Happy hour afvikles. Det er en kølig fredag aften i butikker i den vestlige ende i St. Louis Park, og i Rojo Meksikanske Grill sværmer lånere baren tre dybt. Værtinder citerer en time eller længere vente på et bord i spisestuen. På tværs af gaden, venter er lige så længe på Crave og den nyeste restaurant, Heldig Cricket. “Det er først til mølle, først serveret i baren,” tilbyder en heldig Cricket værtinde, men hver afføring er taget.

syv restauranter ligger i det nordlige hjørne af butikker i Den Vestlige Ende, et udendørs “Livsstilscenter” med en lang, lige vej og butiksfacader på begge sider. Denne type center-mindre end et lukket indkøbscenter, større end det typiske stripcenter—steg til popularitet i begyndelsen af 2000 ‘ erne, da traditionelle mallankre begyndte at vakle, og “oplevelse” blev et modeord. Udviklere sagde shoppere ønskede en” main street ” oplevelse, hvor de kunne nyde en fortov spadseretur og parkere bekvemt nær deres destination. Selvfølgelig, de fleste af butikkerne på vest End parkering er gemt inde ramper, der er bag og under butikkerne. Hovedgaden, den vestlige Boulevard, tilbyder færre end et dusin parkeringspladser i et område på 15 minutter.

lige ud over Vestendens restaurantrække går en jævn strøm af filmgæster ind og ud af udstillingsstedet ikon teatre. Men på den anden side af teatrene falder aktivitetshummen pludselig af. Det er 6 pm-de fleste butikker lukker ikke i yderligere tre timer, men de ser ud til at være færdige for natten. (Nogle gange ser det sådan ud ved middagstid.) En håndfuld kvinder vandrer rundt Anthropologie og Evereve. Direkte på tværs af gaden står en streng på fire butiksfacader tom. Når du går sydpå, synes ledige stillinger at overstige butikkerne. Det frosne yoghurtsted varede ikke. Charmerende Charlie lukkede sidste år, efter at virksomheden erklærede konkurs. Kittsona, en Fargo-baseret butikskæde, lukkede fysiske butikker uden for North Dakota tidligere på året for at fokusere på e-handel. Men den nylige udgang, der har salgsmedarbejdere i hele vestenden, er lululemon, en original lejer og et af de magnetiske mærker, som enhver kommerciel Udvikler ved, vil trække en skare. Når lululemon forlader, skal der være grund til bekymring.

butikker i vestenden har været headscratcher lige siden det åbnede for et årti siden i dybden af recessionen. Det satte det tidligere lysindustrielle område lige vest for i—394 og motorvej 100 på kortet som et kommercielt distrikt-kun fem minutter vest for centrum af Minneapolis og omgivet af ønskelige kvarterer. Butikker i Den Vestlige Ende gav bogstaveligt talt kvadranten på grænsen til St. Louis Park og Golden Valley sit navn, som nu anvendes på kontortårne, hoteller og lejlighedsbygninger. Restauratører siger, at de elsker den vestlige ende for dens lette adgang til motorvejen og gangbarhed, med tætheden af en by og forstædernes bekvemmelighed med rigelig gratis parkering. Koncentrationen af kontorarbejdere og underholdningsmuligheder som Life Time fitness og Icon Theatre tilføjer lodtrækningen.

men detailhandel har der altid været en kamp—endnu mere end i nærliggende indkøbscentre og stripcentre som Ridgedale Center og Shoppes på Knoll, som har opdateret og fundet en post-recession rille. En kasse på 20.000 kvadratmeter i den sydlige ende er aldrig blevet fyldt. Dens ledige stilling svæver på 21 procent, ifølge den seneste Cushman & den samlede ledige stilling i Tvillingebyer var 9,4 procent ved udgangen af 2018. Den eneste vestlige metro mall i dårligere form er Southdale Center, på 23 procent.

utvivlsomt er butikker i vestenden et offer for dårlig timing. Efter recessionen er detailhandlen kun blevet mere nuanceret. Bortset fra det er det let at se tilbage på fejl, der blev lavet i opbygningen af et 350.000 kvadratmeter Livsstilscenter på spec: Ubelejlig parkering, dårlige synslinjer, restauranter koncentreret i den ene ende med intet at trække shoppere ned ad fortovet.;

endnu mere udfordrende er at finde ud af, hvordan man løser det.

et 20.000 kvadratmeter stort rum i den sydlige ende af butikker i Den Vestlige Ende er aldrig blevet fyldt.

en nødvendig facilitet

før butikker i Den Vestlige Ende var den sydvestlige kvadrant af I-394 og motorvej 100 et ubehageligt industrielt parti præget af nedslidte lagre. Duke Realty erhvervede stedet fra NECP American i 2004. Kombineret med to tilstødende kontorbygninger, 1600-tårnet og MoneyGram-bygningen, kontrollerede Duke 32 hektar og begyndte at ombygge området som en kontorpark.

“vi havde brug for en bekvemmelighed for at gå med det,” siger Patrick Mascia, der ledede Vestendeprojektet som Duke ‘ s senior vice president for Minneapolis/St. Paul operations. Han leder nu Briggs og Morgans ejendomsafdeling.

et Livsstilscenter—med en blanding af restauranter, underholdning og karakteristisk detailhandel—syntes den perfekte bekvemmelighed for kontorarbejdere, fra at køre ærinder til madpakker til happy hour, efterfulgt af middag og en film. Husk, at dette var 2004—økonomien blomstrede, amason Prime eksisterede ikke, Nordstrom havde endnu ikke åbnet færre end 5 miles væk ved Ridgedale Center, og nu nedlagte kæder som Borders Books og Circuit City var stadig i udvidelsestilstand.da St. Louis Park underskrev planerne, og Jorden blev ryddet til ombygning, var der gået fire år. Byggeriet begyndte i foråret 2008. Recessionen ramte det fald. Duke var for langt i at stoppe—
Mascia anslår $2 millioner var blevet brugt på demo og planlægning.

“da vi kom ud af recessionen,” siger Mascia, “måtte vi tage mere risiko.”

den største risiko var at bygge hele centret på en gang snarere end i faser. Denne beslutning blev truffet for at rumme underjordisk parkering. “Efterhånden var det sandsynligvis for meget detailhandel, eller du vil ikke bygge det på en spec-basis,” siger Mike Ohmes, administrerende direktør for Minneapolis-St. Paul office of
Cushman& som er leasingchef for kontorlokaler på anden sal i butikker i den vestlige ende (omkring 20.000 kvadratmeter er i øjeblikket ledig) sammen med andre kontortårne i området. “Men underjordisk parkering var en enorm faciliteter.”

Detailudvikling var ikke Duke ‘ s specialitet, så Mascias team hyrede Cincinnati–baserede Anderson Co. som partner til at leje centret. “Vi fulgte deres ledelse,” siger han. Regnbue fødevarer (nu Cub) og biografen var de første til at logge på—men ikke uden kompromis. Duke indvilligede i en aftale, hvor teatret kun skulle betale 50 procent af sin husleje, indtil tre restauranter åbnede. Det kørte fokus på restaurantudvikling omkring teatret, som Mascia erkender, forseglede centrets skævhed—og det er kun blevet mere akut gennem årene.

“vi vidste, at vi måtte være aggressive i udviklingen af 72.000 kvadratmeter Restaurantplads lige uden for flagermusen,” minder Mascia om. “Vi kunne have støttet mere, men vi ville have været nødt til at foretage en betydelig investering, hvilket i høj grad øger risikoen.”

i en nøddeskal er restaurantrum dyrere at bygge på spec og kræver mere løbende nytteinvesteringer som vand og elektrisk. Så Duke tog beslutningen ved starten af ikke at bygge flere restaurantpletter i den sydlige ende af centrum, siger Mascia. Tidlige planer krævede en anden type destination som en boghandel med en kaffebar for at trække shoppere ned ad den vestlige ende Boulevard. Men da butikkerne i vestenden åbnede, byggede boghandlere ikke.

Modedetail viste sig også at være en kamp. “Vi planlagde mainstream detailhandel, men da recessionen ramte, måtte vi ændre vores fokus og gik efter mere fornemme,” siger Mascia. Butikker som lululemon og Anthropologie ekspanderede stadig i 2009. Landing dem virkede som gode nyheder, men hverken var en første-til-marked placering. Det samme var tilfældet for flere af de lokale detailhandlere, der underskrev: Creative Kidstuff, Primp og Evereve havde alle en solid tilstedeværelse rundt i byen, fra Linden Hills i Minneapolis til Cathedral Hill i St. Paul. Det minimerede Vestendens lodtrækning som en regional shoppingdestination. Og mens de lokale butikker, der forbliver i dag, hjalp med at afrunde blandingen på nordsiden af centrum, nær restauranterne og teatret, strømmede momentumet ikke til den sydlige ende.

“vi var bare aldrig i stand til at få den kritiske masse af modeforhandlere, som du har brug for,” siger Mascia. Jo længere butiksfacader forblev tomme, jo hårdere blev det at lease dem. “Så gav mothballing det et stigma.”

en anden virkelighed: mere end butikker

Duke Realty hyrede et brandingbureau for at navngive butikker i vestenden og tog derefter en bevidst beslutning om ikke at Ophavsret det. “Vi ønskede, at alle i nabolaget skulle bruge navnet, for at få det til at blive et kvarter,” siger Mascia. “Det hjalp virkelig med at sætte området på kortet og drive værdien rundt i butikkerne.”

i dag er der vestlige end Office Park, vestlige end Center, lejligheder i vestlige ende, Millennium i vestlige ende—i alt mere end 2 millioner kvadratmeter kontorlokaler i nærheden, et nyt AC Hotel og fire nye lejlighedsbygninger med i alt næsten 1.400 boliger. Byggeriet er planlagt til at begynde senere på året den 10 vestlige ende, Ryan Cos.’11-etagers kontorbygning, som vil tilføje mere end 335.000 kvadratmeter klasse A kontorlokaler til området. Et søstertårn af samme størrelse er planlagt, når den første er færdig.

Vestendens lejlighedsbygninger henter førende udlejningspriser på forstæder, og virksomheder kæmper for kommercielt rum i området, siger Ohmes. Pentair spin-off nVent og Life Time arbejde, et nyt Samarbejdsområde fra Life Time fitness, er blandt de seneste ankomster.

” det er blevet sit eget mikromarked,” siger Ohmes. “Med undtagelse af North Loop er cachet i den vestlige ende uden sidestykke.”

” det er blevet sin egen mikromarked. Med undtagelse af North Loop er cachet i den vestlige ende uden sidestykke.”
—Mike Ohmes, Cushman& Vakkefield

selv de store kasser på Park Place Boulevard, på tværs af Park Place fra butikker i Den Vestlige Ende, tilpasser sig med succes til skiftende detailtider. Et nedskåret og ombygget Kontordepot gjorde plads til det populære butikstræningskoncept OrangeTheory. Moderne hurtigt afslappede koncepter fem fyre og Roti åbnede for nylig i nærheden.

så hvorfor kan butikker i vestenden ikke fylde 72.000 kvadratmeter ledig plads?

detailpuslespillet

“det er den forkerte størrelse,” siger Tricia Pitchford, senior vice president for leasing for Mid-America Real Estate, der lejer butikker i vestenden. “For at være et underholdningskompleks skal det være meget mindre. Men det er for lille til at være et godt modecenter.”Et ønskeligt anker som Nordstrom Rack eller T. J. ønsker at være omgivet af andre førsteklasses detailhandlere, og Vestendens størrelse og ledige pladser har gjort det vanskeligt, forklarer hun.

“for at være et underholdningskompleks skal det være meget mindre. Men det er for lille til at være et godt modecenter.”
—Tricia Pitchford, Mid-America Real Estate

Vest ende er ikke en anomali—mode detailhandel kæmper overalt og lejemål, der bruges til at fylde hurtigt nu tage et år til 18 måneder at fuldføre, Pitchford siger. Se bare på Daytons projekt, centrum af Minneapolis retail/restaurant/office-ombygning, som endnu ikke har underskrevet nogen butikker og for nylig skubbet åbningen tilbage fra 2019 til 2020. I dagens survival-of-the-fittest detailcentre er vestenden simpelthen mindre egnet. I nærheden af St. Louis Park vendte han sig fra forældet indendørs indkøbscenter til strømbåndscenter og landede Nordstrom Rack for at supplere T. J. Ridgedale reignited sig med en ny Nordstrom og et center tilføjelse, der gjorde plads til en rummelig Apple store, sammen med opskalere mærker Athleta, bananrepublik, og Vilhelms Sonoma.

Lululemon åbnede ved Ridgedale efter lukning i Den Vestlige Ende. “Vi har ingen officiel kommentar til vores flytning,” siger Lululemon talskvinde Meghan Chisholm. “Men jeg vil sige, at vi lytter til feedback fra vores gæster om produkt, begivenheder og butikssted for at bestemme, hvordan vi bedst giver en fuld, positiv brandoplevelse ved hver tur.”

Evereve, som har butikker på Ridgedale og vest ende, er en af de få undtagelser. Den Edina-baserede detailkæde er langt fremme i forhandlingerne om at forny sin vestlige lejekontrakt i yderligere 10 år. (Crave restaurant bare gjorde det samme .) “Vi har altid klaret os godt i vestenden,” siger co-CEO Mike Tamte. Evereves salg af vestlige butikker toppede i 2016 og faldt derefter 20 procent i 2017 og 2018, men er tilbage 26 procent år over år siden Nov. 1. “Vi er ret gode til at forudsige, og vi forudser, at salget i vestenden vil ende med at vokse omkring 25 procent. Jeg kan ikke fortælle dig, hvorfor vi lykkes i vestenden, når andre har kæmpet. Jeg er lidt forudindtaget, men jeg tror, at vores glade holdninger og personlig kundeservice tiltrækker og bevarer kunder.”

stadig siger Tamte, at han bekymrer sig om alle ledige stillinger. “Min mening er, at udlejer skal sænke huslejen for at tiltrække flere detailhandlere.”

midt-Amerikas fokus er flere restauranter og underholdning. “Det er her væksten er,” siger Pitchford. “Det er her, folk bruger deres penge.”Punch skål Social, en restaurant, bar, og gaming etablering, er en nylig succeshistorie på den sydlige spids af butikker på vestlige ende. Det vender ud mod Park Place Boulevard, hvilket betyder, at det ikke engang er synligt fra Den Vestlige Ende; det står alene på den ydre kant af midten. Det tilstødende sted har været ledigt siden Toby Keiths Bar & Grill lukket i 2015.”vi har brug for et andet stort underholdningskompleks som Punch skål Social, der ikke er i konflikt,” siger Pitchford; der udelukker fodbold, bocce, arkadespil og karaoke, som alle tilbydes på Punch skål. Men Pitchford er uforstyrret. “Ping-Pong barer, øksekastning, dartkastning, indendørs minigolf—det er alle ting, vi ikke har. Det er det, vi arbejder på. Du er nødt til at blive på forenden af, hvad der er varmt.”

Mid-America har haft henvendelser fra potentielle lejere, der ønsker at leje en del af den 20.000 kvadratmeter store kasse på bagsiden af Punch skål, men det er Vestendens største ledige plads, og at dele det ville udelukke et af disse nye underholdningskoncepter fra at komme ind. “Det handler mindre om at fylde kasser og mere om, hvad der skal fungere her på lang sigt.”

En koncentration af restauranter nær biografen holder den nordlige ende af centrum travlt. Foto Venligst udlånt af Hanna Voiceland

tid til at udvikle sig?

selvom Mid-America kan identificere det varme nye koncept og sælge det på demografien i det vestlige endeområde, fortsætter centrets akavede design med at være en hindring, siger lokale udviklere. Tvillingebyernes to andre lignende “main street”-designede livsstilscentre, Shoppes ved Arbor Lakes i Maple Grove og Skovbury Lakes, begge har forstadsluksusen med overfladeparkering på alle sider. Den underjordiske parkering, der blev anset for at være en vest ende frynsegode har vist sig frastødende til shoppere.

“Minnesotans ser ikke en rampe som praktisk. Det er det, jeg har lært om Minnesota-forbrugere,” siger John Johannson, senior vice president for Colliers International i Tvillingebyerne.

Colliers’ Central Park Commons i Eagan er et eksempel på den seneste tænkning om forstæder livsstilscentre. I stedet for at opføre en falsk hovedgade midt på en parkeringsplads, Central Park Commons blev designet som flere mini-stripcentre i hele ejendommen, hver med sin egen overfladeparkering og cirkulære veje og fortove, der forbinder hver gruppe af bygninger. Designet gør ikke meget for at fremme gåture, men besøgende synes kun for glade for at køre over parkeringspladsen fra HyVee til at slå.

“det er virkelig svært at bede forstæderkunder om at shoppe et sted uden praktisk parkering foran,” siger Johannson. “Det er en god lektion i at forsøge at konstruere design, hvor du beder folk om at ændre deres sociale adfærd.”

vil der komme et punkt, når vestenden skal opgive at udfylde sine detailsteder og overveje noget andet? “Vi har tænkt på alternative anvendelser: et hotel, kontorlokaler, flerfamilieenheder,” siger Pitchford. “Men vi ville have brug for ejerskab for at foretage investeringer og beslutninger.”AR Global-baserede investeringsgruppe ar Global købte butikker i vestenden af Duke i 2015 for 117 millioner dollars. En repræsentant for AR Global siger, at ejerskabet er åbent for drejning, hvis det er nødvendigt, men mener ikke, at centret er ved at skulle ombygge, og faktisk er optimistisk, at boligvækst i nærområdet vil stimulere detailinteressen. Repræsentanten siger, at leasingforhandlinger er i gang for mindst tre af de tilgængelige detailrum og kontorlokaler over det.

men andre udviklere med ejendom i området mener, at en vis omkonfiguration af butikker i vestenden bør overvejes før snarere end senere. “Jeg tror, vi vil begynde at se nogle nye beslutninger truffet der,” siger Ohmes. “Det kan kræve nogle yderligere bygodkendelser. Det har ikke fungeret som det oprindeligt blev forestillet for et årti siden. Men det er stadig en førsteklasses beliggenhed med et pulserende liv foran sig.”

Hvis der er en konstant i detailudvikling, er det forandring.

“detailhandel udvikler sig altid—det er en af skønhederne ved det,” siger Ohmes. “Vestenden vil finde ud af, hvad det skal være i tide.”

Allison Kaplan er tcbs chefredaktør.