Happy hour się kończy. Jest chłodny piątkowy wieczór w sklepach na West Endzie w St. Louis Park, a w Rojo Mexican Grill, patroni roją bar trzy głębokie. Hostessy cytują godzinę lub dłużej czekać na stole w jadalni. Po drugiej stronie ulicy, waits są tak samo długie w Crave i najnowszej restauracji, Lucky Cricket. „Kto pierwszy, ten lepszy w barze” – oferuje Szczęśliwa Gospodyni krykieta, ale każdy stołek jest zajęty.

siedem restauracji znajduje się w północnym rogu sklepów na West End, outdoor „lifestyle center” z długą, prostą drogą i witrynami sklepowymi po obu stronach. Ten typ centrum-mniejszy niż zamknięte Centrum handlowe, większy niż typowe centrum strip-zyskał popularność na początku 2000 roku, kiedy tradycyjne kotwice w centrum handlowym zaczęły słabnąć, a „doświadczenie” stawało się modnym hasłem. Deweloperzy stwierdzili, że kupujący chcieli przeżyć „główną ulicę”, gdzie mogliby cieszyć się chodnikiem i parkować wygodnie w pobliżu miejsca docelowego. Oczywiście większość sklepów na parkingu West End jest schowana wewnątrz RAMP, które są za i pod sklepami. Główna ulica, West End Boulevard, oferuje mniej niż kilkanaście miejsc parkingowych, w strefie 15 minut.

Ale po drugiej stronie teatrów, szum aktywności nagle spada. Jest 18: 00—większość sklepów nie zamknie się przez kolejne trzy godziny, ale wyglądają na gotowe na noc. (Czasami tak to wygląda w południe.) Garstka kobiet wędruje po Antropologii i Evereve. Po drugiej stronie ulicy ciąg czterech witryn stoi pusty. Gdy idziesz na południe, oferty pracy wydają się przewyższać liczbę sklepów. Mrożony jogurt nie przetrwał. Charming Charlie zamknięto rok temu po ogłoszeniu upadłości firmy. Kittsona, sieć butików z Fargo, zamknęła sklepy fizyczne poza Dakotą Północną na początku tego roku, aby skupić się na handlu elektronicznym. Ale ostatnie wyjście, które ma sprzedawców w całym West End mówi Lululemon, oryginalny najemca i jedna z tych magnetycznych marek, o których każdy komercyjny deweloper wie, przyciągnie tłum. Kiedy Lululemon odchodzi, musi być powód do niepokoju.

sklepy na West Endzie były łajdakiem od momentu otwarcia dekadę temu w głębi recesji. To umiescilbyly obszar przemyslu lekkiego na zachód od I – 394 i autostrady 100 na mapie jako dzielnica handlowa—zaledwie pięć minut na zachód od centrum Minneapolis i otoczony przez pożądane dzielnice. Sklepy na West Endzie dosłownie nadały kwadrantowi na granicy St. Louis Park i Golden Valley swoją nazwę, która jest obecnie stosowana do biurowców, hoteli i budynków mieszkalnych. Restauratorzy mówią, że kochają West End za łatwy dostęp do autostrady i walkability, z gęstością miasta i wygody podmiejskich duży bezpłatny parking. Koncentracja pracowników biurowych i opcje rozrywki, takie jak Life Time fitness i Teatr ikona dodać do losowania.

ale sprzedaż detaliczna zawsze była zmaganiem—nawet bardziej niż w pobliskich centrach handlowych i centrach ze striptizem, takich jak Ridgedale Center i Shoppes w Knollwood, które zaktualizowały się i znalazły rowek po recesji. Skrzynka o powierzchni 20 000 stóp kwadratowych na południowym końcu nigdy nie została wypełniona. Według najnowszego badania firmy Cushman & Wakefield retail wskaźnik pustostanów na koniec 2018 r.wyniósł 9,4 proc. Jedynym west metro mall w gorszym stanie jest Southdale Center, 23%.

bezsprzecznie sklepy na West Endzie padają ofiarą złego wyczucia czasu. Po recesji Handel detaliczny stał się bardziej niuansowy. Pomijając to, łatwo jest spojrzeć wstecz na błędy, które zostały popełnione podczas budowy centrum stylu życia o powierzchni 350 000 stóp kwadratowych na spec: Niewygodny parking, złe linie widzenia, restauracje skupione na jednym końcu, bez niczego, co przyciągałoby kupujących po chodniku.;

jeszcze większym wyzwaniem jest wymyślenie, jak to naprawić.

potrzebne udogodnienie

przed sklepami na West End, południowo-zachodni kwadrant I-394 i Highway 100 był nieatrakcyjną działką przemysłową usianą zaniedbanymi magazynami. Duke Realty nabył obiekt od NECP American w 2004 roku. W połączeniu z dwoma sąsiednimi budynkami biurowymi, 1600 Tower i MoneyGram building, Duke kontrolował 32 Akry i rozpoczął przebudowę obszaru jako park biurowy.

„potrzebowaliśmy udogodnień, aby iść z nim”, mówi Patrick Mascia, który kierował projektem West End jako starszy wiceprezes Duke w Minneapolis/St.Paul operations. Teraz kieruje sekcją Nieruchomości Briggsa i Morgana.

lifestylowe centrum—z mieszanką restauracji, rozrywki i charakterystycznego handlu detalicznego—wydawało się doskonałą wygodą dla pracowników biurowych, od załatwiania sprawunków, przez obiady energetyczne, po happy hour, po kolacji i filmie. Pamiętaj, to był rok 2004-gospodarka kwitła, Amazon Prime nie istniał, Nordstrom musiał jeszcze otworzyć mniej niż 5 mil w Ridgedale Center, a nieistniejące już sieci, takie jak Borders Books i Circuit City, nadal były w trybie ekspansji.

do czasu, gdy St.Louis Park podpisał plany i ziemia została zatwierdzona do przebudowy, minęły cztery lata. Budowa rozpoczęła się wiosną 2008 roku. Recesja dotknęła tego upadku. Duke był zbyt daleko, aby się zatrzymać-
Mascia szacuje, że na demo i planowanie wydano 2 miliony dolarów.

„wychodząc z recesji,” mówi Mascia, „musieliśmy podjąć większe ryzyko.”

największym ryzykiem była budowa całego centrum na raz, a nie etapami. Decyzja ta została podjęta, aby pomieścić podziemny parking. „Z perspektywy czasu, to bylo prawdopodobnie zbyt duzo detalicznych, lub nie chcesz budowac go na podstawie spec”, mówi Mike Ohmes, dyrektor zarzadzajacy Minneapolis-St. Paul office firmy
Cushman& Wakefield, która zajmuje się wynajmem powierzchni biurowej na drugim piętrze w Shops at West End (około 20 000 stóp kwadratowych jest obecnie pusta), wraz z innymi wieżami biurowymi w okolicy. „Ale podziemny parking był ogromnym udogodnieniem.”

rozwój handlu detalicznego nie był specjalnością Duke ’ a, więc zespół Mascia zatrudnił firmę Anderson co Z Cincinnati. jako partner do wynajęcia centrum. „Poszliśmy za nimi”, mówi. Rainbow Foods (obecnie Cub) i The movie theater jako pierwsi się zarejestrowali – ale nie bez kompromisów. Aby zablokować ikonę Showplace, Duke zgodził się na umowę, w której Teatr zapłaci tylko 50 procent czynszu, dopóki nie otworzą trzech restauracji. To doprowadziło do skupienia się na rozwoju restauracji wokół teatru, co, jak przyznaje Mascia, przypieczętowało koślawość centrum—i to tylko stało się bardziej dotkliwe z biegiem lat.

„wiedzieliśmy, że musimy być agresywni w rozwijaniu 72 000 stóp kwadratowych przestrzeni restauracyjnej od razu”, wspomina Mascia. „Mogliśmy wesprzeć więcej, ale musielibyśmy dokonać znaczącej inwestycji, co znacznie zwiększa ryzyko.”

w skrócie, przestrzenie restauracyjne są droższe w budowie na podstawie specyfikacji i wymagają dalszych inwestycji w media, takich jak woda i elektryka. Więc Duke podjął decyzję na początku, aby nie budować więcej restauracji na południowym krańcu centrum, mówi Mascia. Wczesne plany wymagały innego rodzaju przeznaczenia, jak Księgarnia z barem kawowym, aby przyciągnąć kupujących wzdłuż bulwaru West End. Ale zanim sklepy na West Endzie zostały otwarte, Księgarnie nie były budowane.

sklep z odzieżą również okazał się być walką. „Planowaliśmy Handel detaliczny w głównym nurcie, ale kiedy nastała recesja, musieliśmy zmienić kierunek i postawić na bardziej ekskluzywny rynek” – mówi Mascia. Sklepy takie jak lululemon i Anthropologie wciąż się rozwijały w 2009 roku. Lądowanie ich wydawało się dobrą wiadomością, ale żadna z nich nie była pierwszą lokalizacją na rynku. To samo dotyczylo kilku lokalnych sprzedawców, którzy podpisali sie: Creative Kidstuff, Primp i Evereve wszyscy mieli solidna obecnosc w miescie, od Linden Hills w Minneapolis do Cathedral Hill w St.Paul. To zminimalizowało los West Endu jako regionalnego centrum handlowego. I podczas gdy te lokalne sklepy, które pozostały do dziś, pomogły dopełnić mieszankę po północnej stronie centrum, w pobliżu restauracji i teatru, tempo nie popłynęło do południowego końca.

„Po prostu nigdy nie byliśmy w stanie uzyskać masy krytycznej sprzedawców mody, których potrzebujesz”, mówi Mascia. Im dłużej magazyny pozostawały puste, tym trudniej było je wydzierżawić. „Potem mothballing nadał mu piętno.”

inna rzeczywistość: więcej niż sklepy

Duke Realty wynajął agencję brandingową, aby nazwać sklepy na West Endzie, a następnie podjął świadomą decyzję, aby nie tworzyć praw autorskich. „Chcieliśmy, aby wszyscy w okolicy używali tej nazwy, aby stała się dzielnicą”, mówi Mascia. „To naprawdę pomogło umieścić obszar na mapie i napędzać wartość wokół sklepów.”

dziś West End Office Park, West End Center, Flats at West End, Millennium at West End-w sumie ponad 2 miliony stóp kwadratowych powierzchni biurowej w pobliżu, nowy hotel AC i cztery nowe budynki mieszkalne z łącznie prawie 1400 mieszkań. Budowa ma się rozpocząć jeszcze w tym roku na 10 West End, Ryan Cos.”11-piętrowy budynek biurowy, który doda do powierzchni ponad 335 tys. m2 powierzchni biurowej klasy A. Po ukończeniu pierwszej planowana jest budowa siostrzanej wieży o jednakowych rozmiarach.

budynki mieszkalne West Endu osiągają wiodące stawki wynajmu na rynku podmiejskim, a korporacje domagają się powierzchni komercyjnych w okolicy, mówi Ohmes. Pentair spin-off nVent i Life Time Work, nowa przestrzeń coworkingowa od Life Time fitness, należą do najnowszych osiągnięć.

„to już własny mikromarket” „Z wyjątkiem pętli Północnej, cachet West End jest niezrównany.”

” stało się własnym mikromarketem. Z wyjątkiem pętli Północnej, cachet West End jest niezrównany.”
—Mike Ohmes, Cushman& Wakefield

nawet duże powierzchnie na Park Place Boulevard, naprzeciwko Park Place od sklepów w West End, z powodzeniem dostosowują się do zmieniających się czasów handlu detalicznego. Zmniejszony i przebudowany Office Depot zrobił miejsce dla popularnej butikowej koncepcji treningu OrangeTheory. Nowoczesne koncepcje fast-casual pięć facetów i Roti niedawno otwarty w pobliżu.

więc dlaczego sklepy w West End nie mogą zapełnić 72 000 stóp kwadratowych pustej przestrzeni?

układanka detaliczna

„to zły rozmiar”, mówi Tricia Pitchford, starszy wiceprezes ds. wynajmu nieruchomości w Ameryce Środkowej, która wynajmuje sklepy w West End. „Aby być kompleksem rozrywkowym, powinien być znacznie mniejszy. Ale to za małe, żeby być wielkim Centrum Mody.”Pożądana Kotwica, taka jak Nordstrom Rack czy T. J. Maxx, chce być otoczona przez innych najlepszych sprzedawców detalicznych, a rozmiar i dostępne przestrzenie w West Endzie utrudniają to, wyjaśnia.

” aby być kompleksem rozrywkowym, powinien być znacznie mniejszy. Ale to za małe, żeby być wielkim Centrum Mody.”
—Tricia Pitchford, Mid-America Real Estate

West End nie jest anomalią—sklepy odzieżowe zmagają się wszędzie, a umowy najmu, które kiedyś szybko wypełniały, trwają od roku do 18 miesięcy, mówi Pitchford. Wystarczy spojrzeć na projekt Dayton, centrum Minneapolis retail/restaurant / office redevelopment, który jeszcze nie podpisał żadnych sklepów, a ostatnio przesunął swoje otwarcie z 2019 na 2020. W dzisiejszych centrach handlowych West End jest po prostu mniej sprawny. W pobliżu St. Louis Park, Knollwood przerzucił się z przestarzałego centrum handlowego do power strip center i wylądował Nordstrom Rack, aby uzupełnić TJ Maxx, DSW i Old Navy. Ridgedale ponownie wzbogacił się o nowy Nordstrom i dodatek center, który stał się przestronnym sklepem Apple, wraz z ekskluzywnymi markami Athleta, Banana Republic i Williams Sonoma.

Lululemon otworzył się w Ridgedale po zamknięciu na West End. „Nie mamy oficjalnego komentarza na temat naszego ruchu” – mówi rzeczniczka lululemon Meghan Chisholm. „Ale powiem, że słuchamy opinii naszych gości na temat produktów, wydarzeń i lokalizacji sklepu, aby określić, w jaki sposób najlepiej zapewniamy pełne, pozytywne wrażenia z marki na każdym kroku.”

Evereve, który ma sklepy w Ridgedale i West End, jest jednym z niewielu WYJĄTKÓW. Sieć handlowa z siedzibą w Edina jest w trakcie negocjacji w sprawie przedłużenia umowy najmu na West End na kolejne 10 lat. (Crave restaurant właśnie zrobił to samo.) „Na West Endzie zawsze dobrze się spisywaliśmy”, mówi Mike tamte, współprowadzący. Sprzedaż sklepów Evereve w West End osiągnęła szczyt w 2016 r., a następnie spadła o 20 procent w 2017 i 2018 r., ale z powrotem wzrosła o 26 procent rok do roku od listopada. 1. „Jesteśmy całkiem dobrzy w prognozowaniu i przewidujemy, że sprzedaż w West End wzrośnie o około 25 procent. Nie mogę powiedzieć, dlaczego odnosimy sukcesy na West Endzie, kiedy inni walczą. Jestem nieco stronniczy, ale wierzę, że nasze radosne postawy i spersonalizowana obsługa klienta przyciągają i zatrzymują klientów.”

jednak Tamte mówi, że martwi się o wszystkie wolne miejsca. „Uważam, że właściciel musi obniżyć czynsze, aby przyciągnąć więcej detalistów.”

Mid-America koncentruje się na restauracjach i rozrywce. „Tam jest wzrost” – mówi Pitchford. „Tam ludzie wydają pieniądze.”Punch Bowl Social, restauracja, bar i zakład gier, to najnowsza Historia sukcesu na południowym krańcu sklepów w West End. Wychodzi na Park Place Boulevard, co oznacza, że nie jest nawet widoczny z West Endu; stoi samotnie na zewnętrznej krawędzi centrum. Przyległe miejsce jest puste od czasu zamknięcia baru Toby ’ ego Keitha & Grill w 2015 roku.

„potrzebujemy innego wielkiego kompleksu rozrywkowego, takiego jak Punch Bowl Social, który nie jest w konflikcie”, mówi Pitchford; to wyklucza kręgle, bocce, gry zręcznościowe i karaoke, które są oferowane w Punch Bowl. Ale Pitchford jest Niezrażony. „Ping-Pong bary, siekiera rzucanie, dart rzucanie, kryty mini golf-to wszystko, czego nie mamy. Nad tym pracujemy. Musisz być na pierwszym końcu tego, co gorące.”

Mid-America ma zapytania od potencjalnych najemców, którzy chcą wynająć część pudełka o powierzchni 20 000 stóp kwadratowych na tylnej stronie Punch Bowl, ale jest to największa dostępna przestrzeń w West Endzie, a jej podział uniemożliwiłby wejście jednej z tych nowych koncepcji rozrywkowych. „Nie chodzi o napełnianie pudełek, ale o to, co będzie tu działać w dłuższej perspektywie.”

koncentracja restauracji w pobliżu kina sprawia, że północny koniec centrum jest zajęty. Zdjęcie dzięki uprzejmości Hanny Voxland

czas ewoluować?

nawet jeśli Ameryka Środkowa może zidentyfikować tę gorącą nową koncepcję i sprzedać ją na demografii obszaru West End, niezręczny projekt centrum nadal jest przeszkodą, twierdzą lokalni deweloperzy. Twin Cities 'dwa inne podobne”main street” -zaprojektowane centra życia, Shoppes w Arbor Lakes w Maple Grove i Woodbury Lakes, oba mają podmiejski Luksus powierzchniowego parkingu ze wszystkich stron. Podziemny parking, który uważano za atut West End, okazał się zniechęcający dla kupujących.

” Rampa nie jest wygodna. To właśnie dowiedziałem się o klientach z Minnesoty ” – mówi John Johannson, starszy wiceprezes Colliers International w Twin Cities.

Central Park Commons Colliers w Eagan to przykład najnowszego myślenia o podmiejskich centrach życia. Zamiast wznosić Sztuczną główną ulicę na środku parkingu, Central Park Commons został zaprojektowany jako kilka centrów mini-strip w całym budynku, z których każdy ma własny parking powierzchniowy oraz okrężne drogi i chodniki łączące każdą grupę budynków. Projekt niewiele Promuje chodzenie, ale goście wydają się zbyt szczęśliwi, aby przejechać przez parking od HyVee do Punch Pizza.

„poproszenie kupujących o zakupy w miejscu bez wygodnego parkingu z przodu jest naprawdę trudne”-mówi Johannson. „To dobra lekcja w próbach projektowania, w których prosi się ludzi o zmianę zachowań społecznych.”

czy nadejdzie moment, kiedy West End będzie musiał zrezygnować z wypełniania swoich punktów handlowych i rozważyć coś innego? „Pomyśleliśmy o alternatywnych zastosowaniach: hotelu, powierzchni biurowej, wielorodzinnych”, mówi Pitchford. „Potrzebujemy jednak własności, aby dokonywać inwestycji i podejmować decyzje.”

nowojorska grupa inwestycyjna AR Global kupiła sklepy w West End od Duke ’ a w 2015 roku za 117 milionów dolarów. Przedstawiciel AR Global mówi, że własność jest otwarta na pivoting, jeśli to konieczne, ale nie wierzy, że Centrum jest w punkcie konieczności przebudowy, i, w rzeczywistości, jest optymistą, że wzrost mieszkaniowy w najbliższej okolicy będzie stymulować zainteresowanie detaliczne. Przedstawiciel mówi, że trwają negocjacje najmu co najmniej trzech dostępnych powierzchni handlowych i biurowych nad nimi.

ale inni deweloperzy z nieruchomościami w okolicy uważają, że rekonfiguracja sklepów na West End powinna być rozważona raczej wcześniej niż później. „Myślę, że zaczniemy tam dostrzegać nowe decyzje”, mówi Ohmes. „Może to wymagać dodatkowych zgód miejskich. Nie zadziałało tak, jak pierwotnie planowano dziesięć lat temu. Ale to wciąż doskonała lokalizacja z tętniącym życiem przed nim.”

Jeśli jest jedna stała w rozwoju handlu detalicznego, to zmiana.

„Sprzedaż detaliczna ciągle się rozwija—to jedna z Piękności w tym temacie” – mówi Ohmes. „West End wykombinuje, co to ma być na czas.”

Allison Kaplan jest redaktorem naczelnym TCB.