Die Happy Hour geht zu Ende. Es ist ein kühler Freitagabend in den Geschäften im West End im St. Louis Park, und im Rojo Mexican Grill schwärmen die Gäste die Bar drei tief aus. Hostessen zitieren eine Stunde oder länger warten auf einen Tisch im Speisesaal. Auf der anderen Straßenseite sind die Wartezeiten bei Crave und dem neuesten Restaurant, Lucky Cricket, genauso lang. „Wer zuerst kommt, mahlt zuerst in der Bar“, bietet eine glückliche Cricket-Gastgeberin an, aber jeder Stuhl ist besetzt.Sieben Restaurants säumen die nördliche Ecke der Geschäfte im West End, einem „Lifestyle-Center“ im Freien mit einer langen, geraden Straße und Schaufenstern auf beiden Seiten. Diese Art von Zentrum – kleiner als ein geschlossenes Einkaufszentrum, größer als das typische Strip—Center – wurde in den frühen 2000er Jahren immer beliebter, als die traditionellen Anker des Einkaufszentrums ins Wanken gerieten und „Erfahrung“ zu einem Schlagwort wurde. Die Entwickler sagten, die Käufer wollten ein „Main Street“ -Erlebnis, bei dem sie einen Spaziergang auf dem Bürgersteig genießen und bequem in der Nähe ihres Ziels parken können. Natürlich sind die meisten Geschäfte auf dem Parkplatz des West End in Rampen versteckt, die sich hinter und unter den Geschäften befinden. Die Hauptstraße, West End Boulevard, bietet weniger als ein Dutzend Parkplätze, in einer 15-Minuten-Zone.

Gleich hinter der Restaurantreihe des West End geht ein stetiger Strom von Kinogängern in die und aus den Showplace Icon Theatern. Aber auf der anderen Seite der Theater fällt das Summen der Aktivität abrupt ab. Es ist 6 p.m. – die meisten Geschäfte werden nicht für weitere drei Stunden schließen, aber sie scheinen für die Nacht fertig zu sein. (Manchmal sieht es mittags so aus.) Eine Handvoll Frauen wandern durch Anthropologie und Evereve. Direkt gegenüber steht eine Reihe von vier Schaufenstern leer. Wenn Sie nach Süden gehen, scheinen die offenen Stellen die Geschäfte zu überwiegen. Der Frozen Yogurt-Platz hielt nicht an. Charming Charlie wurde letztes Jahr geschlossen, nachdem das Unternehmen Insolvenz angemeldet hatte. Kittsona, eine in Fargo ansässige Boutique-Kette, schloss Anfang dieses Jahres physische Geschäfte außerhalb von North Dakota, um sich auf den E-Commerce zu konzentrieren. Aber der jüngste Ausstieg, bei dem Vertriebsmitarbeiter im gesamten West End sprechen, ist Lululemon, ein ursprünglicher Mieter und eine dieser magnetischen Marken, von denen jeder kommerzielle Entwickler weiß, dass sie eine Menschenmenge anziehen werden. Wenn Lululemon geht, muss es Grund zur Sorge geben.

Shops at West End ist seit seiner Eröffnung vor einem Jahrzehnt in den Tiefen der Rezession ein Headscratcher. Es setzte das ehemalige leichte Industriegebiet westlich von I-394 und Highway 100 als Geschäftsviertel auf die Karte — nur fünf Minuten westlich der Innenstadt von Minneapolis und umgeben von begehrten Vierteln. Geschäfte am West End gaben dem Quadranten an der Grenze zwischen St. Louis Park und Golden Valley buchstäblich seinen Namen, der heute auf Bürotürme, Hotels und Wohnhäuser angewendet wird. Gastronomen sagen, dass sie West End wegen seiner einfachen Autobahnanbindung und Begehbarkeit lieben, mit der Dichte einer Stadt und dem Vorortkomfort von ausreichend kostenlosen Parkplätzen. Die Konzentration der Büroangestellten und Unterhaltungsmöglichkeiten wie Life Time Fitness und das Icon Theatre tragen zur Auslosung bei.

Aber im Einzelhandel gab es schon immer einen Kampf — noch mehr als in nahe gelegenen Einkaufszentren und Strip-Centern wie Ridgedale Center und Shoppes at Knollwood, die aktualisiert wurden und einen Groove nach der Rezession gefunden haben. Eine 20.000 Quadratmeter große Box am südlichen Ende wurde nie gefüllt. Die Leerstandsquote liegt laut der jüngsten Cushman & Wakefield Retail study bei 21 Prozent; Die Leerstandsquote in Twin Cities betrug Ende 2018 insgesamt 9,4 Prozent. Die einzige West Metro Mall in schlechterer Form ist Southdale Center, bei 23 Prozent.

Unbestreitbar ist Shops at West End ein Opfer von schlechtem Timing. Nach der Rezession ist der Einzelhandel nur noch nuancierter geworden. Abgesehen davon ist es leicht, auf Fehler zurückzublicken, die beim Bau eines 350.000 Quadratmeter großen Lifestyle-Centers auf spec gemacht wurden: Unbequeme Parkplätze, schlechte Sichtlinien, Restaurants konzentriert an einem Ende mit nichts, um Käufer auf den Bürgersteig zu ziehen.;

Noch schwieriger ist es herauszufinden, wie man es beheben kann.

Ein 20.000 Quadratmeter großer Raum am südlichen Ende der Geschäfte am West End wurde nie gefüllt.

Eine notwendige Annehmlichkeit

Vor den Geschäften am West End war der südwestliche Quadrant von I-394 und Highway 100 ein unattraktives Industriegebiet mit heruntergekommenen Lagerhäusern. Duke Realty erwarb das Gelände 2004 von NECP American. In Kombination mit zwei benachbarten Bürogebäuden, dem 1600 Tower und dem MoneyGram Building, kontrollierte Duke 32 Hektar und machte sich daran, das Gebiet als Büropark zu sanieren.“Wir brauchten eine Annehmlichkeit, um damit umzugehen“, sagt Patrick Mascia, der das West End-Projekt als Dukes Senior Vice President für Minneapolis / St. Paul Operations leitete. Er leitet jetzt Briggs und Morgans Immobilienabteilung.Ein Lifestyle-Center — mit einer Mischung aus Restaurants, Unterhaltung und unverwechselbarem Einzelhandel – schien der perfekte Komfort für Büroangestellte zu sein, von Besorgungen über Power-Lunch bis hin zur Happy Hour, gefolgt von Abendessen und einem Film. Denken Sie daran, das war 2004 — die Wirtschaft boomte, Amazon Prime existierte nicht, Nordstrom musste noch weniger als 5 Meilen entfernt im Ridgedale Center eröffnen, und jetzt nicht mehr existierende Ketten wie Borders Books und Circuit City befanden sich noch im Expansionsmodus.

Als der St. Louis Park die Pläne unterzeichnete und das Land für die Sanierung freigegeben wurde, waren vier Jahre vergangen. Der Bau begann im Frühjahr 2008. Die Rezession traf diesen Herbst. Duke war zu weit, um aufzuhören –
Mascia schätzt, dass 2 Millionen Dollar für Demo und Planung ausgegeben wurden.

„Als wir aus der Rezession kamen“, sagt Mascia, „mussten wir mehr Risiko eingehen.“

Das größte Risiko bestand darin, das gesamte Zentrum auf einmal und nicht in Phasen zu bauen. Diese Entscheidung wurde getroffen, um eine Tiefgarage unterzubringen. „Im Nachhinein war es wahrscheinlich zu viel Einzelhandel, oder Sie würden es nicht auf Spekulationsbasis bauen wollen“, sagt Mike Ohmes, geschäftsführender Direktor der Minneapolis-St. Paul Büro von
Cushman & Wakefield, die Leasing-Manager für den zweiten Stock Büroflächen in Geschäften am West End (rund 20.000 Quadratmeter ist derzeit leer), zusammen mit anderen Bürotürmen in der Umgebung. „Aber die Tiefgarage war eine riesige Annehmlichkeit.“

Einzelhandelsentwicklungen waren nicht Dukes Spezialität, daher beauftragte Mascias Team die in Cincinnati ansässige Anderson Co. als Partner, um das Zentrum zu mieten. „Wir sind ihrem Beispiel gefolgt“, sagt er. Rainbow Foods (jetzt Cub) und das Kino waren die ersten, die sich anmeldeten — aber nicht ohne Kompromisse. Um das Showplace-Symbol zu sperren, Duke stimmte einem Deal zu, bei dem das Theater nur zahlen würde 50 Prozent seiner Miete, bis drei Restaurants eröffnet wurden. Das hat den Fokus auf die Restaurantentwicklung rund um das Theater gelenkt, was, wie Mascia anerkennt, die Schieflage des Zentrums besiegelte — und es ist im Laufe der Jahre nur noch akuter geworden.“Wir wussten, dass wir bei der Entwicklung von 72.000 Quadratmetern Restaurantfläche auf Anhieb aggressiv sein mussten“, erinnert sich Mascia. „Wir hätten mehr unterstützen können, aber wir hätten eine erhebliche Investition tätigen müssen, was das Risiko erheblich erhöht.“Kurz gesagt, Restauranträume sind teurer zu bauen und erfordern mehr laufende Investitionen in Versorgungsunternehmen wie Wasser und Strom. Also traf Duke zu Beginn die Entscheidung, am südlichen Ende des Zentrums keine weiteren Restaurantplätze zu bauen, sagt Mascia. Frühe Pläne sahen eine andere Art von Ziel vor, wie eine Buchhandlung mit einer Kaffeebar, um Käufer auf den West End Boulevard zu locken. Aber als die Geschäfte im West End eröffneten, Buchhandlungen bauten nicht.

Auch der Modehandel erwies sich als schwierig. „Wir planten den Mainstream-Einzelhandel, aber als die Rezession einsetzte, mussten wir unseren Fokus ändern und uns für gehobenere Produkte entscheiden“, sagt Mascia. Geschäfte wie Lululemon und Anthropologie expandierten 2009 noch. Sie zu landen schien eine gute Nachricht zu sein, aber keiner von beiden war ein First-to-Market-Standort. Das gleiche galt für mehrere der lokalen Einzelhändler, die sich angemeldet hatten: Creative Kidstuff, Primp und Evereve hatten alle eine solide Präsenz in der Stadt, von Linden Hills in Minneapolis bis Cathedral Hill in St. Paul. Das ist West Ends Anziehungskraft als regionales Einkaufsziel. Und während diese lokalen Geschäfte, die heute noch bestehen, dazu beitrugen, die Mischung auf der Nordseite des Zentrums in der Nähe der Restaurants und des Theaters abzurunden, floss der Schwung nicht zum südlichen Ende.

„Wir waren einfach nie in der Lage, die kritische Masse an Modehändlern zu erreichen, die Sie benötigen“, sagt Mascia. Je länger die Ladenfronten leer blieben, desto schwieriger wurde es, sie zu leasen. „Dann gab das Einmotten ihm ein Stigma.“

Eine andere Realität: Mehr als Geschäfte

Duke Realty beauftragte eine Branding-Agentur, um Geschäfte im West End zu benennen, und traf dann absichtlich die Entscheidung, sie nicht urheberrechtlich zu schützen. „Wir wollten, dass jeder in der Nachbarschaft den Namen benutzt, damit es eine Nachbarschaft wird“, sagt Mascia. „Es hat wirklich geholfen, das Gebiet auf die Karte zu setzen und den Wert in den Geschäften zu steigern.“Heute gibt es den West End Office Park, das West End Center, Flats at West End, Millennium at West End — insgesamt mehr als 2 Millionen Quadratmeter Bürofläche in der Nähe, ein neues AC-Hotel und vier neue Mehrfamilienhäuser mit insgesamt fast 1.400 Wohneinheiten. Der Bau soll noch in diesem Jahr beginnen 10 West End, Ryan Cos.‘ 11-stöckiges Bürogebäude, das dem Gebiet mehr als 335.000 Quadratmeter Bürofläche der Klasse A hinzufügen wird. Ein gleich großer Schwesterturm ist geplant, wenn der erste fertig ist.Die Wohnhäuser von West End erzielen führende Mietpreise auf dem Vorstadtmarkt, und Unternehmen verlangen nach Gewerbeflächen in der Region, sagt Ohmes. Pentair Spin-off nVent und Life Time Work, ein neuer Coworking Space von Life Time Fitness, gehören zu den jüngsten Ankünften.

„Es ist zu einem eigenen Mikromarkt geworden“, sagt Ohmes. „Mit Ausnahme der Nordschleife ist das Gütesiegel des West End beispiellos.“

„Es ist zu einem eigenen Mikromarkt geworden. Mit Ausnahme der Nordschleife ist das Gütesiegel des West End beispiellos.“
—Mike Ohmes, Cushman & Wakefield

Selbst die Big-Box-Spots am Park Place Boulevard, gegenüber dem Park Place von den Geschäften im West End, passen sich erfolgreich an die sich ändernden Einzelhandelszeiten an. Ein verkleinertes und umgebautes Office Depot machte Platz für das beliebte Boutique-Workout-Konzept OrangeTheory. Moderne Fast-Casual-Konzepte Five Guys und Roti haben kürzlich in der Nähe eröffnet.

Warum können Geschäfte im West End 72.000 Quadratmeter freie Fläche nicht füllen?

Das Einzelhandelspuzzle

„Es ist die falsche Größe“, sagt Tricia Pitchford, Senior Vice President für Leasing bei Mid-America Real Estate, das Geschäfte am West End vermietet. „Um ein Unterhaltungskomplex zu sein, sollte er viel kleiner sein. Aber es ist zu klein, um ein großes Modezentrum zu sein.“ Ein wünschenswerter Anker wie Nordstrom Rack oder TJ Maxx möchte von anderen erstklassigen Einzelhändlern umgeben sein, und die Größe und die verfügbaren Flächen von West End haben dies schwierig gemacht“, erklärt sie.

„Um ein Unterhaltungskomplex zu sein, sollte er viel kleiner sein. Aber es ist zu klein, um ein großes Modezentrum zu sein.“
—Tricia Pitchford, Mid-America Real Estate

West End ist keine Anomalie — der Modehandel kämpft überall und Mietverträge, die früher schnell gefüllt waren, dauern jetzt ein Jahr bis 18 Monate, sagt Pitchford. Schauen Sie sich nur das Projekt von Dayton an, die Sanierung des Einzelhandels / Restaurants / Büros in der Innenstadt von Minneapolis, die noch keine Geschäfte unterzeichnet hat und kürzlich ihre Eröffnung von 2019 auf 2020 verschoben hat. In den heutigen Survival-of-the-Fittest-Einzelhandelszentren ist West End einfach weniger fit. In der Nähe im St. Louis Park drehte sich Knollwood von einem veralteten Einkaufszentrum zum Power Strip Center und landete Nordstrom Rack, um T.J. Maxx, DSW und Old Navy zu ergänzen. Ridgedale entfachte sich mit einem neuen Nordstrom und einem Center-Zusatz, der Platz für einen geräumigen Apple Store machte, zusammen mit den gehobenen Marken Athleta, Banana Republic und Williams Sonoma.

Lululemon wurde in Ridgedale eröffnet, nachdem es am West End geschlossen hatte. „Wir haben keinen offiziellen Kommentar zu unserem Umzug“, sagt Lululemon-Sprecherin Meghan Chisholm. „Aber ich werde sagen, dass wir auf das Feedback unserer Gäste zu Produkten, Veranstaltungen und Ladenlokalen hören, um zu bestimmen, wie wir am besten ein vollständiges, positives Markenerlebnis auf Schritt und Tritt bieten können.“

Evereve, das Geschäfte in Ridgedale und West End hat, ist eine der wenigen Ausnahmen. Die in Edina ansässige Einzelhandelskette ist in Verhandlungen zur Verlängerung ihres West End-Mietvertrags um weitere 10 Jahre weit fortgeschritten. (Crave Restaurant hat genau das gleiche getan.“Wir haben uns im West End immer gut geschlagen“, sagt Co-CEO Mike Tamte. Evereves West End Store-Verkäufe erreichten 2016 ihren Höhepunkt, fielen dann 2017 und 2018 um 20 Prozent, sind aber seit November wieder um 26 Prozent im Jahresvergleich gestiegen. 1. „Wir sind ziemlich gut in der Prognose und gehen davon aus, dass der Umsatz im West End um rund 25 Prozent wachsen wird. Ich kann Ihnen nicht sagen, warum wir im West End erfolgreich sind, wenn andere Probleme haben. Ich bin ein bisschen voreingenommen, aber ich glaube, dass unsere freudige Einstellung und unser personalisierter Kundenservice Kunden anzieht und hält.“

Trotzdem sagt Tamte, er mache sich Sorgen um alle offenen Stellen. „Mein Gefühl ist, dass der Vermieter die Mieten senken muss, um mehr Einzelhändler anzuziehen.“

Mittelamerikas Fokus liegt auf mehr Restaurants und Unterhaltung. „Das ist, wo das Wachstum ist“, sagt Pitchford. „Dort geben die Leute ihr Geld aus.“ Punch Bowl Social, ein Restaurant, eine Bar und eine Spieleinrichtung, ist eine jüngste Erfolgsgeschichte an der Südspitze von Geschäften im West End. Es blickt auf den Park Place Boulevard, was bedeutet, dass es nicht einmal von West End aus sichtbar ist; Es steht allein am äußeren Rand des Zentrums. Der angrenzende Platz ist seit der Schließung von Toby Keiths Bar & Grill im Jahr 2015 frei.“Wir brauchen einen weiteren großen Unterhaltungskomplex wie Punch Bowl Social, der nicht in Konflikt steht“, sagt Pitchford; Das schließt Bowling, Boccia, Arcade-Spiele und Karaoke aus, die alle bei Punch Bowl angeboten werden. Aber Pitchford ist unbeirrt. „Ping-Pong-Bars, Axtwerfen, Dartwerfen, Indoor—Minigolf – das sind alles Dinge, die wir nicht haben. Daran arbeiten wir. Sie müssen am vorderen Ende dessen bleiben, was heiß ist.“Mid-America hat Anfragen von potenziellen Mietern erhalten, die einen Teil der 20.000 Quadratmeter großen Box auf der Rückseite von Punch Bowl mieten möchten, aber das ist der größte verfügbare Platz im West End, und eine Aufteilung würde eines dieser neuen Unterhaltungskonzepte ausschließen. „Es geht weniger darum, Kisten zu füllen, als vielmehr darum, was hier langfristig funktioniert.“

Eine Konzentration von Restaurants in der Nähe des Kinos hält das nördliche Ende des Zentrums beschäftigt. Foto mit freundlicher Genehmigung von Hanna Voxland

Zeit sich zu entwickeln?

Auch wenn Mid-America dieses heiße neue Konzept identifizieren und auf der Demografie des West End-Gebiets verkaufen kann, ist das ungeschickte Design des Zentrums weiterhin ein Hindernis, sagen lokale Entwickler. Die beiden anderen ähnlichen Lifestyle-Zentren der Twin Cities „Main Street“, Shoppes at Arbor Lakes in Maple Grove und Woodbury Lakes, haben beide den vorstädtischen Luxus, auf allen Seiten zu parken. Die Tiefgarage, die als West End-Vorteil angesehen wurde, hat sich für Käufer als abstoßend erwiesen.

„Minnesotaner sehen eine Rampe nicht als bequem an. Das habe ich über die Verbraucher in Minnesota gelernt „, sagt John Johannson, Senior Vice President von Colliers International in den Twin Cities.

Colliers ‚Central Park Commons in Eagan ist ein Beispiel für das neueste Denken über vorstädtische Lifestyle-Zentren. Anstatt eine falsche Hauptstraße mitten auf einem Parkplatz zu errichten, Central Park Commons wurde als mehrere Mini-Strip-Center auf dem gesamten Grundstück entworfen, Jedes mit eigener Parkfläche und Kreisstraßen und Bürgersteigen, die jede Gebäudegruppe verbinden. Das Design fördert wenig das Gehen, aber die Besucher scheinen nur zu glücklich zu sein, über den Parkplatz von HyVee zu fahren, um Pizza zu schlagen.

„Es ist wirklich schwierig, Vorstadtkäufer zu bitten, irgendwo ohne bequeme Parkplätze einzukaufen“, sagt Johannson. „Es ist eine gute Lektion, wenn man versucht, Design zu entwickeln, bei dem man die Leute auffordert, ihr soziales Verhalten zu ändern.“Wird es einen Punkt geben, an dem West End aufgeben muss, seine Einzelhandelsplätze auszufüllen und etwas anderes in Betracht zu ziehen? „Wir haben über alternative Nutzungen nachgedacht: ein Hotel, Büroräume, Mehrfamilienhäuser“, sagt Pitchford. „Aber wir würden Eigentum brauchen, um Investitionen und Entscheidungen zu treffen.“Die in New York ansässige Investmentgruppe AR Global kaufte 2015 Shops am West End von Duke für 117 Millionen US-Dollar. Ein Vertreter von AR Global sagt, dass das Eigentum offen ist, wenn nötig zu schwenken, glaubt aber nicht, dass das Zentrum umgestaltet werden muss, und ist in der Tat optimistisch, dass das Wohnwachstum in der unmittelbaren Umgebung das Interesse des Einzelhandels wecken wird. Der Vertreter sagt, dass Mietverhandlungen für mindestens drei der verfügbaren Einzelhandelsflächen und Büroflächen darüber im Gange sind.Aber andere Entwickler mit Immobilien in der Gegend glauben, dass eine Neukonfiguration der Geschäfte am West End eher früher als später in Betracht gezogen werden sollte. „Ich denke, wir werden dort einige neue Entscheidungen treffen“, sagt Ohmes. „Es kann einige zusätzliche Stadtgenehmigungen erfordern. Es hat nicht so funktioniert, wie es ursprünglich vor einem Jahrzehnt geplant war. Aber es ist immer noch eine erstklassige Lage mit einem pulsierenden Leben vor sich.“

Wenn es eine Konstante in der Entwicklung des Einzelhandels gibt, dann ist es Veränderung.

„Der Einzelhandel entwickelt sich ständig weiter — das ist eine der Schönheiten“, sagt Ohmes. „West End wird rechtzeitig herausfinden, was es sein soll.“

Allison Kaplan ist Chefredakteurin von TCB.