Santa Monica’ s Third Street Promenade foto door Mediha DiMartino

“We keken vooruit naar de trendlijnen en dachten dat de tijd om de toekomst opnieuw te bedenken en te anticiperen op de behoefte aan verandering nu is terwijl we op het hoogtepunt zijn,” zei Alan Loomis, Santa Monica ‘ s stedenbouwkundige, die belast is met het toezicht op de inspanning voor de stad. “Als we proberen om te reageren op verandering wanneer de markt is dieptepunt uit, dan is het een zeer, zeer lange klim om te herstellen.”

De verkoop op de Promenade daalde 10% naar $ 435 miljoen in 2018 van $ 484 miljoen in 2015. Het gebied gegenereerd $ 191 miljoen voor de eerste helft van 2019, $2 miljoen onder dezelfde periode in 2018.

de herontwikkeling, die over vier tot vijf jaar zal duren, zal tussen de $45 miljoen en $60 miljoen kosten en tot 24 maanden in beslag nemen. het werk zal worden gefinancierd door een publiek-private financiële samenwerking, zei Loomis, ” dat is hoe veel van de oorspronkelijke infrastructuur van de Promenade uit de jaren 1980 werd gefinancierd, evenals de parkeerstructuren van de stad die de Promenade ondersteunen.

” eigenaren van onroerend goed zouden stemmen om zichzelf te beoordelen door middel van hun jaarlijkse belastingen voor een periode van, Laten we zeggen, 25 tot 30 jaar … en dan kan de stad bond of lenen tegen dat toekomstige inkomen voor de aanloopkosten van de bouw,” Loomis toegevoegd.

Promenade 3.0

de ideeën die in maart aan de gemeenteraad worden voorgelegd, omvatten het behandelen van de Promenade als een openbaar park in plaats van een straat, met vaste sluitingstijden om ‘ s nachts rondhangen te voorkomen en ook om het gebruik van digitale bewegwijzering mogelijk te maken.

momenteel is de drie blokken voetgangersstraat, genesteld tussen Broadway en Wilshire Boulevard, de klok rond open, heeft geen beperkingen op de openbare toegang, en is onderworpen aan bewegwijzering en andere regels die van toepassing zijn op andere straten in de stad.

Er is ook een voorstel om het nachtleven van de Promenade te verbeteren, aangezien uit de recente studie blijkt dat voetgangersvolumes halverwege de middag piekeren. Dat voorstel omvat een versoepeling van de voorschriften voor alcoholvergunningen en een uitbreiding van de mogelijkheden van restaurants om’ s avonds entertainment te bieden.

” We zouden graag een kleine speakeasy met 50 zitplaatsen of een mezcal proeflokaal zien die uniek zou zijn, maar momenteel is de enige manier om dat te doen door het (voorwaardelijke gebruiksvergunning) proces, dat zowel tijd-als kostenintensief is,” zei Steven Welliver, plaatsvervangend chief executive van Downtown Santa Monica Inc., een non-profit die met de stad werkt om diensten en activiteiten in het gebied te beheren.

” Ik denk dat we gevoelig willen zijn voor de zorgen van onze buren, en dat soort activiteiten is niet overal in de stad gepast. Maar als de Promenade is een entertainment bestemming, kan het zeker ondersteunen sommige nachtleven gerichte activiteiten, ” Welliver toegevoegd.

de gemeenteraad zal ook overwegen om voetgangers toegang te verlenen in steegjes die parallel lopen aan de Promenade en om steegjes te verhuren aan lokale of ambachtelijke bedrijven die zich de premiumhuren op de Promenade niet kunnen veroorloven. dit zou helpen bij “diversificatie van de economische en retail mix van de binnenstad”, schreef Loomis in een November rapport aan de gemeenteraad, en voegde eraan toe dat mogelijke code wijzigingen kunnen worden getest via een interim bestemmingsplan ordonnantie.

indien deze wijzigingen worden goedgekeurd, zullen zij in Mei van kracht worden en zullen zij het mogelijk maken om flexibele regelingen te beproeven om de doeltreffendheid ervan te begrijpen.”

als onderdeel van de planning voor Promenade 3.0, de gemeenteraad huurde Leimert Park-gebaseerde Rios Clementi Hale Studios om een voetgangers-alleen straatbeeld configuratie voor het gebied te ontwikkelen, “aangevuld met een reeks innovatieve strategieën voor het verbeteren van het karakter en de functionaliteit van de Promenade,” volgens het rapport.

deze ideeën omvatten een verschuiving van een traditioneel, lineair straatformaat en het ontwikkelen van flexibele evenementenruimtes, onafhankelijke winkels, eet-en drinkgelegenheden, openbare kunst en intieme ontmoetingsruimtes.

De ervaringsactiviteiten die afgelopen zomer zijn geïntroduceerd, hebben bijgedragen aan de lopende ontwerpinspanningen.

” We hadden het tijdelijke podium gelegen aan de noordkant van de straat omdat we dachten dat het hebben van een podium een attractie is om mensen naar dat laatste blok te brengen, dat het laagste voetverkeer heeft, ” zei Loomis.

” maar wat we vonden is dat hoewel de programmering die we op het podium hadden relatief klein was, sommige van de bewoners ten noorden van de Promenade … klaagden over overflow ruis van de gebeurtenissen. … En dus, de primaire fase vervolgens verschoven naar het middelste blok als we werken door het ontwerp,” Loomis toegevoegd.

het plan vraagt ook om uitbreiding van de rol en verantwoordelijkheden van het DTSM voor het beheer van de openbare ruimte en evenementen die het mogelijk maken op de Promenade, die nog steeds wordt gerouteerd door het community and cultural services team van de stad.

” het sturen van event vragen die zeer specifiek zijn voor de Promenade in de grotere pool van city event resources die moeten denken over ruimtes zoals het strand en de parken betekent dat de Promenade niet dit soort gespecialiseerde aandacht krijgt dat het echt een geweldige event locatie maakt,” Welliver zei.

consensus bereiken

de gebouwen aan de Third Street Promenade zijn in handen van ongeveer 50 entiteiten, variërend van particulieren en familietrusts tot zakelijke vastgoedbedrijven. Het is niet eenvoudig om een consensus te bereiken over leasing-en ontwerpvoorkeuren die iedereen ten goede komen.

“wat de Promenade echt uniek maakt is dat het voelt als een straat ― het voelt niet alsof het meester gepland is ― het heeft die authenticiteit en een beetje grittiness,” zei Scott Schonfeld, een dtsm bestuurslid die, samen met twee partners, eigenaar is van de Gallery Food Hall op de Promenade.

“anderzijds maakt dat het uiterst moeilijk om de juiste mix van huurders te garanderen. Elke eigenaar, wanneer ze leasing beslissingen nemen, zijn ze vooral op zoek naar wat de beste winkel is voor hun gebouw, voor hun investering. Er zijn momenten dat het beste voor die investering hetzelfde is als wat het beste is voor de straat, maar ik denk dat er ook momenten zijn dat mensen beslissingen hebben genomen die de neiging hebben om uiteindelijk een aspect van retail te oververzadigen, en dan verliezen we op een ander.”

Schonfeld zou liever meer authentieke merken zien naast corporate flagships, de bedrijven die lokaal, dalend voetverkeer trekken. De stad en DTSM organiseerden afgelopen zomer verschillende bijeenkomsten voor eigenaren om elkaar te leren kennen en hun zorgen uit te wisselen.”ze realiseerden zich collectief dat als ze allemaal achter de beste en de hoogste dollar van mobiele winkels aanzitten, ze het karakter (van) de straat zouden verliezen, en dat het hen uiteindelijk pijn zou doen,” zei Loomis, verwijzend naar een Verizon flagship store Die Hard Tail boutique op het 1300 block verving en binnen een jaar sloot.

“gezamenlijk hebben ze een vrij groot eigendom en belang in wat er gebeurt, en ze zouden kunnen helpen het retailconcept aan te drijven omdat de stad dat niet kan dicteren.”

voor herdruk-en licentieaanvragen voor dit artikel, Klik hier.