Santa Monicas tredje Gadepromenade foto af Mediha DiMartino

Eduardo Graciano vovede sig til Santa Monicas tredje Gadepromenade en nylig søndag eftermiddag med sine sønner, Lucas, 6, og Davi, 5. Efter en kort gåtur slog trioen sig ned på et skakspil, flankeret af allestedsnærværende gadekunstnere og en jævn strøm af forbipasserende.

“det er et dejligt sted,” afspejlede Graciano fra hans første besøg i området, da drengene omarrangerede de store figurer.skaksættet er blandt flere oplevelsesmæssige attraktioner, som byen installerede sidste sommer for at engagere shoppere og lokke dem til at blive længere.

andre nyligt tilføjede funktioner inkluderer fælles spiseborde, farverige loungestole, som besøgende kan klynge, som de finder passende, og midlertidige legestrukturer, der har været et hit med den yngre demografi.

de subtile, men populære ændringer er antydninger til, hvad der skal komme ― Santa Monica Byråd i November instruerede sit personale om at udvikle Promenade 3.0, en masterplan og finansieringsstrategi for ombygningen af området. I marts vil Rådet stemme om, hvorvidt ændringerne skal gennemføres.

flytningen kommer midt i faldende skattepligtigt salg på promenaden, sandsynligvis en konsekvens af online shopping, streaming af videotjenester og madleveringsapps, der har udfordret traditionelle detail -, underholdnings-og spisesteder.

“Vi kiggede fremad på trendlinjerne og tænkte tiden til at forestille sig fremtiden og forudse behovet for forandring er nu, mens vi er lidt på toppen,” sagde Alan Loomis, Santa Monicas urban designer, der har til opgave at overvågning af indsatsen for byen. “Hvis vi forsøger at reagere på ændringer, når markedet er bundet, så er det en meget, meget lang stigning for at komme sig.”

salget på promenaden dyppede 10% til $435 millioner i 2018 fra $484 millioner i 2015. Området genererede 191 millioner dollars i første halvdel af 2019, 2 millioner dollars under samme periode i 2018.

ombygningen, der er sat i fire til fem år fra nu, vil koste mellem $45 millioner og $60 millioner og tage op til 24 måneder.

arbejdet vil blive finansieret gennem et offentlig-privat finansielt partnerskab, sagde Loomis, “hvilket er, hvordan meget af Promenadens oprindelige infrastruktur fra 1980′ erne blev finansieret, samt byens parkeringsstrukturer, der støtter promenaden.

“ejendomsejere ville stemme for at vurdere sig selv gennem deres årlige skatter i en periode på 25 Til 30 år … og så kan byen binde eller låne mod den fremtidige indkomst for de forudgående byggeomkostninger,” tilføjede Loomis.

Promenade 3.0

ideerne til byrådets overvejelse i Marts inkluderer behandling af promenaden som en offentlig park snarere end en gade med indstillede lukketider for at forhindre loitering natten over og også for at give mulighed for brug af digital skiltning. i øjeblikket er den tre-blok gågade, der ligger mellem Boulevard, åben døgnet rundt, har ingen begrænsninger for offentlig adgang og er underlagt skiltning og andre regler, der gælder for andre bygader.

Der er også et forslag om at forbedre Promenadens natteliv, da den nylige undersøgelse viser, at fodgængervolumener topper midt på eftermiddagen. Dette forslag omfatter afslappende alkohol tillader regler og udvide restauranter evne til at tilbyde Aftenunderholdning.

“Vi ville elske at se et lille, 50-sæders speakeasy eller et mescal – smagsrum, der ville være en unik lodtrækning, men i øjeblikket er den eneste måde at gøre det på at gennemgå processen (betinget brugstilladelse), som er både tids-og omkostningskrævende,” sagde Steven Godtiver, vicedirektør for Santa Monica Inc., en nonprofit, der arbejder med byen for at styre tjenester og operationer i området.

“Jeg tror, vi vil være følsomme over for vores naboers bekymringer, og den type aktivitet er ikke passende overalt i byen. Men hvis promenaden er en underholdningsdestination, kan den helt sikkert understøtte nogle nattelivsfokuserede aktiviteter,” tilføjede Godtiver.

byrådet vil også overveje at tillade fodgængeradgang i gyder, der løber parallelt med promenaden og gyde-vender leasing til lokale eller håndværker virksomheder, der ikke har råd til præmien husleje på promenaden.

Dette ville hjælpe med at” diversificere den økonomiske og detailmæssige blanding af centrum”, skrev Loomis i en rapport fra November til byrådet og tilføjede, at potentielle kodeændringer kan testes via en midlertidig reguleringsforordning.

hvis de godkendes, vil ændringerne træde i kraft i Maj og vil “tillade pilotering af fleksible regler for at forstå deres effektivitet.”

som en del af planlægningen af Promenade 3.0, byrådet hyrede Leimert Park-baserede Rios Clementi Hale Studios til at udvikle en fodgængerkonfiguration for området, “suppleret med en række innovative strategier til forbedring af Promenadens karakter og funktionalitet,” ifølge rapporten.

disse ideer inkluderer at skifte væk fra et traditionelt, lineært gadeformat og udvikle fleksible begivenhedsrum, uafhængig detailhandel, mad-og drikkevarebutikker, offentlig kunst og intime samlingsområder.

de oplevelsesaktiviteter, der blev introduceret sidste sommer, hjalp med at informere den igangværende designindsats.”vi havde den midlertidige Scene placeret i den nordlige ende af gaden, fordi vi troede at have en scene er en attraktion for at bringe folk til den sidste blok, som har den laveste fodtrafik,” sagde Loomis.

” men det, vi fandt, er, at selvom programmeringen, vi havde på scenen, var relativt lille, klagede nogle af beboerne nord for promenaden … over overløbsstøj fra begivenhederne. … Og så skiftede den primære fase derefter til den midterste blok, da vi arbejder gennem designet,” tilføjede Loomis.planen opfordrer også til at udvide DTSMS rolle og ansvar for offentlig rumstyring og begivenheder, der tillader det på promenaden, som stadig dirigeres gennem byens samfund og kulturelle serviceteam.

“at sende begivenhedsforespørgsler, der er meget specifikke for promenaden, ind i den større pulje af byhændelsesressourcer, der skal tænke på rum som stranden og parkerne, betyder, at promenaden ikke får denne form for specialiseret opmærksomhed, der virkelig gør det til et godt begivenhedssted,” sagde Veliver.

at få en konsensus

bygningerne, der ligger foran Third Street Promenade, ejes af omkring 50 enheder, lige fra enkeltpersoner og familieforeninger til virksomhedsejendomsfirmaer. Det er ikke let at opnå enighed om leasing-og designpræferencer, der gavner alt.

“det, der gør promenaden virkelig unik, er, at det føles som en gade ― det føles ikke som om det er mester planlagt ― det har den ægthed og en smule grittiness,” sagde Scott Schonfeld, et dtsm-bestyrelsesmedlem, der sammen med to partnere ejer Gallery Food Hall på promenaden.

” på den anden side gør det det ekstremt vanskeligt at sikre den rigtige blanding af lejere. Hver ejer, når de træffer leasingbeslutninger, ser de primært ud til, hvad der er den bedste butik til deres bygning, for deres investering. Der er tidspunkter, hvor den bedste ting for denne investering er den samme som hvad der er bedst for gaden, men jeg tror, at der også er tidspunkter, hvor folk har taget beslutninger, der har tendens til i sidste ende at oversætte et aspekt af detailhandlen, og så mister vi en anden.”

Schonfeld foretrækker at se mere autentiske mærker sammen med virksomhedens flagskibe, de virksomheder, der trækker lokal, off-peak fodtrafik. Byen og DTSM arrangerede flere møder sidste sommer for ejere for at lære hinanden at kende og hash deres bekymringer ud.”de indså kollektivt, at hvis de alle jager den bedste og den højeste dollar af mobiltelefonbutikker, ville de miste karakteren (af) gaden, og at det i sidste ende ville skade dem,” sagde Loomis og henviste til en flagskibsbutik, der erstattede Hard Tail-butikken på 1300-blokken og lukkede inden for et år.

” samlet har de et ret stort ejerskab og andel i, hvad der sker, og de kunne hjælpe med at drive detailkonceptet, fordi byen ikke kan diktere det.”

for genoptryk og licensanmodninger til denne artikel, Klik her.