Ifølge National Association Of Realtors 2019 Land Market Survey, en acre av land er verdt en median pris på $5500, merking en $ 1000 økning i løpet av tidligere 12-måneders periode. Men din individuelle stykke land kan verdsettes til en dramatisk høyere eller lavere pris per acre, avhengig av faktorer som topografi, veiforbindelse og sonering.

Enter land appraisals – en spesiell type verdivurdering for uutviklet eiendom avgjørende for en jevn land utveksling mellom to parter. Denne guiden vil ta mysteriet ut av land appraisals for den gjennomsnittlige grunneier og dekke mye av bakken, inkludert:

• Topp faktorer som påvirker verdien av land
• hvorfor land appraisals krever unik opplæring og kompetanse
• forskjellen mellom landlige og bolig land appraisals
• hvordan finne en hederlig land appraiser



• hvilke faktorer påvirker landvurderinger?
• Salg comps
• ‘Høyeste og beste bruk’
• størrelse og form
• Tilgjengelighet
• Utilities
• Topografi
• Fasiliteter
• Zoning
• Flomrisiko
• Miljøfaktorer
• Landlig vs. residential
• land etterspørsel kan drive prisen opp
• landvurderinger: Vanskelig å få rett
• land appraisals se fremover

hvilke faktorer påvirker landvurderinger?

et tomt tomt tilbyr mer enn det som møter øyet. Hvor du ser bare en strekning av jord og gress, vil en erfaren land appraiser se nærhet til et ønskelig samfunn, eller optimal jordkvalitet for oppdrett, eller det ideelle stedet for et fremtidig kjøpesenter-som alle påvirker verdien av det stykke eiendom.

en landvurdering kan være mer kompleks enn å vurdere et eksisterende hus. En rask skanning av en standard land avgrensningsskjema viser mange faktorer appraiser må vurdere og legge vekt på. Nedenfor er noen av de viktigste faktorene som påvirker et land verdivurdering:

Salg comps

Selv Om det ikke er på langt nær så mange ledige land salg som det er salg av eksisterende boliger, vil et land takstmann se etter nylig solgte pakker av land lik i størrelse og type til din å bruke som utgangspunkt.

Land comps er tilgjengelig gjennom ulike online databaser. For Eksempel, Lands Of America Sammenlign Salg Programmet har en trove av informasjon om land eiendom salg for selgere, kjøpere, og eiendomsmegling fagfolk som takstmenn. Etter å ha kjørt comps, appraiser vil da gjøre justeringer basert på egenskapene til din bestemt eiendom.

‘Høyeste og beste bruk’

når du vurderer uutviklet land, er en taksers jobb å bestemme hva som kalles» høyeste og beste bruk » av eiendommen. The Appraisal Institute definerer dette som «rimelig sannsynlig og lovlig bruk av ledige land eller en forbedret eiendom som er fysisk mulig, riktig støttet, økonomisk gjennomførbart, og som resulterer i den høyeste verdien.»

i enklere termer: Hva er den mest lønnsomme måten å bruke landet på?for eksempel, når man ser på et standard rektangulært parti i en boliginndeling, vil den mest lønnsomme bruken være å bygge et hus i tråd med de andre egenskapene som omgir den. Men for en stor del av landet i et kommersielt område, bygge et kjøpesenter eller kino kan være den høyeste og beste bruken. Og når man vurderer land i et landlig område, kan det å dyrke det som jordbruksmark gi mest profitt.Erik Pogwist-chief appraiser Of Incenter Appraisal Management, en nasjonal leverandør av best-of — breed verdivurderinger, inspeksjoner og dataprodukter for långivere over hele landet-utfører regelmessig verdsettelser av land. Han forklarer:

«Verdien øker basert på hva du kan bruke landet til. Derfor må en taksator kunne gjenkjenne bruken av pakken for å kunne verdsette nettstedet riktig.»

for å avgjøre om eierens bruk av land kvalifiserer som «høyeste og beste bruk», kjører takstmenn fire forskjellige tester:

1. er bruken lovlig tillatt? Er det noen reguleringsplan krav som ville begrense hvordan landet kan brukes? For eksempel, hvis kjøperen ønsker å sette i et sykehjem eller et varehus, ville de bruker være tillatt?
2. er bruken fysisk mulig? Er størrelsen, formen, topografien og tilgjengeligheten til landet i tråd med hvordan kjøperen eller eieren ønsker å bruke den? Noen som kjøper landet for å sette i et badeland eller en racerbane, for eksempel, ville ha problemer med å bruke en kupert, smal pakke land uten mye veiforbindelse.
3. er bruken økonomisk mulig? Er den tilsiktede bruken i tråd med egenskapene som omgir den, eller vil en overforbedret eiendom risikere å være den dyreste på blokken? Bygge et stort hus med en haug med dyre oppgraderinger på en gate av beskjedne ranch hjem kan ikke gjøre finanspolitisk forstand.
4. er bruken mest lønnsom? For næringseiendommer, hvilken type bruk vil generere mest inntekt, basert på bygningene rundt den og etterspørselen blant lokalbefolkningen? For eksempel vil det ikke være like lønnsomt å legge til en annen kino i et fellesskap som å legge til et kjøpesenter der butikkene er svært etterspurt.

NAR Land Market Survey bryter ned median land priser per acre av ulike land typer og bruksområder:

• Residential: $25.000 per acre
• Agricultural, irrigated: $9,629 per acre
• Landbruk, ikke-irrigert: $5,500
• Ranch: $4,500 per acre
• Tømmer: $3,000 per acre
• Rekreasjons: $3,000 per acre

størrelse og form

du kan anta at hvis en acre av land er verdt $50.000, så fire dekar ville være $200.000, men slik er det ikke. Som størrelsen på landet går opp, verdien per acre faktisk går ned, et fenomen kjent i den økonomiske verden som » law of avtagende avkastning.»Det er liksom landet som tilsvarer å kjøpe i bulk i butikken: et større element koster vanligvis mindre per enhet enn det samme elementet i en mindre størrelse.formen på landet påvirker også dens potensielle bruk og verdi, da et uregelmessig formet parti kan være mindre ønskelig. For eksempel, hvis et ledig parti er kakeformet med den bredere delen foran, betyr det at et hjem bygget på det landet ville ha mer gårdsplass foran enn baksiden.denne formen kan resultere i en lavere verdi, da de fleste huseiere foretrekker å ha mer brukbar plass i bakgården der det er mer privatliv. Og en uregelmessig eller trekantformet mye kan være vanskelig å bygge på, da det kan begrense hvilket fotavtrykk utvikleren kan bruke til huset.

Tilgjengelighet

En av de største driverne av et stykke land verdi er mengden av forside – det vil si hvor mye av det er tilgjengelig med bil. Spesielt hvis du selger et større landområde som vil bli delt inn, kan hver kommune ha spesifikke soneringsregler som dikterer hvor mye veifront hvert parti må ha, forklarer Melanie Hunt, en topp Fort Worth, Texas, eiendomsmegler som ofte selger ledige land.

«jo mer veifront og jo flere hektar veien berører, desto høyere blir landverdien,» sier Hunt. «For eksempel, hvis det er 500 meter veifront og landet er veldig smalt og dypt og vanskelig å bygge på, vil de bakre dekarene ikke være verdt nesten like mye. Men et stort hjørne mye med masse forside vil ha mye mer verdi.»

Utilities

et land takstmann vil ta hensyn til tilgjengeligheten av vann, kloakk, og elektriske hookups for landet. Hvis disse elementene ikke er tilgjengelige, må kjøperen ta dem inn. Det prosjektet kan koste alt fra $10.000 til $ 30.000 eller mer, avhengig av omfanget og størrelsen på landet. I tillegg kan det ta måneder å få alle tillatelsene og fullføre alt arbeidet.en landutvikler kan ha muligheten til å bruke et septiktank eller vannbrønner, men disse løsningene koster også tusenvis av dollar. «Generelt sett, å ha strøm, vann og kloakk tilgang på eiendommen linjen vil drive verdien av landet vei opp,» sier Hunt.

Topografi

topografien, eller geografisk sminke, av et stykke land kan ha stor innvirkning på verdien. For eksempel vil myrlendt land ikke være egnet for å bygge et hjem, men en kjøper vil kanskje det for rekreasjonsformål. En appraiser vil undersøke landets fysiske egenskaper-inkludert tilstedeværelse av fjell, bratte karakterer, elver, innsjøer og daler — som et middel til å bestemme brukspotensialet.

Fasiliteter

Akkurat som et bygget hjem kommer med visse salgsargumenter som et basseng eller et sted i en rolig gate, kan en pakke av land tilby visse estetiske eller funksjonelle funksjoner som gjør det mer verdifullt. For eksempel kan en takstmann tilskrive verdi til tilgang til sjøen, en fiskedam, en spektakulær utsikt, fotturer eller turstier eller andre ønskelige elementer, så lenge de ikke hindrer landets brukervennlighet.

Zoning

de fleste land har blitt regulert, noe som betyr at det er blitt klassifisert for en bestemt type bruk.Gjeldende reguleringsplan krav kan begrense hvordan en kjøper kan bruke eller utvikle en pakke av land, som har en direkte innvirkning på sin verdi. Noen av de vanligste typene av sonering av land inkluderer:

• Enkelt familie bolig
• Multi-unit bolig industrielle
• Kommersielle
• Lett kommersiell
• Landbruket
• Skoler

utover hva slags bygning kan bygges, reguleringsplan lover kan også kontrollere spesifikke konstruksjon detaljer, som høyden på strukturer. Takseren vil vurdere sonering når du bestemmer verdsettelsen. Hvis lovene er restriktive, kan de potensielt avskrekke potensielle kjøpere.

Flomrisiko

Noen studier har funnet ut at mer enn 13% AV USA befolkningen bor i en 100-årig flomsone, og det forventes å stige til 15.5% innen 2050. Hvis landet ditt ligger i en flomfelt, vil takseren se på hvor ofte flom oppstår og hvilke områder som er mest utsatt for flom. Høy flomrisiko kan synke verdien av ledig land-med så mye som 8%, ifølge enkelte studier.

Miljøfaktorer

Hunt sier at kjøperen vanligvis vil bestille en miljøstudie før lukking, da resultatene må avsløres ved vurdering. Eventuelle farlige stoffer eller forurensninger som finnes i jorda — som plantevernmidler, radon, bly eller asbest-kan føre til at landverdien faller. Eventuelle våtmarker, dyreliv eller truede arter vil også komme inn i spill, da de kan påvirke evnen til å utvikle landet.

Landlig vs. residential

Mange grunneiere har ledige tomter som en dag vil bli stedet for et hus eller en bygning. Men takstmenn vil behandle landlige områder av land eller jordbruksland som brukes til landbruksformål annerledes enn de gjør bolig eller kommersiell land.»Landlige vurderinger kan være mer utfordrende på grunn av mangel på salgsdata, noe som naturlig er et resultat av å ha mange færre boliger enn forstads-eller urbane markeder,» forklarer Pogwist.

«i noen landlige fylker kan det ikke være salg i mange måneder eller til og med år. Takstmann må utvide hans eller hennes sammenlign salg søk langt utover det som er typisk for å finne salg som kan benyttes som verdi indikatorer for en eiendom.»takseren vil vurdere noen av de samme faktorene-tilgang — topografi — konfigurasjon-men størrelsen på landsbygda er ofte mye større, og legger til ekstra tid og kostnader for verdsettelsesprosessen. Verdien vil også hengsle på ting som gården økonomi, kvaliteten på jord, vanning og drenering, det lokale klimaet og nedbør, og eventuelle gjeldende oppdrett forskrifter som kan begrense bruken av landet.

delen av brukbar plass er en av nøkkelfaktorene i jordbruksmarkvurderinger. Som Hunt forklarer: «Hvis du har 100 hektar land, og 50 av det er brukbart og de andre 50 består av raviner og trær som ikke kan pløyes eller dyrkes eller beite, vil verdien av de brukbare hektar være mye høyere enn resten.»

land etterspørsel kan drive prisen opp

Pogwist ser ofte kjøpere tilby mer for ledige land enn avgrensnings beløp, spesielt i tilfeller der de ser inntektspotensial at appraiser kanskje ikke gjenkjenner, eller om det er flere kjøpere budgivning for landet. «En vurdering er ikke noe mer enn en eksperts mening, basert på erfaring, lyddata og gjennomtenkt analyse,» sier han. «Noen kan ha behov, ønske og ressurser til å betale mer, og selgeren vil trolig være ganske glad for å selge for mer.»

i Hunts erfaring går omtrent 25% av kjøperne over den verdsatte verdien, spesielt hvis det er en unik eiendom eller hvis formålet driver den over den normale landverdien. I så fall, hvis kjøperen får noen form for lån for å finansiere land kjøp, ville kjøperen trenger å bringe ekstra midler til å lukke for å gjøre opp forskjellen i pris.

landvurderinger: Vanskelig å få rett

Ikke alle bolig takstmenn har erfaring og kompetanse til å vurdere land. Velge en appraiser som ikke spesialiserer seg på dette området kan være en oppskrift på katastrofe.

I et eksempel sitert AV LIA-Administratorer& Forsikringstjenester brukte en landkjøper En Arizona-taksator for å finne ut hva en to hektar pakke var verdt.vurderingen pegged verdien på $160.000 og kjøperen sikret midler fra en utlåner for å finansiere landkjøpet. Når kjøperen senere misligholdt lånet og en foreclosure ble arkivert, utlåner leid en annen appraiser å gi landet en titt.Den nye takseren fant at det ikke var tilgang til partiet og tildelte det en verdi på bare $ 90.000- $ 70.000 mindre enn det første verdsatte beløpet. Utlåner deretter anlagt en sak mot den første takstmann, som burde ha anerkjent det faktum at de to dekar var land-låst.

for å finne en lisensiert og kvalifisert land appraiser, kan du spørre en lokal eiendomsmegler som regelmessig selger land for anbefalinger. En agent Som Hunt, for eksempel, vil ha en direkte henvisning for deg, sparer du tid i søket etter en appraiser du kan stole på. Du kan også gjøre et søk På American Society Of Farm Managers og Rural Takstmenn, hvor du kan finne kontaktinformasjon til mer enn 2100 av landets beste land vurdering eksperter.

land appraisals se fremover

en ledig stykke land representerer en blank skifer for å bygge et hus, starte en gård, sette i en idrettsplass, eller parkere en liten hjem. Med andre ord får land poeng for potensial. Hvordan en person kan forvandle eller bevare en bestemt del av jorden er en nydelig, idyllisk øvelse i å drømme stort.

den rene muligheten har også alt å gjøre med landverdi og hva taksere tar hensyn til når de gjør sin vurdering. I motsetning til en husvurdering som vurderer hva som allerede er der, forestiller en landvurdering hva som kan være.