Happy hour končí. Je chladný páteční večer v obchodech ve West Endu v St .. Louis Park, a v Rojo Mexican Grill, patroni rojí bar tři hluboké. Hostesky jsou cituje hodinu nebo déle čekat na stůl v jídelně. Přes ulici, čekání je stejně dlouhé v Crave a nejnovější restauraci, Lucky Cricket. „Kdo dřív přijde, ten dřív naservíruje v baru,“ nabízí Šťastná hostitelka, ale každá stolička je obsazená.

Sedm restaurací line severním rohu Shops at West End, venkovní „životní styl centrum“ s dlouhou, rovnou přes silnici a vitríny na obou stranách. Tento typ centra—menší než uzavřený nákupní centrum, větší, než typické strip center—růže pro popularitu v brzy 2000s, když tradiční mall kotvy začali váhat, a „zkušenosti“ se stává módním pojmem. Vývojáři uvedli, že nakupující chtěli zážitek z „hlavní ulice“, kde si mohli užít procházku po chodníku a zaparkovat pohodlně poblíž svého cíle. Samozřejmě, většina obchodů na parkovišti West Endu je zastrčena uvnitř ramp, které jsou za a pod obchody. Hlavní ulice, West End Boulevard, nabízí méně než tucet parkovacích míst v 15minutové zóně.

hned za West End restaurace řádek, stálý proud diváci hlavu dovnitř a ven z Showplace Icon Divadla. Ale na druhé straně divadel hučení aktivity náhle spadne. Je 18: 00-většina obchodů se nezavře další tři hodiny—ale vypadají, že budou hotové na noc. (Někdy to tak vypadá v poledne.) Hrstka žen putuje po antropologii a Evereve. Přímo přes ulici stojí řetězec čtyř výloh prázdný. Když jdete na jih, zdá se, že volná místa převyšují obchody. Mražený jogurt nevydržel. Charming Charlie se loni uzavřel poté, co společnost vyhlásila bankrot. Kittsona, butikový řetězec založený na Fargo, začátkem tohoto roku uzavřel fyzické obchody mimo Severní Dakotu, aby se zaměřil na elektronický obchod. Ale nedávný výstup, který má prodejní spolupracovníky v celém West Endu, je lululemon, původní nájemce a jedna z těch magnetických značek, které každý komerční vývojář ví, že přitáhne dav. Když lululemon odejde, musí být důvod k obavám.

obchody ve West Endu jsou šátky od doby, kdy se otevřely před deseti lety v hlubinách recese. To dát bývalé světlo-průmyslové oblasti západně od I-394 a Dálnice 100 na mapě jako komerční čtvrti, pouhých pět minut západně od centra města Minneapolis a je obklopen žádoucí čtvrtích. Shops at West End doslova dal kvadrantu na pomezí St. Louis Park a Golden Valley jeho název, který je nyní aplikován na kancelářské budovy, hotely a bytové domy. Restauratéři říkají, že milují West End pro jeho snadný přístup k dálnici a pochůznost, s hustotou městské a příměstské pohodlí dostatek parkování zdarma. Koncentrace administrativních pracovníků a možnosti zábavy, jako je Life Time fitness a Ikona divadla přidat do losování.

Ale maloobchodní tam byl vždy boj—ještě více než v okolních nákupních centrech a strip center, jako Ridgedale Center a Shoppes at Knollwood, které byly aktualizovány a našel post-recese drážky. Krabice o rozloze 20 000 metrů čtverečních na jižním konci nebyla nikdy naplněna. Podle nejnovější studie společnosti Cushman & Wakefield retail se míra neobsazenosti pohybuje na 21 procentech; celková míra neobsazenosti Twin Cities na konci roku 2018 činila 9,4 procenta. Jediné west metro mall v horším stavu je Southdale Center s 23 procenty.

nepochybně jsou obchody ve West Endu obětí špatného načasování. Po recesi se maloobchod stal pouze jemnějším. To stranou, je snadné se ohlédnout za chybami, které byly provedeny při budování 350,000 čtverečních stop lifestyle center na spec: Nevyhovující parkování, špatné vyhlídkové čáry, restaurace soustředěné na jednom konci a nic, co by přitahovalo zákazníky po chodníku.;

ještě náročnější je přijít na to, jak to opravit.

20.000-náměstí-noha prostor na jižním konci Shops at West End, nikdy nebyla naplněna.

potřebné vybavení

Před Shops at West End, jihozápadní kvadrant I-394 a Dálnice 100 byl přitažlivý průmyslové hodně tečkovaných s run-dolů sklady. Společnost Duke Realty získala web od společnosti NECP American v roce 2004. V kombinaci s dva sousední kancelářské budovy, 1600 Věž a MoneyGram budovy, Vévoda řízené 32 akrů a nachází o přestavbě prostoru jako kancelář parku.

„potřebovali Jsme vybavenosti jít s ním,“ říká Patrick Mascia, který vedl West End projektu jako Vévoda senior viceprezident pro Minneapolis/St. Paul operace. Nyní vede Briggsovu a Morganovu realitní sekci.

životní styl centrum—s mix restaurace, zábava, a výrazný maloobchod—zdálo dokonalé pohodlí pro kancelářské pracovníky, z pochůzky na obědy na happy hour, následuje večeře a do kina. Pamatujte si, že to byl rok 2004—ekonomika byla na vzestupu, Amazon Prime neexistoval, Nordstrom měl ještě otevřít méně než 5 kilometrů na Ridgedale Center, a nyní-zaniklý řetězců, jako jsou Hranice Knihy a Circuit City byly stále v režimu rozšíření.

než St. Louis Park podepsal plány a pozemek byl vyčištěn pro přestavbu, uplynuly čtyři roky. Stavba začala na jaře 2008. Recese zasáhla ten pád. Duke byl příliš daleko, aby zastavit—
Mascia odhadů 2 miliony dolarů byly vynaloženy na demo a plánování.

„Když jsme se dostali z recese,“ říká Mascia, “ museli jsme více riskovat.“

největším rizikem bylo vybudování celého centra najednou, nikoli ve fázích. Bylo rozhodnuto o umístění podzemního parkoviště. „Při zpětném pohledu to bylo pravděpodobně příliš mnoho maloobchodu, jinak byste to nechtěli stavět na základě specifikací,“ říká Mike Ohmes, generální ředitel Minneapolis-St. Paul úřadu
Cushman & Wakefield, které je leasing manager pro druhé patro kancelářských prostor v Shops at West End (přibližně 20 000 čtverečních metrů je v současné době prázdný), spolu s další kancelářské věže v této oblasti. „Ale podzemní parkoviště bylo obrovské vybavení.“

maloobchodní vývoj nebyl dukeovou specialitou, takže Masciův tým narukoval do Cincinnati založené Anderson Co. jako partner k pronájmu centra. „Následovali jsme jejich vedení,“ říká. Rainbow Foods (nyní Cub) a kino se přihlásily jako první—ale ne bez kompromisů. Chcete-li zamknout ikonu Showplace, Duke souhlasil s dohodou, kde divadlo bude platit jen 50 procent svého nájemného, dokud se neotevřou tři restaurace. Že jel zaměření na restaurace vývoj kolem divadla, které Mascia uznává, uzavřené centrum lopsidedness—a to je jen více akutní v průběhu let.

„věděli jsme, že musíme být agresivní při vývoji 72 000 čtverečních stop restauračního prostoru hned od pálky,“ vzpomíná Mascia. „Mohli jsme podpořit více, ale museli bychom provést významnou investici, což výrazně zvyšuje riziko.“

Ve zkratce, restaurace, prostory jsou dražší stavět na spec a vyžadují více probíhající investiční nástroj, jako je voda a elektřina. Duke se tedy na začátku rozhodl, že na jižním konci centra nebude stavět více restauračních míst, říká Mascia. První plány vyžadovaly jiný typ cíle, jako je knihkupectví s kavárnou, aby přilákaly nakupující po West End Boulevard. Ale v době, kdy se otevřely obchody ve West Endu, knihkupectví nestavěla.

módní maloobchod se ukázal být také bojem. „Plánovali jsme mainstreamový maloobchod, ale když přišla recese, museli jsme změnit zaměření a šli jsme na vyšší úroveň,“ říká Mascia. Obchody jako lululemon a Anthropologie se v roce 2009 stále rozšiřovaly. Přistání vypadalo jako dobrá zpráva,ale ani jedno nebylo první na trhu. Totéž platí pro několik místních prodejců, které podepsaly na: Creative Kidstuff, Obléci, a Evereve všichni měli solidní přítomnosti kolem města, z Linden Hills, Minneapolis, Cathedral Hill v St. Paul. To minimalizovalo losování West Endu jako regionální nákupní destinace. A zatímco ty místní obchody, které zůstávají dnes, pomohly zaokrouhlit mix na severní straně centra, v blízkosti restaurací a divadla, hybnost netekla na jižní konec.

„nikdy jsme nebyli schopni získat kritické množství prodejců módy, které potřebujete,“ říká Mascia. Čím delší výlohy zůstaly prázdné, tím těžší bylo je pronajmout. „Pak to mothballing dalo stigma.“

jiná realita: Více než obchody

Duke Realty najal značky agentura název Shops at West End, pak udělal vědomé rozhodnutí není pro autorská práva. „Chtěli jsme, aby všichni v okolí používali jméno, aby se z něj stalo sousedství,“ říká Mascia. „Opravdu to pomohlo dát oblast na mapu a řídit hodnotu kolem obchodů.“

Dnes, tam je West End Office Park, West End Center, Byty na West End, Tisíciletí v West End—ve všech, více než 2 milionů čtverečních stop kancelářských prostor v blízkosti, nové AC Hotel, a čtyři nové bytové domy s celkem téměř 1400 bytových jednotek. Stavba by měla začít koncem tohoto roku 10 West End, Ryan Cos.’11-patrová kancelářská budova, která přidá více než 335,000 čtverečních stop kancelářských prostor třídy A do této oblasti. Sesterská věž stejné velikosti je plánována, když je první dokončena.

bytové domy ve West Endu přinášejí přední příměstské tržní ceny nájemného a korporace se dožadují komerčních prostor v této oblasti, říká Ohmes. Pentair spin-off nVent A Life Time Work, Nový co-pracovní prostor od Life Time fitness, patří mezi nejnovější příchozí.

„stal se z něj vlastní mikromarket,“ říká Ohmes. „S výjimkou Severní smyčky je oplechování West Endu bezkonkurenční.“

“ stala se vlastní mikromarket. S výjimkou Severní smyčky, oplechování West Endu nemá obdoby.“
—Mike Ohmes, Cushman & Wakefield

Dokonce i na big-box skvrny na Park Place Boulevard, po Parku Místo, od Shops at West End, jsou úspěšně přizpůsobují měnícím se maloobchodní krát. Zmenšený a přestavěný Office Depot vytvořil prostor pro populární boutique workout concept OrangeTheory. Moderní rychle neformální koncepty pět chlapů a Roti se nedávno otevřelo poblíž.

tak proč nemohou obchody na West Endu zaplnit 72,000 čtverečních stop volného prostoru?

maloobchodní puzzle

„je to špatná velikost,“ říká Tricia Pitchford, senior viceprezidentka leasingu pro střední Ameriku Real Estate, která pronajímá obchody na West Endu. „Chcete-li být zábavní komplex, měl by být mnohem menší. Ale je příliš malý na to, aby byl skvělým módním centrem.“Žádoucí kotva, jako je Nordstrom Rack nebo T. J. Maxx, chce být obklopena dalšími špičkovými maloobchodníky a velikost a dostupné prostory West Endu to ztěžovaly, vysvětluje.

„Chcete-li být zábavní komplex, měl by být mnohem menší. Ale je příliš malý na to, aby byl skvělým módním centrem.“
—Tricia Pitchford, Mid-America Real Estate

West End není anomálie—módní maloobchodní bojuje všude a pronájmy, které se používá k vyplnění rychle trvat rok až 18 měsíců na dokončení, Pitchford říká. Stačí se podívat na projekt Daytonu, přestavbu maloobchodního/restauračního/kancelářského centra Minneapolis, který ještě nepodepsal žádné obchody a nedávno odsunul jeho otevření z 2019 na 2020. V dnešních maloobchodních centrech pro přežití je West End jednoduše méně fit. Okolí v St. Louis Park, Knollwood vyletěl sám od zastaralé vnitřní obchoďáku power strip center a přistál Nordstrom Rack doplnit T. J. Maxx, DSW, a Old Navy. Ridgedale znovu se s novým Nordstrom a centrum toho, že se tak pro prostorné Apple store, spolu s luxusních značek, Athleta, Banana Republic, a Williams Sonoma.

lululemon otevřel v Ridgedale po uzavření na West Endu. „Nemáme žádný oficiální komentář k našemu kroku,“ říká mluvčí lululemon Meghan Chisholm. „Ale řeknu, že posloucháme zpětnou vazbu od našich hostů o produktu, událostech a umístění obchodu, abychom zjistili, jak nejlépe poskytujeme plný a pozitivní zážitek ze značky na každém kroku.“

Evereve, který má obchody v Ridgedale a West Endu, je jednou z mála výjimek. Maloobchodní řetězec se sídlem v Edině je daleko v jednáních o obnovení pronájmu West Endu na další 10 let. (Crave restaurant právě udělal totéž.“Ve West Endu jsme vždy vedli dobře,“ říká generální ředitel Mike Tamte. Tržby obchodů Evereve ve West Endu dosáhly vrcholu v roce 2016, poté v letech 2017 a 2018 klesly o 20 procent, ale od listopadu se meziročně zvýšily o 26 procent. 1. „Jsme docela dobří v prognózování a předpovídáme, že prodej na West Endu nakonec poroste kolem 25 procent. Nedokážu říct, proč jsme uspěli ve West Endu, když ostatní bojovali. Jsem trochu zaujatý, ale věřím, že naše radostné postoje a osobní služby zákazníkům přiláká a udrží zákazníky.“

přesto Tamte říká, že se obává všech volných míst. „Můj pocit je, že pronajímatel musí snížit nájemné, aby přilákal více maloobchodníků.“

Střední Amerika se zaměřuje na více restaurací a zábavy. „Tam je ten růst,“ říká Pitchford. „To je místo, kde lidé utrácejí své peníze.“Punch Bowl Social, Restaurace, bar, a herní zařízení, je nedávný úspěch na jižním cípu obchodů na West Endu. Stojí před Park Place Boulevard, což znamená, že není ani vidět z West Endu; stojí sám na vnějším okraji centra. Přilehlé místo bylo prázdné, protože Toby Keith Bar & gril uzavřen v roce 2015.

„potřebujeme další velký zábavní komplex, jako je Punč Sociální, který není v konfliktu,“ Pitchford říká, že pravidla na bowlingu, bocce, arkádové hry a karaoke, které jsou všechny nabízeny v Punch Bowl. Pitchford je však neodraditelný. „Ping-Pong bary, házení sekerou, házení šipkou—vnitřní minigolf-to jsou všechny věci, které nemáme. Na tom pracujeme. Musíte zůstat na přední straně toho, co je horké.“

Mid-America má dotazů od potenciálních nájemců, kteří chtějí pronajmout část 20 000-náměstí-noha box na zadní straně Punch Bowl, ale to je West End je největší dostupný prostor a rozdělovat to by zabránilo tomu, aby jeden z těch nových zábavních konceptů od příchodu dovnitř. „Je to méně o plnění krabic a více o tom, co tu bude dlouhodobě fungovat.“

koncentrace restaurací v blízkosti kino udržuje severním konci čtvrti práce. Foto s laskavým svolením Hanna Voxland

čas se vyvíjet?

i když Střední Amerika dokáže identifikovat tento horký nový koncept a prodat ho na demografii oblasti West Endu, nepříjemný design centra je i nadále překážkou, říkají místní vývojáři. Dvě další podobná centra životního stylu navržená v Twin Cities, Shoppes v Arbor Lakes v Maple Grove a Woodbury Lakes, oba mají příměstský luxus povrchového parkování na všech stranách. Podzemní parkoviště, které bylo považováno za výhodu West Endu, se ukázalo jako odrazující pro nakupující.

“ Minnesotané nepovažují rampu za vhodnou. To jsem se dozvěděl o spotřebitelích v Minnesotě, “ říká John Johannson, senior viceprezident Colliers International V Twin Cities.

Colliers ‚ Central Park Commons v Eaganu je příkladem nejnovějšího přemýšlení o předměstských centrech životního stylu. Spíše než stavět umělé hlavní ulici uprostřed parkoviště, Central Park Commons byl navržen jako několik mini-strip center v celém objektu, každý s jeho vlastní povrch parkoviště a kruhové silnice a chodníky spojující každou skupinu budov. Design málo podporuje chůzi, ale návštěvníci se zdají být příliš šťastní, když projedou přes parkoviště z HyVee na punč pizzu.

„žádat příměstské zákazníky, aby nakupovali někde bez pohodlného parkování před domem, je opravdu obtížné,“ říká Johannson. „Je to dobrá lekce ve snaze navrhnout design, kde žádáte lidi, aby změnili své sociální chování.“

přijde okamžik, kdy se West End musí vzdát vyplňování svých maloobchodních míst a zvážit něco jiného? „Přemýšleli jsme o alternativním využití: hotel, kancelářské prostory, jednotky pro více rodin,“ říká Pitchford. „K investicím a rozhodnutím bychom však potřebovali vlastnictví.“

newyorská investiční skupina AR Global koupila obchody ve West Endu od Duke v roce 2015 za 117 milionů dolarů. Zástupce pro AR Globální říká, že vlastnictví je otevřená otočná pokud je to nutné, ale nevěří, že centrum je na místě museli předělat, a, ve skutečnosti, je optimistický, že domácí růst v bezprostředním okolí bude stimulovat maloobchodní zájmu. Zastupitel tvrdí, že probíhají jednání o pronájmu nejméně tří dostupných obchodních prostor a kancelářských prostor nad ním.

ale jiní developeři s majetkem v této oblasti věří, že nějaká rekonfigurace obchodů ve West Endu by měla být zvážena spíše dříve než později. „Myslím, že tam začneme přijímat nějaká nová rozhodnutí,“ říká Ohmes. „Může to vyžadovat další schválení města. Nefunguje tak, jak se původně předpokládalo před deseti lety. Ale je to stále vynikající místo s pulzujícím životem před ním.“

Pokud existuje jedna konstanta v maloobchodním vývoji, je to změna.

„maloobchod se neustále vyvíjí—to je jedna z krás,“ říká Ohmes. „West End přijde na to, co to má být včas.““

Allison Kaplan je šéfredaktorkou TCB.