Als ich herausfand, dass RealtyShares am 7. November 2018 seine Türen für neue Investoren schloss, war ich schockiert und traurig. Da sie in San Francisco ansässig sind, hatte ich seit Mitte 2016 mehrere Leute von RealtyShares getroffen und einige gute Beziehungen aufgebaut.

Am Mittwoch, den 24.Oktober, aß ich mit ihrem CMO und einem Marketingmitarbeiter in der Innenstadt zu Mittag. Sie sagten mir, sie hätten gerade ihre Website überarbeitet und den Namen des Unternehmens mit einem neuen Farbschema und Logo umbenannt. Ich habe sogar ein neues Hemd und eine billige Sonnenbrille bekommen. Sie, wie Startups sind und ihre Beute.Außerdem wurde mir gesagt, dass sie einen zweiten Fonds mit einer Investition von mindestens 25.000 US-Dollar anstelle von 250.000 US-Dollar wie bei ihrem ersten Fonds auflegen würden, um für mehr Investoren zugänglicher zu sein. Ihr zweiter Fonds würde sich wie ein Indexfonds für alle Geschäfte verhalten, die sie auf ihrer Plattform überprüft haben.

Offensichtlich startet der neue Fonds nicht mehr, da Personal, das für die Beschaffung neuer Deals verantwortlich ist, entlassen wird, wenn nicht bereits. Alles, was bleibt, ist ein kleines Team von Mitarbeitern, die bis zur geplanten Fertigstellung für die Betreuung bestehender Investoren und ihrer verwalteten Vermögenswerte in Höhe von rund 400 Millionen US-Dollar verantwortlich sind.

RealtyShare schrieb in ihrer E-Mail an Investoren:

Ich glaube wirklich, dass die meisten Leute bei RealtyShares von dem plötzlichen Rückgang überrascht waren. Sie wollten mit einer Serie-D-Finanzierungsrunde 30 Millionen US-Dollar an neuem Kapital aufbringen, aber der Investor bekam in letzter Minute kalte Füße. Sie hatten sogar ein festliches Abendessen.Ich habe einfach nicht erwartet, dass RealtyShares einer von ihnen sein würde, da sie im September 2017 27 Millionen US-Dollar an Series-C-Mitteln gesammelt hatten und so viel Nachfrage hatten. Aber im Nachhinein sieht es so aus, als ob RealtyShares zu schnell expandierte (zu viele Leute eingestellt, neue große Büroräume in 2017), ohne eine gleiche Menge an Angebot.

Seit ich 2016 ihrer Plattform beigetreten bin, waren die meisten ihrer Deals schnell gefüllt. Dies war einer der Gründe, warum ich stattdessen in den Fonds investiert habe, weil der Fonds immer die ersten Dibs für die besten Angebote erhalten hat. Ich hatte keine Zeit, mich jeden Tag einzuloggen, um nachzusehen.

Wenn Sie jedoch ständig eine Übernachfrage haben, werden Ihre Kundenakquisitionskosten (CAC) immer höher, da Ihre neuen Kunden nur dort sitzen, ohne dass Sie so viel Kapital einsetzen. Daher ist es wichtig, ein Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu finden.

Außerdem hatten sie nicht die Technologie, um schnell zu skalieren. RealtyShares führte ein personalintensives Geschäft, um Geschäfte zu überprüfen, abzuschließen und zu verwalten. Ihr Wachstum war linear und nicht hyperbolisch, wie Risikokapitalgeber es gerne sehen. Ich vermute, dass ein Teil der Überexpansion darauf zurückzuführen war, dass VCs aggressiver auf Wachstum drängten. Etwas, worüber Sie nachdenken sollten, wenn Sie VC-Geld akzeptieren, anstatt Ihr Unternehmen zu booten.

Was kommt als nächstes für RealtyShares Investoren

Nach RealtyShares, wenn ich folgte auf, was als nächstes kommt:

Wir sind dabei, einen neuen Manager für die Aktienanlagen zuweisen, die für die laufende Vermögensverwaltung und Berichterstattung verantwortlich sein wird. Wir werden Sie sicherlich auf dem Laufenden halten, während wir den Übergangsplan weiter festigen. Der Fondsverwalter heißt NES Financial.

Unten war eine andere Antwort von einer anderen Person:

Der Fonds wurde immer über einen Drittanbieter abgewickelt, daher sollte es hier keinen großen Übergang geben. Wir konzentrieren uns darauf, den Übergang so nahtlos wie möglich zu gestalten, und die von uns erhobenen Vermögensverwaltungsgebühren sollten dies bis zur Fälligkeit abdecken.

Es ist wichtig, klarzustellen, dass Investoren in RealtyShares, das Geschäft, diejenigen sind, die durch ihre Schließung verletzt wurden. Ihr Eigenkapital wird wahrscheinlich auf Null oder nahe Null fallen.

Wenn Sie ein Investor auf der Plattform sind, sollten Ihre Investitionen so ablaufen, wie sie ursprünglich beabsichtigt waren, wenn auch mit weniger Aufsicht durch RealtyShares. RealtyShares war am Ende des Tages ein Marktplatz (mit einem Investmentkomitee, das Deals überprüfte), um Investoren mit Sponsoren von Immobilien-Crowdfunding-Projekten im ganzen Land zusammenzubringen.

RealtyShares hat für jede Investition eine LLC als Tochtergesellschaft von RealtyShares gegründet, um in Aktien- und Vorzugsaktiengeschäfte zu investieren. Diese Zweckgesellschaften haben keinen Anspruch von diesen Investoren in RealtyShares, das Unternehmen, während eines Wind-down. Der Fondsadministrator NES wird für die Verwaltung und den Betrieb dieser spezifischen Anlagen und des Fonds bis zur geplanten Fertigstellung bezahlt.

Es liegt an den Sponsoren, mit denen Investoren investiert haben, um ihre Arbeit zu erledigen und den Anlegern die bestmögliche Rendite zu bieten. Sie können nicht einfach verschwinden, weil RealtyShares-Investoren oft nur eine Finanzierungsquelle für ihre Geschäfte sind. Des Weiteren, die Sponsoren haben Investitionen in ihre eigenen Angebote als auch Haut im Spiel zu demonstrieren.

Wenn die Sponsoren verschwinden, verlieren sie Geld, da sie Skin im Spiel haben, und sie können kein neues Kapital mehr auf anderen Plattformen beschaffen (nicht nur auf Immobilien-Crowdfunding-Plattformen).In jedem Fall empfehle ich jedem, jeden Deal, den er besitzt, und die Kontaktinformationen jedes Sponsors für Ihre Unterlagen detailliert aufzuschreiben. Dies ist äußerst wichtig, da die staatliche Aufsicht über RealtyShares weitgehend verringert wird.

Melden Sie sich bei RS an, klicken Sie auf „Dokumente“ und dann auf „Investitionsdokumente“ – Sie können das vollständige Paket für die aktiven Investitionen direkt dort herunterladen, um es griffbereit zu haben. Hier ist ein Link, wo ich alle Sponsoren- und Deal-Profile des RealtyShares DME Fund und eine einzelne Investition, die ich in Conshy, PA, getätigt habe, gesammelt habe. Es gibt insgesamt 18 Angebote, die ich aufgezeichnet habe.

Wir können nur hoffen, dass RealtyShares nur die besten und ehrenwertesten Sponsoren für ihre Plattform ausgewählt hat, mit denen sie Geschäfte machen können. Aber man weiß nie genau, bis alles gesagt und getan ist. Einer der Vorteile von RealtyShares als Screener war, dass sie als Teil ihrer Gebühr auch diejenigen wären, die alle unterdurchschnittlichen Geschäfte für uns verfolgen würden.Mit einem verwalteten Vermögen von 400 Millionen US–Dollar sollte RealtyShares etwa 4 bis 5 Millionen US-Dollar pro Jahr an Gebühren verdienen. Wenn Sie von ~ 100 Mitarbeitern auf 15 Mitarbeiter steigen, sollten ihre Einnahmen aus der Vermögensverwaltung ausreichen, um einen reibungslosen Betrieb zu gewährleisten.

RealtyShares Alternativen

Ich bin ein Gläubiger in der Immobilien-Crowdfunding-Raum, weil es uns erlaubt, Immobiliengewinne im ganzen Land Arbitrage. Als jemand, der im teuren San Francisco sitzt, möchte ich mein teures SF-Geld verwenden, um preiswerte Heartland-Immobilien mit niedrigeren Bewertungen und höheren Cap-Raten zu kaufen.

Diese Immobilien nicht beschaffen und verwalten zu müssen, während Sie ein höheres Einkommen erzielen, ist eine Kernthese meiner Buy Utility, Rent Luxury Strategy (BURL). Ich möchte Vermögenswerte besitzen, die Sicherheiten bieten und das höchste passive Einkommen erzielen. Wenn Sie im Mittleren Westen eine Cap–Rate von 10% verdienen können, während Sie in San Francisco leben, ist das eine schöne Arbitrage, da die Cap-Raten in San Francisco nur 2,5% – 3 betragen.5%

Basierend auf dem Wissen über öffentliche Finanzierung und dem, was ich im Bereich Immobilien-Crowdfunding beobachtet habe, sind hier meine beiden wichtigsten RealtyShares-Alternativen:

1) Fundrise. Ich arbeite seit 2016 mit Fundrise zusammen und sie haben mich immer wieder mit ihrer Innovation beeindruckt. Sie wurden 2012 gegründet und sind die Pioniere des Produkts eREIT. Sie haben nicht nur durch traditionelle Risikokapitalmethoden Mittel für ihr eigenes Unternehmen beschafft, sondern auch ein öffentliches Internetangebot gemacht, bei dem sie Kapital von Investoren auf ihrer Plattform beschafft haben. Zuletzt waren sie die ersten, die einen Opportunity-Fonds im Immobilien-Crowdfunding-Bereich aufgelegt haben, um die neuen Steuergesetze zu nutzen.

Das Schöne an Fundrise ist auch, dass es im Gegensatz zu RealtyShares für nicht akkreditierte Investoren (z. B. alle) offen ist. Darüber hinaus ist ihr Geschäftsmodell, maßgeschneiderte Fonds wie Heartland eREIT, West Coast eREIT usw. zu schaffen, attraktiv für jemanden, der sich in Immobilien diversifizieren möchte, aber nicht einzelne Investitionen auf der Plattform auswählen möchte, obwohl diese Investitionen auch zuerst sorgfältig geprüft werden.Laut Crunchbase hat Fundrise 55 Millionen US-Dollar an Kapital aufgebracht, wobei die letzte Kapitalerhöhung im Februar 2017 für 14,5 Millionen US-Dollar erfolgte. Aber ich habe gehört, dass sie 2018 neues Kapital aus den öffentlichen Internetangeboten gewinnen konnten, die nur bestehenden Plattforminvestoren zur Verfügung stehen.

Fundrise Bewertung: Immobilien Crowdfunding für nicht akkreditierte Investoren

2) Realty Mogul. Realty Mogul wurde 2012 gegründet und bietet akkreditierten Anlegern die Möglichkeit, in kommerzielle Debt- oder Equity-Immobilienangebote zu investieren. Sie haben auch ein paar eREITs für nicht akkreditierte Investoren.

Ich habe kürzlich ausführlich mit ihrem CEO, Jilliene Helman, gesprochen und sie erwähnte, wie sie ein jahrzehntelanges Geschäft aufbauen möchte. Statt Wachstum um jeden Preis ist es mehr Wachstum in einem vernünftigen Tempo, um langfristige Rentabilität zu gewährleisten. Ihre Firma konzentriert sich extrem auf den Underwriting-Prozess, verwendet Technologie, um umständlichere Bereiche des Geschäfts zu automatisieren, und bleibt fest bei höheren Originierungsgebühren, die Sponsoren zur Deckung der Kosten für die Geschäftstätigkeit in Rechnung gestellt werden.

Realty Mogul hat $ 45 Millionen in VC-Finanzierung erhöht, aber ihre letzte Erhöhung war im Jahr 2015. Da sie immer noch da sind, werde ich vermuten, dass sie einen Weg gefunden haben, sich selbst zu erhalten. Zum Beispiel haben sie ein viel kleineres Team bei ~ 52 Personen gegenüber 125 bei RealtyShares. Angesichts der Tatsache, dass sie anscheinend höhere Barrieren haben, mit denen sie Geschäfte machen, Es fühlt sich an, als wären sie für ihr Wachstum ziemlich verantwortlich. Ich weiß nur, dass ich keine Details über die Finanzen eines Unternehmens kenne, da sie privat sind.

Realty Mogul Bewertung: Konzentration auf Qualität, nicht Quantität

3) CrowdStreet. In Bezug auf das Plattformrisiko könnte CrowdStreet der beste Immobilien-Crowdfunding-Marktplatz für akkreditierte Investoren sein, da er ein Direct-to-Sponsor-Modell verwendet. Mit anderen Worten, Sie erhalten eine hohe Kommunikationseffizienz und Transparenz, indem Sie direkt mit den Sponsoren der Immobilienangebote korrespondieren können. Sie investieren auf der Plattform des Sponsors und nicht auf der von CrowdStreet, wodurch das Risiko der CrowdStreet-Plattform beseitigt wird.

CrowdStreet prüft alle Deals energisch vor. Sie haben auch klare Sponsor-Rating-Bezeichnungen, so dass Investoren den Hintergrund jedes Sponsors sowie detaillierte Informationen zu jedem Deal klar kennen.

Ich habe mich kürzlich mit sieben Mitgliedern des CrowdStreet-Teams in Palo Alto getroffen und mag ihre Vision, ihren Umgang mit Kunden und ihre Art, Geschäfte zu machen, sehr. Sie spezialisieren sich auf „18-Stunden-Städte“, die sekundäre aufstrebende Städte wie Austin und Memphis sind. Dies entspricht gut meiner langfristigen These, aufgrund besserer Bewertungen, Technologie und des Aufstiegs von Remote-Arbeit in das Kernland Amerikas zu investieren.

CrowdStreet Review: Direct-To-Sponsor-Immobilienmarktplatz

Die Zukunft des Immobilien-Crowdfunding

Langfristig wird es wahrscheinlich nur zwei oder drei Crowdfunding-Projekte geben, die gewinner im Bereich Immobilien-Crowdfunding. Es ist das Unternehmen, das seine Technologie und sein Angebot / Nachfrage-Matching richtig macht, das als Sieger hervorgehen wird.

Ich vermute, dass als Nachricht von RealtyShare Schließung Spreads, Investoren Pause nehmen und ihre alternativen Anlagestrategien neu bewerten und mehr Due Diligence auf den jeweiligen Immobilien Crowdfunding-Plattformen tun. Darüber hinaus erwarte ich, dass Immobilien-Crowdfunding-Plattformen daran arbeiten, ihre Bilanzen zu verbessern, ihr Angebot an Geschäften zu erhöhen, ihre Technologie zu verbessern und ihre Nachrichten zu verbessern.

Ich bin zuversichtlich, dass RealtyShares das Richtige tun wird, um bestehende Investitionen bis zur geplanten Fertigstellung zu sehen. Sie haben laufende Vermögensverwaltungseinnahmen, ein Abwicklungsteam und einen Fondsverwalter. Ich vermute, dass sie auch Bargeld in ihrer Bilanz haben.

Ich schätze, dass dieser ganze Übergangsprozess ein oder zwei Monate dauern wird, um sortiert zu werden. Wenn es keinen erfolgreichen Übergang gibt, wird der Ruf des Einzelnen und des Sponsors stark beeinträchtigt.

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Über den Autor: Sam begann sein eigenes Geld zu investieren, seit er 1995 ein Online-Brokerage-Konto eröffnete. Sam liebte es so sehr zu investieren, dass er beschloss, Karriere zu machen, indem er die nächsten 13 Jahre nach dem College bei zwei der führenden Finanzdienstleistungsunternehmen der Welt arbeitete. Während dieser Zeit erhielt Sam seinen MBA von der UC Berkeley mit Schwerpunkt Finanzen und Immobilien.

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