lagarna om rumskamrater i San Francisco är ganska komplicerade och kan förvirra alla som hyr en lägenhet i staden. Det är viktigt att hyresgästerna förstår några grundläggande fakta om sin hyresrätt för att förstå och skydda sina rättigheter.

hyresrätt

först och främst får en person hyresrätt (eller blir hyresgäst) i en lägenhet genom att bo där i 30 dagar och betala hyra. De får också alla rättigheter under hyreskontroll (om deras byggnad är under den) och statlig lag. Ingen faktisk skriftlig hyresavtal behövs för att vara hyresgäst. Naturligtvis är det bättre att ha något skriftligt för att kunna bevisa villkoren för din hyresrätt. En hyresgäst i ett SRO (Enkelrum beläggning Hotell) får sina rättigheter enligt statlig lag efter 30 dagar och hennes rättigheter enligt hyresförordningen efter 32 dagar.

mer än en typ av hyresgäst

en hyresgäst definieras av hans eller hennes förhållande till hyresvärden eller den person till vilken han eller hon betalar hyra. Om en hyresgäst betalar hyra till en annan hyresgäst, är den personen i själva verket hyresgästens hyresvärd, vanligtvis känd som huvudhyresgästen. Här är mycket några grundläggande definitioner:

MASTER hyresgäst:
hyresgäst som flyttade in i lokalerna under ett skriftligt eller muntligt avtal med hyresvärden eller som ärvde lägenheten efter den ursprungliga master hyresgästen kvar. Han / hon samlar hyran från underhyresgästerna och betalar den till hyresvärden. Han är också ansvarig för att informera hyresvärden om reparation och andra problem.

andrahandshyresgäst:
någon som inte har någon relation med hyresvärden utan istället betalar hyra till en annan hyresgäst.

Co-TENANT:hyresgäst som kan ha flyttat in efter hyresavtalet undertecknades, men har etablerat en relation med hyresvärden vanligtvis genom betalning av hyran direkt till hyresvärden och genom att begära tjänster såsom reparationer. En medhyresgäst är också någon som flyttade in hos huvudhyresgästen och medtecknade hyresavtalet.

vräkningar, hyreshöjningar etc.

befälhavaren och medhyresgästerna är helt skyddade under just cause, vilket innebär att de inte kan utvisas förutom genom en av anledningarna som anges i hyresförordningen (se vräkningar för en lista). Andrahandshyresgästen är också skyddad om han/hon har bott i lägenheten i 30 dagar, flyttat in efter den 25 April 1998 och inte informerades skriftligen av befälhavaren innan hon / han flyttade in att hennes just cause-skydd avstod. Se 6.15 C i hyresförordningen (bläddra ner till det avsnittet efter att ha klickat på länken).

en huvudhyresgäst kan vräka en andrahandshyresgäst, men inte en medhyresgäst. En medhyresgäst kan också vräka en underhyresgäst. Men en master hyresgäst kan inte vräka en co-hyresgäst. En underhyresgäst kan inte vräka någon. Hyresvärden kan bara vräka alla hyresgäster i en lägenhet. Det spelar ingen roll om bara en person har brutit hyresavtalet. Hyresvärden kan inte vräka bara den personen.

När det gäller hyreshöjningar kan befälhavaren överföra dem till de andra hyresgästerna när han tar emot dem från hyresvärden, men de kan inte vara mer än det tillåtna beloppet varje år (till exempel 1,9% av deras andel av hyran).

när befälhavaren och medhyresgästerna flyttar ut kan andrahandshyresgästen få eller inte få en hyreshöjning. Om andrahandshyresgästen flyttade in före 1/1/96, ökar hans/hennes hyra endast om hyresvärden gav honom / henne en 6.14 meddelande (Se punkt nedan för en diskussion om 6.14) inom 60 dagar efter att veta att hyresgästen bor där. Om han / hon flyttade in efter 1/1/96, ökar hyran. Medhyresgästen, som fick sin status genom att läggas till hyresavtalet efter att den ursprungliga hyresgästen flyttat in eller genom att betala hyra direkt till hyresvärden, skulle inte få en hyreshöjning om inte hyresvärden gav honom/henne en 6.14. Om det 6.14 mottogs efter betalning av hyran gjordes till hyresvärden, då kan samhyresgästen försöka lämna in en ansökan mot ökningen på Hyresnämnden med motiveringen att han redan hade fått samhyresrätt.

6.14 NOTICE

en hyresvärd kan betjäna ett meddelande (kallat 6.14 Notice, baserat på Avsnitt 6.14 i Hyresnämndens Regler och föreskrifter, se länk här) på en andrahandshyresgäst som säger att han bara erkänner den personen som en ”passagerare” och att när befälhavaren och medhyresgästerna lämnar, kommer lägenheten att behandlas som ledig och hyran kan gå upp till marknadsvärdet. Varje år efter att marknaden hyreshöjning, hyresvärden kan bara höja hyran med det tillåtna beloppet.

proportionell andel av hyran, kopia av hyresavtalet

Huvudhyresgästen kan inte debitera dig mer hyra än vad som är rättvist, baserat på andelen utrymme du upptar och/eller delar, tillhandahållna tjänster etc. Med andra ord, den som har det största sovrummet borde förmodligen betala den största andelen av hyran, såvida inte de andra hyresgästerna får alla typer av tjänster som personen med det största rummet inte får. Huvudhyresgästen kan inte leva hyresfri medan andrahandshyresgästerna betalar hela hyran. För mer information om detta, se Hyresförordningen, 6.15 C(3). Se länk här till Avsnitt 6, scrolla ner för 6.15 C.

innan en hyresrätt börjar, befälhavaren hyresgästen ska lämna ut till andrahandshyresgästen, skriftligen, hur mycket pengar hon betalar till hyresvärden i hyra. Om en andrahandshyresgäst känner att hon betalar mer än sin andel, kan hon lämna in en olaglig hyreshöjningsansökan på hyresnämnden och begära att man bestämmer hur mycket hon ska betala.

byta rumskamrater

om din rumskamrat flyttar ut (spelar ingen roll om du är en andrahandshyresgäst, medhyresgäst eller huvudhyresgäst) kan du alltid ersätta den personen. Det är din rätt under hyreskontroll. Om ditt hyresavtal säger att du kan ha ett visst antal personer i lägenheten eller om hyresvärden alltid har tillåtit ett visst antal, kan du alltid ha så många människor. Om ditt hyresavtal säger att du behöver godkännande av din hyresvärd skriftligen eller att den potentiella hyresgästen behöver fylla i en ansökan, så är det vad som behöver göras. Hyresvärden kan bara hålla sitt godkännande av rimliga skäl.

standarder för ”rimlighet” beskrivs i avsnitt 6.15 i Hyresförordningens Regler och föreskrifter. I grund och botten kan hyresvärden vägra personen på grund av antingen en utvisning på hans rekord eller ett dåligt kreditbetyg.

Efter att ha mottagit rumskamratbytesbrevet eller ansökan från den nya rumskamraten har hyresvärden fem (5) dagar på sig att behandla ansökan. Om han inte godkänner hyresgästen inom den tidsperioden kan du ansöka om en minskning av tjänsterna på Hyreskortet.

i händelse av att ditt hyresavtal säger ingen andrahandsuthyrning eller uppdrag, kan du fortfarande ersätta en rumskamrat. Du kan bara inte hyra ut (gå bort och hyra ditt rum till någon under den tiden) om du inte skriver hyresvärden för godkännande. Men hyresvärden behöver inte bevilja det.

förresten, ett förbud mot andrahandsuthyrning och uppdrag måste förstoras och fetstil i hyresavtalet och paraferas av hyresgästen. Eller hyresvärden måste ge hyresgästen en skriftlig förklaring av innebörden av förbudet.

om ditt hyresavtal säger Ingen uthyrning eller uppdrag utan skriftligt tillstånd från hyresvärden, måste du skriva om tillstånd och inkludera en ansökan om det krävs av hyresavtalet. Hyresvärden har 5 dagar på sig att behandla ansökan.

lägga till ytterligare rumskamrater

under hyreskontroll har du rätt att ersätta rumskamrater. Vad händer om du ville lägga till en extra rumskamrat utöver det antal som tillåts av ditt hyresavtal, någon som inte var en ersättning för en utgående rumskamrat? Enligt en ny lag, 6.15E, du kan lägga till den personen om den extra personen inte bryter mot stadens beläggningskod, det vill säga två personer per sovrum. Här är citatet från 6.15 E i hyresförordningen om beläggning:

Du bör göra begäran om ytterligare rumskamrat skriftligen och sedan hyresvärden har 14 dagar på sig att svara. Om hon inte gör det anses begäran vara godkänd. Om hyresvärden vägrar av orimliga skäl kan du ansöka om en minskning av tjänsterna på Hyreskortet. För ytterligare information, se 6.15 e här.

avgift för ytterligare hyresgäster

om du är under hyreskontroll är detta en olaglig hyresökning enligt avsnitt 6.13 i Hyresnämndens Regler och föreskrifter, se länk här. En hyresvärd kan inte ta ut mer hyra för en extra rumskamrat eller för ett nyfött barn. Du kan lämna in på Hyresnämnden för en olaglig hyresökning.

flytta i PARTNERS eller makar

en hyresgäst i en hyreskontrollerad lägenhet har rätt att flytta i en inhemsk partner eller en familjemedlem. Under 6.15 D i Hyresförordningens Regler och föreskrifter, se länk här, du borde kunna göra det så länge som att en annan passagerare inte bryter mot stadens bostadskod. Enligt den koden kan två personer bo i ett sovrum, tre i en lägenhet med ett sovrum (två i sovrummet, en i vardagsrummet). På samma sätt, i ett två sovrum, kan högst fem personer bo där (två per sovrum, en i vardagsrummet). Du måste vara registrerad som inhemska partners, fastän. Det är enkelt. Gå till Stadshuset och fyll i pappersarbetet.Skicka sedan en kopia av intyget till hyresvärden tillsammans med ett brev som informerar honom om att din partner kommer att flytta in. Om du ska gifta dig, skicka en kopia av äktenskapslicensen. Självklart för familjemedlemmen behöver du inte registrera dig som inhemska partners.

AIRBNB

(anpassad från information om SF planering och Nolo webbplatser, tack vare både för att få hjälp med att förstå dessa regs.) Under 2014 gjorde tillsynsstyrelsen Korttidsuthyrning (Airbnb) lagligt genom en ändring av stadens administrativa och Planeringskod. Den nya lagen gäller för korttidsuthyrning i byggnader av två enheter eller mer av invånare som bor i sina enheter i minst 275 dagar om året.

en hyresgäst som inte är närvarande i lägenheten vid tidpunkten för utrymmet aktier, kan hyra en del eller hela sin bostad enhet för upp till 90 nätter per år. Straff för överträdelse är $416 per dag för det första brottet och $1000/dag därefter. En hyresgäst som är närvarande i sin lägenhet under rymdaktierna kan hyra ut den för ett obegränsat antal nätter per år.

en olaglig enhet eller utrymmen som inte är tillåtna kan inte lagligt hyras via Airbnb. Inte heller kan enheter med utestående kod kränkningar.

under en viss månad kan en hyresgäst inte tjäna mer pengar på rymdaktier än månadshyran. En enhet kan annonseras på värdplattformar förutsatt att dess registreringsnummer (erhållet från planeringsavdelningen.) är listad högst upp. Airbnb har sagt att det inte kommer att kontrollera annonser för att följa lagen.

värdar måste registrera sig hos planeringsavdelningen genom att först schemalägga ett möte med en anställd för att gå igenom reglerna och ansökan. Avgiften är $50. Avdelningen har 15 arbetsdagar att granska och utfärda ett registreringsnummer som är bra för 2 år. För att schemalägga ett intag, Ring 575-9179.

vräkning och AIRBNB

hyresgäster måste meddela sina hyresvärdar skriftligen innan de deltar i Korttidsuthyrning av sina enheter. Om ett hyresavtal har en klausul som begränsar andrahandsuthyrning, är hyresgästen bunden av den och om hyresvärden inte ger tillstånd kan hyresgästen bli vräkt för att göra Airbnb. Om ett hyresavtal förbjuder uthyrning, kan en hyresvärd vräka hyresgästen för att bryta mot det genom att göra Airbnb. En hyresgäst måste ges 30 dagars varsel för att bota en första överträdelse innan en utvisning är tillåten. Men om överträdelsen är av hyresbegränsningen eller förbudet mot andrahandsuthyrning behövs inget 30-dagars varningsmeddelande, hyresvärden kan fortsätta med en utvisning baserad på hyresbrott.

hur man registrerar enheten:
Du måste vara permanent bosatt (ägare eller hyresgäst) av den enhet du vill hyra. Du måste bo i den bostaden i minst 275 nätter under kalenderåret. Om du är en ny bosatt, du måste ha ockuperat denna enhet i minst 60 dagar i följd före din ansökan. Om du äger en byggnad med flera enheter kan du bara registrera den specifika bostadsenhet där du bor.

Du måste ha ETT SF-Företagsregistreringsbevis från SF-kassören och skatteindrivarens kontor.

Du måste ha ansvarsförsäkring på $500,000 eller mer eller bevis på att liknande täckning tillhandahålls av alla värdplattformar genom vilka du hyr enheten.

din bostadsenhet får inte ha någon enastående planering, byggnad, bostäder, Brand, hälsa, polis eller andra stadskoder. Du kan bara registrera en bostadsenhet.

(OBS: BMR eller andra inkluderande prisvärda bostadsprogram och bostäder eller de inkomstbegränsade enligt stads -, statlig eller federal lag är inte berättigade att registrera sig.)

ta med följande till din intervju:

• en färdig kortfristig bostadshyresansökan.
• ett Företagsregistreringsbevis utfärdat av SF-kassören och Skattekollektorns Kontor
• körkort eller statligt utfärdat ID-kort utfärdat minst 60 dagar före ansökningsdatumet för korttidsuthyrning och giltigt i minst de kommande 6 månaderna
• ansvarsförsäkring i beloppet av inte mindre än $500,000
• en undertecknad förklaring som accepterar att följa alla villkor i den kortfristiga bostadsförordningen som ingår i ansökan.
• en $50 check gjord till SF Planning Dept.

minst två av följande listade dokument för att bekräfta ditt primära hemvist i din bostadsenhet:

• bevis på en husägare skattebefrielse. Godkänd som en form av bostadsbekräftelse endast om beviset på en husägares skattebefrielse är för en fastighet som antingen är en enfamiljshus eller lägenhet;
• Väljarregistreringskort eller certifikat med adressen på ansökan, utfärdad minst 60 dagar före ansökningsdatumet för korttidsuthyrning. Du kan få en kopia genom San Francisco Department of Elections;
• bevis på fordonsregistrering med adressen på ansökan, utfärdad minst 60 dagar före ansökningsdatumet för korttidsuthyrning;
• bevis på bilförsäkring, som visar adress för registrering, utfärdad minst 60 dagar före;
• Original elräkning, utfärdad av ett allmänt verktyg eller PG&e, minst 60 dagar före den kortfristiga ansökan datum.
• kopior och utskrifter accepteras inte. Du får bara använda räkningar som en form av bostadsbekräftelse.
• kabel -, mobiltelefon-och interneträkningar kvalificerar sig inte.

Klicka här för att gå till Planeringswebbplatsen för mer info.