primi sau nu o creștere a chiriei. Dacă sublocotenentul s-a mutat înainte de 1/1/96, chiria lui/ei crește numai dacă proprietarul i-a dat un 6.14 notificare (a se vedea paragraful de mai jos pentru o discuție la 6.14) în termen de 60 de zile de la cunoașterea faptului că chiriașul locuiește acolo. Dacă s-a mutat după 1/1/96, atunci chiria crește. Co-chiriașul, care și-a câștigat statutul prin adăugarea la contractul de închiriere după mutarea chiriașului inițial sau prin plata chiriei direct proprietarului, nu va primi o majorare a chiriei decât dacă proprietarul i-a dat un 6.14. Dacă asta 6.14 a fost primit după ce plata chiriei a fost făcută proprietarului, atunci co-chiriașul poate încerca să depună o petiție împotriva creșterii la Consiliul de închiriere pe motiv că a câștigat deja co-închiriere.

6.14 notă

un proprietar poate servi o notificare (numită o notificare 6.14, bazată pe secțiunea 6.14 din regulile și reglementările Consiliului de închiriere, a se vedea link – ul aici) pe un subtenant care spune că recunoaște acea persoană doar ca „ocupant” și că atunci când stăpânul și co-chiriașii pleacă, apartamentul va fi tratat ca vacant și chiria poate crește la valoarea de piață. În fiecare an, după această creștere chirie piață, proprietarul poate ridica doar chiria cu suma admisibilă.

cota proportionala a chiriei, copia contractului de inchiriere

chiriasul principal nu va poate percepe o chirie mai mare decat este corect, in functie de proportia spatiului pe care il ocupati si / sau impartiti, serviciile oferite etc. Cu alte cuvinte, oricine are cel mai mare dormitor ar trebui să plătească probabil cea mai mare parte din chirie, cu excepția cazului în care ceilalți chiriași primesc tot felul de servicii pe care persoana cu cea mai mare cameră nu le primește. Chiriașul principal nu poate trăi fără chirie, în timp ce sublocotenenții plătesc toată chiria. Pentru mai multe informații despre acest lucru, a se vedea Ordonanța chirie, 6.15 C(3). Consultați linkul AICI la Secțiunea 6, derulați în jos pentru 6.15 C.

înainte de a începe o închiriere, chiriașul principal ar trebui să dezvăluie subtenantului, în scris, suma de bani pe care o plătește proprietarului în chirie. Dacă un sublocotenent simte că plătește mai mult decât partea ei, poate depune o petiție ilegală de creștere a chiriei la Consiliul de închiriere și poate cere să se stabilească cât ar trebui să plătească.

înlocuirea colegilor de cameră

dacă colegul dvs. de cameră se mută (nu contează dacă sunteți un sublocotenent, co-chiriaș sau chiriaș principal), puteți înlocui întotdeauna acea persoană. Acesta este dreptul tău sub controlul chiriei. Dacă contractul dvs. de închiriere spune că puteți avea un anumit număr de persoane în apartament sau dacă proprietarul a permis întotdeauna un anumit număr, atunci puteți avea întotdeauna atât de mulți oameni. Dacă contractul dvs. de închiriere spune că aveți nevoie de aprobarea proprietarului dvs. în scris sau că potențialul chiriaș trebuie să completeze o cerere, atunci asta trebuie făcut. Proprietarul poate să-și rețină aprobarea numai din motive rezonabile.

standardele de „rezonabilitate” sunt prezentate în secțiunea 6.15 din regulile și reglementările Ordonanței de închiriere. Practic, proprietarul poate refuza persoana pe motiv fie de evacuare în dosarul său, fie de un rating de credit rău.

după primirea scrisorii de înlocuire a colegului de cameră sau a cererii noului coleg de cameră, proprietarul are la dispoziție cinci (5) zile pentru a procesa cererea. Dacă nu aprobă chiriașul în acea perioadă de timp, atunci puteți depune o scădere a serviciilor la Consiliul de închiriere.

în cazul în care contractul dvs. de închiriere spune că nu există subînchiriere sau cesiune, puteți înlocui în continuare un coleg de cameră. Pur și simplu nu puteți subînchiria (plecați și închiriați camera cuiva în acest timp) decât dacă scrieți proprietarul pentru aprobare. Dar proprietarul nu trebuie să-l acorde.

apropo, o interdicție privind subînchirierea și atribuirea trebuie extinsă și îngroșată în contractul de închiriere și parafată de chiriaș. Sau proprietarul trebuie să furnizeze chiriașului o explicație scrisă a semnificației interdicției.

dacă contractul dvs. de închiriere spune că nu există subînchiriere sau cesiune fără permisiunea scrisă a proprietarului, atunci trebuie să scrieți pentru permisiune și să includeți o cerere dacă este cerută de contractul de închiriere. Proprietarul are 5 zile pentru a procesa cererea.

adăugarea colegi de cameră suplimentare

sub control chirie, aveți dreptul de a înlocui colegi de cameră. Ce se întâmplă dacă ați vrut să adăugați un coleg de cameră suplimentar dincolo de numărul permis de leasing, cineva care nu a fost un înlocuitor pentru un coleg de cameră de ieșire? Conform unei noi legi, 6.15E, puteți adăuga acea persoană dacă persoana suplimentară nu va încălca codul de ocupare al orașului, adică două persoane pe dormitor. Iată citatul de la 6.15 E din Ordonanța chiriei privind ocuparea:

ar trebui să faceți cererea pentru colegul de cameră suplimentar în scris și apoi proprietarul are 14 zile pentru a răspunde. Dacă nu, atunci cererea este considerată aprobată. Dacă proprietarul refuză din motive nerezonabile, atunci puteți depune o scădere a serviciilor la Consiliul de închiriere. Pentru informații suplimentare, consultați 6.15 E aici.

taxa pentru chiriași suplimentari

Dacă sunteți sub controlul chiriei, aceasta este o creștere ilegală a chiriei în conformitate cu secțiunea 6.13 din regulile și reglementările Consiliului de închiriere, consultați linkul AICI. Un proprietar nu poate percepe mai multă chirie pentru un coleg de cameră suplimentar sau pentru un nou-născut. Puteți depune la Consiliul de chirie pentru o creștere ilegală a chiriei.

mutarea în parteneri sau soți

un chiriaș într-un apartament controlat de chirie are dreptul să se mute într-un partener intern sau un membru al familiei. Sub 6.15 D din regulile și reglementările Ordonanței de închiriere, consultați linkul AICI, ar trebui să o puteți face atâta timp cât un alt ocupant nu va încălca codul locativ al orașului. Conform acestui cod, două persoane pot trăi într-un dormitor, trei într-un apartament cu un dormitor (două în dormitor, unul în camera de zi). În mod similar, într-un dormitor cu două dormitoare, maximum cinci persoane pot locui acolo (două pe dormitor, una în sufragerie). Totuși, trebuie să fiți înregistrat ca parteneri interni. E simplu. Du-te la Primărie și completează actele.Apoi trimiteți o copie a certificatului proprietarului împreună cu o scrisoare care îl informează că partenerul dvs. se va muta. Dacă vă căsătoriți, trimiteți o copie a permisului de căsătorie. Evident, pentru membrul familiei, nu trebuie să vă înregistrați ca parteneri interni.

AIRBNB

(adaptat de la informații cu privire la planificarea SF și site-uri web Nolo, datorită atât pentru ajutor cu înțelegerea acestor regs.) În 2014, Consiliul de Supraveghere a legalizat închirierile pe termen scurt (Airbnb) printr-un amendament la Codul Administrativ și de planificare al orașului. Noua lege se aplică închirierilor pe termen scurt în clădiri de două sau mai multe unități de către rezidenții care locuiesc în unitățile lor timp de cel puțin 275 de zile pe an.

un chiriaș care nu este prezent în apartament la momentul acțiunilor spațiu, poate inchiria o parte sau toate din unitatea lor rezidentiala de până la 90 de nopți pe an. Pedeapsa pentru încălcare este de 416 USD pe zi pentru prima infracțiune și 1.000 USD/zi după aceea. Un chiriaș care este prezent în apartamentul lor în timpul acțiunilor spațiale îl poate închiria pentru un număr nelimitat de nopți pe an.

o unitate ilegală sau spații care nu sunt permise nu pot fi închiriate legal prin Airbnb. Nici unitățile cu încălcări restante ale codului.

într-o anumită lună, un chiriaș nu poate face mai mulți bani din acțiuni spațiu decât chiria lunară. O unitate poate fi promovată pe platformele de găzduire, cu condiția ca numărul său de înregistrare (obținut de la Departamentul de planificare.) este listat în partea de sus. Airbnb a spus că nu va verifica anunțurile pentru respectarea legii.

gazdele trebuie să se înregistreze la Departamentul de planificare programând mai întâi o întâlnire cu un membru al personalului pentru a trece peste reguli și aplicație. Taxa este de $50. Departamentul are 15 zile lucrătoare pentru a revizui și emite un număr de înregistrare care este bun timp de 2 ani. Pentru a programa un aport, sunați la 575-9179.

evacuarea și AIRBNB

chiriașii trebuie să notifice proprietarii în scris înainte de a se angaja în închirieri pe termen scurt ale unităților lor. Dacă un contract de închiriere are o clauză care restricționează subînchirierea, atunci chiriașul este obligat de acesta și dacă proprietarul nu va da permisiunea, atunci chiriașul poate fi evacuat pentru a face Airbnb. Dacă un contract de închiriere interzice subînchirierea, un proprietar poate evacua chiriașul pentru încălcarea acestuia făcând Airbnb. Un chiriaș trebuie să primească o notificare de 30 de zile pentru a vindeca o primă încălcare înainte de a permite evacuarea. Dar dacă încălcarea este a restricției de închiriere sau interzicerea subînchirierii, atunci nu este necesară o notificare de avertizare de 30 de zile, proprietarul poate proceda la o evacuare bazată pe încălcarea contractului de închiriere.

cum se înregistrează unitatea:
trebuie să fiți rezidentul permanent (proprietar sau chiriaș) al unității pe care doriți să o închiriați. Trebuie să locuiți în acea unitate rezidențială cel puțin 275 de nopți ale anului calendaristic. Dacă sunteți un rezident nou, trebuie să fi ocupat această unitate timp de cel puțin 60 de zile consecutive înainte de cererea dvs. Dacă dețineți o clădire cu mai multe unități, puteți înregistra numai unitatea rezidențială specifică în care locuiți.

trebuie să aveți un certificat de înregistrare a afacerii SF de la Trezorierul SF și biroul colectorului de impozite.

trebuie să aveți o asigurare de răspundere de 500.000 USD sau mai mult sau o dovadă că o acoperire similară este furnizată de oricare și toate platformele de găzduire prin care veți închiria unitatea.

unitatea dvs. rezidențială nu trebuie să aibă nicio planificare, clădire, locuință, incendiu, sănătate, poliție sau alte încălcări ale codului orașului. Puteți înregistra o singură unitate rezidențială.

(notă: BMR sau alte programe de locuințe la prețuri accesibile incluzive și unități rezidențiale sau acele venituri restricționate în conformitate cu legea orașului, statului sau federal nu sunt eligibile să se înregistreze.)

aduceți următoarele la interviu:

• o cerere de închiriere rezidențială finalizată pe termen scurt.
• un certificat de înregistrare a afacerii eliberat de Trezorierul SF și Biroul colectorului de impozite
• permis de conducere sau carte de identitate emisă de Stat eliberată cu cel puțin 60 de zile înainte de data cererii de închiriere pe termen scurt și valabilă cel puțin următoarele 6 luni
• dovada asigurării de răspundere civilă în valoare de cel puțin 500.000 USD
• o declarație semnată de acord să respecte toate condițiile Ordonanței de închiriere rezidențială pe termen scurt incluse în cerere.
• un cec de 50 USD făcut la Departamentul de planificare SF.

cel puțin două dintre următoarele documente enumerate pentru a confirma rezidența primară la unitatea dvs. rezidențială:

• dovada scutirii de impozit a unui proprietar. Acceptat ca formă de confirmare a rezidenței numai dacă dovada scutirii de impozit a unui proprietar este pentru o proprietate care este fie o locuință unifamilială, fie un apartament;
• carte de înregistrare a alegătorilor sau certificat cu adresa din cerere, eliberat cu cel puțin 60 de zile înainte de data cererii de închiriere pe termen scurt. Puteți obține o copie prin Departamentul de alegeri din San Francisco;
• dovada înregistrării vehiculului cu adresa din cerere, emisă cu cel puțin 60 de zile înainte de data cererii de închiriere pe termen scurt;
• dovada asigurării auto, care arată adresa de înregistrare, emisă cu cel puțin 60 de zile înainte;
• factura de utilități originală, emisă de o utilitate publică sau PG&E, cu cel puțin 60 de zile înainte Data.
• copiile și tipăriturile nu vor fi acceptate. Puteți utiliza facturile de utilități doar ca o formă de confirmare a rezidenței.
• facturile de cablu, telefon mobil și internet nu se califică.

Click aici pentru a merge la site-ul de planificare pentru mai multe informații.