Happy hour felszámolása. Hűvös péntek este van a St. Louis Park West End üzleteiben, a Rojo Mexican Grill-ben pedig a mecénások három mélyre nyúlnak a bárban. A hostessek egy órát vagy hosszabb ideig várnak egy asztalra az ebédlőben. Az utca túloldalán a várakozás ugyanolyan hosszú a Crave-nél és a legújabb étteremben, a Lucky Cricket-ben. “Először jön, először a bárban szolgálják fel” – kínál egy szerencsés krikett háziasszony, de minden székletet elvisznek.

hét étterem sorakozik az üzletek északi sarkában a West Endben, egy szabadtéri “életmódközpontban”, hosszú, egyenes úton és kirakatokkal mindkét oldalon. Ez a fajta központ—kisebb, mint egy zárt bevásárlóközpont, nagyobb, mint a tipikus szalagközpont—a 2000-es évek elején népszerűvé vált, amikor a hagyományos bevásárlóközpontok horgonyai kezdtek megingani, és a “tapasztalat” szó lett. A fejlesztők szerint a vásárlók egy “főutcai” élményt akartak, ahol sétálhatnak a járdán, és kényelmesen parkolhatnak a rendeltetési helyük közelében. Természetesen a legtöbb üzlet a West End parkolójában a rámpák belsejében van, amelyek az üzletek mögött és alatt vannak. A Fő utca, a West End Boulevard kevesebb, mint egy tucat parkolóhelyet kínál egy 15 perces zónában.

a West End éttermi során túl, a mozilátogatók állandó áramlása a Showplace Ikonszínházakba. De a színházak másik oldalán a tevékenység zümmögése hirtelen leesik. Este 6 óra van—a legtöbb üzlet még három órán át nem zár be, de úgy tűnik, hogy éjszakára elkészülnek. (Néha így néz ki délben.) Egy maroknyi nő vándorol az antropológia é az Evereve körül. Közvetlenül az utca túloldalán négy kirakatból álló sor áll üresen. Ahogy délre sétálsz, úgy tűnik, hogy az üres helyek száma meghaladja az üzleteket. A fagyasztott joghurtos hely nem tartott sokáig. A Charming Charlie tavaly bezárt, miután a cég csődöt jelentett. Kittsona, egy Fargo-alapú butiklánc, az év elején bezárt fizikai üzleteket Észak-Dakotán kívül, hogy az e-kereskedelemre összpontosítson. De a legutóbbi kijárat, amelynek értékesítési munkatársai vannak a West End-en, a lululemon, az eredeti bérlő és az egyik olyan mágneses márka, amelyről minden kereskedelmi Fejlesztő tudja, hogy tömegeket vonz. Amikor lululemon elmegy, kell, hogy legyen ok az aggodalomra.

üzletek West End óta fejtörő, amióta megnyílt egy évtizeddel ezelőtt a mélyben a recesszió. Az I-394-től és a 100—as autópályától nyugatra fekvő egykori könnyűipari területet kereskedelmi negyedként helyezte el a térképen-mindössze öt percre Minneapolis belvárosától nyugatra, kívánatos környékekkel körülvéve. A West End üzletek szó szerint a St. Louis Park és a Golden Valley határán lévő kvadráns nevét adták, amelyet ma irodatornyokra, szállodákra és lakóházakra alkalmaznak. A vendéglők azt mondják, hogy szeretik a West Endet a könnyű autópálya-hozzáférés és a járhatóság miatt, a város sűrűségével és a bőséges Ingyenes parkolás külvárosi kényelmével. Az irodai dolgozók koncentrációja és a szórakozási lehetőségek, mint például a Life Time fitness és az Icon Theatre, hozzáadják a sorsolást.

de a kiskereskedelem mindig is küzdött—még inkább, mint a közeli bevásárlóközpontokban és szalagközpontokban, mint például a Ridgedale Center és a Knollwood Shoppes, amelyek frissítették és megtalálták a recesszió utáni hornyot. A déli végén egy 20 000 négyzetméteres dobozt soha nem töltöttek be. Az üresedési ráta 21 százalékon mozog a Cushman & Wakefield kiskereskedelmi tanulmány szerint; a Testvérvárosok teljes üresedési aránya 9,4 százalék volt 2018 végén. Az egyetlen west metro mall rosszabb állapotban van Southdale Center, nál nél 23 százalék.

vitathatatlanul, üzletek West End áldozata rossz időzítés. A recesszió után a kiskereskedelem csak árnyaltabbá vált. Hogy félre, – a ‘ könnyű-hoz néz vissza a hibákat, hogy tettek az épület egy 350.000 négyzetméteres Életmód Központ spec: Kényelmetlen parkolás, rossz látóvonalak, az éttermek az egyik végén koncentrálódnak, semmi sem vonzza a vásárlókat a járdára.;

még nagyobb kihívást jelent kitalálni, hogyan lehet kijavítani.

a 20.000 négyzetméteres terület a déli végén üzletek West End soha nem volt kitöltve.

szükséges kényelem

a West End üzletei előtt az I-394 és a 100-as autópálya délnyugati negyede nem vonzó ipari telek volt, lepusztult raktárakkal tarkítva. A Duke Realty 2004-ben szerezte meg az oldalt a Necp American-től. Két szomszédos irodaépülettel, az 1600-as toronnyal és a MoneyGram buildinggel együtt a Duke 32 hektárt irányított, és elkezdte a terület irodaparkként történő átalakítását.

“szükségünk volt egy kényelemre, hogy vele járjunk” – mondja Patrick Mascia, aki a West End projektet vezette a herceg Minneapolis/St. Paul műveletek vezető alelnökeként. Most ő vezeti Briggs és Morgan ingatlan részlegét.

az Életmódközpont—éttermek, szórakoztatás és jellegzetes Kiskereskedelem keverékével-tökéletes kényelemnek tűnt az irodai dolgozók számára, a megbízásoktól a hatalmi ebédekig a boldog óráig, majd a vacsoráig és a filmig. Ne feledje, hogy ez 2004 volt—a gazdaság virágzik, az Amazon Prime nem létezett, a Nordstromnak még kevesebb, mint 5 mérföldnyire kellett megnyitnia a Ridgedale Centerben, és a már megszűnt láncok, mint a Borders Books és a Circuit City, még mindig bővítési módban voltak.

mire a St. Louis Park aláírta a terveket, és a földet megtisztították az átépítéshez, négy év telt el. Az építkezés 2008 tavaszán kezdődött. A recesszió sújtotta, hogy ősszel. Duke túl messze volt ahhoz, hogy megálljon—Mascia becslése szerint 2 millió dollárt költöttek demóra és tervezésre.

“ahogy kijöttünk a recesszióból-mondja Mascia -, nagyobb kockázatot kellett vállalnunk.”

a legnagyobb kockázat az egész központ építése volt egyszerre, nem pedig szakaszokban. Ezt a döntést a mélygarázs elhelyezésére hozták. “Utólag, valószínűleg túl sok volt a kiskereskedelem, vagy nem akarja speciális alapon építeni” – mondja Mike Ohmes, a Minneapolis-St ügyvezető igazgatója. Paul iroda
Cushman& Wakefield, amely lízing menedzser a második emeleti irodaterület üzletek West End (mintegy 20.000 négyzetméter jelenleg üres), valamint más irodatornyok a területen. “De a mélygarázs hatalmas kényelem volt.”

a kiskereskedelmi fejlesztések nem voltak Duke specialitása, ezért Mascia csapata a Cincinnati székhelyű Anderson Co. mint partner bérbe a központ. “Követtük a vezetésüket” – mondja. A Rainbow Foods (most Cub) és a The movie theater voltak az elsők, akik aláírták—de nem kompromisszumok nélkül. A Showplace ikon bezárásához, Duke beleegyezett egy olyan üzletbe, ahol a színház csak fizet 50 bérleti díjának százaléka, amíg három Étterem meg nem nyílik. Ez a színház körüli éttermi fejlesztésre összpontosította a hangsúlyt, amely Mascia elismeri, hogy lezárta a központ féloldalúságát—és ez csak az évek során fokozódott.

“tudtuk, hogy agresszívnek kell lennünk a 72 000 négyzetméteres Éttermi terület fejlesztésében” – emlékszik vissza Mascia. “Többet is támogathattunk volna, de jelentős beruházást kellett volna végrehajtanunk, ami jelentősen növeli a kockázatot.”

dióhéjban, az éttermi terek drágábbak a specifikációkra építve, és több folyamatos közüzemi beruházást igényelnek, mint például a víz és az elektromos. Tehát Duke a kezdet kezdetén úgy döntött, hogy nem épít több éttermi helyet a központ déli végén, – mondja Mascia. A korai tervek egy másik típusú rendeltetési helyet igényeltek, például egy könyvesboltot kávézóval, hogy lehúzzák a vásárlókat a West End Boulevardra. De mire a West End boltjai megnyíltak, a könyvesboltok nem épültek.

A Divat kiskereskedelem is küzdelemnek bizonyult. “A mainstream kiskereskedelmet terveztük, de amikor a recesszió beütött, meg kellett változtatnunk a fókuszunkat, és előkelőbbre mentünk” – mondja Mascia. Az olyan üzletek, mint a lululemon és az Anthropologie, 2009-ben még bővültek. A leszállás jó hírnek tűnt,de egyik sem volt az első piacra lépés. Ugyanez igaz több helyi kiskereskedőre is, akik aláírták: a Creative Kidstuff, a Primp és az Evereve mind szilárd jelenléttel rendelkeztek a városban, a Minneapolisi Linden Hills-től a St. Paul-I Cathedral Hill-ig. Ez minimalizálta a West End vonzerejét, mint regionális vásárlási célpontot. És míg azok a helyi üzletek, amelyek ma is megmaradnak, segítették a keverék kerekítését a központ északi oldalán, az éttermek és a színház közelében, a lendület nem áramlott a déli végére.

“egyszerűen soha nem tudtuk megszerezni a divatkereskedők kritikus tömegét, amire szüksége van” – mondja Mascia. Minél hosszabb kirakatok maradtak üresek, annál nehezebb lett bérelni őket. “Aztán a mothballing megbélyegzést adott neki.”

egy másik valóság: több, mint üzletek

a Duke Realty felbérelt egy márkaügynökséget, hogy elnevezze a West End üzleteit, majd szándékosan úgy döntött, hogy nem szerzi meg a szerzői jogot. “Azt akartuk, hogy a környéken mindenki használja a nevet, hogy szomszédsággá váljon” – mondja Mascia. “Ez valóban segített felkerülni a területre a térképen, és növelni az értéket az üzletek körül.”ma van a West End Office Park, a West End Center, a West End lakások, a Millennium A West End—összességében több mint 2 millió négyzetméternyi irodaterület a közelben, egy új AC Hotel és négy új lakóház, összesen közel 1400 lakóegységgel. Az építkezés a tervek szerint még ebben az évben megkezdődik 10 West End, Ryan Cos.’11 emeletes irodaház, amely több mint 335 000 négyzetméter A osztályú irodaterületet ad hozzá a területhez. Azonos méretű testvértornyot terveznek, amikor az első elkészül.

a West End lakóházai vezető külvárosi piaci bérleti díjakat hoznak létre, és a vállalatok a környéken kereskedelmi helyet követelnek, mondja Ohmes. A Pentair spin-off nVent és a Life Time Work, a Life Time fitness új co-working területe a legfrissebb érkezések közé tartozik.

“Ez lett a saját mikromarketje” – mondja Ohmes. “Az Északi hurok kivételével a West End gyorsítótára páratlan.”

“Ez lett a saját mikromarketje. Az Északi hurok kivételével a West End gyorsítótára páratlan.”
—Mike Ohmes, Cushman & Wakefield

még a Park Place Boulevardon, a Park Place-en, a West End üzleteivel szemben található big-box helyek is sikeresen alkalmazkodnak a változó kiskereskedelmi időkhöz. A leépített és felújított Office Depot helyet adott a népszerű butik edzés koncepció OrangeTheory. Modern gyors alkalmi koncepciók a Five Guys and Roti nemrégiben nyílt meg a közelben.

miért nem tudnak a West End üzletei kitölteni 72 000 négyzetméternyi üres helyet?

A kiskereskedelmi puzzle

“Ez a rossz méret,” mondja Tricia Pitchford, alelnöke lízing Közép-Amerika ingatlan, amely bérbe üzletek West End. “Ahhoz, hogy szórakoztató komplexum legyen, sokkal kisebbnek kell lennie. De túl kicsi ahhoz, hogy nagyszerű divatközpont legyen.”Egy olyan kívánatos horgony, mint a Nordstrom Rack vagy a T. J. Maxx, más csúcsminőségű kiskereskedőkkel akarja körülvenni, és a West End mérete és a rendelkezésre álló terek ezt megnehezítették, magyarázza.

“ahhoz, hogy szórakoztató komplexum legyen, sokkal kisebbnek kell lennie. De túl kicsi ahhoz, hogy nagyszerű divatközpont legyen.”
—Tricia Pitchford, Mid-America Real Estate

West End nem anomália-divat Kiskereskedelem küzd mindenhol, és lízing, hogy használják, hogy töltse gyorsan most, hogy egy év 18 hónap teljes, Pitchford mondja. Csak nézd meg a Dayton projektjét, a Minneapolis belvárosi kiskereskedelmi / éttermi / irodai átalakítását, amely még nem írt alá üzleteket, és a közelmúltban 2019-től 2020-ig visszaszorította megnyitását. A mai túlélés-of-the-fittest kiskereskedelmi központok, West End, egyszerűen, kevésbé illik. A St. Louis Park közelében Knollwood az elavult fedett bevásárlóközpontból a power strip center-be fordult, és a Nordstrom Rack-et kiegészítette a T. J. Maxx, a DSW és az Old Navy. A Ridgedale egy új Nordstrom-mal és egy center kiegészítéssel újította fel magát, amely helyet adott egy tágas Apple store-nak, valamint az előkelő Athleta, Banana Republic és Williams Sonoma márkáknak.

a Lululemon Ridgedale-ben nyílt meg, miután bezárta a West End-et. “Nincs hivatalos megjegyzésünk a lépésünkkel kapcsolatban” – mondja Meghan Chisholm, a lululemon szóvivője. “De azt mondom, hogy meghallgatjuk a vendégeink visszajelzéseit a termékekről, eseményekről és az üzlethelyiségről, hogy meghatározzuk, hogyan tudjuk a legjobban biztosítani a teljes, pozitív márkaélményt minden fordulóban.”

ki dolgozik a West Endben?

MoneyGram: 442 alkalmazott

HealthPartners: 400 alkalmazott

koherens megoldások: 330 alkalmazott

nVent: 170 alkalmazott

Clear Channel: 125 alkalmazott

Healthland: 112 alkalmazott

Magenic Technologies: 100 alkalmazott

Evereve, amelynek üzletei vannak Ridgedale-ben és West End-ben, a kevés kivétel egyike. Az Edinai székhelyű kiskereskedelmi lánc messze van a West End bérleti szerződésének további 10 évre történő megújításáról szóló tárgyalásokon. (Crave étterem csak nem ugyanaz.) “Mindig jól teljesítettünk a West End-ben” -mondja Mike Tamte társ-vezérigazgató. Az Evereve West End üzleteinek értékesítése 2016-ban tetőzött, majd 20 százalékkal csökkent 2017-ben és 2018-ban, de november óta 26 százalékkal nőtt az előző év azonos időszakához képest. 1. “Nagyon jók vagyunk az előrejelzésben, és azt jósoljuk, hogy a West End eladásai 25 százalék körül fognak növekedni. Nem tudom megmondani, miért sikerül a West Enden, amikor mások küzdöttek. Kicsit elfogult vagyok, de hiszem, hogy örömteli hozzáállásunk és személyre szabott ügyfélszolgálatunk vonzza és megtartja az ügyfeleket.”

mégis, Tamte azt mondja, hogy aggódik az összes üres álláshely miatt. “Az az érzésem, hogy a bérbeadónak csökkentenie kell a bérleti díjakat, hogy több kiskereskedőt vonzzon.”

Közép-Amerika középpontjában több étterem és szórakozás áll. “Itt van a növekedés” – mondja Pitchford. “Ez az, ahol az emberek költik a pénzüket.”A Punch Bowl Social, egy étterem, bár és szerencsejáték-létesítmény egy közelmúltbeli sikertörténet a West End üzletek déli csúcsán. A Park Place Boulevard felé néz, ami azt jelenti, hogy még a West End belsejéből sem látható; egyedül áll a központ külső szélén. A szomszédos hely Azóta üres Toby Keith bárja & Grill 2015-ben bezárt.

“szükségünk van egy másik nagy szórakoztató komplexumra, mint például a Punch Bowl Social, amely nem ütközik össze” – mondja Pitchford; amely kizárja a bowling, a bocce, az arcade játékokat és a karaoke játékokat, amelyeket mind a Punch Bowl kínál. De Pitchford rendíthetetlen. “Ping-Pong bárok, baltadobás, dartdobás, beltéri Minigolf—ezek mind olyan dolgok, amelyek nincsenek. Ezen dolgozunk. Az elején kell maradnod annak, ami forró.”

Közép-Amerika érdeklődött a potenciális bérlőktől, akik a Punch Bowl hátsó oldalán szeretnék bérelni a 20 000 négyzetméteres doboz egy részét, de ez a West End legnagyobb rendelkezésre álló területe, és elosztása kizárná az egyik ilyen új szórakoztató koncepció megjelenését. “Ez kevésbé a dobozok kitöltéséről szól, sokkal inkább arról, hogy mi fog itt hosszú távon működni.”

a mozi közelében található éttermek koncentrációja elfoglalja a központ északi végét. Fotó jóvoltából Hanna Voxland

ideje fejlődni?

még akkor is, ha Közép-Amerika képes azonosítani ezt a forró új koncepciót, és eladni a West End terület demográfiáján, a központ kínos kialakítása továbbra is akadályt jelent, a helyi fejlesztők szerint. A Twin Cities két másik hasonló”main street” tervezett életmód központok, Shoppes Arbor Lakes Maple Grove és Woodbury Lakes, mind a külvárosi luxus felszíni parkoló minden oldalról. A mélygarázs, amelyről azt gondolták, hogy a West End perk bizonyult off-üzembe a vásárlók.

“a Minnesotaiak nem tartják kényelmesnek a rámpát. Ezt tanultam meg a Minnesotai fogyasztókról ” – mondja John Johannson, a Testvérvárosokban a Colliers International alelnöke.

Colliers’ Central Park Commons Eagan egy példa a legújabb gondolkodás külvárosi életmód központok. Ahelyett, hogy egy faux főutcát állítana fel egy parkoló közepén, a Central Park Commons-t több mini-szalagközpontként tervezték az egész ingatlanban, mindegyik saját felszíni parkolóval, valamint kör alakú utakkal és járdákkal, amelyek összekötik az egyes épületcsoportokat. A design nem sokat, hogy támogassák a gyaloglás, de a látogatók úgy tűnik, csak túl boldog, hogy áthajtani a parkolóban HyVee Punch Pizza.

“nagyon nehéz megkérni a külvárosi vásárlókat, hogy vásároljanak valahol kényelmes első Parkoló nélkül”-mondja Johannson. “Ez egy jó lecke arra, hogy megpróbáljuk megtervezni a tervezést, ahol arra kérjük az embereket, hogy változtassák meg társadalmi viselkedésüket.”

eljön az a pont, amikor a West Endnek fel kell adnia a kiskereskedelmi helyek kitöltését, és valami mást kell fontolóra vennie? “Alternatív felhasználási módokra gondoltunk: szálloda, irodahelyiség, többcsaládos egységek” – mondja Pitchford. “De a befektetésekhez és a döntésekhez tulajdonosi szerepre lenne szükségünk.”

New York-i székhelyű befektetési csoport AR Global vásárolt üzletek West End Duke 2015 $ 117 millió. Az AR Global képviselője szerint a tulajdonjog nyitott a forgatásra, ha szükséges, de nem hiszi, hogy a központ azon a ponton van, hogy át kell alakítania, és valójában optimista, hogy a lakossági növekedés a közvetlen térségben ösztönözni fogja a kiskereskedelmi érdeklődést. A képviselő elmondta, hogy a rendelkezésre álló üzlethelyiségek és irodahelyek közül legalább három bérleti tárgyalása folyamatban van.

de más, a környéken ingatlanokkal rendelkező fejlesztők úgy vélik, hogy a West End üzleteinek újrakonfigurálását inkább előbb, mint utóbb meg kell fontolni. “Azt hiszem, új döntéseket fogunk látni ott” – mondja Ohmes. “Szükség lehet további városi jóváhagyásokra. Nem úgy működött, ahogy egy évtizeddel ezelőtt eredetileg elképzelték. De még mindig kiváló hely, élénk élet előtt áll.”

Ha van egy állandó a kiskereskedelmi fejlődésben, az a változás.

“a kiskereskedelem mindig fejlődik—ez az egyik szépség” – mondja Ohmes. “A West End időben kitalálja, mi legyen.”

legutóbbi érkezések

• élettartam munka 28.000 négyzetméter luxus co-working tér áprilisban nyílt meg.
• nVent a Pentair spin-off 60 000 négyzetméteres központot nyitott a West End Centerben 2018-ban.
• a Magnet 360 és a CoBank 2018-ban szerződést kötött a West End Centerben.
• AC Hotel Minneapolis West End 126 szobás hotel By Marriott 2018-ban nyílt meg.

fejlesztés alatt

• 10 West End 11 emeletes irodatorony által kifejlesztett Ryan cégek
• Luxe lakossági 207 egységek kezdve stúdió kétszintes három hálószobás
• Elan 164-unit Apartmanház

forrás: City of St. Louis Park

a városi vonalakon át

míg az I-394-et általában a St. Louis Park és a Golden Valley közötti határnak tekintik, az utóbbi valójában az autópályától délre esik-egyenesen a Central Park West vegyes felhasználású fejlesztésén keresztül. Az ottani lakáslakók egyharmada az arany-völgyben él, míg a hall túloldalán szomszédaik fenntartják a St. Louis Park címet. Hasonlóképpen, a tervezett 10 West End irodaház a St. Louis Parkban található, de a szomszédos rámpája a Golden Valley-ben található. A két külváros együtt dolgozott a két projekt terveinek felülvizsgálatán és jóváhagyásán-mondja Jason Zimmerman, a Golden Valley tervezési vezetője.

az autópálya Aranyvölgyi oldalán az Allianz Life Insurance, a Pentair, a Bell Bank és a Buffalo Wild Wings szerepel kiemelkedő irodaházai között. Ma a lakóépületek fejlesztése felgyorsul. Itt van, mi az új és fejlesztés alatt északra West End, az I – 394 és Xenia Avenue Golden Valley.

• Arcata apartmanok: 173 egység, 2015-ben nyílt meg.
• Talo apartmanok: 303 egység (a fedélzeten” lusta folyó ” vízfunkcióval), 2018-ban nyílt meg.
• Global Pointe: 100-unit senior living building építés alatt Talo és Good Day Cafe között, nyitás 2020.
• Xenia apartmanok: 369 egység fedett / kültéri medencével, kutyafuttatóval és pickleballpályával, építés alatt áll a Xenia és a Golden Hills Drive északnyugati sarkában, 2020-ban.

Allison Kaplan a TCB főszerkesztője.