da jeg fandt ud af, at RealtyShares lukkede sine døre for nye investorer den 7.November 2018, var jeg chokeret og trist. Da de er baseret i San Francisco, havde jeg mødt flere mennesker fra RealtyShares siden midten af 2016 og udviklet nogle gode relationer.

onsdag den 24. oktober spiste jeg frokost med deres CMO og en marketingmedarbejder i centrum. De fortalte mig, at de netop havde moderniseret deres hjemmeside og omdøbt virksomhedens navn med et nyt farveskema og logo. Jeg fik endda en ny skjorte og et billigt par solbriller. Du hvordan startups er og deres tyvekoster.

desuden fik jeg at vide, at de ville lancere en anden fond med en investering på mindst $25.000 i stedet for $250.000 som deres første fond for at være mere tilgængelig for flere investorer. Deres anden fond ville fungere som en indeksfond for alle de tilbud, de undersøgte på deres platform.

det er klart, at den nye fond ikke længere lanceres, da personale, der er ansvarlig for at købe nye tilbud, bliver afskediget, hvis ikke allerede. Alt, hvad der vil forblive, vil være et lille team af mennesker, der vil være ansvarlige for at servicere eksisterende investorer og deres cirka 400 millioner dollars af aktiver under forvaltning indtil planlagt afslutning.

realtyshare skrev i deres e-mail til investorer,

Jeg tror virkelig, at de fleste mennesker på RealtyShares blev overrasket over den pludselige vind ned. De var ved at rejse $30 millioner i ny kapital med en serie D finansieringsrunde, men investoren fik kolde fødder i sidste øjeblik. De havde endda en festlig middag.

Jeg forventede konsolidering i rummet, jeg forventede bare ikke, at RealtyShares ville være en af dem, da de havde samlet $27 millioner i Serie C-finansiering i September 2017 og havde så meget efterspørgsel. Men i eftertid ser det ud til, at RealtyShares udvidede for hurtigt (ansat for mange mennesker, nye store kontorlokaler i 2017) uden lige stor forsyning.

lige siden jeg kom til deres platform i 2016, blev de fleste af deres tilbud hurtigt fyldt. Dette var en del af grunden til, at jeg investerede i fonden i stedet, fordi fonden altid ville få de første dibs på de bedste tilbud. Jeg havde ikke tid til at logge ind hver dag for at tjekke.

men hvis du konsekvent har overskydende efterspørgsel, vil dine kundeopkøbsomkostninger (CAC) begynde at gå højere og højere, fordi dine nye kunder bare vil sidde der uden at anvende nogen eller så meget kapital. Derfor er det vigtigt at finde ud af, at balance mellem udbud og efterspørgsel er nøglen.

desuden havde de ikke teknologien til at skalere hurtigt. RealtyShares kørte en personaleintensiv virksomhed for at gennemgå, færdiggøre og administrere tilbud. Deres vækst var lineær og ikke hyperbolsk, som venturekapitalister gerne ser. Jeg formoder, at en del af overudvidelsen skyldtes, at VCs skubbede mere aggressivt for vækst. Noget at tænke på, når du accepterer VC penge versus bootstrapping din virksomhed.

Hvad er det næste for RealtyShares investorer

ifølge RealtyShares, da jeg fulgte op på, hvad der er næste:

Vi er i færd med at tildele en ny manager til aktieinvesteringerne, der vil være ansvarlig for løbende kapitalforvaltning og rapportering. Vi vil helt sikkert holde dig opdateret, når vi fortsætter med at fastlægge overgangsplanen. Fondsadministratoren hedder Nes Financial.

nedenfor var et andet svar fra en anden person:

fonden er altid blevet håndteret gennem en tredjepartsservicer, så der bør ikke være meget af en overgang her. Vi er fokuseret på at gøre overgangen så problemfri som muligt, og de kapitalforvaltningsgebyrer, vi opkræver, skal dække dette indtil udløb.

det er vigtigt at gøre det klart, at investorer i RealtyShares, virksomheden, er dem, der har fået ondt af deres lukning. Deres egenkapital vil sandsynligvis falde til nul eller tæt på nul.

Hvis du er investor på platformen, skal dine investeringer spille ud som de oprindeligt havde til hensigt, omend med mindre tilsyn fra RealtyShares. RealtyShares var i slutningen af dagen en markedsplads (med et investeringsudvalg, der undersøgte tilbud) for at matche investorer med sponsorer af ejendomsfinansierede projekter rundt om i landet.RealtyShares oprettede en LLC for hver investering som et datterselskab af RealtyShares for at investere i egenkapital og foretrukne aktieaftaler. Disse special purpose vehicles har ingen krav fra disse investorer i RealtyShares, selskabet, under en vind ned. Fondsadministratoren, NES, vil blive betalt for at styre og drive disse specifikke investeringer og fonden indtil planlagt afslutning.

det er op til de sponsorer, som investorerne investerer i, at udføre deres job og give investorerne det bedst mulige afkast. De kan ikke bare forsvinde, fordi RealtyShares-investorer ofte kun er en finansieringskilde til deres tilbud. Desuden har sponsorerne også investeringer i deres egne tilbud for at demonstrere hud i spillet.

Hvis sponsorerne forsvinder, mister de penge, da de har hud i spillet, og de vil ikke være i stand til at rejse ny kapital på andre platforme igen (ikke kun ejendomsfinansieringsplatforme).

uanset hvad anbefaler jeg, at alle skriver ned i detaljer hver aftale, de ejer, og kontaktoplysningerne for hver sponsor til dine optegnelser. Dette er yderst vigtigt i betragtning af den styrende tilsyn med RealtyShares vil blive stort set formindsket.

Log ind på RS, klik på” dokumenter “og derefter” Investeringsdokumenter ” – du kan hente den fulde pakke til de aktive investeringer lige der for at holde dig praktisk. Her er et link, hvor jeg har samlet alle sponsor-og dealprofilerne for RealtyShares DME-Fonden og en individuel investering, jeg foretog i Conshy, pa. Der er i alt 18 tilbud, jeg har optaget.

Vi kan kun håbe, at RealtyShares valgte kun de bedste og mest hæderlige sponsorer på deres platform til at gøre forretninger med. Men du ved aldrig helt, før alt er sagt og gjort. En af fordelene ved at have RealtyShares som screener var, at de som en del af deres gebyr også ville være dem, der ville følge op på eventuelle underpresterende tilbud for os.

Med $400 millioner i aktiver under forvaltning, bør RealtyShares tjene et sted omkring $4m – $5m om året i gebyrer. Ved at gå fra ~100 medarbejdere ned til 15, bør deres indtjente kapitalforvaltningsindtægter være nok til at holde alt i orden.

RealtyShares alternativer

jeg er en troende i fast ejendom overfinansiering plads, fordi det giver os mulighed for at arbitrage fast ejendom overskud rundt om i landet. Som en person, der sidder i dyre San Francisco, vil jeg bruge mine dyre SF-penge til at købe billig heartland fast ejendom med lavere værdiansættelser og højere cap-satser.

ikke at skulle kilde og administrere disse egenskaber, mens du tjener en højere indkomst, er en kerneopgave i my Buy Utility, Rent luksus strategy (BURL). Jeg ønsker at eje aktiver, der yder sikkerhed og producerer det højeste beløb af passiv indkomst. Når du kan tjene en 10% cap rate i Midtvesten, mens du bor i San Francisco, er det en god arbitrage, da cap satser i San Francisco kun er 2.5% – 3.5%

baseret på viden om offentlig finansiering og hvad jeg har observeret i ejendomsfinansieringsrummet, her er mine to bedste RealtyShares-alternativer:

1) Fundrise. Jeg har arbejdet med Fundrise siden 2016, og de har konsekvent imponeret mig med deres innovation. De blev grundlagt i 2012 og er pionererne inden for eREIT-produktet. De har ikke kun rejst finansiering til deres eget selskab gennem traditionelle venturekapitalmetoder, men de har også gjort et offentligt udbud på internettet, hvor de rejste kapital fra investorer på deres platform. Senest var de de første, der lancerede en Mulighedsfond i ejendomsfinansieringsrummet for at drage fordel af nye skattelove.

Hvad er også rart om Fundrise er, at det er åbent for ikke-akkrediterede investorer (f.eks. Desuden er deres forretningsmodel for at skabe skræddersyede midler som Heartland eREIT, Vestkysten eREIT osv.attraktiv for en person, der ønsker at diversificere til fast ejendom, men som ikke ønsker at vælge og vælge individuelle investeringer på platformen, på trods af at disse investeringer også bliver omhyggeligt undersøgt først.

ifølge Crunchbase har Fundrise samlet 55 millioner dollars i kapital, hvor den sidste forhøjelse fandt sted i Februar 2017 for 14,5 millioner dollars. Men jeg har hørt, at de har været i stand til at sikre ny kapital i 2018 fra Internet-offentlige tilbud, der kun er tilgængelige for eksisterende platforminvestorer.

Fundrise anmeldelse: Ejendomsfondsfinansiering for ikke-akkrediterede investorer

2) Realty Mogul. Realty Mogul blev grundlagt i 2012 og tilbyder akkrediterede investorer en måde at investere i gæld eller egenkapital erhvervsejendomme tilbud. De har også et par eREITs til ikke-akkrediterede investorer.

jeg talte med deres administrerende direktør, Jilliene Helman længe for nylig, og hun nævnte, hvordan hun ønsker at opbygge en multi-årti lang forretning. I stedet for vækst for enhver pris er det mere vækst i et rimeligt tempo for at sikre langsigtet rentabilitet. Hendes firma er ekstremt fokuseret på tegningsprocessen, bruger teknologi til at automatisere mere besværlige områder af virksomheden og forbliver fast på højere oprindelsesgebyrer, der opkræves sponsorer for at tage højde for omkostningerne ved at drive forretning.Realty Mogul har rejst 45 millioner dollars i VC-finansiering, men deres sidste rejse var i 2015. Da de stadig er i nærheden, vil jeg gætte, at de har fundet en måde at være mere selvbærende på. For eksempel har de et meget mindre hold på ~52 personer mod 125 på RealtyShares. I betragtning af at de ser ud til at have højere barrierer, som de handler med, føles det som om de er ret ansvarlige for deres vækst. Bare ved, at jeg ikke kender nogen detaljer om nogen virksomheds økonomi, da de er private.

Realty Mogul anmeldelse: fokus på kvalitet, ikke kvantitet

3) samlet gennemgang. Med hensyn til platformsrisiko kan Couldstreet være den bedste markedsplads for fast ejendomsfinansiering for akkrediterede investorer, fordi den anvender en direkte-til-sponsormodel. Med andre ord får du stor kommunikationseffektivitet og gennemsigtighed ved at kunne korrespondere direkte med sponsorerne af ejendomstilbudene. Du investerer på sponsorens platform og ikke på, og dermed fjerne enhver platform risiko.

kraftigt pre-screens alle tilbud. De har også klare sponsor rating betegnelser, så investorer klart kender baggrunden for hver sponsor samt detaljerede oplysninger om hver aftale.

Jeg har for nylig mødt syv af medlemmerne i Palo Alto og kan virkelig godt lide deres vision, hvordan de behandler kunder og deres måde at drive forretning på. De specialiserer sig i” 18-timers byer”, som er sekundære nye byer som Austin og Memphis. Dette svarer godt til min langsigtede afhandling om at investere i hjertet af Amerika på grund af bedre værdiansættelser, teknologi og fremkomsten af fjernarbejde.

Hovedstreet anmeldelse: direct-to-Sponsor real Estate Marketplace

fremtiden for fast ejendomsfinansiering

Langsigtet, der er ingen grund til at vil sandsynligvis kun være to eller tre vindere i fast ejendom folkemængdefinansieringsrummet. Det er virksomheden, der får sin teknologi og udbud/efterspørgsel matchende ret, der vil komme sejrrigt.

Jeg gætter på, at som nyheder om RealtyShare ‘ s afsluttende spreads, vil investorer tage pause og revurdere deres alternative investeringsstrategier og gøre mere due diligence på respektive ejendomsfinansieringsplatforme. Desuden forventer jeg, at ejendomsfinansieringsplatforme arbejder for at forbedre deres balancer, øge deres udbud af tilbud, forbedre deres teknologi og forbedre deres messaging.

Jeg er overbevist om, at RealtyShares vil gøre det rigtige for at se eksisterende investeringer igennem til planlagt afslutning. De har løbende kapitalforvaltningsindtægter, et vindteam og en fondadministrator på plads. Jeg formoder, at de også har kontanter på deres balance.

Jeg estimerer hele denne overgangsproces vil tage en eller to måneder at blive sorteret. Hvis der ikke er en vellykket overgang, individuelle omdømme og sponsor omdømme vil blive alvorligt kompromitteret.

relateret:

fast ejendom funding Learning Center

placering af de bedste Passive indkomstinvesteringer

om forfatteren: Sam begyndte at investere sine egne penge lige siden han åbnede en online mæglerkonto i 1995. Sam elskede at investere så meget, at han besluttede at gøre en karriere ud af at investere ved at bruge den næste 13 år efter college arbejder på to af de førende finansielle servicevirksomheder i verden. I løbet af denne tid modtog Sam sin MBA fra UC Berkeley med fokus på økonomi og fast ejendom.

FinancialSamurai.com blev startet i 2009 og er et af de mest betroede personlige finanssider i dag med over 1,5 millioner organiske sidevisninger om måneden. Financial Samurai har været med i top publikationer som f.eks LA Times, Chicago Tribune, Bloomberg og Væggegade Journal.