potrivit sondajului național al Asociației Agenților Imobiliari din 2019, un acru de teren valorează un preț mediu de 5.500 USD, marcând o creștere de 1.000 USD în perioada anterioară de 12 luni. Dar felie individuale de teren ar putea fi evaluate la un preț dramatic mai mare sau mai mic pe acru în funcție de factori cum ar fi topografia sa, acces rutier, și zonare.

introduceți evaluări funciare — un tip special de evaluare pentru proprietatea nedezvoltată esențială pentru un schimb de terenuri fără probleme între două părți. Acest ghid va lua misterul din evaluări teren pentru proprietarul mediu și să acopere o mulțime de teren, inclusiv:

• factorii de Top care influențează valoarea terenului
• De ce evaluări teren necesită formare unică și expertiză
• diferența dintre evaluările terenurilor rurale și rezidențiale
• Cum de a găsi un evaluator teren reputație

există mulți factori care intră în evaluările terenurilor

ce factori influențează evaluarea terenurilor?

un teren gol oferă mai mult decât îndeplinește ochi. În cazul în care vedeți doar o porțiune de sol și iarbă, un evaluator de teren cu experiență va vedea apropierea de o comunitate dorită sau de o calitate optimă a solului pentru agricultură sau locația ideală pentru un viitor centru comercial — toate acestea influențând valoarea acelei proprietăți.

o evaluare a terenului poate fi mai complexă decât evaluarea unei case existente. O Scanare rapidă a unui formular standard de evaluare a terenurilor arată multitudinea de factori evaluator trebuie să evalueze și să dea greutate. Mai jos sunt câțiva dintre principalii factori care au impact asupra unei evaluări a terenului:

vânzări comps

deși nu există aproape la fel de multe vânzări de terenuri vacante pe cât există vânzări de case existente, un evaluator de terenuri va căuta parcele de teren vândute recent similare ca mărime și tip cu al tău pentru a le folosi ca punct de plecare.

comps Land sunt disponibile prin diferite baze de date on-line. De exemplu, programul de vânzări comparabile Lands of America are o mulțime de informații despre vânzările de proprietăți funciare pentru vânzători, cumpărători și profesioniști imobiliari, cum ar fi evaluatorii. După rularea comps, evaluatorul va face apoi ajustări pe baza caracteristicilor proprietății dvs. specifice.

‘cea mai mare și cea mai bună utilizare’

când evaluăm terenurile nedezvoltate, sarcina unui evaluator este de a determina ceea ce se numește „cea mai mare și cea mai bună utilizare” a proprietății. Institutul de evaluare definește acest lucru ca fiind ” utilizarea rezonabilă probabilă și legală a terenurilor vacante sau a unei proprietăți îmbunătățite care este posibilă din punct de vedere fizic, susținută corespunzător, fezabilă din punct de vedere financiar și care are ca rezultat cea mai mare valoare.”

în termeni mai simpli: care este cel mai profitabil mod de a folosi terenul?

de exemplu, atunci când privim un lot dreptunghiular standard într-o subdiviziune de locuințe, cea mai profitabilă utilizare ar fi construirea unei case în conformitate cu celelalte proprietăți care o înconjoară. Dar pentru o suprafață mare de teren într-o zonă comercială, construirea unui centru comercial sau a unui cinematograf ar putea fi cea mai mare și cea mai bună utilizare. Iar atunci când evaluăm terenurile dintr-o zonă rurală, cultivarea lor ca teren agricol ar putea aduce cel mai mare profit.Erik Pogwist-evaluatorul șef al Incenter Appraisal Management, un furnizor național de cele mai bune evaluări, inspecții și produse de date pentru creditorii din întreaga țară-efectuează în mod regulat evaluări ale terenurilor. El explică:

„valoarea crește pe baza a ceea ce puteți folosi terenul. Prin urmare, un evaluator trebuie să poată recunoaște utilitatea parcelei pentru a putea aprecia corect site-ul.”

pentru a determina dacă utilizarea terenului de către proprietar se califică drept” cea mai mare și cea mai bună utilizare”, evaluatorii efectuează patru teste diferite:

1. este permisă utilizarea legală? Există cerințe de zonare care ar limita modul în care terenul poate fi utilizat? De exemplu, în cazul în care cumpărătorul dorește să pună într-un azil de bătrâni sau un magazin, aceste utilizări ar fi permis?
2. este utilizarea fizic posibil? Dimensiunea, forma, topografia și accesibilitatea terenului sunt în concordanță cu modul în care cumpărătorul sau proprietarul dorește să-l folosească? Cineva care cumpără terenul pentru a-l pune într-un parc acvatic sau într-o pistă de curse, de exemplu, ar avea probleme cu utilizarea unei parcele deluroase și înguste de teren fără prea mult acces rutier.
3. este utilizarea fezabilă din punct de vedere financiar? Utilizarea prevăzută este în conformitate cu proprietățile care o înconjoară sau o proprietate supra-îmbunătățită riscă să fie cea mai scumpă din bloc? Construirea unei case mari, cu o grămadă de upgrade-uri scumpe pe o stradă de case ranch modeste s-ar putea să nu aibă sens fiscal.
4. este utilizarea cea mai profitabilă? Pentru proprietățile comerciale, ce tip de utilizare ar genera cel mai mare venit, pe baza clădirilor din jur și a cererii în rândul populației locale? De exemplu, adăugarea unui al doilea Cinematograf unei comunități nu ar fi la fel de profitabilă ca adăugarea unui centru comercial în care magazinele cu amănuntul sunt foarte solicitate.

studiul pieței funciare nar descompune prețurile medii ale terenurilor pe acru în funcție de diferite tipuri de terenuri și utilizări:

• rezidențial: 25.000 USD pe acru
• Agricol, irigat: $9,629 pe acru
• agricole, non-irigate: $5,500
• Ranch: $4,500 pe acru
• Cherestea: $3,000 pe acru
• agrement: $3,000 pe acru

dimensiunea și forma

s-ar putea presupune că, dacă un acru de teren este în valoare de $50.000, atunci patru acri ar fi 200.000, dar nu este cazul. Pe măsură ce mărimea terenului crește, valoarea pe acru scade de fapt, fenomen cunoscut în lumea economică sub numele de „legea randamentelor în scădere.”Este un fel de teren echivalent cu cumpărarea în vrac la magazin: un articol mai mare costă de obicei mai puțin pe unitate decât același articol într-o dimensiune mai mică.

forma terenului influențează, de asemenea, utilizarea și valoarea sa potențială, deoarece un lot de formă neregulată poate fi mai puțin de dorit. De exemplu, dacă un lot vacant este în formă de plăcintă cu partea mai largă în față, asta înseamnă că o casă construită pe acel teren ar avea mai mult spațiu în curte în față decât în spate.

această formă ar putea duce la o valoare mai mică, deoarece majoritatea proprietarilor de case ar prefera să aibă mai mult spațiu utilizabil în curtea din spate, unde există mai multă intimitate. Și un lot neregulat sau în formă de triunghi poate fi dificil de construit, deoarece poate limita amprenta pe care dezvoltatorul o poate folosi pentru casă.

accesibilitate

unul dintre cei mai mari factori ai valorii unei bucăți de teren este cantitatea de fațadă — adică cât de mult este accesibil pe șosea. În special dacă vindeți o suprafață mai mare de teren care va fi subdivizată, fiecare municipalitate poate avea reguli specifice de zonare care dictează cât de mult trebuie să aibă fiecare lot, explică Melanie Hunt, un agent imobiliar de top Fort Worth, Texas, care vinde adesea terenuri vacante.

„cu cât sunt mai multe fațade rutiere și cu cât sunt mai multe acri pe care le atinge drumul, cu atât va fi mai mare valoarea terenului”, spune Hunt. „De exemplu, dacă există 500 de picioare de fațadă a drumului și terenul este foarte îngust și adânc și greu de construit, acri din spate nu vor valora aproape la fel de mult. Dar un lot mare de colț cu o mulțime de fațadă va avea mult mai multă valoare.”

utilitati

un evaluator teren va lua în considerare disponibilitatea de apă, canalizare, și conectările electrice pentru teren. Dacă aceste elemente nu sunt disponibile, cumpărătorul ar trebui să le aducă. Acest proiect poate costa oriunde de la $10,000 până la $30,000 sau mai mult, în funcție de domeniul de aplicare și dimensiunea terenului. În plus, poate dura luni de zile pentru a obține toate permisele și pentru a finaliza toate lucrările.

Un dezvoltator de terenuri poate avea opțiunea de a utiliza un sistem septic sau puțuri de apă, dar aceste soluții costă și mii de dolari. „În general vorbind, având acces la energie, apă și canalizare la linia de proprietate va crește valoarea terenului”, spune Hunt.

topografie

topografia sau structura geografică a unei bucăți de pământ poate avea un impact mare asupra valorii sale. De exemplu, terenurile mlăștinoase nu vor fi potrivite pentru construirea unei case, dar un cumpărător ar putea să o dorească în scopuri recreative. Un evaluator va examina caracteristicile fizice ale terenului-inclusiv prezența Munților, gradelor abrupte, râurilor, lacurilor și văilor — ca mijloc de determinare a potențialului său de utilizare.

dotări

la fel cum o casă construită vine cu anumite puncte de vânzare, cum ar fi o piscină sau o locație pe o stradă liniștită, o parcelă de teren poate oferi anumite caracteristici estetice sau funcționale care o fac mai valoroasă. De exemplu, un evaluator ar putea atribui valoare accesului la lac, un iaz de pescuit, o vedere spectaculoasă, trasee de drumeții sau de mers pe jos sau alte elemente dorite, atâta timp cât acestea nu împiedică utilizarea terenului.

zonarea

majoritatea terenurilor au fost zonate, ceea ce înseamnă că au fost clasificate pentru un anumit tip de utilizare.

cerințele actuale de zonare pot limita modul în care un cumpărător poate utiliza sau dezvolta o parcelă de teren, care are un impact direct asupra valorii sale. Unele dintre cele mai frecvente tipuri de zonare a terenurilor includ:

• o singură familie rezidențiale
• multi-unitate rezidențiale industriale
• lumina industriale
• comerciale
• lumina comerciale
• agricole
• școli

dincolo de ce tip de clădire pot fi construite, legile zonare poate controla, de asemenea, detalii specifice de construcție, cum ar fi înălțimea structurilor. Evaluatorul va lua în considerare zonarea la determinarea evaluării. Dacă legile sunt restrictive, acestea ar putea descuraja potențialii cumpărători.

riscul de inundații

unele studii au constatat că mai mult de 13% din SUA. populația trăiește într-o zonă inundabilă de 100 de ani și se așteaptă ca aceasta să crească la 15,5% până în 2050. Dacă terenul dvs. este situat într-o câmpie inundabilă, evaluatorul va analiza cât de des apar inundații și care zone sunt cele mai predispuse la inundații. Riscul ridicat de inundații poate scădea valoarea terenurilor vacante — cu până la 8%, potrivit unor studii.

factorii de mediu

Hunt spune că cumpărătorul va comanda de obicei un studiu de mediu înainte de închidere, deoarece rezultatele trebuie dezvăluite la evaluare. Orice substanțe periculoase sau contaminanți găsiți în sol — cum ar fi pesticidele, radonul, plumbul sau azbestul — pot determina scăderea valorii terenului. Orice zone umede, animale sălbatice sau specii pe cale de dispariție vor intra, de asemenea, în joc, deoarece ar putea afecta capacitatea de a dezvolta terenul.

Rural vs. rezidențial

mulți proprietari de terenuri posedă loturi vacante care vor deveni într-o zi locul unei case sau clădiri. Dar evaluatorii vor trata suprafețele rurale de teren sau terenurile agricole utilizate în scopuri agricole diferit decât terenurile rezidențiale sau comerciale.

„evaluările rurale pot fi mai dificile din cauza lipsei datelor de vânzări, care este în mod natural rezultatul faptului că au mult mai puține case decât piețele suburbane sau urbane”, explică Pogwist.

„în unele județe rurale, este posibil să nu existe vânzări timp de mai multe luni sau chiar ani. Evaluatorul ar trebui să-și extindă căutarea comparabilă de vânzare mult dincolo de ceea ce este tipic pentru a găsi vânzări care ar putea fi utilizate ca indicatori de valoare pentru o proprietate.”

evaluatorul va lua în considerare unii dintre aceiași factori — acces, topografie, configurație — dar dimensiunea terenurilor rurale este adesea mult mai mare, adăugând timp suplimentar și Costuri procesului de evaluare. Valoarea va depinde, de asemenea, de lucruri precum economia fermei, calitatea solului, irigarea și drenajul, climatul local și precipitațiile și orice reglementări agricole actuale care ar putea limita utilizarea terenului.

porțiunea de spațiu utilizabil este unul dintre factorii cheie în evaluarea terenurilor agricole. După cum explică Hunt: „dacă aveți 100 de acri de teren și 50 din acesta este utilizabil, iar celelalte 50 sunt alcătuite din rigole și copaci care nu pot fi arați, cultivați sau pășunați, valoarea acri utilizabili va fi mult mai mare decât restul.”

cererea de terenuri poate crește prețul

Pogwist vede adesea cumpărătorii oferind mai mult pentru terenuri vacante decât suma de evaluare, în special în cazurile în care văd potențialul de venit pe care evaluatorul ar putea să nu îl recunoască sau dacă există mai mulți cumpărători care licitează pentru teren. „O evaluare nu este altceva decât opinia unui expert, bazată pe experiență, date solide și analize atente”, spune el. „Cineva poate avea nevoia, dorința și resursele de a plăti mai mult, iar vânzătorul ar fi probabil destul de fericit să vândă pentru mai mult.”în experiența lui Hunt, aproximativ 25% dintre cumpărători depășesc valoarea evaluată, în special dacă este o proprietate unică sau dacă scopul acesteia o conduce peste valoarea normală a terenului. În acest caz, în cazul în care cumpărătorul este obtinerea orice tip de împrumut pentru a finanța achiziționarea de terenuri, cumpărătorul ar trebui să aducă fonduri suplimentare la închidere pentru a compensa diferența de preț.

evaluări teren: Greu pentru a obține dreptul

nu toate evaluatori rezidențiale au experiență și expertiză pentru a evalua teren. Alegerea unui evaluator care nu se specializează în acest domeniu poate fi o rețetă pentru dezastru.

într-un exemplu citat de administratorii LIA& servicii de asigurare, un cumpărător de terenuri a folosit un evaluator din Arizona pentru a afla cât valorează un colet de doi acri.evaluarea a raportat valoarea la 160.000 de dolari, iar cumpărătorul a asigurat fonduri de la un creditor pentru a finanța achiziția de terenuri. În cazul în care cumpărătorul mai târziu implicit pe împrumut și o blocare a pieței a fost depusă, creditor angajat un evaluator diferite pentru a da teren un alt aspect.

noul evaluator a constatat că nu exista acces la lot și i — a atribuit o valoare de doar 90.000-70.000 USD mai mică decât prima sumă evaluată. Creditorul a intentat apoi un proces împotriva primului evaluator, care ar fi trebuit să recunoască faptul că cei doi acri erau blocați pe teren.

pentru a găsi un evaluator de terenuri licențiat și calificat, puteți solicita recomandări unui agent imobiliar local care vinde în mod regulat terenuri. Un agent precum Hunt, de exemplu, va avea o trimitere directă pentru dvs., economisind timp în căutarea unui evaluator în care puteți avea încredere. De asemenea, puteți face o căutare pe Societatea Americană a managerilor de ferme și a Evaluatorilor rurali, unde puteți găsi informațiile de contact ale mai mult de 2.100 de experți de evaluare a terenurilor din țară.

evaluările terenurilor privesc spre viitor

o bucată de pământ vacantă reprezintă o ardezie goală pentru a construi o casă, a începe o fermă, a pune într-un teren de sport sau a parca o casă minusculă. Cu alte cuvinte, terenul primește puncte pentru potențial. Modul în care o persoană ar putea transforma sau păstra o anumită bucată de pământ este un exercițiu minunat, idilic în a visa mare.

această posibilitate pură are, de asemenea, totul de-a face cu valoarea terenului și cu ceea ce evaluatorii iau în considerare atunci când își fac evaluarea. Spre deosebire de o evaluare a casei care evaluează ceea ce există deja, o evaluare a terenului își imaginează ce ar putea fi.