Happy hour avvecklas. Det är en kylig fredag kväll på butiker på West End i St. Louis Park, och I Rojo Mexican Grill, beskyddare svärma baren tre djup. Värdinnor citerar en timme eller längre vänta på ett bord i matsalen. Tvärs över gatan, väntar är lika länge på Crave och den nyaste restaurangen, Lucky Cricket. ”Det är först till kvarn, först serveras i baren,” en lycklig Cricket värdinna erbjudanden, men varje pall tas.

sju restauranger ligger i norra hörnet av butiker i West End, ett utomhus ”livsstilscenter” med en lång, rak väg och skyltfönster på vardera sidan. Denna typ av centrum—mindre än ett slutet köpcentrum, större än det typiska bandcentret—steg till popularitet i början av 2000-talet, när traditionella galleriankare började vackla och ”erfarenhet” blev ett buzzword. Utvecklare sa att shoppare ville ha en” main street ” – upplevelse där de kunde njuta av en trottoarpromenad och parkera bekvämt nära deras destination. Naturligtvis är de flesta butikerna på West End parkering undangömt inuti ramper som ligger bakom och under butikerna. Huvudgatan, West End Boulevard, erbjuder färre än ett dussin parkeringsplatser, i en 15-minuters zon.

strax bortom West End restaurang rad, en stadig ström av biobesökare huvudet in och ut ur Showplace ikon teatrar. Men på andra sidan teatrarna faller Brummen av aktivitet plötsligt av. Det är 6 pm-de flesta butiker kommer inte att stänga i ytterligare tre timmar, men de ser ut att bli gjort för natten. (Ibland ser det så ut vid middagstid.) En handfull kvinnor vandrar runt Anthropologie och Evereve. Tvärs över gatan står en sträng av fyra skyltfönster tomma. När du går söderut verkar lediga platser överträffa butikerna. Den frysta yoghurtplatsen varade inte. Charmiga Charlie stängde förra året efter att företaget förklarade konkurs. Kittsona, en Fargo-baserad butikskedja, stängde fysiska butiker utanför North Dakota tidigare i år för att fokusera på e-handel. Men den senaste utgången som har försäljningsföreningar i hela West End talking är lululemon, en original hyresgäst och ett av de magnetiska varumärkena som varje kommersiell utvecklare vet kommer att dra en folkmassa. När lululemon lämnar, måste det finnas anledning till oro.

butiker i West End har varit en headscratcher ända sedan det öppnade ett decennium sedan i djupet av lågkonjunkturen. Det satte det tidigare lätta industriområdet strax väster om i—394 och Highway 100 på kartan som ett kommersiellt distrikt-bara fem minuter väster om centrala Minneapolis och omgivet av önskvärda stadsdelar. Butiker i West End gav bokstavligen kvadranten på gränsen till St. Louis Park och Golden Valley sitt namn, som nu tillämpas på kontorstorn, hotell och hyreshus. Restauratörer säger att de älskar West End för sin enkla motorväg och gångbarhet, med tätheten i en stad och förorts bekvämligheten med gott om gratis parkering. Koncentrationen av kontorsarbetare och underhållningsalternativ som Life Time fitness och Icon Theatre lägger till dragningen.

men detaljhandeln har alltid varit en kamp-ännu mer än i närliggande köpcentra och bandcentra som Ridgedale Center och Shoppes på Knollwood, som har uppdaterat och hittat ett spår efter lågkonjunkturen. En låda på 20 000 kvadratmeter i södra änden har aldrig fyllts. Vakansgraden ligger på 21 procent, enligt den senaste Cushman & Wakefield retail study; den totala vakansgraden för Twin Cities var 9.4 procent i slutet av 2018. Den enda west metro mall i sämre form är Southdale Center, på 23 procent.

utan tvekan är butiker i West End ett offer för dålig timing. Efter lågkonjunkturen har detaljhandeln bara blivit mer nyanserad. Bortsett från det är det lätt att se tillbaka på misstag som gjordes för att bygga ett 350 000 kvadratmeter livsstilscenter på spec: Obekväm parkering, dåliga siktlinjer, restauranger koncentrerade i ena änden med ingenting att dra shoppare ner på trottoaren.;

ännu mer utmanande är att räkna ut hur man fixar det.

ett utrymme på 20 000 kvadratmeter i södra änden av butiker i West End har aldrig fyllts.

en nödvändig bekvämlighet

före butiker i West End var den sydvästra kvadranten av I-394 och Highway 100 ett oattraktivt industriellt parti prickat med nedgångna lager. Duke Realty förvärvade webbplatsen från NECP American 2004. Kombinerat med två angränsande kontorsbyggnader, 1600-tornet och MoneyGram-byggnaden, kontrollerade Duke 32 tunnland och började ombygga området som en kontorspark.

”Vi behövde en bekvämlighet för att gå med det”, säger Patrick Mascia, som ledde West End-projektet som Dukes senior vice president för Minneapolis/St.Paul operations. Han leder nu Briggs och Morgans fastighetssektion.

ett livsstilscenter—med en blandning av restauranger, underhållning och distinkt detaljhandel-verkade den perfekta bekvämligheten för kontorsarbetare, från att köra ärenden till kraftluncher till happy hour, följt av middag och en film. Kom ihåg att detta var 2004—ekonomin blomstrade, Amazon Prime fanns inte, Nordstrom hade ännu inte öppnat färre än 5 mil bort vid Ridgedale Center, och nu nedlagda kedjor som Borders Books och Circuit City var fortfarande i expansionsläge.

När St.Louis Park undertecknade planer och marken rensades för ombyggnad hade fyra år gått. Byggandet började våren 2008. Lågkonjunkturen slog det fallet. Duke var för långt in för att stoppa –
Mascia uppskattningar $2 miljoner hade spenderats på demo och planering.

”När vi kom ut ur lågkonjunkturen”, säger Mascia, ”var vi tvungna att ta mer risk.”

den största risken var att bygga hela centret på en gång snarare än i faser. Det beslutet fattades för att rymma underjordisk parkering. ”I efterhand var det förmodligen för mycket detaljhandel, eller du skulle inte vilja bygga den på en specifik basis”, säger Mike Ohmes, chef för Minneapolis-St. Paul office of
Cushman & Wakefield, som är leasingchef för kontorslokalerna på andra våningen i butiker i West End (cirka 20 000 kvadratmeter är för närvarande ledig), tillsammans med andra kontorstorn i området. ”Men underjordisk parkering var en stor bekvämlighet.”

detaljhandeln var inte Dukes specialitet, så Mascias team anlitade Cincinnati–baserade Anderson Co. som partner för att hyra centrum. ”Vi följde deras ledning”, säger han. Rainbow Foods (Nu Cub) och biografen var de första som loggade in—men inte utan kompromisser. För att låsa in Showplace Icon gick Duke med på en affär där teatern bara skulle betala 50 procent av hyran tills tre restauranger öppnade. Det drev fokus på restaurangutveckling runt teatern, som Mascia erkänner, förseglade centrumets lopsidedness—och det har bara blivit mer akut genom åren.

”Vi visste att vi var tvungna att vara aggressiva när vi utvecklade 72 000 kvadratmeter restaurangutrymme precis utanför fladdermusen”, påminner Mascia. ”Vi kunde ha stött mer, men vi skulle ha varit tvungna att göra en betydande investering, vilket kraftigt ökar risken.”

i ett nötskal är restaurangutrymmen dyrare att bygga på spec och kräver mer pågående nyttoinvesteringar som vatten och El. Så Duke fattade beslutet vid starten att inte bygga fler restaurangplatser i södra änden av centrum, säger Mascia. Tidiga planer krävde en annan typ av destination som en bokhandel med en kaffebar för att dra shoppare ner West End Boulevard. Men när butikerna i West End öppnade byggdes inte bokhandlarna.

Fashion retail visade sig också vara en kamp. ”Vi planerade på mainstream retail, men när lågkonjunkturen slog, var vi tvungna att ändra vårt fokus och gick för mer exklusiva”, säger Mascia. Butiker som lululemon och Anthropologie expanderade fortfarande 2009. Att landa dem verkade som goda nyheter, men det var inte heller en första marknadsplats. Detsamma gällde för flera av de lokala återförsäljarna som undertecknade: Creative Kidstuff, Primp och Evereve hade alla en solid närvaro runt staden, från Linden Hills i Minneapolis till Cathedral Hill i St.Paul. Det minimerade West End oavgjort som en regional shoppingdestination. Och medan de lokala butikerna, som förblir idag, hjälpte till att runda ut mixen på norra sidan av centrum, nära restauranger och teater, flöt inte momentet till södra änden.

”Vi kunde bara aldrig få den kritiska massan av modehandlare som du behöver”, säger Mascia. Ju längre skyltfönster förblev tomma, desto hårdare blev det att hyra dem. ”Då mothballing gav det en stigma.”

en annan verklighet: mer än butiker

Duke Realty anställde en varumärkesbyrå för att namnge butiker i West End och fattade sedan ett medvetet beslut att inte upphovsrätten. ”Vi ville att alla i grannskapet skulle använda namnet, för att det skulle bli ett grannskap”, säger Mascia. ”Det hjälpte verkligen att sätta området på kartan och driva värdet runt butikerna.”

idag finns West End Office Park, West End Center, lägenheter i West End, Millennium i West End-totalt mer än 2 miljoner kvadratmeter kontorslokaler i närheten, ett nytt AC-Hotell och fyra nya lägenhetsbyggnader med totalt nästan 1 400 bostäder. Byggandet är planerat att börja senare i år på 10 West End, Ryan Cos.’11-vånings kontorsbyggnad, som kommer att lägga till mer än 335 000 kvadratmeter klass A-Kontor till området. Ett systertorn av samma storlek planeras när det första är klart.

West End s flerbostadshus hämta ledande förorts marknaden priser, och företag clamoring för kommersiella lokaler i området, Ohmes säger. Pentair spin-off nVent och Life Time Work, ett nytt samarbetsutrymme från Life Time fitness, är bland de senaste ankomsterna.

”det har blivit sin egen mikromarknad”, säger Ohmes. ”Med undantag för North Loop är kachet i West End oöverträffad.”

” det har blivit sin egen mikromarknad. Med undantag för North Loop är kachet i West End oöverträffad.”
—Mike Ohmes, Cushman & Wakefield

även big-box fläckar på Park Place Boulevard, över Park Place från butiker i West End, framgångsrikt anpassa sig till förändrade detaljhandeln gånger. En förminskad och ombyggda Kontor depå gjort plats för populära boutique workout concept OrangeTheory. Moderna snabba koncept fem killar och Roti öppnade nyligen i närheten.

så varför kan inte butiker i West End fylla 72 000 kvadratmeter ledigt utrymme?

retail puzzle

”det är fel storlek”, säger Tricia Pitchford, senior vice president för leasing för Mid-America Real Estate, som hyr butiker i West End. ”För att vara ett underhållningskomplex borde det vara mycket mindre. Men det är för litet för att vara ett bra modecenter.”Ett önskvärt ankare som Nordstrom Rack eller TJ Maxx vill vara omgiven av andra förstklassiga återförsäljare, och West End storlek och tillgängliga utrymmen har gjort det svårt, förklarar hon.

” För att vara ett underhållningskomplex borde det vara mycket mindre. Men det är för litet för att vara ett bra modecenter.”Tricia Pitchford, Mid-America Real Estate West End är inte en anomali—fashion retail kämpar överallt och leasingavtal som brukade fylla snabbt tar nu ett år till 18 månader att slutföra, säger Pitchford. Titta bara på Daytons projekt, downtown Minneapolis retail/restaurant/office redevelopment, som ännu inte har undertecknat några butiker och nyligen drivit tillbaka sin öppning från 2019 till 2020. I dagens survival-of-the-fittest retail centers är West End helt enkelt mindre passande. I närheten av St. Louis Park, Knollwood vred sig från föråldrade inomhus mall till Grenuttag centrum och landade Nordstrom Rack för att komplettera TJ Maxx, DSW, och Old Navy. Ridgedale reignited sig med en ny Nordstrom och ett centrumtillägg som gjorde plats för en rymlig Apple store, tillsammans med exklusiva märken Athleta, Banana Republic och Williams Sonoma.

Lululemon öppnade vid Ridgedale efter stängning vid West End. ”Vi har ingen officiell kommentar om vårt drag”, säger lululemon taleskvinna Meghan Chisholm. ”Men jag kommer att säga att vi lyssnar på feedback från våra gäster om produkt, evenemang och butiksplats för att avgöra hur vi bäst ger en fullständig, positiv varumärkesupplevelse vid varje tur.”

Evereve, som har butiker på Ridgedale och West End, är ett av få undantag. Den Edina-baserade detaljhandelskedjan är långt i förhandlingar om att förnya sitt West End-leasingavtal för ytterligare 10 år. (Crave restaurang gjorde precis samma sak.) ”Vi har alltid presterat bra i West End”, säger co-CEO Mike Tamte. Evereves West End-butiksförsäljning toppade i 2016, sjönk sedan 20 procent i 2017 och 2018, men är tillbaka upp 26 procent år Över år sedan Nov. 1. ”Vi är ganska bra på prognoser, och vi förutspår att försäljningen i West End kommer att växa runt 25 procent. Jag kan inte berätta varför vi lyckas i West End när andra har kämpat. Jag är lite partisk, men jag tror att våra glada attityder och personlig kundservice lockar och behåller kunder.”Tamte säger fortfarande att han oroar sig för alla lediga platser. ”Min känsla är att hyresvärden behöver sänka hyrorna för att locka fler återförsäljare.”

Mid-America fokus är fler restauranger och underhållning. ”Det är där tillväxten är”, säger Pitchford. ”Det är där människor spenderar sina pengar.”Punch Bowl Social, en restaurang, bar, och spel etablering, är en nyligen framgångssaga på den södra spetsen av butiker på West End. Den vetter mot Park Place Boulevard, vilket betyder att den inte ens är synlig inifrån West End; den står ensam på ytterkanten av mitten. Den intilliggande platsen har varit ledig sedan Toby Keiths Bar & Grill stängdes 2015.

”vi behöver ett annat stort underhållningskomplex som Punch Bowl Social som inte är i konflikt”, säger Pitchford; som utesluter bowling, boccia, arkadspel och karaoke, som alla erbjuds på Punch Bowl. Men Pitchford är avskräckt. ”Ping-Pong barer, yxa kasta, dart kasta, inomhus Minigolf—det är allt vi inte har. Det är vad vi jobbar på. Du måste stanna på framsidan av det som är varmt.”Mid-America har haft förfrågningar från potentiella hyresgäster som vill hyra en del av 20 000 kvadratmeter rutan på baksidan av Punch Bowl, men det är West End största tillgängliga utrymme och att dela det skulle utesluta ett av de nya underhållningskoncepten från att komma in. ”Det handlar mindre om att fylla lådor och mer om vad som kommer att fungera här på lång sikt.”

En koncentration av restauranger nära biografen håller den norra änden av centrum upptagen. Foto med tillstånd av Hanna Voxland

dags att utvecklas?

Även om Mid-America kan identifiera det heta nya konceptet och sälja det på demografin i West End-området, fortsätter centrumets besvärliga design att vara ett hinder, säger lokala utvecklare. Twin Cities två andra liknande”main street” -designade livsstilscentra, Shoppes på Arbor Lakes i Maple Grove och Woodbury Lakes, båda har förortslyxen av ytparkering på alla sidor. Den underjordiska parkeringen som ansågs vara en West End perk har visat sig avskräckande för shoppare.

”Minnesotans ser inte en ramp som bekväm. Det är vad jag har lärt mig om Minnesota-konsumenter”, säger John Johannson, senior vice president för Colliers International i Twin Cities.

Colliers Central Park Commons i Eagan är ett exempel på det senaste tänkandet om förorts livsstilscentra. I stället för att bygga en faux huvudgata mitt på en parkeringsplats, Central Park Commons designades som flera mini-stripcentra i hela fastigheten, var och en med sin egen yta parkering och cirkulära vägar och trottoarer som förbinder varje grupp av byggnader. Designen gör lite för att främja promenader, men besökare verkar bara för glada att köra över parkeringsplatsen från HyVee för att slå Pizza.

”att fråga förorts shoppare att handla någonstans utan bekväm parkering på framsidan är verkligen svårt”, säger Johannson. ”Det är en bra lektion i att försöka konstruera design där du ber människor att ändra sitt sociala beteende.”

kommer det att komma en punkt När West End måste ge upp att fylla i sina detaljhandelsplatser och överväga något annat? ”Vi har tänkt på alternativa användningsområden: ett hotell, kontorslokaler, flerfamiljsenheter”, säger Pitchford. ”Men vi skulle behöva ägande för att göra investeringar och beslut.”

New York–baserade investment group AR Global köpte butiker i West End från Duke 2015 för 117 miljoner dollar. En representant för AR Global säger att ägandet är öppet för att svänga om det behövs, men tror inte att centret är i behov av att ombygga, och är faktiskt optimistiskt att bostadstillväxten i närområdet kommer att stimulera detaljhandelns intresse. Representanten säger att hyresförhandlingar pågår för minst tre av de tillgängliga detaljhandelsutrymmena och kontorslokalerna ovanför.

men andra utvecklare med fastigheter i området tror att vissa omkonfigurering av butiker i West End bör övervägas förr snarare än senare. ”Jag tror att vi kommer att börja se några nya beslut där,” säger Ohmes. ”Det kan kräva några ytterligare stadsgodkännanden. Det har inte fungerat som det ursprungligen var tänkt för ett decennium sedan. Men det är fortfarande ett utmärkt läge med ett livfullt liv framför sig.”

om det finns en konstant i detaljhandeln utveckling, det är förändring.

”detaljhandeln utvecklas alltid—det är en av skönheterna om det”, säger Ohmes. ”West End kommer att ta reda på vad det ska vara i tid.”

Allison Kaplan är chefredaktör för TCB.