Lorsque j’ai découvert que RealtyShares fermait ses portes à de nouveaux investisseurs le 7 novembre 2018, j’ai été choqué et attristé. Étant donné qu’ils sont basés à San Francisco, j’avais rencontré plusieurs personnes de RealtyShares depuis la mi-2016 et développé de bonnes relations.

Le mercredi 24 octobre, j’ai déjeuné avec leur directeur marketing et un employé du marketing du centre-ville. Ils m’ont dit qu’ils venaient de réorganiser leur site Web et de rebaptiser le nom de l’entreprise avec une nouvelle palette de couleurs et un nouveau logo. J’ai même eu une nouvelle chemise et une paire de lunettes de soleil bon marché. Vous comment sont les startups et leur butin.

De plus, on m’a dit qu’ils lanceraient un deuxième fonds, avec un investissement minimum de 25 000 $ au lieu de 250 000 like comme leur premier fonds, pour être plus accessible à un plus grand nombre d’investisseurs. Leur deuxième fonds agirait comme un fonds indiciel pour toutes les transactions qu’ils ont vérifiées sur leur plate-forme.

De toute évidence, le nouveau fonds n’est plus lancé car le personnel responsable de la recherche de nouvelles offres sera licencié sinon déjà. Il ne restera plus qu’une petite équipe de personnes qui sera responsable du service aux investisseurs existants et de leurs actifs sous gestion d’environ 400 millions de dollars jusqu’à la fin prévue.

RealtyShare a écrit dans son e-mail aux investisseurs,

Je crois vraiment que la plupart des gens de RealtyShares ont été surpris par le vent soudain vers le bas. Ils étaient sur le point de lever 30 millions de dollars de nouveaux capitaux avec un tour de financement de série D, mais l’investisseur a eu froid aux yeux à la dernière minute. Ils ont même eu un dîner de fête.

Je m’attendais à une consolidation dans l’espace, je ne m’attendais tout simplement pas à ce que RealtyShares en fasse partie étant donné qu’ils avaient levé 27 millions de dollars en financement de série C en septembre 2017 et qu’ils étaient tellement demandés. Mais rétrospectivement, il semble que RealtyShares s’est développé trop rapidement (embauché trop de personnes, nouveaux grands espaces de bureaux en 2017) sans une offre égale.

Depuis que j’ai rejoint leur plateforme en 2016, la plupart de leurs offres ont été rapidement remplies. C’était en partie la raison pour laquelle j’ai investi dans le fonds à la place parce que le fonds obtiendrait toujours les premiers dibs sur les meilleures offres. Je n’ai pas eu le temps de me connecter tous les jours pour vérifier.

Mais si vous avez constamment une demande excédentaire, votre coût d’acquisition de clients (CAC) commencera à augmenter de plus en plus car vos nouveaux clients seront simplement assis là sans déployer autant de capital. Il est donc essentiel de trouver un équilibre entre l’offre et la demande.

De plus, ils n’avaient pas la technologie pour évoluer rapidement. RealtyShares gérait une entreprise à forte intensité de personnel pour examiner, finaliser et gérer les transactions. Leur croissance était linéaire, et non hyperbolique comme les investisseurs en capital-risque aiment le voir. Je soupçonne qu’une partie de la sur-expansion était due au fait que les VC poussaient de manière plus agressive pour la croissance. Quelque chose à penser lorsque vous acceptez l’argent de capital-risque par rapport au démarrage de votre entreprise.

Quelle est la suite pour les investisseurs RealtyShares

Selon RealtyShares lorsque j’ai fait le suivi de la suite:

Nous sommes en train d’affecter un nouveau gestionnaire pour les placements en actions qui sera responsable de la gestion continue des actifs et du reporting. Nous vous tiendrons certainement au courant alors que nous continuons à raffermir le plan de transition. L’administrateur du fonds s’appelle NES Financial.

Ci-dessous était une autre réponse d’une personne différente:

Le fonds a toujours été géré par un service tiers, il ne devrait donc pas y avoir beaucoup de transition ici. Nous nous efforçons de rendre la transition aussi transparente que possible et les frais de gestion d’actifs que nous facturons devraient couvrir cette transition jusqu’à l’échéance.

Il est important de préciser que les investisseurs dans RealtyShares, l’entreprise, sont ceux qui ont été blessés par leur fermeture. Leurs capitaux propres tomberont probablement à zéro ou proches de zéro.

Si vous êtes un investisseur sur la plateforme, vos investissements devraient se dérouler comme ils l’avaient initialement prévu, mais avec moins de supervision de RealtyShares. RealtyShares, à la fin de la journée, était un marché (avec un comité d’investissement qui vérifiait les transactions) pour jumeler les investisseurs avec des sponsors de projets immobiliers financés par crowdfunding à travers le pays.

RealtyShares a créé une LLC pour chaque investissement en tant que filiale de RealtyShares afin d’investir dans des actions et des actions privilégiées. Ces véhicules à usage spécial n’ont aucune réclamation de la part de ces investisseurs dans RealtyShares, la société, lors d’une liquidation. L’administrateur du fonds, NES, sera rémunéré pour gérer et exploiter ces investissements spécifiques et le fonds jusqu’à la fin prévue.

Il appartient aux sponsors avec lesquels les investisseurs ont investi de faire leur travail et de fournir aux investisseurs le meilleur rendement possible. Ils ne peuvent pas simplement disparaître parce que les investisseurs en actions immobilières ne sont souvent qu’une source de financement pour leurs transactions. De plus, les sponsors ont également des investissements dans leurs propres offres pour démontrer la peau dans le jeu.

Si les sponsors disparaissent, ils perdront de l’argent car ils ont la peau dans le jeu, et ils ne pourront plus lever de nouveaux capitaux sur d’autres plateformes (pas seulement les plateformes de crowdfunding immobilier).

De toute façon, je recommande à tout le monde d’écrire en détail chaque transaction qu’il possède et les coordonnées de chaque sponsor pour vos dossiers. Ceci est extrêmement important étant donné que la surveillance des actions immobilières sera largement diminuée.

Connectez-vous à RS, cliquez sur « Documents » puis sur « Documents d’investissement » – vous pouvez télécharger le package complet pour les investissements actifs à portée de main. Voici un lien où j’ai rassemblé tous les profils de sponsors et de transactions du Fonds RealtyShares DME et un investissement individuel que j’ai réalisé à Conshy, en Pennsylvanie. Il y a un total de 18 offres que j’ai enregistrées.

Nous ne pouvons qu’espérer que RealtyShares n’a choisi que les meilleurs et les plus honorables sponsors sur sa plateforme pour faire affaire avec. Mais vous ne savez jamais complètement jusqu’à ce que tout soit dit et fait. L’un des avantages d’avoir RealtyShares en tant que screener était que, dans le cadre de leurs frais, ce seraient également eux qui assureraient le suivi de toutes les transactions sous-performantes pour nous.

Avec 400 millions de dollars d’actifs sous gestion, les actions immobilières devraient rapporter environ 4 à 5 millions de dollars par an en frais. En passant de ~ 100 employés à 15, leurs revenus de gestion d’actifs devraient être suffisants pour que tout fonctionne correctement.

RealtyShares Alternatives

Je crois en l’espace du crowdfunding immobilier car il nous permet d’arbitrer les bénéfices immobiliers à travers le pays. En tant que personne assise à San Francisco, je veux utiliser mon argent SF coûteux pour acheter des biens immobiliers bon marché au cœur de Heartland avec des valorisations plus faibles et des taux de capitalisation plus élevés.

Ne pas avoir à s’approvisionner et à gérer ces propriétés tout en gagnant un revenu plus élevé est une thèse de base de ma stratégie d’achat d’utilité, de location de luxe (BURL). Je veux posséder des actifs qui fournissent des garanties et produisent le plus de revenus passifs. Lorsque vous pouvez gagner un taux de capitalisation de 10% dans le Midwest tout en vivant à San Francisco, c’est un bon arbitrage puisque les taux de capitalisation à San Francisco ne sont que de 2,5% – 3.5%

Sur la base des connaissances sur le financement public et de ce que j’ai observé dans l’espace du crowdfunding immobilier, voici mes deux meilleures alternatives de RealtyShares:

1)Fundrise. Je travaille avec Fundrise depuis 2016 et ils m’ont toujours impressionné par leur innovation. Ils ont été fondés en 2012 et sont les pionniers du produit eRCIT. Ils ont non seulement levé des fonds pour leur propre entreprise par des méthodes traditionnelles de capital-risque, mais ils ont également fait une offre publique sur Internet où ils ont levé des capitaux auprès d’investisseurs sur leur plate-forme. Plus récemment, ils ont été les premiers à lancer un Fonds d’opportunité dans l’espace du crowdfunding immobilier pour profiter des nouvelles lois fiscales.

Ce qui est aussi bien avec Fundrise, c’est qu’il est ouvert aux investisseurs non accrédités (par exemple, tout le monde), contrairement à RealtyShares. De plus, leur modèle commercial consistant à créer des fonds sur mesure tels que Heartland eREIt, West Coast eREIt, etc. est attrayant pour quelqu’un qui souhaite se diversifier dans l’immobilier, mais qui ne veut pas choisir des investissements individuels sur la plate-forme, bien que ces investissements soient également soigneusement vérifiés en premier.

Selon Crunchbase, Fundrise a levé 55 millions de dollars en capital, la dernière levée ayant eu lieu en février 2017 pour 14,5 millions de dollars. Mais, j’ai entendu dire qu’ils ont pu obtenir de nouveaux capitaux en 2018 grâce aux offres publiques sur Internet, disponibles uniquement pour les investisseurs de plateformes existantes.

Fundrise Review: Financement Participatif Immobilier Pour Investisseurs Non Accrédités

2) Magnat De l’immobilier. Realty Mogul a été fondée en 2012 et offre aux investisseurs accrédités un moyen d’investir dans des offres immobilières commerciales par emprunt ou par actions. Ils ont également quelquesITsITS pour les investisseurs non accrédités.

J’ai longuement parlé à leur PDG, Jilliene Helman, récemment, et elle a mentionné comment elle voulait construire une entreprise de plusieurs décennies. Au lieu de la croissance à tout prix, c’est plus de croissance à un rythme raisonnable pour assurer une rentabilité à long terme. Son cabinet est extrêmement concentré sur le processus de souscription, utilise la technologie pour automatiser des domaines plus encombrants de l’entreprise et reste ferme sur les frais de création plus élevés facturés aux commanditaires pour tenir compte des coûts de faire des affaires.

Le magnat de l’immobilier a levé 45 millions de dollars en financement de capital-risque, mais leur dernière levée remonte à 2015. Étant donné qu’ils sont toujours là, je vais deviner qu’ils ont trouvé un moyen d’être plus autonomes. Par exemple, ils ont une équipe beaucoup plus petite à ~ 52 personnes contre 125 chez RealtyShares. Étant donné qu’ils semblent avoir des obstacles plus élevés sur lesquels ils font affaire, on a l’impression qu’ils sont tout à fait responsables de leur croissance. Sachez simplement que je ne connais aucun détail des finances d’une entreprise, car elles sont privées.

Realty Mogul Review: Se Concentrer Sur La Qualité, Pas Sur La Quantité

3)CrowdStreet. En termes de risque de plate-forme, CrowdStreet pourrait être le meilleur marché de crowdfunding immobilier pour les investisseurs accrédités car il utilise un modèle de parrainage direct. En d’autres termes, vous obtenez une grande efficacité de communication et une grande transparence en pouvant correspondre directement avec les sponsors des offres immobilières. Vous investissez sur la plateforme du sponsor et non sur celle de CrowdStreet, éliminant ainsi tout risque lié à la plateforme CrowdStreet.

CrowdStreet présélectionne vigoureusement toutes les offres. Ils ont également des désignations de notation des sponsors claires afin que les investisseurs connaissent clairement les antécédents de chaque sponsor ainsi que des informations détaillées sur chaque transaction.

J’ai rencontré sept membres de l’équipe CrowdStreet à Palo Alto récemment et j’aime vraiment leur vision, la façon dont ils traitent les clients et leur façon de faire des affaires. Ils se spécialisent dans les « villes de 18 heures », qui sont des villes émergentes secondaires telles qu’Austin et Memphis. Cela correspond bien à ma thèse à long terme d’investir au cœur de l’Amérique grâce à de meilleures valorisations, à la technologie et à l’essor du travail à distance.

Revue De CrowdStreet: Marché Immobilier Direct Au Sponsor

L’Avenir Du Crowdfunding Immobilier

À long terme, il y aura probablement ne soyez que deux ou trois gagnants dans l’espace de crowdfunding immobilier. C’est l’entreprise qui obtient sa technologie et l’adéquation de l’offre et de la demande qui sortira victorieusement.

Je suppose qu’à mesure que les spreads de clôture de RealtyShare sont annoncés, les investisseurs prendront une pause et réévalueront leurs stratégies d’investissement alternatives et feront plus de diligence raisonnable sur les plateformes de crowdfunding immobilier respectives. De plus, je m’attends à ce que les plateformes de crowdfunding immobilier travaillent pour améliorer leurs bilans, augmenter leur offre de transactions, améliorer leur technologie et améliorer leur messagerie.

Je suis convaincu que RealtyShares fera ce qu’il faut pour voir les investissements existants jusqu’à leur achèvement prévu. Ils ont des revenus de gestion d’actifs continus, une équipe de liquidation et un administrateur de fonds en place. Je soupçonne qu’ils ont aussi de l’argent sur leur bilan.

J’estime que tout ce processus de transition prendra un ou deux mois pour être réglé. S’il n’y a pas de transition réussie, la réputation des individus et celle des sponsors seront gravement compromises.

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À propos de l’Auteur: Sam a commencé à investir son propre argent depuis qu’il a ouvert un compte de courtage en ligne en 1995. Sam aimait tellement investir qu’il a décidé de faire carrière en investissant en passant les 13 prochaines années après l’université à travailler dans deux des plus grandes sociétés de services financiers au monde. Pendant ce temps, Sam a obtenu son MBA de l’UC Berkeley avec un accent sur la finance et l’immobilier.

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