West End vitale statistieken

2,2 miljoen vierkante voet kantoorruimte

bron: Cushman & Wakefield

een ruimte van 20.000 vierkante meter aan de zuidkant van winkels in West End is nooit gevuld.voor de winkels in West End, het zuidwesten van I-394 en Highway 100 was een onaantrekkelijk industrieel perceel bezaaid met vervallen pakhuizen. Duke Realty kocht de site van NECP American in 2004. In combinatie met twee naburige kantoorgebouwen, de 1600 Tower en het Moneygram building, controleerde Duke 32 hectare en begon het gebied te herontwikkelen als een kantoorpark.”We hadden een voorziening nodig om mee te gaan,” zegt Patrick Mascia, die het West End-project leidde als duke ‘ s senior vice president van Minneapolis/St.Paul operations. Hij leidt nu Briggs en Morgan ‘ S Vastgoed sectie.

een lifestylecentrum—met een mix van restaurants, entertainment en onderscheidende retail—leek het perfecte gemak voor kantoormedewerkers, van boodschappen doen tot power lunches tot happy hour, gevolgd door een diner en een film. Onthoud, dit was 2004 – de economie was booming, Amazon Prime bestond niet, Nordstrom moest nog minder dan 8 km verderop openen in Ridgedale Center, en nu-ter ziele gegane ketens zoals Borders Books en Circuit City waren nog steeds in uitbreidingsmodus.tegen de tijd dat St.Louis Park de plannen goedkeurde en het land werd vrijgemaakt voor herontwikkeling, waren er vier jaar verstreken. De bouw begon in het voorjaar van 2008. De recessie sloeg toe. Duke was te ver in om te stoppen-Mascia schat dat $ 2 miljoen was besteed aan demo en planning.”toen we uit de recessie kwamen, “zegt Mascia,” moesten we meer risico nemen.”

het grootste risico was het bouwen van het hele centrum in een keer in plaats van in fasen. Die beslissing werd genomen om ondergrondse parkeergarage onder te brengen. “Achteraf gezien was het waarschijnlijk te veel retail, of je zou het niet willen bouwen op een spec-basis,” zegt Mike Ohmes, managing principal van de Minneapolis-St. Paul office van Cushman& Wakefield, die leasemanager is voor de kantoorruimte op de tweede verdieping van winkels aan West End (momenteel is er ongeveer 20.000 vierkante meter vrij), samen met andere kantoortorens in het gebied. “Maar ondergrondse parkeergarage was een enorme voorziening.de ontwikkelingen in de detailhandel waren niet Duke ’s specialiteit, dus nam Mascia’ s team het in Cincinnati gevestigde Anderson Co in dienst. als partner om het centrum te leasen. “We volgden hen,” zegt hij. Rainbow Foods (nu Cub) en de bioscoop waren de eerste om zich aan te melden—maar niet zonder compromis. Om te vergrendelen in Showplace icoon, Duke ingestemd met een deal waarbij het theater zou betalen slechts 50 procent van de huur totdat drie restaurants geopend. Dat dreef de focus op restaurantontwikkeling rond het theater, dat, zo erkent Mascia, de scheefheid van het centrum bezegelde—en het is in de loop der jaren alleen maar acuter geworden.

“We wisten dat we agressief moesten zijn bij het ontwikkelen van 72.000 vierkante meter restaurantruimte recht uit de lucht,” herinnert Mascia zich. “We hadden meer kunnen steunen, maar we hadden een aanzienlijke investering moeten doen, wat het risico sterk verhoogt.”

in een notendop, restaurantruimtes zijn duurder om op spec te bouwen en vereisen meer lopende investeringen in nutsvoorzieningen zoals water en elektriciteit. Dus Duke nam de beslissing aan het begin om niet meer restaurantplekken te bouwen aan de zuidkant van het centrum, zegt Mascia. Vroege plannen riepen op voor een ander soort bestemming, zoals een boekhandel met een koffiebar om klanten te trekken langs West End Boulevard. Maar tegen de tijd dat de winkels in West End opengingen, waren de boekwinkels niet aan het bouwen.

Fashion retail bleek ook een strijd te zijn. “We waren van plan op mainstream retail, maar toen de recessie sloeg, moesten we onze focus te veranderen en ging voor meer luxe,” Mascia zegt. Winkels als lululemon en Anthropologie werden in 2009 nog steeds uitgebreid. Ze landen leek goed nieuws, maar een eerste-to-market locatie ook niet. Hetzelfde gold voor een aantal van de lokale retailers die zich aanmeldden: Creative Kidstuff, Primp en Evereve hadden allemaal een solide aanwezigheid in de stad, van Linden Hills in Minneapolis tot Cathedral Hill in St.Paul. Dat minimaliseerde West End ‘ s lot als regionale winkelbestemming. En terwijl die lokale winkels, die vandaag de dag blijven, hielpen om de mix aan de noordkant van het centrum, in de buurt van de restaurants en het theater, af te ronden, stroomde het momentum niet naar de zuidkant.

“We waren gewoon nooit in staat om de kritische massa van fashion retailers die je nodig hebt,” Mascia zegt. Hoe langer de winkelpui leeg bleven, hoe moeilijker het werd om ze te verhuren. “Toen gaf het mottenballen een stigma.”

A different reality: More than shops

Duke Realty huurde een branding agency in om winkels in West End te benoemen, en nam toen een bewuste beslissing om er geen copyright op te leggen. “We wilden dat iedereen in de buurt de naam zou gebruiken, dat het een buurt zou worden”, zegt Mascia. “Het heeft echt geholpen om het gebied op de kaart te zetten en de waarde rond de winkels te drijven.tegenwoordig zijn er West End Office Park, West End Center, Flats at West End, Millennium at West End-in totaal meer dan 2 miljoen vierkante meter kantoorruimte in de buurt, een nieuw AC Hotel en vier nieuwe appartementengebouwen met in totaal bijna 1.400 wooneenheden. De bouw is gepland om later dit jaar te beginnen op 10 West End, Ryan Cos.’11 verdiepingen tellend kantoorgebouw, dat meer dan 335.000 vierkante meter aan Klasse A kantoorruimte zal toevoegen aan het gebied. Een zustertoren van gelijke grootte is gepland wanneer de eerste voltooid is.West End ‘ s appartementengebouwen halen toonaangevende huurprijzen op de voorstedelijke markt, en bedrijven schreeuwen om commerciële ruimte in het gebied, zegt Ohmes. Pentair spin-off nVent en Life Time Work, een nieuwe co-working ruimte van Life Time fitness, behoren tot de meest recente nieuwkomers.

” Het is zijn eigen micromarkt geworden, ” zegt Ohmes. “Met uitzondering van de North Loop, de cachet van de West End is ongeëvenaard.”

” Het is zijn eigen micromarkt geworden. Met uitzondering van de North Loop is de cachet van de West End ongeëvenaard.”
—Mike Ohmes, Cushman & Wakefield

zelfs de big-box spots op Park Place Boulevard, tegenover Park Place van winkels in West End, passen zich met succes aan aan veranderende retailtijden. Een afgeslankte en gerenoveerde Office Depot maakte ruimte voor populaire Boutique workout concept OrangeTheory. Moderne fast-casual Concepten vijf jongens en Roti onlangs geopend in de buurt.

dus waarom kunnen winkels in West End geen 72.000 vierkante meter lege ruimte vullen?

de retail puzzel

“Het is de verkeerde maat,” zegt Tricia Pitchford, senior vice president of leasing for Mid-America Real Estate, die huurt winkels op West End. “Om een entertainmentcomplex te zijn, moet het veel kleiner zijn. Maar het is te klein om een groot modecentrum te zijn.”Een wenselijke anker als Nordstrom Rack of T. J. Maxx wil omringd worden door andere top retailers, en de grootte en beschikbare ruimtes van West End hebben dat moeilijk gemaakt, legt ze uit.

“om een entertainmentcomplex te zijn, moet het veel kleiner zijn. Maar het is te klein om een groot modecentrum te zijn.”Tricia Pitchford, Mid-America Real Estate West End is geen anomalie—fashion retail worstelt overal en huurovereenkomsten die vroeger snel te vullen nu duurt een jaar tot 18 maanden te voltooien, Pitchford zegt. Kijk maar naar het Dayton Project, De downtown Minneapolis retail/restaurant / office herontwikkeling, die nog geen winkels te ondertekenen en onlangs duwde terug de opening van 2019 tot 2020. In de huidige survival-of-the-fittest winkelcentra is West End simpelweg minder fit. In de buurt van St. Louis Park, Knollwood draaide zich van verouderde indoor mall naar power strip center en landde Nordstrom Rack als aanvulling op T. J. Maxx, DSW, en Old Navy. Ridgedale herstartte zichzelf met een nieuwe Nordstrom en een centrum toevoeging die plaats maakte voor een ruime Apple store, samen met luxe merken Athleta, Banana Republic, en Williams Sonoma.

Lululemon opende op Ridgedale na sluiting op West End. “We hebben geen officiële commentaar op onze zet”, zegt lululemon woordvoerster Meghan Chisholm. “Maar Ik zal zeggen dat we luisteren naar feedback van onze gasten over product, evenementen en Winkellocatie om te bepalen hoe we het beste zorgen voor een volledige, positieve merkervaring bij elke beurt.”

Evereve, dat winkels heeft in Ridgedale en West End, is een van de weinige uitzonderingen. De in Edina gevestigde winkelketen is al ver in de onderhandelingen om haar West End lease voor nog eens 10 jaar te vernieuwen. (Crave restaurant deed net hetzelfde.) “We hebben altijd goed gepresteerd op West End,” zegt co-CEO Mike Tamte. Evereve ‘ s West End winkel verkoop piekte in 2016, vervolgens daalde 20 procent in 2017 en 2018, maar zijn een back-up van 26 procent jaar op jaar sinds November. 1. “We zijn vrij goed in voorspellen, en we voorspellen dat de omzet bij West End zal uiteindelijk groeien rond 25 procent. Ik kan je niet vertellen waarom we slagen in West End als anderen hebben geworsteld. Ik ben een beetje bevooroordeeld, maar ik geloof dat onze vrolijke houdingen en gepersonaliseerde klantenservice klanten aantrekt en behoudt.”

toch zegt Tamte dat hij zich zorgen maakt over alle vacatures. “Mijn gevoel is dat de verhuurder de huur moet verlagen om meer retailers aan te trekken.”

Mid-America ‘ s focus ligt op meer restaurants en entertainment. “Dat is waar de groei is,” Pitchford zegt. “Daar geven mensen hun geld uit.”Punch Bowl Social, een restaurant, bar en gaming vestiging, is een recent succesverhaal op de zuidelijke punt van winkels aan West End. Het kijkt uit op Park Place Boulevard, wat betekent dat het niet eens zichtbaar is vanuit West End; Het staat alleen aan de buitenrand van het centrum. De aangrenzende plek is leeg sinds Toby Keith ‘ s Bar & Grill gesloten in 2015.”we hebben een ander groot entertainmentcomplex nodig zoals Punch Bowl Social dat niet in conflict is,” zegt Pitchford; dat sluit bowling, jeu de boules, arcade games en karaoke uit, die allemaal worden aangeboden bij Punch Bowl. Maar Pitchford is onverschrokken. “Ping-Pong bars, bijl gooien, dart gooien, indoor Minigolf—dit zijn allemaal dingen die we niet hebben. Daar werken we aan. Je moet aan de voorkant blijven van wat heet is.Mid-America heeft vragen gekregen van potentiële huurders die een deel van de doos van 20.000 vierkante meter aan de achterkant van Punch Bowl willen huren, maar dat is West End ‘ s grootste beschikbare ruimte en het verdelen ervan zou een van die nieuwe entertainmentconcepten uitsluiten. “Het gaat minder om het vullen van dozen en meer om wat hier op de lange termijn gaat werken.”

tijd om te evolueren?

zelfs als Midden-Amerika dat hete nieuwe concept kan identificeren en verkopen op de demografie van het West End gebied, het onhandige ontwerp van het centrum blijft een obstakel, lokale ontwikkelaars zeggen. De Twin Cities’ twee andere soortgelijke”main street” ontworpen lifestyle centra, Shoppes bij Arbor Lakes in Maple Grove en Woodbury Lakes, beide hebben de voorstedelijke luxe van oppervlakte parkeren aan alle kanten. De ondergrondse parkeergarage die werd gedacht aan een West End perk is gebleken off-putting aan het winkelend publiek.

“Minnesotans zien een helling niet als handig. Dat is wat ik heb geleerd over Minnesota consumenten,” zegt John Johannson, senior vice president van Colliers International in de Twin Cities.

Colliers ‘ Central Park Commons in Eagan is een voorbeeld van het laatste denken over suburban lifestyle centra. In plaats van het oprichten van een faux hoofdstraat in het midden van een parkeerplaats, Central Park Commons werd ontworpen als verschillende mini-strip centra in het hele pand, elk met zijn eigen oppervlakte parkeren en cirkelvormige wegen en trottoirs die elke groep van gebouwen met elkaar verbinden. Het ontwerp doet weinig om het lopen te bevorderen, maar bezoekers lijken maar al te blij om te rijden over de parkeerplaats van HyVee naar Punch Pizza.

” Het is echt moeilijk om klanten uit de voorsteden te vragen om ergens te gaan winkelen zonder gemakkelijk vooraf te parkeren”, zegt Johannson. “Het is een goede les in het ontwerpen van ontwerpen waarbij je mensen vraagt om hun sociale gedrag te veranderen.”

zal er een moment komen dat West End zijn winkelplekken moet opgeven en iets anders moet overwegen? “We hebben nagedacht over alternatieve toepassingen: een hotel, kantoorruimte, multifamily units”, zegt Pitchford. “Maar we zouden eigenaarschap nodig hebben om te investeren en beslissingen te nemen.de New Yorkse investeringsgroep AR Global kocht in 2015 winkels aan West End van Duke Voor 117 miljoen dollar. Een vertegenwoordiger van AR Global zegt dat eigendom open staat om te draaien indien nodig, maar gelooft niet dat het centrum is op het punt van de noodzaak om te verbouwen, en, in feite, is optimistisch dat de residentiële groei in de directe omgeving zal stimuleren retail interesse. De vertegenwoordiger zegt leaseonderhandelingen zijn aan de gang voor ten minste drie van de beschikbare winkelruimtes en kantoorruimte erboven.

maar andere ontwikkelaars met onroerend goed in het gebied zijn van mening dat een herconfiguratie van winkels in West End eerder vroeger dan later moet worden overwogen. “Ik denk dat we daar nieuwe beslissingen gaan zien nemen”, zegt Ohmes. “Het kan een aantal extra stadsgoedkeuringen vereisen. Het heeft niet gewerkt zoals het tien jaar geleden voor ogen stond. Maar het is nog steeds een toplocatie met een bruisend leven voor de boeg.”

als er één constante is in retail ontwikkeling, is het verandering.

“Retail is altijd in ontwikkeling—dat is een van de schoonheden over het,” Ohmes zegt. “West End zal op tijd uitzoeken wat het moet zijn.”

Allison Kaplan is hoofdredacteur van TCB.