amikor megtudtam, hogy a RealtyShares 7.November 2018-án bezárta kapuit az új befektetők előtt, megdöbbentem és elszomorodtam. Mivel San Franciscóban vannak, 2016 közepe óta több emberrel találkoztam a RealtyShares-től, és jó kapcsolatokat alakítottam ki.

október 24-én, szerdán ebédeltem a KPSZ-vel és egy marketing alkalmazottal a belvárosban. Azt mondták, hogy most újították fel a weboldalukat, és új színsémával és logóval átnevezték a cég nevét. Még egy új inget és egy olcsó napszemüveget is vettem. Te, hogy vannak a startupok és a szajré.

Továbbá azt mondták nekem, hogy elindítanak egy második alapot, minimum 25 000 dolláros befektetéssel, 250 000 dollár helyett, mint az első alapjuk, hogy több befektető számára hozzáférhetőbb legyen. A második alap úgy viselkedne, mint egy index alap az összes ügylethez, amelyet a platformjukra ellenőriztek.

nyilvánvaló, hogy az új alap már nem indul, mivel az új ügyletek beszerzéséért felelős személyzet elbocsátásra kerül, ha még nem. Csak egy kis csapat marad, akik felelősek lesznek a meglévő befektetők kiszolgálásáért és körülbelül 400 millió dolláros vagyonuk kezeléséért a tervezett befejezésig.

RealtyShare írta az e-mail a befektetők,

őszintén hiszem, hogy a RealtyShares legtöbb emberét meglepte a hirtelen szél. 30 millió dollár új tőkét akartak gyűjteni egy D sorozatú finanszírozási fordulóval, de a befektető az utolsó pillanatban megfázott. Még ünnepi vacsorát is tartottak.

konszolidációra számítottam a térben, csak nem számítottam rá, hogy a RealtyShares lesz az egyik, mivel 27 millió dollárt gyűjtöttek a C sorozat finanszírozásában 2017 szeptemberében, és annyira nagy volt a kereslet. Visszatekintve azonban úgy tűnik, hogy a RealtyShares túl gyorsan bővült (túl sok embert bérelt fel, új nagy irodaterületet 2017-ben) azonos mennyiségű ellátás nélkül.

amióta 2016-ban csatlakoztam a platformjukhoz, a legtöbb ajánlatuk gyorsan megtelt. Ez volt az egyik oka annak, hogy inkább az alapba fektettem be, mert az alap mindig először kapja meg a legjobb ajánlatokat. Nem volt időm minden nap bejelentkezni, hogy ellenőrizzem.

de ha következetesen túlzott a kereslet, az ügyfélszerzési költség (CAC) egyre magasabbra fog emelkedni, mert az új ügyfelek csak ott ülnek, anélkül, hogy bármilyen vagy annyi tőkét telepítenének. Ezért kulcsfontosságú a kereslet és a kínálat egyensúlyának megtalálása.

továbbá nem rendelkeztek a gyors méretezéshez szükséges technológiával. A RealtyShares személyi intenzív üzletet folytatott az ügyletek felülvizsgálatára, véglegesítésére és kezelésére. Növekedésük lineáris volt, nem pedig hiperbolikus, ahogy a kockázatitőke-befektetők szeretik látni. Gyanítom, hogy a túlzott terjeszkedés egy része annak köszönhető, hogy a VCs agresszívebben nyomja a növekedést. Valami gondolni, ha elfogadja VC pénz versus bootstrapping az üzleti.

mi a következő lépés a RealtyShares befektetők számára

a RealtyShares szerint, amikor követtem a következő lépéseket:

folyamatban van egy új menedzser kijelölése a tőkebefektetésekhez, aki felelős lesz a folyamatos vagyonkezelésért és jelentéstételért. Minden bizonnyal tájékoztatjuk Önt, mivel továbbra is szilárdítjuk az átmeneti tervet. Az Alapkezelő neve Nes Financial.

Az alábbiakban egy másik személy válasza volt:

az alapot mindig egy harmadik fél szolgáltatóján keresztül kezelték, így itt nem lehet sok átmenet. Arra összpontosítunk, hogy az átállás a lehető legegyszerűbbé váljon, és az általunk felszámított vagyonkezelési díjaknak ezt a lejáratig fedezniük kell.

fontos tisztázni, hogy a RealtyShares, az üzleti befektetők azok, akik a bezárásuk miatt megsérültek. Saját tőkéjük valószínűleg nullára vagy nullához közel esik.

Ha Ön befektető a platformon, befektetéseinek az eredetileg tervezett módon kell játszaniuk, bár a RealtyShares kevesebb felügyeletével. A RealtyShares a nap végén piactér volt (egy befektetési Bizottsággal, amely ellenőrizte az ügyleteket), hogy a befektetőket összehangolja az ország egész területén az ingatlanfinanszírozott projektek szponzoraival.

a RealtyShares minden egyes befektetéshez létrehozott egy LLC-t a RealtyShares leányvállalataként, hogy részvényekbe és preferált részvényügyletekbe fektessen be. Ezeknek a speciális célú járműveknek nincs igényük a RealtyShares befektetőitől, a Társaság, széllökés közben. Az alap kezelője, a NES a tervezett befejezésig e konkrét befektetések és az alap kezeléséért és működtetéséért kap fizetést.

a befektetők által befektetett szponzorok feladata, hogy elvégezzék munkájukat, és a lehető legjobb megtérülést biztosítsák a befektetők számára. Nem tűnhetnek el csak azért, mert a RealtyShares befektetők gyakran csak egy finanszírozási forrást jelentenek ügyleteikhez. Továbbá, a szponzorok beruházásokat végeznek saját ügyleteikbe is, hogy bemutassák a bőrt a játékban.

ha a szponzorok eltűnnek, pénzt veszítenek, mivel bőrük van a játékban, és nem lesznek képesek új tőkét gyűjteni más platformokon (nem csak az ingatlan crowdfunding platformokon).

Akárhogy is, azt javaslom mindenkinek, hogy írja le részletesen az egyes ügyleteit, valamint az egyes szponzorok elérhetőségét a nyilvántartásaihoz. Ez rendkívül fontos, mivel az ingatlanjogok irányító felügyelete nagymértékben csökken.

jelentkezzen be az RS – be, kattintson a “dokumentumok”, majd a “befektetési dokumentumok” elemre – itt letöltheti az aktív befektetések teljes csomagját, hogy kéznél legyen. Itt van egy link, ahol összegyűjtöttem a RealtyShares DME alap összes szponzor-és üzletprofilját, valamint egy egyedi befektetést, amelyet Conshy-ban, PA-ban tettem. Összesen 18 ajánlatot vettem fel.

csak remélhetjük, hogy a RealtyShares csak a legjobb és legbecsületesebb szponzorokat választotta platformjára, hogy üzleti tevékenységet folytasson. De soha nem tudhatod meg teljesen, amíg mindent el nem mondasz és meg nem teszel. Az egyik előnye, amelynek RealtyShares, mint egy screener volt, hogy részeként a díj, ők is azok, akik azt nyomon követni minden alulteljesítő foglalkozik számunkra.

a 400 millió dolláros vagyonkezelés alatt álló RealtyShares kell keresni valahol $4m – $5m évente díjakat. A ~100 alkalmazottról 15-re haladva a vagyonkezelési bevételüknek elegendőnek kell lennie ahhoz, hogy minden zökkenőmentesen működjön.

RealtyShares alternatívák

hiszek az ingatlan crowdfunding térben, mert lehetővé teszi számunkra, hogy arbitrázs ingatlan nyereség szerte az országban. Mint valaki, aki drága San Franciscóban ül, a drága SF pénzemet arra akarom használni, hogy olcsó heartland ingatlanokat vásároljak alacsonyabb értékekkel és magasabb kupakkal.

ezeknek a tulajdonságoknak a forrása és kezelése, miközben magasabb jövedelmet keresnek, a Buy Utility, a Rent Luxury strategy (BURL) alapvető tézise. Olyan eszközöket akarok birtokolni, amelyek biztosítékot nyújtanak és a legmagasabb passzív jövedelmet termelik. Ha lehet keresni egy 10% – os cap arány a Midwest míg él San Francisco, ez egy szép arbitrázs óta cap árak San Francisco csak 2.5% – 3.5%

a közfinanszírozási ismeretek alapján, és amit az ingatlan-közösségi finanszírozási térben megfigyeltem, itt van a két legfontosabb RealtyShares alternatíva:

1) Fundrise. 2016 óta dolgozom a Fundrise-szel, és folyamatosan lenyűgöztek az innovációjukkal. 2012-ben alapították, és az eREIT termék úttörői. Ők nem csak emelt finanszírozást a saját cég hagyományos kockázati tőke módszerek, de ők is tett egy internetes nyilvános ajánlattétel, ahol emelt tőkét a befektetők a platform. Legutóbb, ők voltak az elsők, hogy indítson egy lehetőséget alap az ingatlan crowdfunding tér, hogy kihasználják az új adótörvények.

a Fundrise-ban az is szép, hogy nyitott a nem akkreditált befektetők (pl. mindenki) számára, ellentétben a RealtyShares-szel. További, az üzleti modell létrehozása szabott alapok, mint a Heartland eREIT, West Coast eREIT, stb Vonzó, hogy valaki, aki azt akarja, hogy változatossá ingatlan, de aki nem akarja, hogy válasszon az egyes beruházások a platformon, annak ellenére, hogy ezek a beruházások is, hogy gondosan ellenőrizte először.

a Crunchbase szerint a Fundrise 55 millió dollár tőkét gyűjtött össze, az utolsó emelés 2017 februárjában történt 14,5 millió dollárért. De hallottam, hogy 2018-ban új tőkét tudtak biztosítani az internetes nyilvános ajánlatokból, amelyek csak a meglévő platformbefektetők számára érhetők el.

Fundrise Review: ingatlan közösségi finanszírozás nem akkreditált befektetők számára

2) Realty Mogul. Realty Mogul 2012-ben alakult, és kínál akkreditált befektetők egy módja annak, hogy fektessenek be adósság vagy saját tőke kereskedelmi ingatlan kínálatát. Van egy pár ereitjük a nem akkreditált befektetők számára is.a közelmúltban hosszasan beszéltem a VEZÉRIGAZGATÓJUKKAL, Jilliene Helmannal, aki megemlítette, hogy szeretne egy több évtizedes üzletet építeni. Ahelyett, hogy minden áron növekedne, ésszerű ütemben növekszik a hosszú távú jövedelmezőség biztosítása érdekében. Cége rendkívül a jegyzési folyamatra összpontosít, technológiát használ az üzlet nehezebb területeinek automatizálására, és továbbra is szilárd marad a szponzoroknak felszámított magasabb kezdeményezési díjakkal, hogy elszámolják az üzleti költségeket.

Realty Mogul emelt $45 millió VC finanszírozás, de az utolsó emelés volt 2015-ben. Mivel még mindig körül vannak, azt hiszem, megtalálták a módját, hogy önfenntartóbbak legyenek. Például sokkal kisebb csapatuk van ~52 fővel, szemben a RealtyShares 125-tel. Mivel úgy tűnik, hogy magasabb akadályok vannak, akikkel üzleti tevékenységet folytatnak, úgy érzi, hogy meglehetősen felelősek a növekedésükért. Csak tudd, hogy nem tudok semmilyen részletet a vállalat pénzügyeiről, mivel azok magánjellegűek.

Realty Mogul Review: a minőségre összpontosítva, nem a mennyiségre

3) CrowdStreet. A platformkockázat szempontjából a CrowdStreet lehet a legjobb ingatlan crowdfunding piac az akkreditált befektetők számára, mivel közvetlen szponzor modellt alkalmaz. Más szóval, kapsz nagy kommunikációs hatékonyság és az átláthatóság azáltal, hogy képes közvetlenül a szponzorok az ingatlan kínálatát. Ön a szponzor platformjára fektet be, nem pedig a CrowdStreet platformjára, ezáltal kiküszöböli a CrowdStreet platform minden kockázatát.

A CrowdStreet erőteljesen előszűri az összes ajánlatot. Világos szponzori minősítési megnevezésekkel is rendelkeznek, így a befektetők egyértelműen ismerik az egyes szponzorok hátterét, valamint részletes információkat az egyes ügyletekről.a közelmúltban találkoztam a CrowdStreet csapat hét tagjával Palo Altóban, és nagyon szeretem a jövőképüket, az ügyfelekkel való bánásmódot és az üzleti tevékenységet. Szakterületük a” 18 órás városok”, amelyek másodlagos feltörekvő városok, például Austin és Memphis. Ez jól illeszkedik az én hosszú távú tézis befektetés a hátország Amerika miatt jobb értékelések, technológia, és az emelkedés a távoli munka.

CrowdStreet Review: Direct-to-szponzor ingatlan piactér

A jövőben az ingatlan Crowdfunding

hosszú távú, nem lesz valószínűleg csak két vagy három nyertes az ingatlan crowdfunding térben. Ez a vállalat, amely megkapja a technológia és a kínálat/kereslet megfelelő, hogy fog kialakulni győztesen.

azt hiszem, hogy a realtyshare záró spreadjeinek híreként a befektetők szünetet tartanak és átértékelik alternatív befektetési stratégiáikat, és több átvilágítást végeznek a megfelelő ingatlan-közösségi finanszírozási platformokon. Továbbá elvárom, hogy az ingatlan-közösségi finanszírozási platformok javítsák mérlegüket, növeljék ajánlataikat, javítsák technológiájukat és javítsák üzenetküldésüket.

biztos vagyok benne, hogy a RealtyShares helyesen fogja megtenni a meglévő beruházásokat az ütemezett befejezésig. Van folyamatban lévő vagyonkezelési bevételük, egy felszámoló csapat, és egy alapkezelő a helyén. Gyanítom, hogy a mérlegükben is van készpénz.

becslésem szerint ez az egész átmeneti folyamat egy vagy két hónapot vesz igénybe. Ha nincs sikeres átmenet, az egyéni hírnév és a szponzorok hírneve súlyosan sérül.

kapcsolódó:

ingatlan Crowdfunding Learning Center

rangsor a legjobb passzív jövedelem beruházások

A szerzőről: Sam elkezdte befektetni a saját pénzét, mióta 1995-ben nyitott egy online ügynöki számlát. Sam annyira szeretett befektetni, hogy úgy döntött, hogy karriert csinál a befektetésből azáltal, hogy a következőt költi 13 évvel az egyetem után a világ két vezető pénzügyi szolgáltató cégénél dolgozik. Ez idő alatt Sam megkapta MBA-ját az UC Berkeley-től, amelynek középpontjában a pénzügyek és az ingatlanügyek álltak.

FinancialSamurai.com 2009-ben indult, és ma az egyik legmegbízhatóbb személyes pénzügyi webhely, havonta több mint 1,5 millió organikus oldalmegtekintéssel. Financial Samurai már szerepelt a top kiadványok, mint a LA Times, a Chicago Tribune, Bloomberg és a Wall Street Journal.