Secondo la National Association of Realtors 2019 Land Market Survey, un acro di terra vale un prezzo mediano di $5.500, segnando un aumento di $1.000 durante il precedente periodo di 12 mesi. Ma la tua fetta individuale di terra potrebbe essere valutata ad un prezzo drammaticamente più alto o più basso per acro a seconda di fattori come la sua topografia, l’accesso stradale e la zonizzazione.

Inserisci perizie fondiarie – un tipo speciale di valutazione per la proprietà non sviluppata essenziale per uno scambio di terra liscia tra due parti. Questa guida vi verrà a prendere il mistero della terra valutazioni in media un proprietario terriero e di coprire un sacco di terra, tra cui:

• Top fattori che influenzano il valore dei terreni
• Perché la terra valutazioni richiedono unico di formazione e competenze
• La differenza tra il mondo rurale e residenziale terreno perizie
• Come trovare un rispettabile esperto della terra

Quali fattori influenzano le valutazioni dei terreni?

Un appezzamento di terreno vuoto offre più di quanto sembri. Dove si vede solo un tratto di terreno ed erba, un esperto perito di terra vedrà la vicinanza a una comunità desiderabile, o la qualità ottimale del suolo per l’agricoltura, o la posizione ideale per un futuro centro commerciale — che influenzano il valore di quel pezzo di proprietà.

Una valutazione del terreno può essere più complessa della valutazione di una casa esistente. Una rapida scansione di un modulo di valutazione terra standard mostra la moltitudine di fattori che il perito deve valutare e dare peso a. Di seguito sono riportati alcuni dei principali fattori che influenzano una valutazione del terreno:

Vendite comps

Anche se non ci sono quasi come molte vendite di terreni vacanti come ci sono le vendite di case esistenti, un perito terreno cercherà recentemente venduto appezzamenti di terreno simili per dimensioni e tipo al vostro da utilizzare come punto di partenza.

Composizioni di terra sono disponibili attraverso diversi database online. Ad esempio, il Lands of America Comparable Sales Program ha un tesoro di informazioni sulle vendite di proprietà di terreni per venditori, acquirenti e professionisti del settore immobiliare come periti. Dopo aver eseguito composizioni, il perito effettuerà quindi le regolazioni in base alle caratteristiche della vostra proprietà specifica.

‘Highest and best use’

Quando si valutano terreni non edificati, il lavoro di un perito è quello di determinare quello che viene chiamato il “più alto e migliore uso” della proprietà. L’Istituto di valutazione definisce questo come ” l’uso ragionevolmente probabile e legale di terreni vacanti o di una proprietà migliorata che è fisicamente possibile, adeguatamente supportata, finanziariamente fattibile e che si traduce nel valore più alto.”

In termini più semplici: qual è il modo più redditizio per utilizzare la terra?

Ad esempio, quando si guarda a un lotto rettangolare standard in una suddivisione abitativa, l’uso più redditizio sarebbe quello di costruire una casa in linea con le altre proprietà che lo circondano. Ma per un ampio tratto di terra in una zona commerciale, la costruzione di un centro commerciale o di un cinema potrebbe essere l’uso più alto e migliore. E quando si valuta la terra in una zona rurale, coltivarla come terreno agricolo potrebbe produrre il massimo profitto.

Erik Pogwist — il capo perito di Incenter Appraisal Management, un fornitore nazionale di best-of-breed valutazioni, ispezioni, e prodotti di dati per i creditori in tutto il paese — esegue regolarmente le valutazioni dei terreni. Spiega:

“Il valore aumenta in base a ciò per cui è possibile utilizzare la terra. Pertanto, un perito deve essere in grado di riconoscere l’utilità del pacco per poter valutare correttamente il sito.”

Per determinare se l’uso del terreno da parte del proprietario si qualifica come” uso più alto e migliore”, gli esperti eseguono quattro diversi test:

1. L’uso è legalmente consentito? Ci sono requisiti di zonizzazione che limiterebbero il modo in cui il terreno può essere utilizzato? Per esempio, se l’acquirente vuole mettere in una casa di cura o un grande magazzino, sarebbero tali usi essere ammessi?
2. L’uso è fisicamente possibile? Le dimensioni, la forma, la topografia e l’accessibilità del terreno sono in linea con il modo in cui l’acquirente o il proprietario desidera utilizzarlo? Qualcuno che acquista la terra per mettere in un parco acquatico o una pista, per esempio, avrebbe difficoltà a utilizzare un collinare, stretta parcella di terra senza molta strada di accesso.
3. L’uso è finanziariamente fattibile? L’uso previsto è in linea con le proprietà che lo circondano o una proprietà eccessivamente migliorata rischia di essere la più costosa del blocco? Costruire una grande casa con un mucchio di costosi aggiornamenti su una strada di modeste case ranch potrebbe non avere senso fiscale.
4. È l’uso più redditizio? Per le proprietà commerciali, quale tipo di utilizzo genererebbe il maggior reddito, in base agli edifici che lo circondano e alla domanda tra la popolazione locale? Ad esempio, l’aggiunta di un secondo cinema a una comunità non sarebbe probabilmente redditizia come l’aggiunta di un centro commerciale in cui i negozi al dettaglio sono molto richiesti.

L’indagine sul mercato fondiario di NAR suddivide i prezzi medi dei terreni per acro in base a diversi tipi di terreno e usi:

• Residenziale: $25,000 per acro
• Agricolo, irrigato: $9,629 per ettaro
• Agricolo, non irrigue: $5,500
• Ranch: 4.500 dollari per acro
• Legno: 3.000 dollari per acro
• Ricreative: $3.000 per ettaro

Dimensione e la forma

Si potrebbe supporre che se un acro di terreno del valore di $50.000, quattro ettari di terreno sarebbe di 200.000 dollari, ma non è questo il caso. Come la dimensione della terra sale, il valore per acro in realtà va giù, un fenomeno noto nel mondo economico come la “legge dei rendimenti decrescenti.”È una sorta di terra equivalente all’acquisto alla rinfusa presso il negozio: un oggetto più grande in genere costa meno per unità rispetto allo stesso oggetto in una dimensione più piccola.

La forma del terreno influisce anche sul suo potenziale utilizzo e valore, poiché un lotto di forma irregolare potrebbe essere meno desiderabile. Ad esempio, se un lotto libero è a forma di torta con la parte più ampia nella parte anteriore, ciò significa che una casa costruita su quella terra avrebbe più spazio cortile nella parte anteriore rispetto alla parte posteriore.

Quella forma potrebbe risultare in un valore inferiore, poiché la maggior parte dei proprietari di case preferirebbe avere più spazio utilizzabile nel cortile dove c’è più privacy. E un lotto irregolare o a forma di triangolo può essere difficile da costruire, in quanto può limitare l’impronta che lo sviluppatore può utilizzare per la casa.

Accessibilità

Uno dei più grandi driver del valore di un pezzo di terra è la quantità di facciata — cioè, quanto di esso è accessibile su strada. In particolare se stai vendendo un ampio tratto di terra che sarà suddiviso, ogni comune può avere regole specifiche di zonizzazione che dettano quanta facciata stradale ogni lotto deve avere, spiega Melanie Hunt, un top Fort Worth, Texas, agente immobiliare che spesso vende terreni vacanti.

“Più facciata stradale e più acri tocca la strada, maggiore sarà il valore del terreno”, afferma Hunt. “Ad esempio, se ci sono 500 piedi di facciata stradale e la terra è molto stretta e profonda e difficile da costruire, gli acri posteriori non varranno quasi altrettanto. Ma un grande lotto d’angolo con un sacco di facciata avrà molto più valore.”

Utilities

Un perito terra terrà conto della disponibilità di acqua, fogna, e allacciamenti elettrici per la terra. Se questi elementi non sono disponibili, l’acquirente avrebbe bisogno di portarli in. Quel progetto può costare ovunque da $10.000 fino a $30.000 o più, a seconda della portata e delle dimensioni del terreno. Inoltre, possono essere necessari mesi per ottenere tutti i permessi e completare tutto il lavoro.

Uno sviluppatore terra può avere la possibilità di utilizzare un sistema settico o pozzi d’acqua, ma queste soluzioni costano anche migliaia di dollari. ” In generale, avere energia elettrica, acqua e accesso alle fogne sulla linea di proprietà aumenterà il valore del terreno”, afferma Hunt.

Topografia

La topografia, o composizione geografica, di un pezzo di terra può avere un grande impatto sul suo valore. Ad esempio, la terra paludosa non sarà adatta per la costruzione di una casa, ma un acquirente potrebbe volerla per scopi ricreativi. Un perito esaminerà le caratteristiche fisiche del terreno — tra cui la presenza di montagne, gradi ripidi, fiumi, laghi e valli — come mezzo per determinare il suo potenziale di utilizzo.

Servizi

Proprio come una casa costruita viene fornito con alcuni punti di vendita come una piscina o posizione su una strada tranquilla, un appezzamento di terreno in grado di offrire alcune caratteristiche estetiche o funzionali che lo rendono più prezioso. Ad esempio, un perito potrebbe attribuire valore all’accesso al lago, a uno stagno per la pesca, a una vista spettacolare, a percorsi escursionistici o pedonali o ad altri elementi desiderabili, purché non ostacolino l’usabilità del terreno.

Zonizzazione

La maggior parte dei terreni è stata suddivisa in zone, il che significa che è stata classificata per un certo tipo di utilizzo.

Gli attuali requisiti di zonizzazione possono limitare il modo in cui un acquirente può utilizzare o sviluppare un appezzamento di terreno, che ha un impatto diretto sul suo valore. Alcuni dei tipi più comuni di zonizzazione del terreno includono:

• residenziale unifamiliare
• Multi-unità residenziale industriale
• industriale
• Commerciale
• commerciali Leggeri
• Agricoltura
• Scuole

al di Là di ciò che tipo di edificio può essere costruito, zonizzazione leggi anche possibile controllare dettagli costruttivi specifici, come l’altezza delle strutture. Il perito prenderà in considerazione la zonizzazione nel determinare la valutazione. Se le leggi sono restrittive, potrebbero potenzialmente scoraggiare gli aspiranti acquirenti.

Rischio di inondazione

Alcuni studi hanno rilevato che oltre il 13% degli Stati Uniti la popolazione vive in una zona alluvionale di 100 anni, e si prevede che salirà al 15,5% entro il 2050. Se la tua terra si trova in una pianura alluvionale, il perito esaminerà quanto spesso si verificano inondazioni e quali aree sono più inclini alle inondazioni. Alto rischio di inondazione può affondare il valore del terreno libero-di ben l ‘ 8%, secondo alcuni studi.

Fattori ambientali

Hunt afferma che l’acquirente ordinerà solitamente uno studio ambientale prima della chiusura, poiché i risultati devono essere divulgati al momento della valutazione. Eventuali sostanze pericolose o contaminanti presenti nel terreno, come pesticidi, radon, piombo o amianto, possono far crollare il valore del terreno. Anche le zone umide, la fauna selvatica o le specie in via di estinzione entreranno in gioco, poiché potrebbero influire sulla capacità di sviluppare la terra.

Rurale vs. residenziale

Molti proprietari terrieri possiedono lotti liberi che un giorno diventeranno il sito di una casa o di un edificio. Ma periti tratteranno tratti rurali di terreno o terreni agricoli utilizzati per scopi agricoli in modo diverso rispetto a quanto non facciano terreni residenziali o commerciali.

“Le valutazioni rurali possono essere più difficili a causa della mancanza di dati di vendita, che è naturalmente il risultato di avere molte meno case rispetto ai mercati suburbani o urbani”, spiega Pogwist.

“In alcune contee rurali, potrebbero non esserci vendite per molti mesi o addirittura anni. Il perito avrebbe bisogno di espandere la sua ricerca di vendita comparabile ben oltre ciò che è tipico per trovare vendite che potrebbero essere utilizzate come indicatori di valore per una proprietà.”

Il perito prenderà in considerazione alcuni degli stessi fattori — accesso, topografia, configurazione — ma la dimensione del terreno rurale è spesso molto più grande, aggiungendo tempo e costi aggiuntivi al processo di valutazione. Il valore dipenderà anche da cose come l’economia agricola, la qualità del suolo, l’irrigazione e il drenaggio, il clima e le precipitazioni locali e qualsiasi normativa agricola attuale che potrebbe limitare l’uso del terreno.

La porzione di spazio utilizzabile è uno dei fattori chiave nelle valutazioni dei terreni agricoli. Come spiega Hunt: “Se hai 100 acri di terra, e 50 di essi sono utilizzabili e gli altri 50 sono composti da calanchi e alberi che non possono essere arati o coltivati o pascolati, il valore degli acri utilizzabili sarà molto più alto del resto.”

La domanda di terreni può far salire il prezzo

Pogwist spesso vede gli acquirenti offrire di più per terreni vacanti rispetto all’importo di valutazione, in particolare nei casi in cui vedono un potenziale di reddito che il perito potrebbe non riconoscere, o se ci sono più acquirenti che fanno offerte per la terra. ” Una valutazione non è altro che un’opinione di un esperto, basata sull’esperienza, sui dati sonori e sull’analisi ponderata”, afferma. “Qualcuno potrebbe avere la necessità, il desiderio e le risorse per pagare di più, e il venditore sarebbe probabilmente abbastanza felice di vendere di più.”

Nell’esperienza di Hunt, circa il 25% degli acquirenti supera il valore stimato, in particolare se si tratta di una proprietà unica o se il suo scopo lo spinge al di sopra del normale valore del terreno. In tal caso, se l’acquirente sta ottenendo qualsiasi tipo di prestito per finanziare l’acquisto di terreni, l’acquirente avrebbe bisogno di portare i fondi aggiuntivi alla chiusura per compensare la differenza di prezzo.

Perizie fondiarie: Difficile da ottenere a destra

Non tutti i periti residenziali hanno l’esperienza e la competenza per valutare la terra. La scelta di un perito che non si specializza in questo settore può essere una ricetta per il disastro.

In un esempio citato dagli amministratori di LIA & Insurance Services, un acquirente di terreni ha utilizzato un perito dell’Arizona per scoprire quanto valeva un pacco di due acri.

La valutazione ancorato il valore a $160.000 e l’acquirente assicurato fondi da un creditore per finanziare l’acquisto di terreni. Quando l’acquirente poi inadempiente sul prestito e una preclusione è stata depositata, il creditore assunto un perito diverso per dare alla terra un altro sguardo.

Il nuovo perito ha scoperto che non c’era accesso al lotto e gli ha assegnato un valore di soli $90.000 — 7 70.000 in meno rispetto al primo importo valutato. Il creditore ha quindi intentato una causa contro il primo perito, che avrebbe dovuto riconoscere il fatto che quei due acri erano bloccati a terra.

Per trovare un perito terreno autorizzato e qualificato, si può chiedere un agente immobiliare locale che vende regolarmente terreni per le raccomandazioni. Un agente come Hunt, per esempio, avrà un rinvio diretto per voi, risparmiando tempo nella vostra ricerca di un perito ci si può fidare. Si può anche fare una ricerca sulla American Society of Farm Manager e periti rurali, dove si possono trovare le informazioni di contatto di più di 2.100 dei migliori esperti di valutazione terra del paese.

Perizie terriere guardare al futuro

Un pezzo di terra vacante rappresenta una tabula rasa per costruire una casa, avviare una fattoria, mettere in un campo sportivo, o parcheggiare una piccola casa. In altre parole, la terra ottiene punti per il potenziale. Come una persona potrebbe trasformare o conservare una particolare fetta della terra è un esercizio incantevole e idilliaco nel sognare in grande.

Questa pura possibilità ha anche tutto a che fare con il valore del terreno e ciò che i periti prendono in considerazione quando fanno la loro valutazione. A differenza di una valutazione della casa che valuta ciò che è già lì, una valutazione della terra immagina cosa potrebbe essere.