az ingatlanforgalmazók Országos Szövetsége 2019-es földpiaci felmérése szerint egy hektáros földterület 5500 dolláros medián árat ér, ami 1000 dolláros növekedést jelent az előző 12 hónapos időszakban. De az egyéni földterületet drámaian magasabb vagy alacsonyabb áron lehet értékelni hektáronként, olyan tényezőktől függően, mint a topográfia, a közúti hozzáférés és a zónázás.

adja meg a földértékeléseket — a fejletlen ingatlanok értékelésének speciális típusa, amely elengedhetetlen a két fél közötti zökkenőmentes földcseréhez. Ez az útmutató veszi a rejtélyt ki föld értékbecslések az átlagos földtulajdonos és kiterjed a sok föld, többek között:

• Top tényezők, amelyek befolyásolják a föld értékét
• miért föld értékbecslés igényel egyedi képzés és szakértelem
• a különbség a vidéki és lakossági föld értékbecslés
• hogyan talál egy jó hírű föld értékbecslő

milyen tényezők befolyásolják a földértékeléseket?

egy üres földterület többet kínál, mint amilyennek látszik. Ahol csak egy talaj-és fűszakaszt lát, egy tapasztalt földértékelő látni fogja a kívánatos közösség közelségét, vagy a gazdálkodás optimális talajminőségét, vagy az ideális helyet egy jövőbeli bevásárlóközpont számára — amelyek mindegyike befolyásolja az adott ingatlan értékét.

a földértékelés összetettebb lehet, mint egy meglévő ház értékelése. A szabványos földértékelési űrlap gyors vizsgálata megmutatja a tényezők sokaságát, amelyeket az értékelőnek értékelnie kell és súlyt kell adnia. Az alábbiakban néhány a fő tényezők, amelyek befolyásolják a föld értékbecslés:

értékesítési tömörít

bár közel sem annyi üres földterület értékesítés vannak értékesítési meglévő lakások, a föld értékbecslő fog keresni a közelmúltban eladott parcellák hasonló méretű és típusú tiéd használni, mint a kiindulási pont.

a szárazföldi tömörítések különböző online adatbázisokon keresztül érhetők el. Például a Lands Of America összehasonlítható értékesítési Program számos információt tartalmaz a földtulajdon értékesítéséről az eladók, a vásárlók és az ingatlan szakemberek, például az értékbecslők számára. Futás után tömörít, az értékbecslő majd kiigazításokat jellemzői alapján az adott tulajdonság.

‘legmagasabb és legjobb felhasználás’

a fejletlen földterület értékelésekor az értékbecslő feladata annak meghatározása, hogy mi az ingatlan “legmagasabb és legjobb felhasználása”. Az értékbecslő Intézet ezt úgy határozza meg, mint “az üres földterület vagy egy javított ingatlan ésszerűen valószínű és jogszerű használata, amely fizikailag lehetséges, megfelelően támogatott, pénzügyileg megvalósítható, és amely a legmagasabb értéket eredményezi.”

egyszerűbben: mi a legjövedelmezőbb módja a föld használatának?

például, ha egy házrészben egy szabványos téglalap alakú tételt vizsgálunk, a legjövedelmezőbb felhasználás az lenne, ha egy házat a környező egyéb tulajdonságokkal összhangban építenénk. De egy nagy földterület egy kereskedelmi területen, egy bevásárlóközpont vagy mozi építése lehet a legmagasabb és legjobb haszna. És amikor a földterületet egy vidéki térségben értékeljük, a mezőgazdasági területként való művelés hozhatja a legtöbb profitot.

Erik Pogwist-a fő értékbecslő Incenter értékelési menedzsment, a nemzeti szolgáltató best-of-breed értékelések, ellenőrzések, és az adatok termékek hitelezők szerte az országban-rendszeresen végez földértékelések. Elmagyarázza:

“Az érték növekszik annak alapján, hogy mire használhatja a földet. Ezért az értékbecslőnek képesnek kell lennie felismerni a csomag hasznosságát, hogy képes legyen megfelelően értékelni a webhelyet.”

annak megállapításához, hogy a tulajdonos földhasználata” legmagasabb és legjobb használatnak ” minősül-e, az értékelők négy különböző tesztet futtatnak:

1. jogilag megengedett-e a használat? Vannak-e olyan övezeti követelmények, amelyek korlátoznák a föld felhasználását? Például, ha a vevő azt akarja, hogy egy idősek otthonában, vagy egy áruház, lenne ezek a felhasználások megengedett?
2. fizikailag lehetséges a használat? A Föld mérete, alakja, domborzata és hozzáférhetősége összhangban van-e azzal, ahogyan a vevő vagy a tulajdonos használni akarja? Valaki vásárol a földet, hogy egy Vízipark vagy egy versenypálya, például, volna baj segítségével egy dombos, keskeny parcella nélkül sok közúti hozzáférés.
3. a felhasználás pénzügyileg megvalósítható? A tervezett felhasználás összhangban van-e a környező tulajdonságokkal, vagy egy túljavított ingatlan kockáztatja-e, hogy a legdrágább a blokkban? Egy nagy ház építése egy csomó drága fejlesztéssel a szerény tanyaházak utcáján nem biztos, hogy fiskális értelme van.
4. a legjövedelmezőbb a használat? A kereskedelmi ingatlanok esetében milyen típusú használat generálná a legtöbb bevételt az azt körülvevő épületek és a helyi lakosság kereslete alapján? Például egy második mozi hozzáadása egy közösséghez valószínűleg nem lenne olyan jövedelmező, mint egy bevásárlóközpont hozzáadása, ahol a kiskereskedelmi üzletek nagyon keresettek.

a Nar földpiaci felmérése a hektáronkénti medián földárakat különböző földtípusok és felhasználások szerint bontja le:

• lakossági: 25 000 dollár hektáronként
• mezőgazdasági, öntözött: 9629 dollár hektáronként
• Mezőgazdasági, nem öntözött: 5500 dollár
• Ranch: 4500 dollár hektáronként
• fűrészáru: 3000 dollár hektáronként
• rekreációs: 3000 dollár hektáronként

méret és alak

feltételezheti, hogy ha egy hektár földterület 50 000 dollárt ér, akkor négy hektár 200 000 dollár lenne, de ez nem így van. Ahogy a Föld mérete növekszik, a hektáronkénti érték valójában csökken, a gazdasági világban a “csökkenő hozamok törvénye” néven ismert jelenség.”Ez egyfajta földterület, amely egyenértékű a boltban történő ömlesztett vásárlással: egy nagyobb cikk általában egységenként kevesebbet fizet, mint ugyanaz a cikk kisebb méretben.

a Föld alakja is befolyásolja annak potenciális felhasználását és értékét, mivel a szabálytalan alakú telek kevésbé kívánatos lehet. Például, ha egy üres tétel pite alakú, elöl a szélesebb rész, ez azt jelenti, hogy az erre a földre épített otthonnak elöl több udvari hely lenne, mint hátul.

Ez a forma alacsonyabb értéket eredményezhet, mivel a legtöbb háztulajdonos inkább több felhasználható helyet szeretne a hátsó udvarban, ahol nagyobb a magánélet. A szabálytalan vagy háromszög alakú tételre pedig nehéz lehet építeni, mivel korlátozhatja, hogy a fejlesztő milyen lábnyomot használhat a házhoz.

Megközelíthetőség

egy darab föld értékének egyik legnagyobb mozgatórugója a homlokzat mennyisége — vagyis az, hogy mekkora része érhető el közúton. Különösen akkor, ha nagyobb földterületet ad el, amelyet felosztanak, minden önkormányzatnak lehetnek speciális övezeti szabályai, amelyek meghatározzák, hogy az egyes tételeknek mennyi közúti homlokzatnak kell lennie, magyarázza Melanie Hunt, a felső Fort Worth, Texas, ingatlanügynök, aki gyakran ad el üres földet.

“minél több útburkolat és minél több hektár az út, annál nagyobb lesz a földérték” – mondja Hunt. “Például, ha 500 lábnyi útburkolat van, és a föld nagyon keskeny, mély és nehéz építeni, a hátsó hektár közel sem ér annyit. De egy nagy sarok sok homlokzattal sokkal nagyobb értéket képvisel.”

közművek

a földértékelő figyelembe veszi a víz, a csatorna és az elektromos csatlakozások rendelkezésre állását a Föld számára. Ha ezek az elemek nem állnak rendelkezésre, a Vevőnek be kell hoznia őket. Ez a projekt költsége bárhol $10,000 akár $30,000 vagy több, attól függően, hogy a hatálya és mérete a föld. Ráadásul hónapokig is eltarthat az összes engedély megszerzése és az összes munka befejezése.

a földfejlesztőnek lehetősége van szeptikus rendszer vagy vízkutak használatára, de ezek a megoldások is több ezer dollárba kerülnek. “Általánosságban elmondható, hogy az áramellátás, a víz és a csatornahálózat hozzáférése az ingatlanvonalon növeli a föld értékét” – mondja Hunt.

topográfia

egy földdarab topográfiája vagy földrajzi felépítése nagy hatással lehet annak értékére. Például a mocsaras föld nem lesz alkalmas otthon építésére,de a vevő rekreációs célokra szeretné. Az értékbecslő megvizsgálja a Föld fizikai jellemzőit — beleértve a hegyek, meredek fokozatok, folyók, tavak és völgyek jelenlétét — a Felhasználási potenciál meghatározásának eszközeként.

kényelem

ahogy egy épített otthon bizonyos értékesítési pontokkal rendelkezik, mint például egy medence vagy egy csendes utcán található hely, egy földrészlet bizonyos esztétikai vagy funkcionális funkciókat kínálhat, amelyek értékesebbé teszik. Például egy értékbecslő értéket tulajdoníthat a tóhoz való hozzáférésnek, a halászati tónak, a látványos kilátásnak, a gyalogos vagy gyalogos ösvényeknek vagy más kívánatos elemeknek, mindaddig, amíg azok nem akadályozzák a föld használhatóságát.

zónázás

a legtöbb földet zónázták, ami azt jelenti, hogy egy bizonyos típusú felhasználásra osztályozták.

a jelenlegi övezeti követelmények korlátozhatják, hogy a vevő hogyan használhat vagy fejleszthet egy földterületet, amely közvetlen hatással van annak értékére. A földterület-zónák leggyakoribb típusai a következők:

• egy családi lakossági
• Multi-unit lakossági ipari
• könnyű ipari
• kereskedelmi
• könnyű kereskedelmi
• mezőgazdasági
• iskolák

azon túl, hogy milyen típusú épület lehet építeni, rendezési törvények is ellenőrzik konkrét építési részleteket, mint a magassága szerkezetek. Az értékbecslő az értékelés meghatározásakor figyelembe veszi a zónát. Ha a törvények korlátozóak, potenciálisan elriaszthatják a leendő vásárlókat.

árvízkockázat

egyes tanulmányok azt találták, hogy az Egyesült Államok több mint 13% – A. a lakosság egy 100 éves árvíz zónában él, és ez várhatóan 15,5% – ra emelkedik 2050-re. Ha a föld egy ártéren található, az értékelő megvizsgálja, hogy milyen gyakran fordulnak elő árvizek, és mely területek hajlamosak az áradásra. A magas árvízkockázat egyes tanulmányok szerint akár 8% — kal is elsüllyesztheti az üres földterület értékét.

környezeti tényezők

Hunt azt mondja, hogy a vevő általában környezetvédelmi tanulmányt rendel a lezárás előtt, mivel az eredményeket az értékeléskor közzé kell tenni. A talajban található veszélyes anyagok vagy szennyeződések — például peszticidek, radon, ólom vagy azbeszt — a föld értékének zuhanását okozhatják. Bármely vizes élőhely, vadon élő állatok, vagy veszélyeztetett fajok is szerepet játszanak, mivel ezek befolyásolhatják a föld fejlesztésének képességét.

vidéki vs. lakossági

sok földtulajdonos rendelkezik üres telkekkel, amelyek egy nap egy ház vagy épület helyszínévé válnak. Az értékbecslők azonban a mezőgazdasági célokra használt földterületeket vagy mezőgazdasági területeket másképp kezelik, mint lakó-vagy kereskedelmi földterületeket.

“a vidéki értékelések nagyobb kihívást jelenthetnek az értékesítési adatok hiánya miatt, ami természetesen annak az eredménye, hogy sokkal kevesebb otthon van, mint a külvárosi vagy városi piacokon” – magyarázza Pogwist.

“egyes vidéki megyékben sok hónapig vagy akár évekig nem lehet értékesíteni. Az értékbecslőnek ki kell terjesztenie összehasonlítható értékesítési keresését messze túlmutatva a tipikuson annak érdekében, hogy olyan értékesítéseket találjon, amelyeket egy ingatlan értékmutatóiként lehet felhasználni.”

az értékbecslő ugyanazokat a tényezőket veszi figyelembe — hozzáférés, topográfia, konfiguráció—, de a vidéki területek mérete gyakran sokkal nagyobb, ami extra időt és költséget jelent az értékelési folyamathoz. Az érték olyan dolgoktól is függ, mint a gazdaság gazdasága, a talaj minősége, az öntözés és a vízelvezetés, a helyi éghajlat és Csapadék, valamint minden olyan jelenlegi gazdálkodási szabályozás, amely korlátozhatja a föld használatát.

a hasznos terület része az egyik legfontosabb tényező a mezőgazdasági területek értékelésében. Ahogy Hunt elmagyarázza: “ha van 100 Hold földed, és 50 használható, a másik 50 pedig olyan vízfolyásokból és fákból áll, amelyeket nem lehet felszántani, megművelni vagy legeltetni, akkor a felhasználható hektár értéke sokkal magasabb lesz, mint a többi.”

A föld iránti kereslet növelheti az árat

Pogwist gyakran látja, hogy a vásárlók többet kínálnak az üres földterületért, mint az értékelési összeg, különösen azokban az esetekben, amikor olyan jövedelempotenciált látnak, amelyet az értékbecslő esetleg nem ismer fel, vagy ha több vásárló licitál a földre. “Az értékelés nem más, mint egy szakértői vélemény, amely tapasztalatokon, megalapozott adatokon és átgondolt elemzéseken alapul” – mondja. “Lehet, hogy valakinek szüksége, vágya és erőforrásai vannak arra, hogy többet fizessen, és az eladó valószínűleg örömmel adná el többet.”

Hunt tapasztalatai szerint a vásárlók körülbelül 25% – a túllépi az értékelt értéket, különösen, ha ez egy egyedi ingatlan, vagy ha célja a normál földérték fölé hajtja. Ebben az esetben, ha a vevő bármilyen típusú kölcsönt kap a földvásárlás finanszírozására, a vevőnek a kiegészítő forrásokat a záráshoz kell vezetnie az árkülönbség pótlásához.

Földértékelések: Nehéz, hogy jobb

nem minden lakossági értékbecslők a tapasztalat és a szakértelem, hogy értékelje a földet. Olyan értékbecslő kiválasztása, aki nem erre a területre szakosodott, katasztrófa receptje lehet.

A Lia adminisztrátorok által idézett egyik példában & biztosítási szolgáltatások, egy földvásárló egy arizonai értékelőt használt, hogy megtudja, mit ér egy két hektáros parcella.

Az értékelés az értéket 160 000 dollárra rögzítette, és a vevő pénzeszközöket biztosított a hitelezőtől a földvásárlás finanszírozásához. Amikor a vevő később nem teljesítette a kölcsönt, és kizárást nyújtottak be, a hitelező bérelt egy másik értékbecslőt, hogy a föld egy másik pillantást.

az új értékbecslő megállapította, hogy nem volt hozzáférés a tételhez, és csak 90 000-70 000 dollár értékű értéket rendelt hozzá, mint az első becsült összeg. A hitelező ezután pert indított az első értékbecslő ellen, akinek fel kellett volna ismernie azt a tényt, hogy ez a két hektár szárazföldi volt.

ahhoz, hogy egy engedéllyel rendelkező és minősített föld értékbecslő, akkor kérjen egy helyi ingatlanügynök, aki rendszeresen értékesíti földet ajánlásokat. Például egy olyan ügynöknek, mint Hunt, közvetlen áttétele lesz az Ön számára, időt takarítva meg egy megbízható értékbecslő keresésében. Kereshet az amerikai gazdálkodók és vidéki Értékbecslők társaságán is, ahol megtalálhatja az ország több mint 2100 legjobb földértékelő szakértőjének elérhetőségét.

A Földértékelések a jövőbe néznek

a megüresedett földterület egy üres pala, amely házat épít, farmot indít, sportpályát helyez el, vagy egy apró otthont parkol. Más szavakkal, a föld pontokat kap a potenciálért. Az, hogy egy ember hogyan alakíthatja át vagy őrizheti meg a föld egy adott szeletét, kedves, idilli gyakorlat a nagy álmodozásban.

ennek a puszta lehetőségnek is minden köze van a föld értékéhez, és ahhoz, amit az értékbecslők figyelembe vesznek az értékelésük során. Ellentétben a házértékeléssel, amely értékeli azt, ami már ott van, a földértékelés elképzeli, mi lehet.