volgens de National Association of Realtors 2019 Land Market Survey is een acre grond een mediane prijs van $5.500 waard, wat een stijging van $1.000 betekent gedurende de voorafgaande periode van 12 maanden. Maar uw individuele stuk land kan worden gewaardeerd op een dramatisch hogere of lagere prijs per acre afhankelijk van factoren zoals de topografie, de toegang tot de weg, en bestemmingsplan.

voer taxaties in-een speciaal type waardering voor onontwikkeld onroerend goed dat essentieel is voor een vlotte ruil van grond tussen twee partijen. Deze gids neemt het giswerk uit van het land van taxaties voor de gemiddelde grondeigenaar en dekken een veel grond, met inbegrip van:

• Top factoren die van invloed zijn op de waarde van de grond
• Waarom land taxaties vereisen een unieke opleiding en expertise
• Het verschil tussen landelijke en residentiële land taxatie
• Hoe te vinden van een gerenommeerde land taxateur

welke factoren zijn van invloed op de taxatie van grond?

een stuk leeg land biedt meer dan men denkt. Waar u slechts een stuk grond en gras ziet, ziet een ervaren land taxateur de nabijheid van een wenselijke gemeenschap, of een optimale bodemkwaliteit voor de landbouw, of de ideale locatie voor een toekomstig winkelcentrum — die allemaal van invloed zijn op de waarde van dat stuk onroerend goed.

een grondbeoordeling kan complexer zijn dan het taxeren van een bestaand huis. Een Snelle scan van een standaard land taxatie formulier toont de veelheid van factoren die de taxateur moet evalueren en gewicht te geven aan. Hieronder volgen enkele van de belangrijkste factoren die van invloed zijn op een grondwaardering:

Verkoopcomps

hoewel er lang niet zoveel onbebouwde grondverkopen zijn als er verkopen van bestaande woningen, zal een grondbewaarder op zoek gaan naar recent verkochte percelen grond die qua grootte en type vergelijkbaar zijn met die van u om als uitgangspunt te gebruiken.

land comps zijn beschikbaar via verschillende online databases. Bijvoorbeeld, de landen van Amerika vergelijkbare verkoop programma heeft een schat aan informatie over de verkoop van grond onroerend goed voor verkopers, kopers, en onroerend goed professionals zoals taxateurs. Na het uitvoeren van comps, de taxateur zal dan aanpassingen op basis van de kenmerken van uw specifieke woning.

‘hoogste en beste gebruik’

bij het waarderen van onontwikkelde grond is het de taak van een taxateur om te bepalen wat het “hoogste en beste gebruik” van het onroerend goed wordt genoemd. Het Taxatieinstituut definieert dit als “het redelijk waarschijnlijke en legale gebruik van onbebouwde grond of een verbeterd onroerend goed dat fysiek mogelijk is, adequaat ondersteund, financieel haalbaar, en dat resulteert in de hoogste waarde.”

eenvoudiger gezegd: Wat is de meest winstgevende manier om de grond te gebruiken?

bijvoorbeeld, wanneer we kijken naar een standaard rechthoekig perceel in een woonwijk, zou het meest winstgevende gebruik zijn om een huis te bouwen in lijn met de andere gebouwen eromheen. Maar voor een groot stuk land in een commercieel gebied, het bouwen van een winkelcentrum of bioscoop zou de hoogste en beste gebruik. En bij het evalueren van land in een landelijk gebied, kan het cultiveren als landbouwgrond De meeste winst opleveren.Erik Pogwist-de chief taxateur van incenter Taxation Management, een nationale leverancier van Best-of — breed waarderingen, inspecties en dataproducten voor kredietverstrekkers in het hele land-voert regelmatig landwaarderingen uit. Hij legt uit:

” waarde neemt toe op basis van waar je het land voor kunt gebruiken. Daarom moet een taxateur in staat zijn om het nut van het pakket te herkennen om de site goed te kunnen waarderen.”

om te bepalen of het gebruik van grond door de eigenaar als “hoogste en beste gebruik” kan worden aangemerkt, voeren taxateurs vier verschillende tests uit:

1. is het gebruik wettelijk toegestaan? Zijn er bestemmingsvereisten die het gebruik van de grond beperken? Bijvoorbeeld, als de koper in een verpleeghuis of een warenhuis wil plaatsen, is dat gebruik dan toegestaan?
2. is het gebruik fysiek mogelijk? Zijn de grootte, vorm, topografie en toegankelijkheid van het land in lijn met hoe de koper of eigenaar het wil gebruiken? Iemand die het land koopt om bijvoorbeeld een waterpark of een renbaan in te zetten, zou moeite hebben met het gebruik van een heuvelachtig, smal perceel grond zonder veel toegang tot de weg.
3. Is het gebruik financieel haalbaar? Is het beoogde gebruik in overeenstemming met de eigenschappen eromheen, of zou een te verbeterde woning het risico lopen de duurste van het blok te zijn? Het bouwen van een groot huis met een bos van dure upgrades op een straat van bescheiden ranch huizen misschien niet fiscaal zinvol.
4. Is het gebruik het meest rendabel? Voor commerciële eigendommen, wat voor soort gebruik zou de meeste inkomsten genereren, op basis van de gebouwen eromheen en de vraag onder de lokale bevolking? Bijvoorbeeld, het toevoegen van een tweede bioscoop aan een gemeenschap zou waarschijnlijk niet zo winstgevend zijn als het toevoegen van een winkelcentrum waar winkels zijn zeer in de vraag.in de Grondmarktenquête van NAR worden de mediane grondprijzen per acre uitgesplitst naar verschillende soorten grond en gebruik:
   • residentieel: $ 25.000 per acre
   • landbouw, geïrrigeerd: $9.629 per acre
   • Agrarisch, niet-geïrrigeerd: $5.500
   • Ranch: $4.500 per acre
   • hout: $3.000 per acre
   • recreatief: $3.000 per acre

   

   grootte en vorm

   u kunt aannemen dat als één acre grond $50.000 waard is, vier acres $200.000 zou zijn, maar dat is niet het geval. Naarmate de grootte van het land stijgt, daalt de waarde per hectare, een fenomeen dat in de economische wereld bekend staat als de ” wet van afnemende opbrengsten.”Het is een soort van het land gelijk aan het kopen in bulk in de winkel: een groter item meestal kost minder per eenheid dan hetzelfde item in een kleiner formaat.

   de vorm van de grond heeft ook invloed op het potentiële gebruik en de waarde ervan, aangezien een onregelmatig gevormde partij minder wenselijk kan zijn. Bijvoorbeeld, als een braakliggend terrein is taart-vormig met het bredere deel in de voorkant, dat betekent dat een huis gebouwd op dat land zou meer werf ruimte in de voorkant dan de achterkant.

   die vorm kan resulteren in een lagere waarde, omdat de meeste huiseigenaren liever meer bruikbare ruimte in de achtertuin hebben waar meer privacy is. En een onregelmatige of driehoek-vormige partij kan moeilijk zijn om op te bouwen, omdat het kan beperken welke voetafdruk De ontwikkelaar kan gebruiken voor het huis.

   toegankelijkheid

   een van de grootste aanjagers van de waarde van een stuk land is de hoeveelheid gevel — dat wil zeggen hoeveel ervan toegankelijk is over de weg. Vooral als je de verkoop van een groter stuk land dat zal worden onderverdeeld, elke gemeente kan specifieke bestemmingsplannen regels die bepalen hoeveel weggevel elke partij moet hebben, legt Melanie Hunt, een top Fort Worth, Texas, makelaar die vaak verkoopt leegstaand land.

   “hoe meer weggevel en hoe meer acres de weg raakt, hoe hoger de grondwaarde zal zijn,” zegt Hunt. “Bijvoorbeeld, als er 500 voet van de weg gevel en het land is zeer smal en diep en moeilijk om op te bouwen, de achterkant acres zal niet veel waard zijn. Maar een groot hoekperceel met veel voorgevel zal veel meer waarde hebben.”

   nutsbedrijven

   een taxateur houdt rekening met de beschikbaarheid van water, riolering en elektrische aansluitingen voor de grond. Als deze elementen niet beschikbaar zijn, moet de koper ze binnen brengen. Dat project kan overal kosten van $10.000 tot $30.000 of meer, afhankelijk van de omvang en de grootte van het land. Plus, kan het maanden duren om alle vergunningen te verkrijgen en voltooi al het werk.

   een landontwikkelaar kan de optie hebben om een septisch systeem of waterputten te gebruiken, maar deze oplossingen kosten ook duizenden dollars. “Over het algemeen, het hebben van stroom, water en riool toegang op de eigenschap lijn zal rijden de waarde van het land weg omhoog,” zegt Hunt.

   topografie

   de topografie, of geografische samenstelling, van een stuk land kan een grote invloed hebben op de waarde ervan. Bijvoorbeeld, moerassig land zal niet geschikt zijn voor het bouwen van een huis, maar een koper zou willen het voor recreatieve doeleinden. Een taxateur onderzoekt de fysieke kenmerken van het land — met inbegrip van de aanwezigheid van bergen, steile kwaliteiten, rivieren, meren en valleien — als een middel om het gebruik potentieel te bepalen.

   voorzieningen

   net zoals een gebouwde woning wordt geleverd met bepaalde verkooppunten zoals een zwembad of locatie in een rustige straat, kan een perceel grond bepaalde esthetische of functionele kenmerken bieden die het waardevoller maken. Een taxateur kan bijvoorbeeld waarde toekennen aan de toegang tot het meer, een visvijver, een spectaculair uitzicht, wandel-of wandelpaden of andere gewenste elementen, zolang ze de bruikbaarheid van het land niet belemmeren.

   zonering

   De meeste grond is zoneerd, wat betekent dat het is geclassificeerd voor een bepaald type gebruik.

   de huidige bestemmingsvereisten kunnen beperken hoe een koper een perceel grond kan gebruiken of ontwikkelen, wat een directe invloed heeft op de waarde ervan. Enkele van de meest voorkomende soorten land bestemmingsplan zijn:

   • eengezinswoningen
   • meergezinswoningen
   • Lichtindustriële
   • Lichtindustriële
   • landbouw
   • scholen

   naast het type gebouw dat kan worden gebouwd, kunnen zoneringswetten ook specifieke bouwdetails regelen, zoals de hoogte van de bouwwerken. De taxateur zal bij het bepalen van de taxatie rekening houden met de zonering. Als de wetten restrictief zijn, kunnen ze potentiële kopers afschrikken.

   overstromingsrisico

   sommige studies hebben aangetoond dat meer dan 13% van de VS de bevolking leeft in een 100 jaar durende overstromingszone, en die zal naar verwachting in 2050 tot 15,5% zijn gestegen. Als uw land is gelegen in een overstromingsgebied, zal de taxateur kijken hoe vaak overstromingen optreden en welke gebieden zijn het meest vatbaar voor overstromingen. Hoog overstromingsrisico kan de waarde van braakliggend land doen dalen — met maar liefst 8%, volgens sommige studies.

   

   omgevingsfactoren

   Hunt zegt dat de koper gewoonlijk vóór de sluiting Een milieustudie zal bestellen, aangezien de resultaten bij de beoordeling moeten worden bekendgemaakt. Alle gevaarlijke stoffen of contaminanten in de bodem — zoals pesticiden, radon, lood of asbest — kan de grondwaarde doen dalen. Alle wetlands, wilde dieren of bedreigde soorten zullen ook in het spel komen, omdat ze van invloed kunnen zijn op het vermogen om het land te ontwikkelen.

   landelijk vs. residentieel

   veel grondeigenaren bezitten braakliggende percelen die op een dag de plaats van een huis of gebouw zullen worden. Maar taxateurs zullen landelijke gebieden van land of landbouwgrond die voor landbouwdoeleinden worden gebruikt, anders behandelen dan residentiële of commerciële grond.

   ” Plattelandsevaluaties kunnen uitdagender zijn door het gebrek aan verkoopgegevens, wat natuurlijk het gevolg is van het feit dat er veel minder woningen zijn dan voorstedelijke of stedelijke markten,” legt Pogwist uit.

   “in sommige landelijke graafschappen kan er gedurende vele maanden of zelfs jaren geen verkoop zijn. De taxateur zou moeten uitbreiden zijn of haar vergelijkbare verkoop zoeken veel verder dan wat typisch is om de verkoop die kan worden gebruikt als waarde-indicatoren voor een woning te vinden.”

   de taxateur zal rekening houden met een aantal van dezelfde factoren — toegang, topografie, configuratie — maar de omvang van de landelijke grond is vaak veel groter, wat extra tijd en kosten toevoegt aan het waarderingsproces. De waarde zal ook afhangen van zaken als de landbouweconomie, de kwaliteit van de bodem, irrigatie en drainage, het lokale klimaat en regenval, en alle huidige landbouwvoorschriften die het gebruik van de grond kunnen beperken.

   het deel van de bruikbare ruimte is een van de sleutelfactoren bij de beoordeling van landbouwgrond. Hunt legt uit: “als je 100 acres grond hebt, en 50 ervan is bruikbaar en de andere 50 bestaat uit geulen en bomen die niet kunnen worden geploegd, gecultiveerd of begraasd, zal de waarde van de bruikbare acres veel hoger zijn dan de rest.”

   Grondvraag kan de prijs omhoog drijven

   Pogwist ziet vaak dat kopers meer bieden voor onbebouwde grond dan het taxatiebedrag, met name in gevallen waarin zij inkomstenpotentieel zien dat de taxateur mogelijk niet herkent, of als er meerdere kopers bieden voor de grond. “Een beoordeling is niets meer dan de mening van een expert, gebaseerd op ervaring, goede data en doordachte analyse,” zegt hij. “Iemand kan de behoefte hebben, verlangen, en middelen om meer te betalen, en de verkoper zou waarschijnlijk heel blij zijn om te verkopen voor meer.”

   volgens de ervaring van Hunt gaat ongeveer 25% van de kopers over de geschatte waarde, vooral als het een unieke eigenschap is of als het doel ervan de normale grondwaarde overschrijdt. In dat geval, als de koper krijgt om het even welk type van lening om de grondaankoop te financieren, zou de koper de extra middelen aan het sluiten moeten brengen om het verschil in prijs op te maken.

   

   grond taxaties: Moeilijk om goed te doen

   niet alle taxateurs van woningen hebben de ervaring en expertise om grond te taxeren. Het kiezen van een taxateur die niet gespecialiseerd is in dit gebied kan een recept voor ramp zijn.

   in een door Lia-beheerders Geciteerd voorbeeld & Insurance Services, gebruikte een koper van grond een taxateur uit Arizona om uit te vinden wat een perceel van twee hectare waard was.

   de taxatie schatte de waarde op $160.000 en de koper verzekerde middelen van een geldschieter om de grondaankoop te financieren. Toen de koper later in gebreke bleef op de lening en een afscherming werd ingediend, huurde de kredietgever een andere taxateur om het land een andere blik te geven.

   De nieuwe taxateur constateerde dat er geen toegang tot de kavel was en gaf het een waarde van slechts $90.000 — $70.000 minder dan het eerste taxatiebedrag. De geldschieter diende vervolgens een rechtszaak in tegen de eerste taxateur, die het feit had moeten erkennen dat die twee hectare afgesloten waren.

   om een erkende en gekwalificeerde taxateur te vinden, kunt u een lokale makelaar die regelmatig grond verkoopt om aanbevelingen vragen. Een agent als Hunt, bijvoorbeeld, zal een directe verwijzing voor u, bespaart u tijd in uw zoektocht naar een taxateur die u kunt vertrouwen. U kunt ook een zoekopdracht doen op de American Society of Farm Managers and Rural Taxateurs, waar u de contactgegevens van meer dan 2.100 van de top land taxatie experts van het land kunt vinden.

   land taxaties kijken naar de toekomst

   een leegstaand stuk land is een onbeschreven blad om een huis te bouwen, een boerderij te starten, een sportveld aan te leggen of een klein huis te parkeren. Met andere woorden, land krijgt punten voor potentieel. Hoe een persoon een bepaald stuk van de aarde kan transformeren of behouden is een mooie, idyllische oefening in Big dreaming.

   deze mogelijkheid heeft ook alles te maken met de waarde van de grond en met wat taxateurs in aanmerking nemen bij hun beoordeling. In tegenstelling tot een huiswaardering die evalueert wat er al is, stelt een landwaardering zich voor wat er zou kunnen zijn.