Happy hour se încheie. Este o seară rece de vineri la magazinele de la West End din St. Louis Park, și în Rojo Mexican Grill, patronii roiesc barul trei adânc. Hostesses citează o oră sau mai mult așteptați o masă în sala de mese. Peste drum, așteaptă sunt la fel de mult timp la Crave și cel mai nou restaurant, Lucky Cricket. „Este primul venit, primul servit în bar”, oferă o gazdă Norocoasă de Cricket, dar fiecare scaun este luat.șapte restaurante aliniază colțul nordic al magazinelor de la West End, un „centru de stil de viață” în aer liber, cu un drum lung, drept și vitrine de ambele părți. Acest tip de centru—mai mic decât un mall închis, mai mare decât centrul tipic de benzi—a crescut la Popularitate la începutul anilor 2000, când ancorele tradiționale ale mall-ului începeau să se clatine, iar „experiența” devenea un cuvânt la modă. Dezvoltatorii au spus că cumpărătorii doresc o experiență” Main street ” în care să se poată bucura de o plimbare pe trotuar și să parcheze convenabil lângă destinația lor. Desigur, majoritatea magazinelor din parcarea West End sunt ascunse în rampe care se află în spatele și sub magazine. Strada principală, West End Boulevard, oferă mai puțin de o duzină de locuri de parcare, într-o zonă de 15 minute.

chiar dincolo de West End restaurant row, un flux constant de cinefili cap în și din Showplace Icon teatre. Dar, de cealaltă parte a teatrelor, zumzetul activității cade brusc. Este ora 6 p. m.—majoritatea magazinelor nu se vor închide pentru încă trei ore, dar par a fi făcute pentru noapte. (Uneori, se pare că așa la prânz.) O mână de femei rătăcesc în jurul Anthropologie și Evereve. Chiar peste drum, un șir de patru vitrine stă gol. Pe măsură ce mergeți spre sud, posturile vacante par să depășească numărul magazinelor. Locul de iaurt înghețat nu a durat. Charming Charlie închis anul trecut, după ce compania a declarat faliment. Kittsona, un lanț de tip boutique cu sediul în Fargo, a închis magazinele fizice în afara Dakotei de Nord la începutul acestui an pentru a se concentra pe comerțul electronic. Dar ieșirea recentă care are asociați de vânzări în întreaga West End vorbind este lululemon, un chiriaș original și unul dintre acele mărci magnetice fiecare dezvoltator comercial știe va atrage o mulțime. Când pleacă lululemon, trebuie să existe motive de îngrijorare.

magazine la West End a fost un headscratcher încă de când a deschis un deceniu în urmă, în adâncurile recesiunii. A pus fosta zonă industrială ușoară chiar la vest de I—394 și autostrada 100 pe hartă ca district comercial-la doar cinci minute la vest de centrul orașului Minneapolis și înconjurat de cartiere dorite. Magazinele de la West End au dat literalmente cadranului de la granița parcului St. Louis și Golden Valley numele său, care se aplică acum turnurilor de birouri, hotelurilor și clădirilor de apartamente. Restauratorii spun că iubesc West End pentru accesul ușor pe autostradă și walkability, cu densitatea unui oraș și confortul suburban al unei parcări gratuite ample. Concentrarea lucrătorilor de birou și opțiunile de divertisment, cum ar fi life time fitness și Teatrul Icon, se adaugă la extragere.

dar comerțul cu amănuntul a existat întotdeauna o luptă—chiar mai mult decât la mall-urile și centrele de striptease din apropiere, cum ar fi Ridgedale Center și Shoppes la Knollwood, care s-au actualizat și au găsit o canelură post-recesiune. O cutie de 20.000 de metri pătrați la capătul sudic nu a fost niciodată umplută. Rata de neocupare se ridică la 21%, potrivit celui mai recent studiu Cushman & Wakefield retail; rata generală de neocupare a orașelor gemene a fost de 9,4% la sfârșitul anului 2018. Singurul West metro mall într-o formă mai proastă este Southdale Center, la 23 la sută.

indiscutabil, magazine la West End este o victimă de sincronizare proastă. După recesiune, comerțul cu amănuntul a devenit doar mai nuanțat. Deoparte, este ușor să te uiți înapoi la greșelile care au fost făcute în construirea unui centru de stil de viață de 350.000 de metri pătrați pe spec: Parcare incomodă, linii de vedere proaste, restaurante concentrate la un capăt, fără nimic care să atragă cumpărătorii pe trotuar.;

și mai provocator este să-ți dai seama cum să o rezolvi.

un spațiu de 20.000 de metri pătrați la capătul sudic al magazinelor din West End nu a fost niciodată umplut.

o amenajare necesară

înainte de magazinele de la West End, cadranul de sud-vest al I-394 și autostrada 100 era un lot industrial neatractiv, presărat cu depozite degradate. Duke Realty a achiziționat site-ul de la NECP American în 2004. Combinat cu două clădiri de birouri vecine, Turnul 1600 și clădirea MoneyGram, Duke a controlat 32 de acri și a început să reamenajeze zona ca parc de birouri.

„aveam nevoie de o amenajare pentru a merge cu ea”, spune Patrick Mascia, care a condus proiectul West End în calitate de vicepreședinte senior al Duke al operațiunilor Minneapolis/St.Paul. Acum conduce secția imobiliară a lui Briggs și Morgan.

un centru de stil de viață—cu un amestec de restaurante, divertisment și retail distinctiv—părea confortul perfect pentru lucrătorii de birou, de la comisioane la prânzuri la happy hour, urmate de cină și un film. Amintiți—vă, acest lucru a fost 2004-economia a fost în plină expansiune, Amazon Prime nu exista, Nordstrom a avut încă să deschidă mai puțin de 5 mile distanță la Ridgedale Center, și acum-lanțuri defuncte, cum ar fi Borders Books și Circuit City erau încă în modul de expansiune.

până când Parcul St.Louis a semnat planurile și terenul a fost curățat pentru reamenajare, trecuseră patru ani. Construcția a început în primăvara anului 2008. Recesiunea a lovit acea cădere. Duke a fost prea departe pentru a se opri-Mascia estimează că 2 milioane de dolari au fost cheltuiți pentru demo și planificare.

„pe măsură ce am ieșit din recesiune”, spune Mascia, „a trebuit să ne asumăm mai multe riscuri.”

cel mai mare risc a fost construirea întregului centru dintr-o dată, mai degrabă decât în etape. Această decizie a fost luată pentru a găzdui parcarea subterană. „În retrospectivă, a fost, probabil, prea mult de vânzare cu amănuntul, sau nu ar dori să-l construiască pe o bază spec”, spune Mike Ohmes, Director general al Minneapolis-St. Paul office of Cushman& Wakefield, care este manager de leasing pentru spațiul de birouri de la etajul al doilea la magazinele din West End (aproximativ 20.000 de metri pătrați este în prezent vacant), împreună cu alte turnuri de birouri din zonă. „Dar parcarea subterană a fost o amenajare imensă.”

dezvoltările cu amănuntul nu erau specialitatea lui Duke, așa că echipa lui Mascia a înrolat Anderson co Din Cincinnati. ca partener pentru a închiria Centrul. „Am urmat exemplul lor”, spune el. Rainbow Foods (acum Cub) și cinematograful au fost primii care s—au înscris-dar nu fără compromisuri. Pentru a bloca pictograma Showplace, Duke a fost de acord cu o afacere în care teatrul va plăti doar 50% din chiria sa până la deschiderea a trei restaurante. Acest lucru a condus accentul pe dezvoltarea restaurantelor în jurul teatrului, care, recunoaște Mascia, a sigilat lopsidness—ul centrului-și a devenit mai acut de-a lungul anilor.”știam că trebuie să fim agresivi în dezvoltarea a 72.000 de metri pătrați de spațiu de restaurant chiar de pe lilieci”, își amintește Mascia. „Am fi putut susține mai mult, dar ar fi trebuit să facem o investiție semnificativă, ceea ce crește foarte mult riscul.”

pe scurt, spațiile de restaurant sunt mai scumpe pentru a se construi pe spec și necesită mai multe investiții de utilități în curs de desfășurare, cum ar fi apa și electricitatea. Așa că Duke a luat decizia la început să nu construiască mai multe locuri de restaurant la capătul sudic al Centrului, spune Mascia. Planurile timpurii au cerut un alt tip de destinație, cum ar fi o librărie cu o cafenea, pentru a atrage cumpărătorii pe Bulevardul West End. Dar când s-au deschis magazinele din West End, librăriile nu se mai construiau.

moda de vânzare cu amănuntul sa dovedit a fi o luptă, de asemenea. „Planificam comerțul cu amănuntul de masă, dar când recesiunea a lovit, a trebuit să ne schimbăm concentrarea și am mers pentru mai mult lux”, spune Mascia. Magazine precum Lululemon și Anthropologie se extindeau încă în 2009. Aterizarea lor părea o veste bună, dar nici una nu era o locație pentru prima dată pe piață. Același lucru a fost valabil și pentru mai mulți dintre comercianții cu amănuntul locali care au semnat: Creative Kidstuff, Primp și Evereve au avut o prezență solidă în jurul orașului, de la Linden Hills din Minneapolis până la Cathedral Hill din St.Paul. Acest lucru a minimizat atragerea West End ca destinație Regională de cumpărături. Și în timp ce acele magazine locale, care rămân astăzi, au ajutat la rotunjirea mixului din partea de nord a Centrului, lângă Restaurante și teatru, impulsul nu a curs spre capătul sudic.”nu am reușit niciodată să obținem masa critică a retailerilor de modă de care aveți nevoie”, spune Mascia. Cu cât vitrinele mai lungi au rămas goale, cu atât a devenit mai greu să le închiriezi. „Apoi mothballing-ul i-a dat un stigmat.”

o realitate diferită: mai mult decât magazinele

Duke Realty a angajat o agenție de branding pentru a numi magazinele din West End, apoi a luat o decizie deliberată de a nu-l autoriza. „Am vrut ca toată lumea din cartier să folosească numele, să devină un cartier”, spune Mascia. „A ajutat cu adevărat să pună zona pe hartă și să conducă valoarea în jurul magazinelor.”

astăzi, există West End Office Park, West End Center, apartamente la West End, Millennium la West End—în total, mai mult de 2 milioane de metri pătrați de spații de birouri în vecinătate, un nou hotel AC și patru clădiri de apartamente noi cu un total de aproape 1.400 de unități de locuit. Construcția este programată să înceapă mai târziu în acest an pe 10 West End, Ryan Cos. Clădire de birouri cu 11 etaje, care va adăuga mai mult de 335.000 de metri pătrați de spațiu de birouri de clasă A în zonă. Un turn sora de dimensiuni egale este planificat atunci când primul este complet.

clădirile de apartamente din West End aduc rate de închiriere pe piața suburbană, iar corporațiile Cer Spațiu comercial în zonă, spune Ohmes. Pentair spin-off nVent și Life Time Work, un nou spațiu de co-working de la Life Time fitness, sunt printre cele mai recente sosiri.

„a devenit propriul micromarket”, spune Ohmes. „Cu excepția buclei de Nord, cachetul West End este de neegalat.”

„a devenit propriul micromarket. Cu excepția buclei de Nord, cachetul capătului de Vest este de neegalat.”
—Mike Ohmes, Cushman& Wakefield

chiar și locurile mari de pe Park Place Boulevard, vizavi de Park Place de magazinele din West End, se adaptează cu succes la schimbarea timpilor de vânzare cu amănuntul. Un depozit de birouri redus și remodelat a făcut loc pentru conceptul popular de antrenament de tip boutique OrangeTheory. Concepte moderne fast-casual cinci băieți și Roti deschis recent în apropiere.

deci, de ce magazinele de la West End nu pot umple 72.000 de metri pătrați de spațiu liber?

puzzle-ul cu amănuntul

„este dimensiunea greșită”, spune Tricia Pitchford, vicepreședinte senior de leasing pentru Mid-America Real Estate, care închiriază magazine la West End. „Pentru a fi un complex de divertisment, ar trebui să fie mult mai mic. Dar este prea mic pentru a fi un mare centru de modă.”O ancoră de dorit, cum ar fi Nordstrom Rack sau T. J. Maxx, vrea să fie înconjurată de alți comercianți cu amănuntul de top, iar dimensiunea și spațiile disponibile ale West End au făcut acest lucru dificil, explică ea.

„pentru a fi un complex de divertisment, ar trebui să fie mult mai mic. Dar este prea mic pentru a fi un mare centru de modă.”
—Tricia Pitchford, Mid—America Real Estate

West End nu este o anomalie-retailul de modă se luptă peste tot, iar contractele de leasing care se umpleau rapid durează acum un an până la 18 luni pentru a fi finalizate, spune Pitchford. Uitați-vă la proiectul Dayton, reamenajarea downtown Minneapolis retail/restaurant/office, care nu a semnat încă niciun magazin și a împins recent deschiderea sa din 2019 până în 2020. În centrele de vânzare cu amănuntul de astăzi, West End este, pur și simplu, mai puțin potrivit. În apropiere, În parcul St. Louis, Knollwood s-a întors de la mall-ul interior învechit la power strip center și a aterizat Nordstrom Rack pentru a completa T. J. Maxx, DSW și Old Navy. Ridgedale s-a reaprins cu un nou Nordstrom și un plus de centru care a făcut loc unui Apple store spațios, împreună cu mărcile de lux Athleta, Banana Republic și Williams Sonoma.

Lululemon s-a deschis la Ridgedale după închiderea la West End. „Nu avem niciun comentariu oficial cu privire la mișcarea noastră”, spune purtătoarea de cuvânt a lui Lululemon, Meghan Chisholm. „Dar voi spune că ascultăm feedback-ul oaspeților noștri cu privire la produs, evenimente și locația magazinului pentru a determina modul în care oferim cel mai bine o experiență completă și pozitivă a mărcii la fiecare pas.”

cine lucrează la West End?

MoneyGram: 442 angajați

HealthPartners: 400 angajați

soluții coerente: 330 angajați

nVent: 170 angajați

Clear Channel: 125 angajați

Healthland: 112 angajați

Magenic Technologies: 100 angajați

Evereve, care are magazine la Ridgedale și West End, este una dintre puținele excepții. Lanțul de retail cu sediul în Edina este departe în negocieri pentru a-și reînnoi contractul de închiriere West End pentru încă 10 ani. (Restaurantul Crave a făcut același lucru.) „Am avut întotdeauna performanțe bune la West End”, spune co-CEO Mike Tamte. Vânzările Evereve West End store au atins un maxim în 2016, apoi au scăzut cu 20% în 2017 și 2018, dar au crescut cu 26% față de anul trecut din noiembrie. 1. „Suntem destul de buni la prognoză și anticipăm că vânzările la West End vor ajunge să crească în jur de 25 la sută. Nu vă pot spune de ce reușim la West End când alții s-au luptat. Sunt un pic părtinitoare, dar cred că atitudinile noastre pline de bucurie și servicii personalizate pentru clienți atrage și reține clienții.”

totuși, Tamte spune că își face griji pentru toate posturile vacante. „Sentimentul meu este că proprietarul trebuie să reducă chiriile pentru a atrage mai mulți comercianți cu amănuntul.”

accentul Mid-America este mai multe restaurante și divertisment. „Acolo este creșterea”, spune Pitchford. „Aici oamenii își cheltuiesc banii.”Punch Bowl Social, un restaurant, bar și unitate de jocuri, este o poveste de succes recentă pe vârful sudic al magazinelor de la West End. Se confruntă cu Park Place Boulevard, ceea ce înseamnă că nici măcar nu este vizibil din West End; stă singur pe marginea exterioară a Centrului. Locul adiacent a fost vacant de la barul lui Toby Keith& Grill închis în 2015.”avem nevoie de un alt complex de divertisment mare, cum ar fi Punch Bowl Social, care nu este în conflict”, spune Pitchford; care exclude bowling, bocce, Jocuri arcade și karaoke, care sunt toate oferite la Punch Bowl. Dar Pitchford nu este descurajat. „Baruri de Ping-Pong, aruncarea toporului, aruncarea săgeții, mini golf interior—toate acestea sunt lucruri pe care nu le avem. La asta lucrăm. Trebuie să stai pe partea din față a ceea ce este fierbinte.”

Mid-America a avut întrebări de la potențiali chiriași care doresc să închirieze o parte din cutia de 20.000 de metri pătrați de pe partea din spate a Punch Bowl, dar acesta este cel mai mare spațiu disponibil din West End și împărțirea acestuia ar împiedica intrarea unuia dintre aceste noi concepte de divertisment. „Este mai puțin despre umplerea cutiilor și mai mult despre ceea ce va funcționa aici pe termen lung.”

o concentrare de restaurante în apropierea Cinematografului menține capătul nordic al Centrului ocupat. Fotografie prin amabilitatea Hanna Voxland

timp pentru a evolua?

chiar dacă Mid-America poate identifica acel nou concept fierbinte și îl poate vinde pe demografia zonei West End, designul incomod al Centrului continuă să fie un obstacol, spun dezvoltatorii locali. Alte două centre de stil de viață similare „main street”ale orașelor gemene, Shoppes at Arbor Lakes din Maple Grove și Woodbury Lakes, ambele au luxul suburban de parcare la suprafață pe toate părțile. Parcarea subterană, care a fost considerat a fi un avantaj West End sa dovedit off-punerea la cumpărători.

„Minnesotanii nu văd o rampă la fel de convenabilă. Asta am învățat despre consumatorii din Minnesota”, spune John Johannson, vicepreședinte senior al Colliers International în orașele gemene.

Colliers’ Central Park Commons din Eagan este un exemplu de gândire recentă despre centrele de stil de viață suburbane. În loc să ridice o stradă principală falsă în mijlocul unei parcări, Central Park Commons a fost conceput ca mai multe centre de mini-benzi în întreaga proprietate, fiecare cu propria parcare la suprafață și drumuri circulare și trotuare care leagă fiecare grup de clădiri. Designul Face puțin pentru a promova mersul pe jos, dar vizitatorii par prea fericiți să conducă peste parcarea de la HyVee la Punch Pizza.

„a cere cumpărătorilor suburbani să facă cumpărături într-un loc fără parcare convenabilă în față este foarte dificil”, spune Johannson. „Este o lecție bună în încercarea de a proiecta designul în care cereți oamenilor să-și schimbe comportamentul social.”

va veni un moment în care West End va trebui să renunțe la completarea spoturilor sale de vânzare cu amănuntul și să ia în considerare ceva diferit? „Ne-am gândit la utilizări alternative: un hotel, spațiu de birouri, unități multifamiliale”, spune Pitchford. „Dar am avea nevoie de proprietate pentru a face investiții și decizii.”

grupul de investiții AR Global din New York a cumpărat magazine la West End de la Duke în 2015 pentru 117 milioane de dolari. Un reprezentant al AR Global spune că proprietatea este deschisă pivotării dacă este necesar, dar nu crede că centrul este în punctul de a avea nevoie de remodelare și, de fapt, este optimist că creșterea rezidențială în zona imediată va stimula interesul cu amănuntul. Reprezentantul spune că negocierile de închiriere sunt în curs pentru cel puțin trei dintre spațiile de vânzare cu amănuntul și spațiile de birouri disponibile deasupra acestuia.dar alți dezvoltatori cu proprietăți în zonă cred că unele reconfigurări ale magazinelor de la West End ar trebui luate în considerare mai devreme decât mai târziu. „Cred că vom începe să vedem câteva decizii noi luate acolo”, spune Ohmes. „Este posibil să fie nevoie de unele aprobări suplimentare ale orașului. Nu a funcționat așa cum a fost imaginat inițial acum un deceniu. Dar este încă o locație excelentă, cu o viață vibrantă înaintea ei.”

dacă există o constantă în dezvoltarea comerțului cu amănuntul, este schimbarea.

„retailul evoluează mereu—aceasta este una dintre frumusețile despre asta”, spune Ohmes. „West End își va da seama ce ar trebui să fie la timp.”

sosiri recente

• timp de viață de lucru 28.000 de metri pătrați de lux spațiu de co-working deschis în luna aprilie.nVent spin-off-ul Pentair a deschis un sediu de 60.000 de metri pătrați la West End Center în 2018.Magnet 360 și CoBank au semnat fiecare contracte de închiriere la West End Center în 2018.
• AC Hotel Minneapolis West End 126 camere hotel by Marriott deschis în 2018.

în dezvoltare

• 10 West End Turn de birouri cu 11 etaje dezvoltat de companiile Ryan
• Luxe rezidențiale 207 de unități variind de la studio la două niveluri cu trei dormitoare
• elan 164-unitate bloc de apartamente

Sursa: City of St Louis Park

peste liniile orașului

în timp ce i-394 este considerat în mod obișnuit ca granița dintre parcul St.Louis și Golden Valley, acesta din urmă se scufundă de fapt la sud de autostradă-direct prin Central Park West dezvoltare mixtă. O treime din locuitorii apartamentelor de acolo locuiesc în Golden Valley, în timp ce peste hol, vecinii lor mențin o adresă a parcului St.Louis. La fel, clădirea de birouri planificată 10 West End se află în Parcul St.Louis, dar rampa alăturată se află în Golden Valley. Cele două suburbii au lucrat împreună pentru a revizui și aproba planurile pentru ambele proiecte, spune Jason Zimmerman, managerul de planificare al Golden Valley.

partea Golden Valley a autostrăzii numără Allianz Life Insurance, Pentair, Bell Bank și Buffalo Wild Wings printre sediile sale de birouri proeminente. Astăzi, dezvoltarea rezidențială se ridică. Iată ce este nou și în curs de dezvoltare chiar la nord de West End, la I-394 și Xenia Avenue în Golden Valley.Arcata Apartments: 173 de unități, deschis în 2015.

Talo Apartments: 303 de unități (cu o caracteristică de apă” lazy river ” pe punte), deschisă în 2018.

Global Pointe: clădire de locuit senior de 100 de unități aflată în construcție între Talo și Good Day Caf Irak, deschidere 2020.

Xenia Apartments: 369 de unități cu piscine interioare/exterioare, o alergare pentru câini și teren de pickleball, în construcție la colțul de nord-vest al Xenia și Golden Hills Drive, deschidere 2020.

Allison Kaplan este redactorul-șef al TCB.