Happy hour está acabando. É uma noite fria de sexta-feira em lojas em West End, No St.Louis Park, e no Rojo Mexican Grill, os clientes enchem o bar com três metros de profundidade. As anfitriãs citam uma hora ou mais de espera por uma mesa na sala de jantar. Do outro lado da rua, waits são tão compridos quanto o desejo e o mais novo restaurante, Lucky Cricket. “É o primeiro a chegar, o primeiro a ser servido no bar”, oferece uma sortuda anfitriã de críquete, mas todos os bancos estão ocupados.

sete restaurantes alinham o canto norte das lojas em West End, um “centro de estilo de vida” ao ar livre com uma longa estrada e lojas de ambos os lados. Este tipo de Centro—menor que um Centro Comercial fechado, maior do que o típico centro de strip—ganhou popularidade no início da década de 2000, quando as âncoras tradicionais do shopping estavam começando a vacilar, e “experiência” estava se tornando uma palavra-chave. Os desenvolvedores disseram que os compradores queriam uma experiência “main street” onde pudessem desfrutar de um passeio e estacionar convenientemente perto de seu destino. Claro, a maioria das lojas no estacionamento da West End está escondida dentro de rampas que estão por trás e por baixo das lojas. A rua principal, West End Boulevard, oferece menos de uma dúzia de lugares de estacionamento, em uma zona de 15 minutos.

pouco depois da linha do restaurante de West End, um fluxo constante de cinemas moviegoers entram e saem dos teatros de ícones Showplace. Mas do outro lado dos cinemas, o zumbido de actividade cai abruptamente. São 18: 00. a maioria das lojas só fecha daqui a três horas, mas parecem estar prontas para esta noite. (Às vezes, parece assim ao meio-dia.) Um punhado de mulheres vagueiam pela antropologia e Evereve. Do outro lado da rua, uma série de quatro lojas está vazia. Enquanto caminhas para sul, as vagas parecem estar em maior número que as lojas. O gelado de iogurte não durou muito. Charming Charlie fechou o ano passado depois da empresa declarar falência. Kittsona, uma cadeia de lojas baseada em Fargo, fechou lojas físicas fora do Dakota do Norte no início deste ano para se concentrar no e-commerce. Mas a saída recente que tem associados de vendas em toda a West End talking é lululemon, um inquilino original e uma dessas marcas magnéticas que qualquer desenvolvedor comercial conhece atrairá uma multidão. Quando o lululemon sair, tem de haver motivo para preocupação.

lojas em West End tem sido um headscratcher desde que abriu há uma década nas profundezas da recessão. Ele colocou a antiga área industrial leve apenas a oeste de I-394 e rodovia 100 no mapa como um distrito comercial—apenas cinco minutos a oeste do centro de Minneapolis e rodeado por bairros desejáveis. Lojas em West End literalmente deu ao quadrante na fronteira do Parque de St. Louis e Vale Dourado o seu nome, que agora é aplicado às torres de escritório, hotéis e prédios de apartamentos. Os restauradores dizem que adoram West End por seu fácil acesso e walkability auto-estrada, com a densidade de uma cidade e a conveniência suburbana de amplo estacionamento gratuito. A concentração de Funcionários de escritório e opções de entretenimento, como a fitness do tempo de vida e o Teatro de ícones adicionar ao sorteio.

mas o varejo sempre houve uma luta – ainda mais do que em shoppings e centros de strip próximos como Ridgedale Center e Shoppes em Knollwood, que atualizaram e encontraram um sulco pós-recessão. Uma caixa de 20 mil metros quadrados no extremo sul nunca foi preenchida. Sua taxa de vagas varia em 21 por cento, de acordo com o mais recente Cushman & Wakefield retail study; a taxa global de vagas em cidades gêmeas foi de 9,4 por cento no final de 2018. O único west metro mall em pior forma é Southdale Center, a 23%.indiscutivelmente, as lojas de West End são vítimas de uma má altura. Após a recessão, o comércio retalhista só se tornou mais matizado. Além disso, é fácil olhar para trás para os erros que foram feitos na construção de um centro de estilo de vida de 350.000 metros quadrados sob medida.: Estacionamento inconveniente, más linhas de visão, restaurantes concentrados numa ponta sem nada para atrair clientes pelo passeio.;

ainda mais desafiador é descobrir como corrigi-lo.

a 20,000-square-foot space at the south end of Shops at West End has never been filled.

uma comodidade necessária

antes das lojas em West End, o Quadrante Sudoeste da I-394 e da Auto-Estrada 100 era um Lote Industrial pouco atraente repleto de armazéns degradados. Duke Realty adquiriu o site da NECP American em 2004. Combinado com dois edifícios de escritórios vizinhos, a torre 1600 e o edifício MoneyGram, Duke controlou 32 acres e começou a remodelar a área como um parque de escritórios.

“we needed an amenity to go with it,” says Patrick Mascia, who led the West End project as Duke’s senior vice president of Minneapolis/St.Paul operations. Agora lidera a secção imobiliária do Briggs e do Morgan.um centro de estilo de vida—com uma mistura de restaurantes, entretenimento e varejo distintivo—parecia a conveniência perfeita para os funcionários do escritório, de fazer recados a lanches de poder para happy hour, seguido de jantar e um filme. Lembre—se, isso foi em 2004-a economia estava crescendo, Amazon Prime não existia, Nordstrom ainda tinha que abrir a menos de 8 km de distância no Ridgedale Center, e agora-cadeias extintas como Borders Books e Circuit City ainda estavam em Modo de expansão.no momento em que o St.Louis Park assinou os planos e o terreno foi limpo para o desenvolvimento, quatro anos tinham passado. A construção começou na primavera de 2008. A recessão atingiu essa queda. Duke estava muito longe para parar-Mascia estima que US $ 2 milhões foram gastos em demo e planejamento.”à medida que saímos da recessão”, diz Mascia, “tivemos de correr mais riscos.”

O maior risco era construir todo o centro de uma vez ao invés de em fases. Essa decisão foi tomada para acomodar estacionamento subterrâneo. “Em retrospectiva, foi provavelmente muito varejo, ou você não iria querer construí-lo em uma base especular”, diz Mike Ohmes, gerente do Minneapolis-St. Paul office of
Cushman& Wakefield, which is leasing manager for the second-floor office space at Shops at West End (around 20,000 square feet is currently vacant), along with other office towers in the area. “Mas o estacionamento subterrâneo era uma grande comodidade.”

os desenvolvimentos de Varejo Não eram a especialidade de Duke, então a equipe de Mascia alistou Anderson Co., sediada em Cincinnati. como sócio para alugar o centro. “Seguimos a pista deles”, diz ele. Rainbow Foods (agora filhote) e o cinema foram os primeiros a assinar—MAS não sem compromisso. Para fechar em Showplace Icon, Duke concordou com um acordo em que o teatro pagaria apenas 50 por cento de sua renda até três restaurantes abertos. Isso levou o foco no desenvolvimento de restaurantes em torno do teatro, o que, reconhece Mascia, selou a torto—e só se tornou mais aguda ao longo dos anos.”sabíamos que tínhamos de ser agressivos no desenvolvimento de 72 mil metros quadrados de espaço em restaurantes”, recorda Mascia. “Poderíamos ter apoiado mais, mas teríamos que fazer um investimento significativo, o que aumenta muito o risco.”

em poucas palavras, os espaços em restaurantes são mais caros para construir sobre especificações e exigem um investimento de utilidade mais contínuo, como água e eletricidade. Então Duke tomou a decisão no início de não construir mais pontos de restaurante no extremo sul do centro, diz Mascia. Os primeiros planos exigiam outro tipo de destino, como uma livraria com um café para atrair clientes na West End Boulevard. Mas quando as lojas de West End abriram, as livrarias não estavam a construir.o varejo da moda também provou ser uma luta. “Nós estávamos planejando o varejo mainstream, mas quando a recessão atingiu, nós tivemos que mudar nosso foco e fomos para uma maior escala”, diz Mascia. Lojas como lululemon e Anthropologie ainda estavam em expansão em 2009. Apanhá-los pareceu-me uma boa notícia, mas também não era uma localização de primeira para o mercado. O mesmo foi verdade para vários dos varejistas locais que assinaram: Creative Kidstuff, Primp, e Evereve todos tinham uma presença sólida ao redor da cidade, de Linden Hills em Minneapolis para Catedral Hill em St.Paul. Isso minimizou o sorteio da West End como um destino comercial regional. E enquanto essas lojas locais, que permanecem hoje, ajudaram a arredondar a mistura no lado norte do centro, perto dos restaurantes e do teatro, o momento não fluiu para o extremo sul.”nós nunca fomos capazes de obter a massa crítica de varejistas de moda que você precisa”, diz Mascia. Quanto mais longas as lojas permaneciam vazias, mais difícil se tornava arrendá-las. “Então a mudança deu-lhe um estigma.”

a different reality: More than shops

Duke Realty hired a branding agency to name Shops at West End, then made a proposed decision to not copyright it. “Queríamos que todos no bairro usassem o nome, para que ele se tornasse um bairro”, diz Mascia. “Realmente ajudou a colocar a área no mapa e conduzir o valor em torno das lojas.hoje, há West End Office Park, West End Center, Flats em West End, Millennium em West End-in all, mais de 2 milhões de metros quadrados de espaço de escritório nas proximidades, um novo hotel AC, e quatro novos prédios de apartamentos com um total de quase 1.400 unidades habitacionais. A construção está programada para começar no final deste ano em 10 West End, Ryan Cos. Edifício de escritórios de 11 andares, que irá adicionar mais de 335.000 pés quadrados de sala de classe A para a área. Uma torre irmã de igual tamanho é planejada quando o primeiro está completo.

os edifícios de apartamentos de West End têm as principais taxas de aluguer suburbano do mercado, e as corporações estão clamando por espaço comercial na área, diz Ohmes. Pentair spin-off nVent e Life Time Work, um novo espaço de co-trabalho do Life Time fitness, estão entre as chegadas mais recentes.”tornou-se o seu próprio micromarket”, diz Ohmes. “Com a exceção do laço Norte, o cachet da extremidade oeste é incomparável.tornou-se o seu próprio mercado. Com a exceção do laço Norte, o cachet da extremidade oeste é unparalleled.”
—Mike Ohmes, Cushman & Wakefield

mesmo as grandes Box spots no Park Place Boulevard, em frente ao Park Place das lojas em West End, estão se adaptando com sucesso à mudança de tempos de varejo. Um depósito de escritório reduzido e remodelado abriu espaço para o conceito de treino boutique popular OrangeTheory. Conceitos modernos de fast-casual cinco caras e Roti recentemente abriu nas proximidades.porque é que as lojas de West End não podem encher 72 mil metros quadrados de espaço vago?

the retail puzzle

“it’s the wrong size,” says Tricia Pitchford, senior vice president of leasing for Mid-America Real Estate, which leases Shops at West End. “Para ser um complexo de entretenimento, deve ser muito menor. Mas é muito pequeno para ser um grande centro de moda.”Uma âncora desejável como a Nordstrom Rack ou T. J. Maxx quer ser cercada por outros varejistas de alto nível, e o tamanho da West End e os espaços disponíveis tornaram isso difícil, ela explica.

“para ser um complexo de entretenimento, deve ser muito menor. Mas é muito pequeno para ser um grande centro de moda.”
—Tricia Pitchford, Mid-America Real Estate

West End não é uma anomalia-o varejo da moda está lutando em todos os lugares e arrendamentos que costumavam preencher rapidamente agora levam um ano a 18 meses para completar, Pitchford diz. Basta olhar para o projeto do Dayton, o centro de Minneapolis varejo/restaurante/escritório remodelação, que ainda não assinou quaisquer lojas e recentemente adiou a sua abertura de 2019 a 2020. Nos centros de retalho mais aptos de hoje, West End é, simplesmente, menos apto. Nas proximidades de St. Louis Park, Knollwood virou – se do centro comercial antiquado para o centro de Power strip e aterrissou na Nordstrom Rack para complementar T. J. Maxx, DSW e Old Navy. Ridgedale reigned itself with a new Nordstrom and a center addition that made way for a spacious Apple store, along with upscale brands Athleta, Banana Republic, and Williams Sonoma.

Lululemon abriu em Ridgedale após fechar em West End. “Não temos comentários oficiais sobre a nossa jogada”, diz a porta-voz de lululemon Meghan Chisholm. “Mas eu vou dizer que nós ouvimos o feedback dos nossos clientes sobre o produto, Eventos, e local de loja para determinar como melhor fornecer uma experiência de marca completa e positiva em cada turno.”

Evereve, que tem lojas em Ridgedale e West End, é uma das poucas exceções. A cadeia de retalho baseada em Edina está muito adiantada nas negociações para renovar o contrato de arrendamento da West End por mais 10 anos. (Restaurante desejo acabou de fazer o mesmo.) “Sempre nos demos bem no West End”, diz O co-CEO Mike Tamte. As vendas da Evereve na West End store chegaram ao máximo em 2016, depois caíram 20 por cento em 2017 e 2018, mas voltaram a subir 26 por cento ano desde novembro. 1. “Somos muito bons em Previsão, e prevemos que as vendas na West End vão acabar crescendo em torno de 25 por cento. Não te posso dizer porque é que temos sucesso em West End quando outros têm lutado. Sou um pouco tendenciosa, mas acredito que nossas atitudes alegres e atendimento personalizado atraem e retêm clientes.ainda assim, Tamte diz que se preocupa com todas as vagas. “Meu senso é que o proprietário precisa baixar as rendas para atrair mais varejistas.”

Mid-America’s focus is more restaurants and entertainment. “É aí que está o crescimento”, diz Pitchford. “É onde as pessoas gastam o seu dinheiro. Punch Bowl Social, um restaurante, bar e estabelecimento de jogos, é uma história de sucesso recente na ponta sul das lojas em West End. Ele enfrenta Park Place Boulevard, o que significa que ele nem sequer é visível de dentro de West End; ele está sozinho na borda externa do centro. O lugar adjacente tem sido vago desde Toby Keith Bar & Grill fechado em 2015.”precisamos de outro grande complexo de entretenimento como o ponche Social que não está em conflito”, diz Pitchford, que exclui bowling, bocce, jogos de arcade e karaoke, que são todos oferecidos no Punch Bowl. Mas o Pitchford não está perturbado. “Barras de pingue-pongue, lançamento de Machado, lançamento de dardos, minigolfe interior-isto é tudo o que não temos. É nisso que estamos a trabalhar. Tens de ficar na parte da frente do que está quente.”

Mid-America teve dúvidas de potenciais inquilinos que quer alugar uma porção de 20.000 pés quadrados de caixa no lado de trás do Punch Bowl, mas que é de West End é maior que o espaço disponível e dividindo-se oporiam um desses novos conceitos de entretenimento de entrar. “É menos sobre caixas de enchimento e mais sobre o que vai funcionar aqui a longo prazo.”

a concentration of restaurants near the movie theater keeps the northern end of the center busy. Foto cortesia de Hanna Voxland tempo para evoluir?

mesmo que a Mid-America possa identificar esse novo conceito quente e vendê-lo sobre a demografia da área West End, o projeto desajeitado do centro continua a ser um obstáculo, dizem os desenvolvedores locais. Os dois outros centros de estilo de vida da “main street”projetados pelas cidades gêmeas, Shoppes em Arbor Lakes em Maple Grove e lagos Woodbury, ambos têm o luxo suburbano de estacionamento de superfície em todos os lados. O estacionamento subterrâneo que se pensava ser uma regalia de West End provou ser desinteressante para os compradores.

“os Minnesota não vêem uma rampa como conveniente. Isso é o que eu aprendi sobre os consumidores de Minnesota”, diz John Johannson, vice-presidente sênior da Colliers International nas cidades gêmeas.

Colliers’ Central Park Commons in Eagan is an example of the latest thinking about suburban lifestyle centers. Ao invés de construir uma rua principal falsa no meio de um estacionamento, o Central Park Commons foi projetado como vários centros de mini-strip em toda a propriedade, cada um com seu próprio estacionamento de superfície e estradas circulares e calçadas conectando cada grupo de edifícios. O design faz pouco para promover a caminhada, mas os visitantes parecem muito felizes para dirigir através do parque de estacionamento de HyVee para ponche Pizza.”pedir aos compradores suburbanos para fazer compras em algum lugar sem um conveniente estacionamento frontal é muito difícil”, diz Johannson. “É uma boa lição ao tentar criar um design onde se pede às pessoas que mudem o seu comportamento social.”

vai chegar um ponto em que West End tem que desistir de preencher seus pontos de varejo e considerar algo diferente? “Nós pensamos sobre usos alternativos: um hotel, espaço de escritório, unidades multifamiliares”, diz Pitchford. “Mas precisaríamos de propriedade para fazer investimentos e decisões.”

New York–based investment group AR Global bought Shops at West End from Duke in 2015 for $ 117 milhões. Um representante da AR Global diz que a propriedade está aberta a girar se necessário, mas não acredita que o centro está no ponto de precisar de remodelar, e, de fato, está otimista de que o crescimento residencial na área imediata irá estimular o interesse varejista. O representante diz que as negociações de arrendamento estão em andamento para pelo menos três dos espaços de varejo disponíveis e espaço de escritório acima dele.

mas outros desenvolvedores com propriedades na área acreditam que alguma reconfiguração de lojas em West End deve ser considerada mais cedo do que mais tarde. “Acho que vamos começar a ver novas decisões tomadas lá”, diz Ohmes. “Pode exigir algumas aprovações adicionais da cidade. Não funcionou como estava previsto há uma década. Mas ainda é uma localização privilegiada com uma vida vibrante pela frente.”

Se há uma constante no desenvolvimento varejista, é mudança.

“O varejo está sempre evoluindo—essa é uma das belezas sobre isso”, diz Ohmes. “West End vai descobrir o que é suposto ser a tempo.”

recent Arrivs

• Life Time Work 28,000 square feet of luxury co-working space opened in April.o Pentair spin-off abriu uma sede de 60.000 m2 no West End Center em 2018.Magnet 360 e CoBank cada contrato de arrendamento assinado no West End Center em 2018.AC Hotel Minneapolis West End 126-quarto hotel por Marriott abriu em 2018.

Desenvolvimento

• 10 West End de 11 andares, torre de escritórios que está sendo desenvolvido por Ryan Empresas
• Luxe Residencial 207 unidades que variam de estúdio e dois de nível três quartos
• Elan 164-unidade de prédio de apartamentos

Fonte: Cidade de St. Louis Park

Através de Linhas da Cidade

Enquanto eu-394 é comumente pensado como a fronteira entre St. Louis Park e Golden Valley, o último realmente mergulha a sul da auto—estrada-em linha reta com a Central Park West desenvolvimento de uso misto. Um terço dos moradores de lá vivem em Golden Valley, enquanto do outro lado do corredor, seus vizinhos mantêm um endereço de St.Louis Park. Da mesma forma, o planejado 10 West End office building está em St.Louis Park, mas sua rampa adjacente está em Golden Valley. Os dois subúrbios trabalharam juntos para rever e aprovar planos para ambos os projetos, diz Jason Zimmerman, gerente de planejamento de Golden Valley.o lado do Vale Dourado da rodovia conta com o seguro de vida Allianz, Pentair, Bell Bank e Buffalo Wild Wings entre sua sede de escritório proeminente. Hoje, o desenvolvimento residencial está a melhorar. Eis o que há de novo e em desenvolvimento a norte de West End, na I-394 e na Xenia Avenue em Golden Valley.apartamentos Arcata: 173 unidades, inaugurado em 2015.apartamentos Talo: 303 unidades (com uma característica de água do” rio preguiçoso ” no deck), aberto em 2018.Pointe Global: edifício de 100 unidades em construção entre Talo e Good Day Café, inaugurado em 2020.apartamentos Xenia: 369 unidades com piscinas interiores/exteriores, uma corrida de cães e um campo de pickleball, em construção na esquina noroeste de Xenia e Golden Hills Drive, abrindo em 2020.Allison Kaplan é a editora chefe da TCB.