Cuando descubrí que RealtyShares estaba cerrando sus puertas a nuevos inversores el 7 de noviembre de 2018, me sorprendió y entristeció. Dado que tienen su sede en San Francisco, había conocido a varias personas de RealtyShares desde mediados de 2016 y desarrollado algunas buenas relaciones.

El miércoles 24 de octubre, almorcé con su director de Marketing y un empleado de marketing en el centro. Me dijeron que acababan de renovar su sitio web y renombrar el nombre de la compañía con un nuevo esquema de colores y logotipo. Incluso tengo una camisa nueva y unas gafas de sol baratas. Cómo son las startups y su botín.

Además, me dijeron que lanzarían un segundo fondo, con una inversión mínima de 2 25,000 en lugar de 2 250,000 como su primer fondo, para ser más accesible para más inversores. Su segundo fondo actuaría como un fondo de índice para todas las transacciones que investigaron en su plataforma.

Obviamente, el nuevo fondo ya no se está lanzando, ya que el personal responsable de obtener nuevos acuerdos será despedido, si no ya. Todo lo que quedará será un pequeño equipo de personas que serán responsables de prestar servicios a los inversores existentes y a sus aproximadamente 400 millones de dólares en activos administrados hasta la finalización programada.

RealtyShare escribió en su correo electrónico a los inversores,

realmente creo que la mayoría de la gente en RealtyShares fueron sorprendidos por el repentino viento. Estaban a punto de recaudar 3 30 millones en nuevo capital con una ronda de financiación de la Serie D, pero el inversor se echó atrás en el último minuto. Incluso tuvieron una cena de celebración.

Esperaba una consolidación en el espacio, simplemente no esperaba que RealtyShares fuera uno de ellos, ya que habían recaudado $27 millones en fondos de la Serie C en septiembre de 2017 y tenían tanta demanda. Pero en retrospectiva, parece que RealtyShares se expandió demasiado rápido (contrató a demasiadas personas, nuevo espacio de oficina grande en 2017) sin una cantidad igual de suministro.

Desde que me uní a su plataforma en 2016, la mayoría de sus ofertas se llenaron rápidamente. Esto fue parte de la razón por la que invertí en el fondo, porque el fondo siempre obtendría los primeros pedidos de las mejores ofertas. No tuve tiempo de iniciar sesión todos los días para comprobarlo.

Pero si tiene un exceso de demanda constante, su costo de adquisición de clientes (CAC) comenzará a aumentar cada vez más porque sus nuevos clientes simplemente estarán sentados allí sin desplegar ningún capital o tanto capital. Por lo tanto, es fundamental encontrar un equilibrio entre la oferta y la demanda.

Además, no tenían la tecnología para escalar rápidamente. RealtyShares dirigió un negocio intensivo de personal para revisar, finalizar y administrar negocios. Su crecimiento fue lineal y no hiperbólico como les gusta ver a los capitalistas de riesgo. Sospecho que parte de la expansión excesiva se debió a que los VCS presionaron más agresivamente por el crecimiento. Algo en lo que pensar cuando acepta dinero de capital de riesgo en lugar de arrancar su negocio.

Qué sigue Para los Inversores de RealtyShares

De acuerdo con RealtyShares, cuando hice un seguimiento de lo que sigue:

Estamos en el proceso de asignar un nuevo gerente para las inversiones de capital que será responsable de la gestión continua de activos y la presentación de informes. Sin duda los mantendremos informados a medida que continuamos consolidando el plan de transición. El administrador del fondo se llama NES Financial.

A continuación se muestra otra respuesta de una persona diferente:

El fondo siempre se ha manejado a través de un administrador externo, por lo que no debería haber mucha transición aquí. Estamos enfocados en hacer la transición lo más fluida posible y las tarifas de gestión de activos que cobramos deben cubrir esto hasta el vencimiento.

Es importante aclarar que los inversores en RealtyShares, el negocio, son los que he conseguido herido por su cierre. Su patrimonio probablemente caerá a cero o cerca de cero.

Si usted es un inversor en la plataforma, sus inversiones deben desarrollarse de la manera en que se planearon originalmente, aunque con menos supervisión de RealtyShares. RealtyShares, al final del día, era un mercado (con un comité de inversiones que investigaba los acuerdos) para emparejar a los inversores con patrocinadores de proyectos de bienes raíces financiados por crowdfunding en todo el país.

RealtyShares creó una LLC para cada inversión como subsidiaria de RealtyShares para invertir en acciones y acuerdos de acciones preferentes. Estos vehículos de propósito especial no tienen ningún derecho de los inversores en RealtyShares, la compañía, durante una caída de tensión. Se pagará al administrador de la caja, NES, por administrar y operar estas inversiones específicas y la caja hasta la finalización programada.

Depende de los patrocinadores con los que inviertan los inversores hacer su trabajo y proporcionar a los inversores el mejor rendimiento posible. No pueden desaparecer simplemente porque los inversores de RealtyShares a menudo son solo una fuente de financiación para sus negocios. Además, los patrocinadores también tienen inversiones en sus propios negocios para demostrar la apariencia en el juego.

Si los patrocinadores desaparecen, perderán dinero, ya que tienen piel en el juego, y no podrán recaudar nuevo capital en otras plataformas de nuevo (no solo plataformas de crowdfunding de bienes raíces).

De cualquier manera, recomiendo a todos que escriban en detalle cada oferta que poseen y la información de contacto de cada patrocinador para sus registros. Esto es extremadamente importante, dado que la supervisión gubernamental de las acciones de bienes raíces se reducirá en gran medida.

Inicie sesión en RS, haga clic en» Documentos «y luego en » Documentos de inversión»: puede descargar el paquete completo para las inversiones activas allí mismo para tenerlo a mano. Aquí hay un enlace donde he reunido todos los perfiles de patrocinadores y negocios del Fondo RealtyShares DME y una inversión individual que realicé en Conshy, Pensilvania. Hay un total de 18 ofertas que he grabado.

Solo podemos esperar que RealtyShares elija solo a los mejores y más honorables patrocinadores en su plataforma para hacer negocios. Pero nunca se sabe completamente hasta que todo está dicho y hecho. Uno de los beneficios de tener RealtyShares como evaluador era que, como parte de su tarifa, también serían los que harían un seguimiento de cualquier oferta de bajo rendimiento para nosotros.

Con 400 millones de dólares en activos administrados, RealtyShares debería ganar alrededor de 4 4M – 5 5M al año en honorarios. Al pasar de ~100 empleados a 15, sus ingresos de gestión de activos obtenidos deberían ser suficientes para mantener todo funcionando sin problemas.

RealtyShares Alternatives

Creo en el espacio de crowdfunding inmobiliario porque nos permite arbitrar ganancias inmobiliarias en todo el país. Como alguien que está sentado en el caro San Francisco, quiero usar mi costoso dinero de San Francisco para comprar propiedades inmobiliarias baratas en heartland con valoraciones más bajas y tasas de capitalización más altas.

No tener que obtener y administrar estas propiedades mientras gana un ingreso más alto es una tesis central de my Buy Utility, Rent Luxury strategy (BURL). Quiero poseer activos que proporcionen garantías y produzcan la mayor cantidad de ingresos pasivos. Cuando puede ganar una tasa de tope del 10% en el Medio Oeste mientras vive en San Francisco, eso es un buen arbitraje, ya que las tasas de tope en San Francisco son solo del 2.5% – 3.5%

Basado en el conocimiento de la financiación pública y lo que he observado en el espacio de crowdfunding inmobiliario, aquí están mis dos mejores alternativas de RealtyShares:

1) Fundrise. He trabajado con Fundrise desde 2016, y me han impresionado constantemente con su innovación. Se fundaron en 2012 y son los pioneros del producto eRVIT. No solo han recaudado fondos para su propia empresa a través de métodos tradicionales de capital de riesgo, sino que también han hecho una Oferta Pública de Internet en la que recaudaron capital de inversores en su plataforma. Más recientemente, fueron los primeros en lanzar un Fondo de Oportunidades en el espacio de crowdfunding inmobiliario para aprovechar las nuevas leyes fiscales.

Lo que también es bueno de Fundrise es que está abierto a inversores no acreditados (por ejemplo, todo el mundo), a diferencia de RealtyShares. Además, su modelo de negocio de crear fondos a medida como Heartland eREIt, West Coast Coastit, etc., es atractivo para alguien que quiere diversificarse en bienes raíces, pero que no quiere elegir inversiones individuales en la plataforma, a pesar de que estas inversiones también se examinan cuidadosamente primero.

Según Crunchbase, Fundrise ha recaudado 5 55 millones en capital, con el último aumento que se produjo en febrero de 2017 por 1 14.5 millones. Pero, he oído que han sido capaces de asegurar nuevo capital en 2018 de las Ofertas Públicas de Internet, disponibles solo para los inversores de plataformas existentes.

Fundrise Review: Crowdfunding Inmobiliario Para Inversores No Acreditados

2) Magnate de bienes raíces. Realty Mogul se fundó en 2012 y ofrece a los inversores acreditados una forma de invertir en ofertas de bienes raíces comerciales de deuda o capital. También tienen un par deITsIts para inversores no acreditados.

Hablé con su CEO, Jilliene Helman recientemente y mencionó cómo quiere construir un negocio de varias décadas. En lugar de crecer a toda costa, es más crecimiento a un ritmo razonable para garantizar la rentabilidad a largo plazo. Su firma está extremadamente enfocada en el proceso de suscripción, utiliza tecnología para automatizar áreas más engorrosas del negocio y se mantiene firme en tarifas de originación más altas que se cobran a los patrocinadores para contabilizar los costos de hacer negocios.

Realty Mogul ha recaudado $45 millones en fondos de capital de riesgo, pero su último aumento fue en 2015. Dado que todavía están por aquí, voy a adivinar que han encontrado una manera de ser más autosuficientes. Por ejemplo, tienen un equipo mucho más pequeño de ~52 personas frente a 125 en RealtyShares. Dado que parecen tener barreras más altas sobre con quién hacen negocios, se siente como que son bastante responsables con su crecimiento. Solo sé que no conozco ningún detalle de las finanzas de ninguna compañía, ya que son privadas.

Revisión de Realty Mogul: Centrándose En La Calidad, No En la Cantidad

3) CrowdStreet. En términos de riesgo de plataforma, CrowdStreet podría ser el mejor mercado de crowdfunding inmobiliario para inversores acreditados porque emplea un modelo directo al patrocinador. En otras palabras, se obtiene una gran eficiencia de comunicación y transparencia al poder comunicarse directamente con los patrocinadores de las ofertas de bienes raíces. Está invirtiendo en la plataforma del patrocinador y no en la de CrowdStreet, eliminando así cualquier riesgo de la plataforma de CrowdStreet.

CrowdStreet preselecciona vigorosamente todas las ofertas. También tienen designaciones claras de calificación de patrocinador para que los inversores conozcan claramente los antecedentes de cada patrocinador, así como información detallada sobre cada transacción.

Recientemente me he reunido con siete miembros del equipo de CrowdStreet en Palo Alto y realmente me gusta su visión, cómo tratan a los clientes y su forma de hacer negocios. Se especializan en «ciudades de 18 horas», que son ciudades emergentes secundarias como Austin y Memphis. Esto se corresponde bien con mi tesis a largo plazo de invertir en el corazón de Estados Unidos debido a mejores valoraciones, tecnología y el aumento del trabajo remoto.

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A largo plazo, probablemente solo haya dos o tres ganadores en el espacio de crowdfunding inmobiliario. Es la empresa que obtiene su tecnología y la adecuación de la oferta y la demanda la que emergerá victoriosamente.

Supongo que como noticia de los diferenciales de cierre de RealtyShare, los inversores se tomarán una pausa y reevaluarán sus estrategias de inversión alternativas y harán más diligencia debida en las respectivas plataformas de crowdfunding de bienes raíces. Además, espero que las plataformas de crowdfunding de bienes raíces trabajen para mejorar sus balances, aumentar su oferta de negocios, mejorar su tecnología y mejorar sus mensajes.

Estoy seguro de que RealtyShares hará lo correcto para ver las inversiones existentes hasta su finalización programada. Tienen ingresos de gestión de activos continuos, un equipo de liquidación y un administrador de fondos en su lugar. Sospecho que también tienen efectivo en su balance.

Estimo que todo este proceso de transición tardará uno o dos meses en ordenarse. Si no hay una transición exitosa, las reputaciones individuales y las reputaciones de los patrocinadores se verán gravemente comprometidas.

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Sobre el Autor: Sam comenzó a invertir su propio dinero desde que abrió una cuenta de corretaje en línea en 1995. A Sam le encantaba invertir tanto que decidió hacer una carrera de inversión al pasar los próximos 13 años después de la universidad trabajando en dos de las firmas de servicios financieros líderes en el mundo. Durante este tiempo, Sam recibió su MBA de UC Berkeley con un enfoque en finanzas y bienes raíces.

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