Kiedy dowiedziałem się, że RealtyShares zamyka swoje drzwi dla nowych inwestorów w dniu 7 listopada 2018 r., byłem zszokowany i zasmucony. Biorąc pod uwagę, że mają siedzibę w San Francisco, spotkałem wielu ludzi z RealtyShares od połowy 2016 i rozwinął kilka dobrych relacji.

w środę, 24 października, jadłem lunch z ich CMO i pracownikiem marketingu w centrum miasta. Powiedzieli mi, że właśnie przebudowali swoją stronę internetową i zmienili nazwę firmy z nową kolorystyką i logo. Mam nawet nową koszulę i tanie okulary przeciwsłoneczne. Ty, jakie są startupy i ich łupy.

Co więcej, powiedziano mi, że uruchomią drugi fundusz, z minimalną inwestycją $25,000 zamiast $250,000 jak ich pierwszy fundusz, aby być bardziej dostępnym dla większej liczby inwestorów. Ich drugi fundusz działałby jak fundusz indeksowy dla wszystkich transakcji, które zweryfikowali na swojej platformie.

oczywiście nowy fundusz nie jest już uruchamiany, ponieważ pracownicy odpowiedzialni za pozyskiwanie nowych transakcji zostaną zwolnieni, jeśli jeszcze nie. Wszystko, co pozostanie, to niewielki zespół ludzi, którzy będą odpowiedzialni za obsługę istniejących inwestorów i ich około 400 milionów dolarów aktywów pod zarządzaniem do planowanego zakończenia.

RealtyShare napisał w swoim e-mailu do inwestorów,

naprawdę wierzę, że większość ludzi w RealtyShares była zaskoczona nagłym wiatrem. Mieli zebrać 30 milionów dolarów w nowym kapitale z rundą finansowania serii D, ale inwestor przestraszył się w ostatniej chwili. Mieli nawet uroczysty obiad.

spodziewałem się konsolidacji w przestrzeni, po prostu nie spodziewałem się, że RealtyShares będzie jednym z nich, biorąc pod uwagę, że zebrali 27 milionów dolarów w finansowaniu serii C we wrześniu 2017 i mieli tak duże zapotrzebowanie. Ale z perspektywy czasu wygląda na to, że RealtyShares rozbudował się zbyt szybko (zatrudnił zbyt wiele osób, nowe duże powierzchnie biurowe w 2017 r.) bez równej ilości podaży.

odkąd dołączyłem do ich platformy w 2016 roku, większość ich ofert została szybko wypełniona. To był jeden z powodów, dla których zainwestowałem w fundusz, ponieważ fundusz zawsze dostawał pierwsze zaklepy na najlepsze oferty. Nie miałem czasu logować się codziennie, aby sprawdzić.

ale jeśli konsekwentnie masz nadmiar popytu, koszt pozyskania klienta (CAC) zacznie rosnąć i rosnąć, ponieważ nowi klienci będą po prostu siedzieć bez wdrażania żadnego lub tyle kapitału. Stąd stwierdzenie, że równowaga podaży i popytu ma kluczowe znaczenie.

Co więcej, nie mieli technologii, aby szybko skalować. RealtyShares prowadził intensywną działalność w celu przeglądu, sfinalizowania i zarządzania ofertami. Ich wzrost był liniowy, a nie hiperboliczny, jak lubią to widzieć inwestorzy. Podejrzewam, że część nadmiernej ekspansji była spowodowana bardziej agresywnym naciskiem VC na rozwój. Coś do przemyślenia, gdy akceptujesz pieniądze VC, a bootstrapping Twojej firmy.

co dalej z inwestorami RealtyShares

według RealtyShares kiedy śledziłem to, co dalej:

jesteśmy w trakcie przydzielania nowego menedżera do inwestycji kapitałowych, który będzie odpowiedzialny za bieżące zarządzanie aktywami i raportowanie. Z pewnością będziemy Państwa informować na bieżąco, ponieważ będziemy nadal umacniać plan przejścia. Administrator funduszu nazywa się Nes Financial.

poniżej kolejna odpowiedź od innej osoby:

fundusz zawsze był obsługiwany przez zewnętrznego Usługodawcę, więc nie powinno być tu zbyt wiele zmian. Koncentrujemy się na tym, aby przejście było jak najbardziej bezproblemowe, a opłaty za zarządzanie aktywami, które pobieramy, powinny pokrywać to do czasu dojrzałości.

ważne jest, aby wyjaśnić, że inwestorzy w RealtyShares, biznes, to ci, którzy ucierpieli z powodu ich zamknięcia. Ich kapitał własny prawdopodobnie spadnie do zera lub będzie bliski zera.

Jeśli jesteś inwestorem na platformie, Twoje inwestycje powinny przebiegać tak, jak pierwotnie zamierzały, choć z mniejszym nadzorem ze strony RealtyShares. RealtyShares, pod koniec dnia, był rynkiem (z Komitetem inwestycyjnym, który sprawdzał oferty), aby dopasować inwestorów do sponsorów projektów crowdfundowanych na rynku nieruchomości w całym kraju.

RealtyShares stworzył LLC dla każdej inwestycji jako spółkę zależną RealtyShares do inwestowania w akcje i preferowane transakcje kapitałowe. Te spółki celowe nie mają roszczenia od tych inwestorów w RealtyShares, firma, podczas wiatru w dół. Zarządca funduszu, NES, otrzyma wynagrodzenie za zarządzanie tymi konkretnymi inwestycjami i Funduszem oraz za ich obsługę do czasu planowanego zakończenia.

to do sponsorów inwestuje inwestorom, aby wykonać swoją pracę i zapewnić inwestorom najlepszy możliwy zwrot. Nie mogą po prostu zniknąć, ponieważ inwestorzy RealtyShares są często tylko jednym źródłem finansowania ich transakcji. Co więcej, sponsorzy inwestują we własne oferty, a także demonstrują skórkę w grze.

Jeśli sponsorzy znikną, stracą pieniądze, ponieważ mają skórkę w grze i nie będą mogli ponownie pozyskać nowego kapitału na innych platformach (nie tylko platformach crowdfundingowych).

tak czy siak Polecam wszystkim spisac szczegolowo kazdą oferte i dane kontaktowe kazdego sponsora do Waszych płyt. Jest to niezwykle ważne, biorąc pod uwagę, że nadzór regulacyjny nad RealtyShares zostanie w dużej mierze zmniejszony.

Zaloguj się do RS, kliknij „dokumenty”, a następnie „dokumenty inwestycyjne” – możesz pobrać pełny pakiet dla aktywnych inwestycji tutaj, aby mieć pod ręką. Oto link, w którym zebrałem wszystkie profile sponsorów i transakcji funduszu RealtyShares DME i jedną indywidualną inwestycję, którą zrobiłem w Conshy, PA. W sumie nagrałem 18 transakcji.

możemy mieć tylko nadzieję, że RealtyShares wybrał tylko najlepszych i najbardziej honorowych sponsorów na swojej platformie do robienia interesów. Ale nigdy w pełni nie wiesz, dopóki wszystko nie zostanie powiedziane i zrobione. Jedną z korzyści płynących z posiadania RealtyShares jako screener było to, że w ramach ich opłaty będą one również tymi, którzy będą śledzić wszelkie oferty poniżej naszych wyników.

Z $400 mln aktywów pod zarządzaniem, RealtyShares powinny zarabiać gdzieś około $4m – $5m rocznie w opłatach. Przechodząc od ~ 100 pracowników do 15, ich przychody z zarządzania aktywami powinny wystarczyć, aby wszystko działało sprawnie.

Realtyshares Alternatives

jestem zwolennikiem crowdfundingu nieruchomości, ponieważ pozwala nam Arbitraż zysków z nieruchomości w całym kraju. Jako ktoś, kto siedzi w drogim San Francisco, chcę użyć moich drogich pieniędzy SF, aby kupić niedrogie nieruchomości heartland o niższych wycenach i wyższych stawkach.

brak konieczności pozyskiwania i zarządzania tymi nieruchomościami przy jednoczesnym zarabianiu wyższych dochodów jest podstawową tezą mojej strategii Buy Utility, Rent Luxury strategy (BURL). Chcę posiadać aktywa, które zapewniają zabezpieczenie i produkują najwyższą kwotę pasywnego dochodu. Kiedy mieszkając w San Francisco możesz zarobić 10% cap rate na Środkowym Zachodzie, jest to miły Arbitraż, ponieważ stawki cap w San Francisco wynoszą tylko 2,5% – 3.5%

w oparciu o wiedzę o finansowaniu publicznym i to, co zaobserwowałem w przestrzeni crowdfundingowej nieruchomości, oto moje dwie najlepsze alternatywy dla RealtyShares:

1) Fundrise. Współpracuję z Fundrise od 2016 roku i niezmiennie imponują mi swoimi innowacjami. Zostały założone w 2012 roku i są pionierami produktu eREIT. Nie tylko pozyskali fundusze dla własnej firmy za pomocą tradycyjnych metod venture capital, ale także przeprowadzili publiczną ofertę internetową, w której pozyskali kapitał od inwestorów na swojej platformie. Ostatnio jako pierwsi uruchomili Fundusz Opportunity w przestrzeni crowdfundingowej nieruchomości, aby skorzystać z nowych przepisów podatkowych.

co jest również miłe w Fundrise jest to, że jest otwarty dla nieposiadających akredytacji inwestorów (np. wszyscy), w przeciwieństwie do RealtyShares. Co więcej, ich model biznesowy tworzenia dostosowanych funduszy, takich jak Heartland eREIT, West Coast eREIT itp., jest atrakcyjny dla kogoś, kto chce dywersyfikować nieruchomości, ale nie chce wybierać indywidualnych inwestycji na platformie, mimo że te inwestycje są najpierw starannie sprawdzane.

według Crunchbase, Fundrise zebrało 55 milionów dolarów kapitału, z czego ostatnia podwyżka miała miejsce w lutym 2017 roku na 14,5 miliona dolarów. Ale słyszałem, że udało im się pozyskać nowy kapitał w 2018 roku z internetowych ofert publicznych, dostępnych tylko dla istniejących inwestorów platformy.

Fundrise Review: Crowdfunding nieruchomości dla nieposiadających akredytacji inwestorów

2) potentat nieruchomości. Realty Mogul została założona w 2012 roku i oferuje akredytowanym inwestorom sposób inwestowania w dłużne lub kapitałowe oferty nieruchomości komercyjnych. Mają również kilka eREITs dla nieposiadających akredytacji inwestorów.

rozmawiałem ostatnio z ich CEO, Jillene Helman i wspomniała, jak chce zbudować wieloletni biznes. Zamiast wzrostu za wszelką cenę, jest to większy wzrost w rozsądnym tempie, aby zapewnić długoterminową rentowność. Jej firma jest niezwykle skoncentrowana na procesie gwarantowania, wykorzystuje technologię do automatyzacji bardziej uciążliwych obszarów działalności i pozostaje zdecydowana na wyższych opłatach początkowych pobieranych od sponsorów w celu rozliczenia kosztów prowadzenia działalności.

Realty Mogul zebrał 45 milionów dolarów funduszy VC, ale ich ostatnia podwyżka miała miejsce w 2015 roku. Biorąc pod uwagę, że wciąż są w pobliżu, zgaduję, że znaleźli sposób na bardziej samowystarczalny. Na przykład, mają znacznie mniejszy zespół w ~ 52 osób w porównaniu do 125 W RealtyShares. Biorąc pod uwagę, że wydają się mieć wyższe bariery, z którymi robią interesy, wydaje się, że są całkiem odpowiedzialni za swój wzrost. Wiedz tylko, że nie znam żadnych szczegółów finansowych żadnej firmy, ponieważ są one prywatne.

Realty Mogul Review: koncentrując się na jakości, a nie ilości

3) CrowdStreet. Jeśli chodzi o ryzyko platformy, CrowdStreet może być najlepszym rynkiem finansowania społecznościowego dla akredytowanych inwestorów, ponieważ stosuje model direct-to-sponsor. Innymi słowy, zyskujesz dużą efektywność komunikacji i przejrzystość, będąc w stanie korespondować bezpośrednio ze sponsorami ofert nieruchomości. Inwestujesz na platformie sponsora, a nie na platformie CrowdStreet, eliminując w ten sposób ryzyko związane z platformą CrowdStreet.

CrowdStreet energicznie sprawdza wszystkie oferty. Mają również jasne oznaczenia ratingowe sponsora, więc inwestorzy wyraźnie znają tło każdego sponsora, a także szczegółowe informacje na temat każdej transakcji.

spotkałem się ostatnio z siedmioma członkami zespołu CrowdStreet w Palo Alto i bardzo podoba mi się ich wizja, sposób traktowania klientów i sposób prowadzenia biznesu. Specjalizują się w” 18-godzinnych miastach”, które są drugorzędnymi wschodzącymi miastami, takimi jak Austin i Memphis. To dobrze koresponduje z moją długoterminową tezą o inwestowaniu w sercu Ameryki ze względu na lepsze wyceny, technologię i wzrost pracy zdalnej.

ocena CrowdStreet: Rynek nieruchomości bezpośrednio do sponsora

przyszłość crowdfundingu Nieruchomości

długoterminowa, będzie prawdopodobnie tylko dwóch lub trzech zwycięzców w przestrzeni crowdfundingu nieruchomości. To firma, która ma swoją technologię i dopasowanie podaży do popytu, która pojawi się zwycięsko.

domyślam się, że jako wiadomość o spreadach zamknięcia RealtyShare, inwestorzy będą wstrzymywać się i ponownie oceniać swoje alternatywne strategie inwestycyjne i zrobić więcej due diligence na odpowiednich platformach crowdfundingowych nieruchomości. Ponadto oczekuję, że platformy crowdfundingowe na rynku nieruchomości będą pracować nad poprawą swoich bilansów, zwiększą podaż ofert, ulepszą technologię i poprawią komunikację.

jestem przekonany, że RealtyShares zrobi wszystko, aby zobaczyć istniejące inwestycje aż do zaplanowanego zakończenia. Mają bieżące przychody z zarządzania aktywami, zespół ds. likwidacji szkód i administratora funduszy. Podejrzewam, że mają też gotówkę w bilansie.

szacuję, że cały ten proces przejścia zajmie jeden lub dwa miesiące. Jeśli nie nastąpi udane przejście, reputacja poszczególnych osób i reputacja sponsorów zostanie poważnie zagrożona.

podobne:

Nieruchomości

Ranking najlepszych inwestycji pasywnego dochodu

O autorze: Sam zaczął inwestować własne pieniądze, odkąd otworzył internetowe konto maklerskie w 1995 roku. Sam kochał inwestować tak bardzo, że postanowił zrobić karierę na inwestowaniu, spędzając następne 13 lat po studiach pracując w dwóch wiodących firmach świadczących usługi finansowe na świecie. W tym czasie sam uzyskał tytuł MBA na Uniwersytecie Kalifornijskim w Berkeley, koncentrując się na finansach i nieruchomościach.

FinancialSamurai.com została uruchomiona w 2009 roku i jest jedną z najbardziej zaufanych witryn finansów osobistych z ponad 1,5 milionem organicznych odsłon miesięcznie. Financial Samurai był opisywany w najlepszych publikacjach, takich jak LA Times, Chicago Tribune, Bloomberg i Wall Street Journal.