National Association of Realtors 2019 Land Market Surveyn mukaan hehtaarin maa on arvoltaan mediaanihinta 5 500 dollaria, mikä merkitsee 1 000 dollarin lisäystä edeltävän 12 kuukauden jakson aikana. Mutta yksittäisen maa-alueesi arvo voisi olla huomattavasti korkeampi tai alhaisempi hehtaarihinta riippuen esimerkiksi sen pinnanmuodostuksesta, tieyhteyksistä ja kaavoituksesta.

Enter land appraisals — rakentamattoman omaisuuden erityinen arvonmääritys, joka on välttämätön kahden osapuolen välisen maanvaihdon sujuvuudelle. Tässä oppaassa arvoitellaan keskimääräisen maanomistajan maaarviointeja ja käsitellään paljon maata, mukaan lukien:

• tärkeimmät tekijät, jotka vaikuttavat maan arvoon
• miksi maaarvioinnit vaativat ainutlaatuista koulutusta ja asiantuntemusta
• ero maaseutu-ja asuinmaaarvioinnissa
• miten löytää hyvämaineinen maaarvioija

mitkä tekijät vaikuttavat maa-alueiden arviointiin?

tyhjä tontti tarjoaa enemmän kuin silmä näkee. Jos näet vain pätkän maata ja ruohoa, kokenut maanarvioija näkee lähellä toivottavaa yhteisöä, tai optimaalinen maaperän laatu viljelyyn, tai ihanteellinen sijainti tulevaisuuden ostoskeskus — jotka kaikki vaikuttavat arvoon kyseisen kiinteistön.

maa-alueen arviointi voi olla monimutkaisempaa kuin olemassa olevan talon arviointi. Vakiomuotoisen maa-alueen arviointilomakkeen Nopea skannaus osoittaa, kuinka monta tekijää arvioijan on arvioitava ja annettava painoarvoa. Alla on joitakin tärkeimpiä tekijöitä, jotka vaikuttavat maa-alueen arvonmääritykseen:

Myyntikohteet

vaikka tyhjien maa-alueiden myyntiä ei ole läheskään yhtä paljon kuin olemassa olevien asuntojen myyntiä, maanarvioija etsii äskettäin myytyjä maa-alueita, jotka ovat kooltaan ja tyypiltään samanlaisia kuin Sinun maa-alueesi.

Maatietokoneita on saatavilla eri verkkotietokantojen kautta. Esimerkiksi Lands Of America vertailukelpoinen myynti-ohjelma on trove Tietoa maa-omaisuuden myynti myyjille, ostajat, ja kiinteistöjen ammattilaisille, kuten arvioijat. Suoritettuaan comps, arvioija sitten tehdä muutoksia ominaisuuksien perusteella oman omaisuuden.

”korkein ja paras käyttö”

kun arvotetaan kehittymätöntä maata, arvioijan tehtävänä on määrittää kiinteistön ”korkein ja paras käyttö”. Arviointilaitos määrittelee tämän ” kohtuullisen todennäköiseksi ja lailliseksi tyhjän maan tai parannetun kiinteistön käytöksi, joka on fyysisesti mahdollista, asianmukaisesti tuettua, taloudellisesti toteutettavissa ja joka johtaa korkeimpaan arvoon.”

yksinkertaisemmin: mikä on kannattavin tapa käyttää maata?

esimerkiksi tarkasteltaessa vakiomuotoista suorakulmaista tonttia asuntoalakohdassa kannattavinta olisi rakentaa talo vastaamaan sitä ympäröiviä muita kiinteistöjä. Mutta kaupallisella alueella sijaitsevalle suurelle maa-alueelle ostoskeskuksen tai elokuvateatterin rakentaminen voisi olla paras ja paras Käyttötarkoitus. Ja kun arvioidaan maaseutualueen maata, sen viljely viljelysmaaksi saattaa tuottaa eniten voittoa.

Erik Pogwist — Incenter Appraisal Managementin pääarvioija, joka tarjoaa maanlainaajille maan parhaita arvostuksia, tarkastuksia ja tietotuotteita-tekee säännöllisesti maa-arvonmäärityksiä. Hän kertoo:

”arvonnousu perustuu siihen, mihin maata voi käyttää. Siksi arvioijan on pystyttävä tunnistamaan paketin hyödyllisyys, jotta kohde voidaan arvostaa oikein.”

selvittääkseen, onko maanomistajan maankäyttö ”korkeinta ja parasta käyttöä”, arvioijat suorittavat neljä eri testiä:

1. onko käyttö lain mukaan sallittua? Onko kaavoitusvaatimuksia, jotka rajoittaisivat tonttien käyttöä? Jos ostaja haluaa esimerkiksi hoivakotiin tai tavarataloon, sallitaanko ne käyttötarkoitukset?
2. onko käyttö fyysisesti mahdollista? Ovatko maan koko, muoto, pinnanmuodot ja saavutettavuus sen mukaisia, miten ostaja tai omistaja haluaa sitä käyttää? Jos joku ostaisi maata esimerkiksi vesipuistoon tai raviradalle, hänen olisi vaikea käyttää mäkistä, kapeaa maapalstaa, jossa ei ole paljon tieyhteyksiä.
3. onko käyttö taloudellisesti mahdollista? Onko Käyttötarkoitus linjassa ympäröivien kiinteistöjen kanssa, vai olisiko liikaa paranneltu kiinteistö vaarassa jäädä korttelin kalleimmaksi? Ison talon rakentaminen kalliilla päivityksillä vaatimattomilla ranch-kodeilla ei välttämättä ole verotuksellisesti järkevää.
4. onko käyttö kannattavinta? Millainen käyttö tuottaisi liikekiinteistöille eniten tuloja ympäröivien rakennusten ja paikallisen väestön kysynnän perusteella? Esimerkiksi toisen elokuvateatterin lisääminen yhteisöön ei todennäköisesti olisi yhtä kannattavaa kuin ostoskeskuksen lisääminen, jossa vähittäiskaupoilla on suuri kysyntä.

NAR ’ s Land Market Survey erittelee maan mediaanihinnat hehtaarilta eri maatyyppien ja käyttötapojen mukaan:

• asuin: 25 000 dollaria hehtaarilta
• maatalous, kasteltu: 9 629 dollaria hehtaarilta
• Maatalous, kastelematon: 5 500 dollaria
• Ranch: 4 500 dollaria hehtaarilta
• puutavara: 3 000 dollaria hehtaarilta
• virkistys: 3 000 dollaria hehtaarilta

koko ja muoto

voisi olettaa, että jos yksi eekkeri maata on arvoltaan 50 000 dollaria, niin neljä eekkeriä olisi 200 000 dollaria, mutta näin ei ole. Kun maan pinta-ala kasvaa, hehtaarikohtainen arvo itse asiassa laskee, mikä tunnetaan talouselämässä ”vähenevän tuoton lakina.”Se on tavallaan maa vastaa ostaa irtotavarana kaupasta: suurempi kohde yleensä maksaa vähemmän yksikköä kohti kuin sama kohde pienemmässä koossa.

maan muoto vaikuttaa myös sen mahdolliseen käyttöön ja arvoon, sillä epäsäännöllisen muotoinen erä voi olla vähemmän haluttu. Jos esimerkiksi tyhjillään oleva tontti on piirakkamainen, jonka etuosassa on leveämpi osa, se tarkoittaa, että sille tontille rakennetussa kodissa olisi enemmän pihatilaa edessä kuin takana.

tuo muoto voisi johtaa pienempään arvoon, sillä suurin osa asunnonomistajista haluaisi enemmän käyttökelpoista tilaa takapihalle, jossa on enemmän yksityisyyttä. Ja epäsäännöllinen tai kolmion muotoinen tontti voi olla vaikea rakentaa, koska se voi rajoittaa sitä, mitä jalanjälkeä rakennuttaja voi käyttää taloon.

Esteettömyys

yksi suurimmista tontin arvoa ajavista tekijöistä on etupinnan määrä — eli se, kuinka suuri osa siitä on saavutettavissa maanteitse. Varsinkin jos myyt suuremman maapalstan, joka jaetaan osiin, jokaisella kunnalla voi olla erityisiä kaavoitussääntöjä, jotka määräävät, kuinka paljon tien etuosaa kullakin tontilla täytyy olla, selittää Melanie Hunt, texasilaisen top Fort Worthin kiinteistönvälittäjä, joka myy usein tyhjillään olevaa maata.

”Mitä enemmän tien rintamaa ja mitä enemmän hehtaareita tie koskettaa, sitä korkeampi maan arvo on”, Hunt sanoo. ”Esimerkiksi, jos on 500 metriä tien edessä ja maa on hyvin kapea ja syvä ja vaikea rakentaa, takaisin eekkerit eivät ole arvokkaita läheskään yhtä paljon. Mutta iso kulmatontti, jossa on paljon etupintaa, on paljon arvokkaampi.”

sähkölaitokset

maanarvioija ottaa huomioon maan vesi -, viemäri-ja sähköjohtojen saatavuuden. Jos näitä elementtejä ei ole saatavilla, ostajan pitäisi tuoda ne sisään. Tämä hanke voi maksaa missä tahansa 10000-30000 dollaria tai enemmän riippuen maan laajuudesta ja koosta. Lisäksi voi kestää kuukausia saada kaikki luvat ja suorittaa kaikki työt.

maanrakentajalla voi olla mahdollisuus käyttää septijärjestelmää tai vesikaivoja, mutta nämäkin ratkaisut maksavat tuhansia dollareita. ”Yleisesti ottaen se, että tonttirajalla on sähkö -, vesi-ja viemäriyhteys, nostaa maan arvoa huomattavasti”, Hunt sanoo.

topografia

maapalan topografialla eli maantieteellisellä rakenteella voi olla suuri vaikutus sen arvoon. Esimerkiksi soinen maa ei sovellu kodin rakentamiseen, mutta ostaja saattaa haluta sen virkistyskäyttöön. Arvioija tutkii maan fyysisiä ominaisuuksia — muun muassa vuoria, jyrkkiä laatuja, jokia, järviä ja laaksoja-sen käyttömahdollisuuksien määrittämiseksi.

mukavuudet

aivan kuten rakennettuun kotiin tulee tiettyjä myyntipisteitä, kuten uima-allas tai sijainti hiljaisella kadulla, maapalsta voi tarjota tiettyjä esteettisiä tai toiminnallisia ominaisuuksia, jotka tekevät siitä arvokkaamman. Arvioija voisi antaa arvoa esimerkiksi järvelle pääsylle, kalastuslammelle, upealle näköalalle, vaellus-tai kävelypoluille tai muille haluttaville elementeille, kunhan ne eivät haittaa maan käytettävyyttä.

kaavoitus

suurin osa maa-alueista on kaavoitettu, eli se on luokiteltu tietynlaiseen käyttöön.

nykyiset kaavoitusvaatimukset voivat rajoittaa sitä, miten ostaja voi käyttää tai kehittää maapalstaa, millä on suora vaikutus sen arvoon. Joitakin yleisimpiä kaavoitustyyppejä ovat:

• Omakotitaloasutus
• kevyt teollisuus
• kaupallinen
• kevytrakenteinen
• maatalousalan
• koulut

sen lisäksi, millaista rakennusta voidaan rakentaa, voidaan kaavoituslakien avulla myös valvoa tiettyjä rakentamisen yksityiskohtia, kuten rakenteiden korkeutta. Arvioija ottaa huomioon kaavoituksen arviota määrittäessään. Jos lait ovat rajoittavia, ne voivat mahdollisesti karkottaa mahdolliset ostajat.

tulvariski

joissakin tutkimuksissa on todettu, että yli 13% yhdysvaltalaisista väestö elää 100-vuotisella tulva-alueella, jonka odotetaan nousevan 15,5 prosenttiin vuoteen 2050 mennessä. Jos maasi sijaitsee tulva-alueella, arvioija tutkii, kuinka usein tulvia esiintyy ja mitkä alueet ovat alttiimpia tulville. Suuri tulvariski voi upottaa tyhjillään olevan maan arvon — joidenkin tutkimusten mukaan jopa 8 prosenttia.

ympäristötekijät

Hunt sanoo, että ostaja yleensä tilaa ympäristötutkimuksen ennen sulkemista, koska tulokset on julkistettava arvioinnissa. Kaikki maaperässä olevat vaaralliset aineet tai epäpuhtaudet — kuten torjunta — aineet, radon, lyijy tai asbesti-voivat romahduttaa maan arvon. Kaikki kosteikot, villieläimet tai uhanalaiset lajit tulevat myös peliin, koska ne voivat vaikuttaa kykyyn kehittää maata.

maaseutu vs. asuin

monilla maanomistajilla on vapaana tontteja, joista jonain päivänä tulee talo tai rakennus. Arvioijat kuitenkin kohtelevat maatalouskäytössä olevia maaseutu-tai viljelysmaita eri tavalla kuin asuin-tai kauppamaata.

”Maaseutuarvioinnit voivat olla haastavampia, koska myyntitietoja ei ole, mikä johtuu luonnollisesti siitä, että asuntoja on paljon vähemmän kuin esikaupunki-tai kaupunkimarkkinoilla”, pogwist selittää.

”joissakin maalaiskunnissa myyntiä ei välttämättä ole moneen kuukauteen tai edes vuoteen. Arvioijan olisi laajennettava vertailukelpoista myyntihakuaan huomattavasti tavanomaista laajemmaksi löytääkseen myynnin, jota voitaisiin hyödyntää kiinteistön arvonmittareina.”

arvioija ottaa huomioon joitakin samoja tekijöitä — pääsyn, topografian, rakenteen — mutta maaseutualueen koko on usein paljon suurempi, mikä tuo lisäaikaa ja kustannuksia arvonmääritykseen. Arvo riippuu myös esimerkiksi maatilan taloudesta, maaperän laadusta, kastelusta ja salaojituksesta, paikallisesta ilmastosta ja sademääristä sekä mahdollisista nykyisistä maatalousmääräyksistä, jotka saattavat rajoittaa maan käyttöä.

käytettävissä olevan tilan osuus on yksi avaintekijöistä viljelysmaan arvioinnissa. Hunt selittää: ”Jos sinulla on 100 eekkeriä maata, josta 50 on käyttökelpoista ja loput 50 koostuu rotkoista ja puista, joita ei voi kyntää, viljellä tai laiduntaa, käyttökelpoisen eekkerin arvo on paljon suurempi kuin muiden.”

maan kysyntä voi nostaa hintaa

pogwist näkee usein, että ostajat tarjoavat vapaasta maasta enemmän kuin arviomäärän, erityisesti tapauksissa, joissa he näkevät tulopotentiaalia, jota arvioija ei ehkä tunnista, tai jos tontista on useita ostajia, jotka tekevät tarjouksia. ”Arviointi ei ole mitään muuta kuin asiantuntijan mielipide, joka perustuu kokemukseen, luotettavaan tietoon ja harkittuun analyysiin”, hän sanoo. ”Jollakulla voi olla tarve, halu ja resursseja maksaa enemmän, ja myyjä todennäköisesti myisi mielellään enemmän.”

Huntin kokemuksen mukaan noin 25% ostajista menee arvioidun arvon yli, varsinkin jos kyseessä on ainutlaatuinen kiinteistö tai jos sen käyttötarkoitus ajaa sen normaalin maan arvon yläpuolelle. Siinä tapauksessa, jos ostaja on saamassa minkäänlaista lainaa maan oston rahoittamiseksi, ostajan olisi tuotava lisävaroja sulkemiseen hintaeron kattamiseksi.

Maaarvioinnit: Vaikea saada oikein

kaikilla asuntoarvioijilla ei ole kokemusta ja asiantuntemusta maan arvioimiseen. Arvioijan valitseminen, joka ei ole erikoistunut tähän alaan, voi johtaa katastrofiin.

eräässä esimerkissä, jonka LIA: n ylläpitäjät & vakuutuspalvelut siteerasivat, eräs maanostaja käytti Arizonalaista arvioijaa selvittääkseen, minkä arvoinen kahden eekkerin paketti oli.

arviossa arvoksi arvottiin 160 000 dollaria ja ostaja sai lainanantajalta varoja maanhankinnan rahoittamiseen. Kun ostaja myöhemmin jätti lainan maksamatta ja siitä tehtiin ulosmittausilmoitus, lainanantaja palkkasi toisen arvioijan tarkastelemaan maata uudelleen.

Uusi arvioija totesi, ettei tonttiin ollut pääsyä ja määräsi sen arvoksi vain 90 000 — 70 000 dollaria vähemmän kuin ensimmäisen arvioidun summan. Tämän jälkeen lainanantaja nosti kanteen ensimmäistä arvioijaa vastaan, jonka olisi pitänyt tunnustaa, että nuo kaksi eekkeriä olivat maa-alueita.

luvanvaraisen ja pätevän maa-arvioijan löytämiseksi voi kysyä suosituksia paikalliselta kiinteistönvälittäjältä, joka myy säännöllisesti tontteja. Agentti kuten Hunt, esimerkiksi, on suora lähete sinulle, säästää aikaa etsittäessä arvioija voit luottaa. Voit myös tehdä haun American Society of Farm Managers and Rural Appraisers, josta löydät yhteystiedot yli 2,100 maan top maaarvioinnin asiantuntijoita.

Maaarvioinnit katsovat tulevaisuuteen

tyhjillään oleva maapala edustaa tyhjää liuskekiveä, jolla rakennetaan talo, perustetaan maatila, laitetaan urheilukentälle tai parkkeerataan pikkuruinen koti. Toisin sanoen maa saa pisteitä potentiaalista. Miten ihminen voisi muuttaa tai säilyttää tietyn palan maapalloa, on ihana, Idyllinen harjoitus unelmoida isosti.

tämä pelkkä mahdollisuus liittyy myös täysin maan arvoon ja siihen, mitä arvioijat ottavat huomioon arvioinnissaan. Toisin kuin taloarvio, jossa arvioidaan, mitä on jo olemassa, maa-aluearvio kuvittelee, mitä voisi olla.