Santa Monicas Third Street Promenade foto av Mediha DiMartino

Eduardo Graciano vågade till Santa Monicas Third Street Promenade på en ny söndag eftermiddag med sina söner, Lucas, 6 och Davi, 5. Efter en kort promenad bosatte sig trioen på ett schackspel, flankerat av allestädes närvarande gatuartister och en stadig ström av förbipasserande.

”det är ett trevligt ställe”, återspeglade Graciano från sitt första besök i området när pojkarna omarrangerade de överdimensionerade figurerna.schackuppsättningen är bland flera upplevelseattraktioner som staden installerade förra sommaren för att engagera shoppare och locka dem att stanna längre.

andra Nyligen tillagda funktioner inkluderar gemensamma matbord, färgglada solstolar besökare kan klustera som de passar och tillfälliga lekstrukturer som har blivit en hit med den yngre demografin.

de subtila men populära förändringarna är tips på vad som kommer-Santa Monica kommunfullmäktige i November riktade sin personal för att utveckla Promenade 3.0, en huvudplan och finansieringsstrategi för ombyggnaden av området. I mars kommer rådet att rösta om huruvida ändringarna ska genomföras. flytten kommer bland minskande skattepliktig försäljning på promenaden, sannolikt en följd av online shopping, strömmande videotjänster och matleveransappar som har utmanat traditionella detaljhandel, underhållning och matställen.

”vi tittade framåt på trendlinjerna och tänkte att tiden att reimagine framtiden och förutse behovet av förändring är nu medan vi är på topp”, säger Alan Loomis, Santa Monicas stadsdesigner, som har till uppgift att övervaka ansträngningen för staden. ”Om vi försöker svara på förändringar när marknaden har bottnat, är det en väldigt lång stigning för att återhämta sig.”

försäljningen vid promenaden sjönk 10% till 435 miljoner dollar 2018 från 484 miljoner dollar 2015. Området genererade 191 miljoner dollar under första halvåret 2019, 2 miljoner dollar under samma period 2018.

ombyggnaden, som är inställd på fyra till fem år från nu, kommer att kosta mellan $45 miljoner och $60 miljoner och ta upp till 24 månader. arbetet kommer att finansieras genom ett offentligt-privat finansiellt partnerskap, sade Loomis, ” vilket är hur mycket av promenadens ursprungliga Infrastruktur från 1980-talet finansierades, liksom stadens parkeringsstrukturer som stöder strandpromenaden.

”fastighetsägare skulle rösta för att bedöma sig själva genom sina årliga skatter under en period av 25 till 30 år … och då kan staden binda eller låna mot den framtida inkomsten för de initiala byggkostnaderna”, tillade Loomis.

Promenade 3.0

tankarna för kommunfullmäktige i Mars inkluderar att behandla strandpromenaden som en offentlig park snarare än en gata, med inställda stängningstider för att förhindra övernattning och även för att möjliggöra användning av digital skyltning.

För närvarande är gågatan med tre kvarter, inbäddat mellan Broadway och Wilshire Boulevard, öppen dygnet runt, har inga begränsningar för allmänhetens tillgång och är föremål för skyltar och andra regler som gäller för andra stadsgator.

det finns också ett förslag om att förbättra promenadens nattliv, eftersom den senaste studien visar att fotgängarvolymerna toppar i mitten av eftermiddagen. Detta förslag omfattar avkopplande alkohol tillåter regler och utvidga restauranger förmåga att erbjuda kvällsunderhållning.

”Vi skulle älska att se en liten, 50-sits speakeasy eller en mezcal provsmakning rum som skulle vara en unik dragning, men för närvarande det enda sättet att göra det är att gå igenom (Villkorlig användning tillstånd) process, som är både tid – och kostnadsintensiv”, säger Steven Welliver, vice vd för Downtown Santa Monica Inc., en ideell organisation som arbetar med staden för att hantera tjänster och verksamhet i området.

” Jag tror att vi vill vara känsliga för våra grannars oro, och den typen av aktivitet är inte lämplig överallt i staden. Men om strandpromenaden är en underhållning destination, det kan säkert stödja vissa nattliv fokuserade aktiviteter, ” Welliver tillsatt.

kommunfullmäktige kommer också att överväga att tillåta fotgängare tillträde i gränder som löper parallellt med strandpromenaden och gränden som vetter mot leasing till lokala eller hantverksföretag som inte har råd med premiehyror på strandpromenaden.

detta skulle hjälpa till att” diversifiera den ekonomiska och detaljhandelsmixen i centrum”, skrev Loomis i en novemberrapport till kommunfullmäktige och tillade att potentiella kodändringar kan testas via en interimistisk zonförordning.

om de godkänns kommer ändringarna att träda i kraft i maj och kommer att ”tillåta piloting av flexibla regler för att förstå deras effektivitet.”

som en del av planeringen för Promenade 3.0, anställde kommunfullmäktige Leimert Park-baserade Rios Clementi Hale Studios för att utveckla en gågata-konfiguration för området, ”kompletterat med en rad innovativa strategier för att förbättra promenadens karaktär och funktionalitet”, enligt rapporten.

dessa tankar inkluderar att flytta bort från ett traditionellt, linjärt gatuformat och utveckla flexibla evenemangsutrymmen, oberoende detaljhandel, mat och dryck, offentlig konst och intima samlingsområden.

de upplevelseaktiviteter som introducerades förra sommaren hjälpte till att informera den pågående designinsatsen.

”Vi hade den tillfälliga scenen belägen till den norra änden av gatan eftersom vi trodde att ha en scen är en attraktion för att få människor till det sista blocket, som har den lägsta gångtrafiken”, sa Loomis.

” men vad vi fann är att även om programmeringen vi hade på scenen var relativt liten, klagade några av invånarna norr om strandpromenaden … över överflödesbuller från händelserna. … Och så skiftade det primära steget sedan till mittblocket när vi arbetar genom designen, ” tillade Loomis.

planen kräver också en utvidgning av DTSM: s roll och ansvar för offentlig rymdhantering och evenemang som tillåter på promenaden, som fortfarande dirigeras genom stadens samhälls-och kulturtjänstteam.

”att skicka händelseförfrågningar som är mycket specifika för strandpromenaden till den större poolen av stadens evenemangsresurser som måste tänka på utrymmen som stranden och parkerna innebär att strandpromenaden inte får den här typen av specialiserad uppmärksamhet som verkligen gör det till en bra evenemangsplats”, sa Welliver.

att få en konsensus

byggnaderna som ligger framför Third Street Promenade hålls av cirka 50 enheter, allt från individer och familjeförtroende till företagsfastighetsföretag. Att få enighet om leasing och designpreferenser som gynnar alla är inte lätt.

”det som gör promenaden verkligen unik är att det känns som en gata ― det känns inte som att det är planerat ― det har den äktheten och lite grittiness”, säger Scott Schonfeld, en dtsm-styrelseledamot som tillsammans med två partners äger Gallery Food Hall på Promenade.

” å andra sidan gör det extremt svårt att säkerställa rätt blandning av hyresgäster. Varje ägare, när de fattar leasingbeslut, letar de främst efter vad som är den bästa butiken för deras byggnad, för deras investering. Det finns tillfällen då det bästa för den investeringen är detsamma som vad som är bäst för gatan, men jag tror att det också finns tillfällen då människor har fattat beslut som tenderar att i slutändan övermätta en aspekt av detaljhandeln, och då förlorar vi på en annan.”

Schonfeld föredrar att se mer autentiska varumärken tillsammans med företagets flaggskepp, de företag som drar lokal, lågtrafik. Staden och DTSM anordnade flera möten förra sommaren för ägarna att lära känna varandra och hash ut sina bekymmer.

”de insåg kollektivt att om de alla jagar den bästa och högsta dollarn av mobiltelefonbutiker att de skulle förlora karaktären (av) gatan och att det i slutändan skulle skada dem”, sa Loomis och hänvisade till en Verizon flaggskeppsbutik som ersatte Hard Tail boutique på 1300-blocket och stängdes inom ett år.

”Sammantaget har de ett ganska stort ägande och andel i vad som händer, och de kan hjälpa till att driva detaljhandelskonceptet eftersom staden inte kan diktera det.”

för omtryck och licensförfrågningar för den här artikeln, klicka här.