När jag fick reda på att RealtyShares stängde sina dörrar för nya investerare på Nov 7, 2018, blev jag chockad och ledsen. Med tanke på att de är baserade i San Francisco hade jag träffat flera personer från RealtyShares sedan mitten av 2016 och utvecklat några bra relationer.

onsdagen den 24 oktober åt jag lunch med deras CMO och en marknadsföringsanställd i centrum. De berättade för mig att de just hade moderniserat sin hemsida och ommärkte företagets namn med ett nytt färgschema och logotyp. Jag fick till och med en ny skjorta och ett billigt par solglasögon. Du hur startups är och deras swag.vidare fick jag veta att de skulle lansera en andra fond, med en investering på minst $25,000 istället för $250,000 som deras första fond, för att vara mer tillgänglig för fler investerare. Deras andra fond skulle fungera som en indexfond för alla erbjudanden som de granskade på sin plattform.

det är uppenbart att den nya fonden inte längre lanseras eftersom personal som ansvarar för att köpa nya erbjudanden kommer att bli avskedad om inte redan. Allt som kommer att förbli kommer att vara ett litet team av människor som kommer att ansvara för att betjäna befintliga investerare och deras cirka 400 miljoner dollar av tillgångar under förvaltning tills planerad slutförande.

RealtyShare skrev i sitt e-postmeddelande till investerare,

Jag tror verkligen att de flesta på RealtyShares blev förvånade över den plötsliga vinden. De var på väg att samla in 30 miljoner dollar i nytt kapital med en serie D-finansieringsrunda, men investeraren fick kalla fötter i sista minuten. De hade till och med en festlig middag.

jag förväntade mig konsolidering i rymden, Jag förväntade mig bara inte att RealtyShares skulle vara en av dem, eftersom de hade höjt $27 miljoner i Serie C-finansiering i September 2017 och hade så mycket efterfrågan. Men i efterhand ser det ut som RealtyShares expanderade för snabbt (anställt för många människor, nya stora kontorslokaler 2017) utan lika mycket utbud.ända sedan jag gick med i deras plattform 2016 fylldes de flesta av deras erbjudanden snabbt. Detta var en del av anledningen till att jag investerade i fonden istället för att fonden alltid skulle få första dibs på de bästa erbjudandena. Jag hade inte tid att logga in varje dag för att kontrollera.

men om du konsekvent har överskottsbehov kommer din kundförvärvskostnad (CAC) att börja gå högre och högre eftersom dina nya kunder bara kommer att sitta där utan att använda någon eller så mycket kapital. Därför är det viktigt att finna att balans mellan utbud och efterfrågan är nyckeln.

vidare hade de inte tekniken att skala snabbt. RealtyShares drev ett personalintensivt företag för att granska, slutföra och hantera erbjudanden. Deras tillväxt var linjär och inte hyperbolisk som riskkapitalister gillar att se. Jag misstänker att en del av överexpansionen berodde på att VCs pressade mer aggressivt för tillväxt. Något att tänka på när du accepterar VC pengar kontra bootstrapping ditt företag.

Vad är nästa för RealtyShares investerare

enligt RealtyShares när jag följde upp vad som är nästa:

Vi är i färd med att tilldela en ny chef för aktieinvesteringarna som kommer att ansvara för löpande kapitalförvaltning och rapportering. Vi kommer säkert att hålla dig uppdaterad när vi fortsätter att stärka övergångsplanen. Fondförvaltaren heter Nes Financial.

nedan var ett annat svar från en annan person:

fonden har alltid hanterats genom en tredjeparts servicer så det borde inte vara mycket av en övergång här. Vi fokuserar på att göra övergången så smidig som möjligt och de kapitalförvaltningsavgifter vi tar ut ska täcka detta fram till förfallodagen.

det är viktigt att klargöra att investerare i RealtyShares, verksamheten, är de som har blivit skadade av deras stängning. Deras eget kapital kommer sannolikt att falla till noll eller nära noll.

Om du är en investerare på plattformen, bör dina investeringar spela ut hur de ursprungligen tänkt, om än med mindre tillsyn från RealtyShares. RealtyShares var i slutet av dagen en marknadsplats (med en investeringsutskott som kontrollerade erbjudanden) för att matcha investerare med sponsorer av fastigheter crowdfunded projekt runt om i landet.

RealtyShares skapade en LLC för varje investering som ett dotterbolag till RealtyShares för att investera i eget kapital och föredragna aktieavtal. Dessa specialfordon har inget krav från dessa investerare i RealtyShares, företaget, under en avveckling. Fondförvaltaren, NES, kommer att betalas för att förvalta och driva dessa specifika investeringar och fonden tills planerad slutförande.

det är upp till sponsorinvesterarna som investeras med att göra sina jobb och ge investerare bästa möjliga avkastning. De kan inte bara försvinna eftersom RealtyShares investerare ofta bara är en finansieringskälla för sina erbjudanden. Vidare har sponsorerna investeringar i sina egna erbjudanden också för att visa hud i spelet.

om sponsorerna försvinner, kommer de att förlora pengar eftersom de har hud i spelet, och de kommer inte att kunna samla in nytt kapital på andra plattformar igen (inte bara fastigheter crowdfunding plattformar).

hur som helst rekommenderar jag att alla skriver ner i detalj varje affär de äger och kontaktinformationen för varje sponsor för dina poster. Detta är oerhört viktigt med tanke på den styrande tillsynen av RealtyShares kommer i stor utsträckning att minska.

Logga in på RS, klicka på ”dokument” och sedan ”Investeringsdokument” – du kan ladda ner hela paketet för de aktiva investeringarna där för att hålla dig till hands. Här är en länk där jag har samlat alla sponsor-och affärsprofiler för RealtyShares DME-fonden och en enskild investering som jag gjorde i Conshy, PA. Det finns totalt 18 erbjudanden jag har spelat in.

Vi kan bara hoppas att RealtyShares valde bara de bästa och mest hederliga sponsorerna på sin plattform att göra affärer med. Men du vet aldrig helt förrän allt är sagt och gjort. En av fördelarna med att ha RealtyShares som screener var att de som en del av deras avgift också skulle vara de som skulle följa upp några underpresterande erbjudanden för oss.

med $400 miljoner i förvaltade tillgångar borde RealtyShares tjäna någonstans runt $4m – $ 5M per år i avgifter. Genom att gå från ~100 anställda ner till 15, bör deras kapitalförvaltningsintäkter vara tillräckliga för att allt ska fungera smidigt.

RealtyShares alternativ

Jag är en troende i fastigheter crowdfunding utrymme eftersom det tillåter oss att arbitrage fastigheter vinster runt om i landet. Som någon som sitter i dyra San Francisco, jag vill använda min dyra SF pengar för att köpa billiga heartland Fastigheter med lägre värderingar och högre cap priser.

att inte behöva källa och hantera dessa egenskaper samtidigt som man tjänar en högre inkomst är en kärnuppsats av mitt köpverktyg, Rent Luxury strategy (BURL). Jag vill äga tillgångar som ger säkerhet och producerar det högsta beloppet av passiv inkomst. När du kan tjäna en 10% cap rate i Mellanvästern medan du bor i San Francisco, Det är en trevlig arbitrage eftersom cap priser i San Francisco är bara 2.5% – 3.5%

baserat på offentlig finansiering kunskap och vad jag har observerat i fastigheter crowdfunding utrymme, här är mina två bästa RealtyShares alternativ:

1) Fundrise. Jag har arbetat med Fundrise sedan 2016, och de har konsekvent imponerat mig med sin innovation. De grundades 2012 och är pionjärerna inom eREIT-produkten. De har inte bara höjt finansiering för sitt eget företag genom traditionella riskkapitalmetoder, men de har också gjort ett offentligt erbjudande på Internet där de höjde kapital från investerare på sin plattform. Senast var de de första som lanserade en Möjlighetsfond i fastighets crowdfunding utrymme för att dra nytta av nya skattelagar.

vad är också trevligt om Fundrise är att det är öppet för icke-ackrediterade investerare (t.ex. alla), till skillnad från RealtyShares. Vidare är deras affärsmodell för att skapa skräddarsydda fonder som Heartland eREIT, West Coast eREIT, etc attraktiv för någon som vill diversifiera till fastigheter, men som inte vill välja och välja enskilda investeringar på plattformen, trots att dessa investeringar också noggrant granskas först.

enligt Crunchbase har Fundrise höjt $55 miljoner i kapital, med den sista höjningen som inträffade i februari 2017 för $14.5 miljoner. Men jag har hört att de har kunnat säkra nytt kapital i 2018 från Internet-offentliga erbjudanden, endast tillgängliga för befintliga plattformsinvesterare.

Fundrise recension: Real Estate Crowdfunding för icke-ackrediterade investerare

2) Realty Mogul. Realty Mogul grundades 2012 och erbjuder ackrediterade investerare ett sätt att investera i skuld eller eget kapital kommersiella fastigheter erbjudanden. De har också ett par eREITs för icke-ackrediterade investerare.jag pratade med deras VD, Jilliene Helman nyligen och hon nämnde hur hon vill bygga ett flerårigt långt företag. Istället för tillväxt till varje pris är det mer tillväxt i rimlig takt för att säkerställa långsiktig lönsamhet. Hennes företag är extremt fokuserat på försäkringsprocessen, använder teknik för att automatisera mer besvärliga områden i verksamheten och förblir fast vid högre ursprungsavgifter som debiteras sponsorer för att redogöra för kostnaderna för att göra affärer.

Realty Mogul har höjt $ 45 miljoner i VC-finansiering, men deras senaste höjning var 2015. Med tanke på att de fortfarande finns, kommer jag att gissa att de har hittat ett sätt att vara mer självbärande. Till exempel har de ett mycket mindre lag på ~52 personer mot 125 på RealtyShares. Med tanke på att de verkar ha högre hinder för vilka de gör affärer med, känns det som om de är ganska ansvariga för sin tillväxt. Vet bara att jag inte vet några detaljer om något företags ekonomi eftersom de är privata.

Realty Mogul recension: fokusera på kvalitet, inte kvantitet

3) CrowdStreet. När det gäller plattformsrisk kan CrowdStreet vara den bästa fastighetsmarknaden för crowdfunding för ackrediterade investerare eftersom den använder en direkt-till-sponsormodell. Med andra ord får du stor kommunikationseffektivitet och transparens genom att kunna korrespondera direkt med sponsorerna för fastighetserbjudandena. Du investerar på sponsorns plattform och inte på CrowdStreet ’ s, vilket tar bort alla CrowdStreet-plattformsrisker.

CrowdStreet Pre-skärmar kraftigt alla erbjudanden. De har också tydliga sponsorvärderingsbeteckningar så att investerare tydligt känner till bakgrunden för varje sponsor samt detaljerad information om varje affär.

Jag har träffat sju av CrowdStreet-teammedlemmar i Palo Alto nyligen och gillar verkligen deras vision, hur de behandlar kunder och hur de gör affärer. De är specialiserade på” 18-timmars städer”, som är sekundära tillväxtstäder som Austin och Memphis. Detta stämmer väl överens med min långsiktiga avhandling om att investera i hjärtat av Amerika på grund av bättre värderingar, teknik och uppkomsten av fjärrarbete.

CrowdStreet Review: direkt till Sponsor fastighetsmarknaden

framtiden för fastigheter Crowdfunding

lång sikt, det kommer sannolikt bara att finnas två eller tre vinnare i fastigheten crowdfunding utrymme. Det är företaget som får sin teknik och utbud/efterfrågan matchning rätt som kommer att dyka upp segerrikt.

Jag gissar att som nyheter om RealtyShares avslutande spridningar kommer investerare att ta paus och omvärdera sina alternativa investeringsstrategier och göra mer due diligence på respektive fastighets crowdfunding-plattformar. Vidare förväntar jag mig att fastighetsplattformar för crowdfunding ska arbeta för att förbättra sina balansräkningar, öka utbudet av erbjudanden, förbättra sin teknik och förbättra sina meddelanden.

Jag är övertygad om att RealtyShares kommer att göra det rätta för att se befintliga investeringar fram till planerad slutförande. De har löpande kapitalförvaltningsintäkter, ett avvecklingsteam och en fondadministratör på plats. Jag misstänker att de har kontanter i balansräkningen också.

Jag uppskattar att hela övergångsprocessen tar en eller två månader att sorteras. Om det inte sker en lyckad övergång, individuella rykte och sponsor rykte kommer att allvarligt äventyras.

relaterad:

Real Estate Crowdfunding Learning Center

rankning av de bästa passiva Inkomstinvesteringarna

Om författaren: Sam började investera sina egna pengar ända sedan han öppnade ett online-mäklarkonto 1995. Sam älskade att investera så mycket att han bestämde sig för att göra en karriär av att investera genom att spendera nästa 13 år efter college arbetar på två av de ledande finansiella tjänsteföretag i världen. Under denna tid fick Sam sin MBA från UC Berkeley med fokus på Finans och fastigheter.

FinancialSamurai.com startades 2009 och är en av de mest betrodda Privatekonomi webbplatser idag med över 1,5 miljoner organiska sidvisningar per månad. Financial Samurai har presenterats i topppublikationer som LA Times, Chicago Tribune, Bloomberg och Wall Street Journal.