¿alguna vez has soñado con vivir en un hotel? Imagínese: Tendría amas de llaves, aparcacoches, servicio de habitaciones y más, todo para satisfacer sus necesidades. Si vivieras en un hotel, lo más probable es que también tengas una piscina, un gimnasio, restaurantes y tal vez incluso un spa justo en tu edificio. Qué vida!

O, ¿alguna vez ha soñado con obtener ayuda con sus facturas? Imagínese: Cada vez que salía de su casa por una noche o más, alguien más se quedaba allí, limpiaba y luego pagaba por el uso de su propiedad. Nunca tendrías que hacer nada, nunca sabrías que alguien había estado allí, y ganarías algo de dinero extra. ¡Qué trato!

Bueno, algunos desarrolladores y empresas hoteleras están tratando de hacer realidad estos sueños para aquellos que buscan comprar bienes raíces. El resultado es una nueva clase de propiedad llamada «condotel», un cruce entre un condominio y un hotel. Pero, ¿cómo funcionan exactamente los condoteles y qué beneficios ofrecen a los propietarios?

¿Qué son los condoteles?Primero permítanme explicar lo que no son los condoteles. No son tiempos compartidos. Con muchos tiempos compartidos, los compradores compran la capacidad de permanecer en un resort durante una cierta cantidad de tiempo en ciertas épocas del año. Los compradores, en esencia, pagan sus estancias de vacaciones por adelantado. Con una propiedad de condotel, los compradores están comprando una propiedad inmobiliaria. Dependiendo de la propiedad, es posible que compren una habitación de hotel, una habitación de estilo estudio, un condominio de tres dormitorios o una «villa»: hay muchos planos de planta diferentes disponibles y se conocen con una variedad de nombres. (Las villas y otras residencias independientes a menudo se llaman «fraccionales», pero para mantener las cosas simples, usaré el término «condotel».») La conclusión es que los compradores de condoteles poseen una propiedad real, una en la que pueden vivir o alquilar, como les plazca.

¿Cómo comenzó el concepto de condotel?Construir un edificio de condominios residenciales o un nuevo hotel es una empresa costosa en estos días, especialmente en mercados donde la tierra es muy cara. Así que los desarrolladores pensaron: «¿Cómo podemos conseguir que alguien comparta los costos de este costoso proyecto durante la etapa de construcción?»La respuesta, se dieron cuenta, era pre-vender las unidades como condominios. Luego, para endulzar el trato para los inversores, los desarrolladores traerían una compañía de administración de propiedades para administrar el edificio como un hotel, para que los propietarios pudieran alquilar sus unidades cuando no las estuvieran usando y posiblemente recibir algún tipo de retorno de su inversión.

Tal vez no sea sorprendente que varios grandes nombres de hoteles se hayan metido en el acto. La lealtad a la marca siempre ha sido importante en la industria hotelera, y la tendencia condotel ofrece a los hoteleros expertos la oportunidad de convertir a los huéspedes leales en residentes leales. Marcas hoteleras como Starwood, Hilton, Marriott y Ritz-Carlton han entrado en el mercado de condoteles. Una compañía hotelera con fanáticos acérrimos () es Morgans Hotel Group. Marc Gordon, director de inversiones de Morgans, explica que su empresa entró en el mercado de condoteles en parte para que » los huéspedes puedan poseer una parte del estilo de vida del Grupo Hotelero Morgans.»Su residencia les da a los fanáticos de los hoteles la oportunidad de vivir en alojamientos similares a las habitaciones de hotel que aman.

La propiedad residencial con un grupo hotelero en particular puede conferir privilegios en otras propiedades de marca — un gran arreglo para viajeros frecuentes. Por ejemplo, según Gordon, los propietarios de Mondrian South Beach recibirán «tratamiento VIP en todos los hoteles, restaurantes y experiencias de vida nocturna de Morgans Hotel Group en todo el mundo».»Incluso Canyon Ranch, conocido por sus fabulosos spas, ahora ofrece la oportunidad de vivir el estilo de vida de Canyon Ranch en lugares como y . Por lo tanto, en muchos sentidos, el crecimiento del mercado de condoteles puede vincularse al deseo de algunos consumidores de dejar atrás algunas de las cargas de ser propietarios de vivienda y comprar una forma de vida más centrada en el servicio.

Entonces, ¿cómo funciona?Los compradores que compren una propiedad en un condotel pueden, por supuesto, usar esta propiedad como su residencia principal, aunque ciertas leyes locales pueden restringir la estadía de los propietarios 365 noches al año. En su residencia, los propietarios tienen pleno uso de todas las comodidades que se ofrecen en el hotel. Simplemente pagan tarifas de mantenimiento adicionales (similares a las tarifas de la asociación de propietarios de viviendas) para el mantenimiento de las áreas comunes.

Los propietarios también pueden optar por colocar su unidad en el programa de alquiler del hotel. Esta opción permite que la unidad se alquile a precios de mercado para huéspedes transitorios, lo que brinda a los propietarios algunos ingresos de su propiedad. Los propietarios pagan a la empresa de gestión un cierto porcentaje de los ingresos por alquiler a cambio de reservar la habitación, proporcionar servicios de limpieza, etc.; las tarifas de gestión generalmente oscilan entre el 20 y el 40 por ciento de la tarifa nocturna.

¿Qué deben tener en cuenta los compradores?
Uno nunca debe entrar en ninguna transacción de bienes raíces sin estar preparado y desinformado. Si bien no puedo enumerar todo lo que debe pensar al considerar comprar una unidad condotel, aquí hay algunos aspectos destacados.

• Esto no es dinero fácil. Al menos, no necesariamente. ¿Puede el dinero que obtiene del alquiler de su unidad pagar su inversión total y tal vez incluso obtener beneficios adicionales? Claro que podría. Pero con la misma facilidad, nunca podría pagarse solo. Los mercados de bienes raíces pueden colapsar, y las tasas de ocupación y alquiler de hoteles pueden fluctuar enormemente. Si hacer ingresos por alquiler es muy importante para usted, investigue cuidadosamente el mercado turístico local. Y si algún agente de ventas sugiere algún tipo de retorno de su inversión, o garantiza que su condotel será un generador de dinero, corra hacia el otro lado. Que lo hagan es ilegal, por lo que están mal entrenados o son deshonestos. De cualquier manera, deberías buscar en otro lado.
• Elija una empresa de gestión de confianza. Si va a alquilar su unidad o estar lejos de ella por un tiempo, alguien tendrá que administrarla por usted. Lo más probable es que la empresa de gestión que elija sea la misma que posee y administra el edificio en sí. Pero en la mayoría de los casos, puede contratar a una empresa externa para administrar su propiedad condotel si lo desea. Lo importante es que confíes y disfrutes haciendo negocios con la empresa que elijas. De nuevo, usaré Morgans como ejemplo. He sido huésped de muchas propiedades Morgan, disfruto de su servicio y confío en la calidad de sus productos. Por lo tanto, me sentiría muy cómodo al tener que administrar mi propiedad cuando no estuviera allí. Asegúrese de sentir el mismo nivel de comodidad con el administrador de su propiedad.
• Lea toda la letra pequeña y comprenda todos los detalles. No puedo enfatizar lo complicado que puede ser comprar un condotel. Esto no es como comprar una casa unifamiliar en una calle suburbana. Hay mucho que averiguar: cuánto serán las tarifas de mantenimiento, puede tomar una exención de propiedad familiar en su propiedad, puede decorar su unidad a su gusto o hacer que las restricciones de alquiler impidan la personalización, qué porcentaje de los ingresos por alquiler se lleva la empresa de administración de propiedades, etc. Cualquier persona interesada en ingresar a este mercado debe investigar mucho antes de comenzar a mirar, y debe hacer muchas preguntas en cada paso del camino. Un sitio web como es un gran lugar para comenzar su investigación.

La propiedad de condoteles puede ser una excelente manera para que las personas disfruten de los beneficios de vivir en un entorno de vacaciones. Es un concepto interesante para los compradores inteligentes, y no puedo esperar a ver cómo crece la tendencia en los próximos años.

Amy Bradley-Hole ha trabajado en la industria hotelera durante muchos años en muchos puestos diferentes y en todo tipo de propiedades, desde pequeños hoteles boutique de lujo hasta grandes resorts, tanto en los Estados Unidos como en el extranjero. o en Tripso.com!