enligt National Association of Realtors 2019 Land Market Survey är ett tunnland mark värt ett medianpris på $5,500, vilket markerar en ökning på $1,000 under den tidigare 12-månadersperioden. Men din individuella bit mark kan värderas till ett dramatiskt högre eller lägre pris per tunnland beroende på faktorer som dess topografi, vägåtkomst och zonering.

Ange markvärderingar – en speciell typ av värdering för outvecklad egendom som är nödvändig för en smidig markutbyte mellan två parter. Denna guide kommer att ta mysteriet av mark bedömningar för den genomsnittliga markägaren och täcka en hel del mark, inklusive:

• Top faktorer som påverkar värdet av mark
• Varför Mark bedömningar kräver unik utbildning och expertis
• skillnaden mellan landsbygden och bostäder mark bedömningar
• hur man hittar en ansedd Mark värderingsman

vilka faktorer påverkar markvärderingar?

en tomt med Tomt land erbjuder mer än vad som möter ögat. Där du bara ser en sträcka av jord och gräs, kommer en erfaren landvärderare att se närhet till ett önskvärt samhälle, eller optimal markkvalitet för jordbruk, eller den perfekta platsen för ett framtida köpcentrum — som alla påverkar värdet av den egenskapen.

en markbedömning kan vara mer komplex än att bedöma ett befintligt hus. En snabb genomsökning av en standard Mark bedömning formen visar de många faktorer värderingsman måste utvärdera och ge vikt. Nedan är några av de viktigaste faktorerna som påverkar en markvärdering:

Försäljningskomponenter

Även om det inte finns nästan lika många lediga markförsäljningar som det finns försäljning av befintliga bostäder, kommer en landvärderare att leta efter nyligen sålda paket av mark som liknar storlek och typ till din att använda som utgångspunkt.

Landkompositioner är tillgängliga via olika online-databaser. Till exempel, Lands Of America jämförbara försäljningsprogram har en guldgruva av information om mark fastighetsförsäljning för säljare, köpare, och fastighetsmäklare som värderingsmän. Efter att ha kört comps, värderingsman kommer då att göra justeringar baserat på egenskaperna hos din specifika egendom.

”högsta och bästa användning”

vid värdering av outvecklad mark är en bedömare uppgift att bestämma vad som kallas ”högsta och bästa användning” av fastigheten. Bedömningsinstitutet definierar detta som ” den rimligt sannolika och lagliga användningen av ledig mark eller en förbättrad egendom som är fysiskt möjlig, lämpligt stödd, ekonomiskt genomförbar, och som resulterar i det högsta värdet.”

i enklare termer: Vad är det mest lönsamma sättet att använda marken?

När man till exempel tittar på ett vanligt rektangulärt parti i en bostadsavdelning, skulle den mest lönsamma användningen vara att bygga ett hus i linje med de andra fastigheterna som omger det. Men för en stor del av mark i ett kommersiellt område, bygga ett köpcentrum eller biograf kan vara den högsta och bästa användningen. Och när man utvärderar mark i ett landsbygdsområde kan odling som jordbruksmark ge mest vinst.

Erik Pogwist-chefsvärderaren för incenter Appraisal Management, en nationell leverantör av Best-of — breed värderingar, inspektioner och dataprodukter för långivare över hela landet-utför regelbundet markvärderingar. Han förklarar:

”värdet ökar baserat på vad du kan använda marken för. Därför måste en bedömare kunna känna igen paketets användbarhet för att kunna värdera webbplatsen korrekt.”

för att avgöra om ägarens användning av mark kvalificerar sig som ”högsta och bästa användning”, utför bedömare fyra olika tester:

1. är användningen lagligt tillåten? Finns det några zonkrav som skulle begränsa hur marken kan användas? Till exempel, om köparen vill sätta på ett vårdhem eller ett varuhus, skulle dessa användningsområden vara tillåtna?
2. är användningen fysiskt möjlig? Är markens storlek, form, topografi och tillgänglighet i linje med hur köparen eller ägaren vill använda den? Någon som köper marken för att sätta i en vattenpark eller en racerbana, till exempel, skulle ha problem med att använda en kuperad, smal skifte utan mycket vägåtkomst.
3. är användningen ekonomiskt genomförbar? Är den avsedda användningen i linje med egenskaperna som omger den, eller skulle en överförbättrad fastighet riskera att bli den dyraste på kvarteret? Att bygga ett stort hus med en massa dyra uppgraderingar på en gata med blygsamma ranchhem kan inte ge skattemässig mening.
4. är användningen mest lönsam? För kommersiella fastigheter, vilken typ av användning skulle generera mest inkomst, baserat på byggnaderna som omger den och efterfrågan bland lokalbefolkningen? Till exempel, att lägga till en andra biograf till ett samhälle skulle sannolikt inte vara lika lönsamt som att lägga till ett köpcentrum där butiker är mycket efterfrågade.

nar: s Markmarknadsundersökning bryter ner median markpriser per tunnland efter olika marktyper och användningsområden:

• bostäder: $25,000 per tunnland
• jordbruk, bevattnat: $9,629 per acre
• jordbruks -, icke-bevattnade: $5,500
• Ranch: $4,500 per acre
• timmer: $3,000 per acre
• rekreation: $3,000 per acre

storlek och form

Du kan anta att om ett tunnland mark är värt $50,000, då skulle fyra tunnland vara $200 000, men så är inte fallet. Eftersom storleken på marken går upp, värdet per acre faktiskt går ner, ett fenomen som är känt i den ekonomiska världen som ”lagen om avtagande avkastning.”Det är typ av mark som motsvarar att köpa i bulk i affären: en större artikel kostar vanligtvis mindre per enhet än samma artikel i mindre storlek.

markens form påverkar också dess potentiella användning och värde, eftersom ett oregelbundet format parti kan vara mindre önskvärt. Till exempel, om en ödetomt är pajformad med den bredare delen framtill, betyder det att ett hem byggt på det landet skulle ha mer gårdsutrymme framtill än baksidan.

den formen kan resultera i ett lägre värde, eftersom de flesta husägare föredrar att ha mer användbart utrymme i trädgården där det finns mer integritet. Och ett oregelbundet eller triangelformat parti kan vara svårt att bygga på, eftersom det kan begränsa vilket fotavtryck utvecklaren kan använda för huset.

tillgänglighet

en av de största drivkrafterna för en Marks värde är mängden Fasad-det vill säga hur mycket av det är tillgängligt på väg. Särskilt om du säljer ett större landområde som kommer att delas upp, kan varje kommun ha specifika zonregler som dikterar hur mycket vägfasad varje parti måste ha, förklarar Melanie Hunt, en topp Fort Worth, Texas, fastighetsmäklare som ofta säljer ledig mark.

”ju mer vägfasad och ju mer tunnland vägen berör, desto högre blir markvärdet”, säger Hunt. ”Till exempel, om det finns 500 meter vägfasad och landet är väldigt smalt och djupt och svårt att bygga på, kommer de bakre tunnland inte att vara värda nästan lika mycket. Men ett stort hörnparti med massor av fasad kommer att ha mycket mer värde.”

verktyg

en landvärderare kommer att ta hänsyn till tillgången på vatten, avlopp och elektriska anslutningar för marken. Om dessa element inte är tillgängliga skulle köparen behöva ta in dem. Det projektet kan kosta allt från $10.000 upp till $30.000 eller mer, beroende på omfattningen och storleken på marken. Dessutom kan det ta månader att få alla tillstånd och slutföra allt arbete.

en markutvecklare kan ha möjlighet att använda ett septiskt system eller vattenbrunnar, men dessa lösningar kostar också tusentals dollar. ”Generellt sett kommer tillgång till kraft, vatten och avlopp på fastighetslinjen att driva värdet på landet upp”, säger Hunt.

topografi

topografin, eller geografisk sammansättning, av en bit mark kan ha stor inverkan på dess värde. Till exempel, sumpig mark kommer inte att vara lämplig för att bygga ett hem, men en köpare kanske vill ha det för rekreationsändamål. En bedömare kommer att undersöka landets fysiska egenskaper-inklusive närvaron av berg, branta kvaliteter, floder, sjöar och dalar — som ett sätt att bestämma dess användningspotential.

bekvämligheter

precis som ett byggt hem kommer med vissa försäljningsställen som en pool eller plats på en lugn gata, kan ett skifte erbjuda vissa estetiska eller funktionella funktioner som gör det mer värdefullt. Till exempel kan en värderingsman tillskriva värde till sjöåtkomst, en fiskedamm, en spektakulär utsikt, vandrings-eller vandringsleder eller andra önskvärda element, så länge de inte hindrar markens användbarhet.

zonering

det mesta landet har zonats, vilket innebär att det har klassificerats för en viss typ av användning.

de nuvarande zonkraven kan begränsa hur en köpare kan använda eller utveckla ett skifte, vilket har en direkt inverkan på dess värde. Några av de vanligaste typerna av markzonering inkluderar:

• enfamiljshus
• multi-unit residential industrial
• lätt industri
• kommersiell
• lätt kommersiell
• jordbruk
• skolor

utöver vilken typ av byggnad som kan byggas kan zonlagar också styra specifika byggnadsdetaljer, som höjden på strukturer. Bedömaren kommer att överväga zonindelningen vid fastställandet av värderingen. Om lagarna är restriktiva kan de potentiellt avskräcka köpare.

översvämningsrisk

vissa studier har funnit att mer än 13% av USA. befolkningen bor i en 100-årig översvämningszon, och det förväntas stiga till 15.5% av 2050. Om ditt land ligger i en floodplain, kommer bedömaren att undersöka hur ofta översvämningar uppstår och vilka områden som är mest benägna att översvämma. Hög översvämningsrisk kan sänka värdet på ledig mark-med så mycket som 8%, enligt vissa studier.

miljöfaktorer

Hunt säger att köparen vanligtvis beställer en miljöstudie före stängning, eftersom resultaten måste avslöjas vid bedömning. Eventuella farliga ämnen eller föroreningar som finns i jorden — som bekämpningsmedel, radon, bly eller asbest — kan orsaka att markvärdet sjunker. Alla våtmarker, vilda djur eller hotade arter kommer också att spela in, eftersom de kan påverka förmågan att utveckla marken.

landsbygd vs. bostäder

många markägare har lediga tomter som en dag kommer att bli platsen för ett hus eller en byggnad. Men värderingsmän kommer att behandla landsbygden områden av mark eller jordbruksmark som används för jordbruksändamål annorlunda än de gör bostäder eller kommersiella mark.

”Lantliga bedömningar kan vara mer utmanande på grund av bristen på försäljningsdata, vilket naturligtvis är resultatet av att ha många färre bostäder än förorts-eller stadsmarknader”, förklarar Pogwist.

”i vissa landsbygdsområden kan det inte finnas försäljning på många månader eller till och med år. Värderingsman skulle behöva utöka sin jämförbara försäljning sök långt utöver vad som är typiskt för att hitta försäljning som kan användas som värdeindikatorer för en fastighet.”

värderingsmannen kommer att överväga några av samma faktorer-tillgång, topografi, konfiguration — men storleken på landsbygden är ofta mycket större, vilket ger extra tid och kostnad för värderingsprocessen. Värdet kommer också att hänga på saker som jordbruksekonomin, markens kvalitet, bevattning och dränering, det lokala klimatet och Nederbörden och eventuella nuvarande jordbruksregler som kan begränsa användningen av marken.

den del av användbart utrymme är en av de viktigaste faktorerna i jordbruksmark bedömningar. Som Hunt förklarar: ”Om du har 100 hektar mark och 50 av den är användbar och de andra 50 består av raviner och träd som inte kan plöjas eller odlas eller betas, kommer värdet av de användbara tunnland att vara mycket högre än resten.”

efterfrågan på mark kan driva upp priset

Pogwist ser ofta att köpare erbjuder mer för ledig mark än bedömningsbeloppet, särskilt i fall där de ser inkomstpotential som bedömaren kanske inte känner igen, eller om det finns flera köpare som bjuder på marken. ”En bedömning är inget annat än en experts åsikt, baserad på erfarenhet, ljuddata och tankeväckande analys”, säger han. ”Någon kan ha behov, önskan och resurser att betala mer, och säljaren skulle sannolikt vara ganska glad att sälja för mer.”

i Hunts erfarenhet går cirka 25% av köparna över det uppskattade värdet, särskilt om det är en unik egenskap eller om dess syfte driver den över det normala markvärdet. I så fall, om köparen får någon typ av lån för att finansiera markköpet, skulle köparen behöva ta med de extra medlen till stängning för att kompensera skillnaden i pris.

landbedömningar: Svårt att få rätt

inte alla bostäder värderingsmän har erfarenhet och expertis för att bedöma Mark. Att välja en bedömare som inte specialiserar sig på detta område kan vara ett recept på katastrof.

i ett exempel citerat av LIA-administratörer & försäkringstjänster använde en markköpare en Arizona-bedömare för att ta reda på vad ett två hektar stort paket var värt.

bedömningen knöt värdet på $160.000 och köparen säkrade medel från en långivare för att finansiera mark inköp. När köparen senare fallerade på lånet och en avskärmning lämnades in anställde långivaren en annan bedömare för att ge landet ett nytt utseende.

den nya bedömaren fann att det inte fanns tillgång till partiet och tilldelade det ett värde på bara $90,000 — $70,000 mindre än det första beräknade beloppet. Långivaren lämnade sedan in en rättegång mot den första bedömaren, som borde ha erkänt det faktum att dessa två tunnland var marklåsta.

för att hitta en licensierad och kvalificerad Mark värderingsman, kan du be en lokal fastighetsmäklare som regelbundet säljer mark för rekommendationer. En agent som Hunt, till exempel, kommer att ha en direkt remiss för dig, vilket sparar tid i ditt sökande efter en värderingsman du kan lita på. Du kan också göra en sökning på American Society of Farm Managers and Rural Appraisers, där du kan hitta kontaktinformationen för mer än 2,100 av landets bästa markbedömningsexperter.

landvärderingar ser till framtiden

en ledig bit mark representerar en tom skiffer för att bygga ett hus, starta en gård, sätta i ett idrottsplan eller parkera ett litet hem. Med andra ord får land poäng för potential. Hur en person kan förvandla eller bevara en viss del av jorden är en härlig, idyllisk övning i att drömma stort.

den rena möjligheten har också allt att göra med markvärde och vad bedömare tar hänsyn till när de gör sin bedömning. Till skillnad från en husbedömning som utvärderar vad som redan finns, föreställer en markbedömning vad som kan vara.