Podle Národní Asociace realitních Kanceláří 2019 Pozemků, Průzkum Trhu, akr půdy stojí za střední cenu $5,500, značení $1,000 nárůstu během předchozího období 12 měsíců. Ale váš individuální pozemek by mohl být oceněn dramaticky vyšší nebo nižší cenou za akr v závislosti na faktorech, jako je jeho topografie, přístup na silnici, a zónování.

zadejte ocenění pozemků-zvláštní typ ocenění nevyvinutého majetku nezbytného pro hladkou výměnu půdy mezi dvěma stranami. Tato příručka bude mít tajemství z půdy hodnocení pro průměrný statkář a pokrývají mnoho zemí, včetně:

• hlavní faktory, které ovlivňují hodnotu pozemků
• Proč pozemků ocenění vyžadují jedinečné školení a znalosti
• rozdíl mezi venkovskými a rezidenční pozemky ocenění
• Jak najít seriózní odhadce půdy

jaké faktory ovlivňují hodnocení pozemků?

pozemek prázdného pozemku nabízí více, než se na první pohled zdá. Kde vidíte jen úsek půdy a trávy, zkušený země odhadce uvidí, blízko takových památek, jak žádoucí společenství, nebo optimální kvalitu půdy pro zemědělství, nebo ideální místo pro budoucí nákupní centrum — všechny, které mají vliv na hodnotu pozemku.

posouzení pozemku může být složitější než posouzení stávajícího domu. Rychlé skenování standardního formuláře pro hodnocení půdy ukazuje množství faktorů, které musí odhadce vyhodnotit a dát váhu. Níže jsou některé z hlavních faktorů, které mají vliv na ocenění pozemků:

Prodej kompozice

i když tam nejsou tak mnoho volných prodej pozemků, jako jsou prodeje existujících domů, pozemků odhadce bude hledat nedávno prodal pozemky podobné velikosti a typu vaší použít jako výchozí bod.

Land comps jsou k dispozici prostřednictvím různých online databází. Například Lands of America srovnatelný prodejní Program má trove informací o prodeji pozemků nemovitostí pro prodejce, kupující a realitní profesionály, jako jsou odhadci. Po spuštění comps, odhadce poté provede úpravy na základě charakteristik vaší konkrétní nemovitosti.

‚Nejvyšší a nejlepší využití‘

Při oceňování nezastavěných pozemků, odhadce práce je určit, co se nazývá „nejvyšší a nejlepší využití“ majetku. Hodnocení Institutu definuje jako „přiměřeně pravděpodobné a legální využití stavebních pozemků nebo zlepšení majetku, které je fyzicky možné, přiměřeně podporované, finančně proveditelné a které má za následek nejvyšší hodnotu.“

jednodušeji: jaký je nejvýhodnější způsob využití půdy?

například, když se podíváme na standardní obdélníkový hodně v bydlení dělení, nejvýhodnější využití by bylo postavit dům v souladu s ostatními vlastnostmi, které ji obklopují. Ale pro velký pozemek v komerční oblasti by stavba nákupního centra nebo kina mohla být nejvyšší a nejlepší využití. A při hodnocení půdy ve venkovské oblasti by její pěstování jako zemědělské půdy mohlo přinést největší zisk.

Erik Pogwist-hlavní odhadce Incenter Appraisal Management, národní poskytovatel nejlepších ocenění, inspekcí a datových produktů pro věřitele po celé zemi-pravidelně provádí oceňování půdy. Vysvětluje:

“ hodnota se zvyšuje na základě toho, k čemu můžete pozemek použít. Odhadce proto musí být schopen rozpoznat užitečnost pozemku, aby mohl web správně ocenit.“

K určení, zda vlastníkem je využívání půdy se považuje za „nejvyšší a nejlepší využití,“ odhadci spustit čtyři různé testy:

1. Je použití právně přípustné? Existují nějaké územní požadavky, které by omezily způsob využití pozemku? Například, pokud chce kupující dát do pečovatelského domu nebo obchodního domu, bylo by toto použití povoleno?
2. je použití fyzicky možné? Jsou velikost, tvar, topografie a dostupnost pozemku v souladu s tím, jak jej kupující nebo majitel chce využít? Někdo, kdo kupuje pozemky, aby dal například aquapark nebo závodní dráhu, by měl problém použít kopcovitý, úzký pozemek bez velkého přístupu na silnici.
3. je použití finančně proveditelné? Je zamýšlené použití v souladu s vlastnostmi, které ho obklopují, nebo by nadměrně vylepšená nemovitost riskovala, že bude nejdražší v bloku? Budování velký dům, spoustu drahých upgradů na ulici skromný ranč domy nemusí dělat fiskální smysl.
4. je použití nejziskovější? U komerčních nemovitostí by jaký typ použití generoval největší Příjem na základě budov, které ho obklopují, a poptávky mezi místním obyvatelstvem? Například přidání druhého kina do komunity by pravděpodobně nebylo tak výhodné jako přidání nákupního centra, kde jsou maloobchodní prodejny velmi žádané.

průzkum trhu s půdou NAR rozděluje střední ceny půdy na akr podle různých typů a využití půdy:

• rezidenční: $ 25,000 na akr
• zemědělské, zavlažované: $9,629 na akr
• Zemědělství, non-zavlažované: 5.500 dolarů
• Ranč: 4.500 dolarů za akr
• Dřevo: 3000 dolarů za akr
• Rekreační: 3000 dolarů za akr

Velikost a tvar

můžete předpokládat, že pokud jeden akr půdy je v hodnotě $50,000, pak čtyři akrů by být $200,000, ale to není tento případ. Jak velikost půdy stoupá, hodnota na akr ve skutečnosti klesá, jev známý v ekonomickém světě jako “ zákon klesajících výnosů.“Je to druh půdy ekvivalentní hromadnému nákupu v obchodě: větší položka obvykle stojí méně na jednotku než stejná položka v menší velikosti.

tvar pozemku také ovlivňuje jeho potenciální využití a hodnotu, protože nepravidelně tvarovaná partie může být méně žádoucí. Například, pokud je proluka ve tvaru koláče se širší částí vpředu, to znamená, že dům postavený na tomto pozemku by měl vpředu více prostoru než vzadu.

tento tvar by mohl mít za následek nižší hodnotu, protože většina majitelů domů by raději měla více využitelného prostoru na zahradě, kde je více soukromí. A nepravidelný nebo trojúhelníkový pozemek může být obtížné stavět, protože může omezit, jakou stopu může developer použít pro dům.

Přístupnost

jedním z největších tahounů hodnoty pozemku je množství průčelí — tedy kolik z toho je dostupné po silnici. Zejména pokud prodáváte větší plocha půdy, která bude rozdělena, každá obec může mít konkrétní územní pravidla, která určují, kolik frontage road každá šarže musí mít, vysvětluje Melanie Hon, top Fort Worth, Texas, realitní agent, který často prodává stavebních pozemků.

„čím více průčelí silnice a čím více akrů se silnice dotkne, tím vyšší bude hodnota půdy,“ říká Hunt. „Například, pokud existuje 500 stop průčelí silnice a země je velmi úzká a hluboká a těžko se na ní staví, zadní akry nebudou stát téměř tolik. Ale velký rohový pozemek se spoustou průčelí bude mít mnohem větší hodnotu.“

Utility

odhadce půdy vezme v úvahu dostupnost vody, kanalizace a elektrických přípojek pro zemi. Pokud tyto prvky nejsou k dispozici, kupující by je musel přivést. Tento projekt může stát kdekoli od $ 10,000 do $ 30,000 nebo více, v závislosti na rozsahu a velikosti pozemku. Plus, získání všech povolení a dokončení všech prací může trvat měsíce.

developer může mít možnost použít septický systém nebo studny, ale tato řešení také stojí tisíce dolarů. „Obecně řečeno, Mít přístup k elektřině, vodě a kanalizaci na hranici nemovitosti zvýší hodnotu pozemku,“ říká Hunt.

topografie

topografie nebo geografické složení pozemku může mít velký dopad na jeho hodnotu. Například bažinatá půda nebude vhodná pro stavbu domu, ale kupující by ji mohl chtít pro rekreační účely. Odhadce prozkoumá fyzické vlastnosti země-včetně přítomnosti hor, strmé stupně, řeky, jezera, a údolí — jako prostředek k určení jejího potenciálu využití.

Vybavení

Stejně jako vestavěný domů přichází s určitou prodejní místa, jako je bazén nebo umístění v klidné ulici, pozemek může nabídnout určité estetické nebo funkční vlastnosti, které dělají to více cenné. Například, odhadce může hodnota atributu k jezeru přístup, rybaření rybník, nádherný výhled, pěší turistiku nebo pěší stezky, nebo další žádoucí prvky, jako dlouho, jak oni nemají bránit na pozemku je použitelnost.

zónování

většina pozemků byla zónována, což znamená, že byla klasifikována pro určitý typ použití.

současné požadavky na územní plánování mohou omezit způsob, jakým může kupující využívat nebo rozvíjet pozemek, což má přímý dopad na jeho hodnotu. Některé z nejběžnějších typů územního plánování zahrnují:

• Single-rodinných obytných
• Multi-jednotka rezidenční průmyslové
• průmyslové osvětlení
• Komerční
• Lehká užitková
• Zemědělství
• Školy

nad Rámec toho, co typ budovy mohou být postaveny, územní zákony lze také ovládat konkrétních stavebních detailů, jako výšku konstrukce. Odhadce zváží zónování při určování ocenění. Pokud jsou zákony restriktivní, mohly by potenciálně odradit potenciální kupce.

povodňové riziko

některé studie zjistily, že více než 13% USA. populace žije ve 100leté záplavové zóně a očekává se, že do roku 2050 vzroste na 15,5%. Pokud se vaše země nachází v nivě, odhadce se podívá na to, jak často dochází k povodním a které oblasti jsou nejvíce náchylné k záplavám. Vysoké povodňové riziko může podle některých studií snížit hodnotu neobsazených pozemků až o 8%.

faktory Životního prostředí

Hunt říká, že kupující bude obvykle cílem environmentální studie před uzavřením, stejně jako výsledky musí být zveřejněny v hodnocení. Jakékoli nebezpečné látky nebo kontaminující látky nalezené v půdě-jako jsou pesticidy — radon, olovo nebo azbest — mohou způsobit pokles hodnoty půdy. Všechny mokřady, divoká zvěř, nebo ohrožené druhy také vstoupí do hry, protože by mohly ovlivnit schopnost rozvíjet půdu.

venkovský vs. obytné

mnoho vlastníků půdy má volné pozemky, které se jednoho dne stanou místem domu nebo budovy. Odhadci však budou zacházet s venkovskými plochami půdy nebo zemědělské půdy používané pro zemědělské účely jinak než s obytnou nebo komerční půdou.

„Venkova, ocenění může být náročnější vzhledem k nedostatku údajů o prodeji, který je přirozeně výsledkem má mnoho méně domů než příměstské nebo městské trhy,“ vysvětluje Pogwist.

“ v některých venkovských okresech nemusí být prodej po mnoho měsíců nebo dokonce let. Odhadce bude muset rozšířit jeho nebo její srovnatelné prodej vyhledávání daleko nad rámec toho, co je typické s cílem najít prodeje, které by mohly být využity jako ukazatele hodnoty pro vlastnost.“

odhadce zváží některé stejné faktory — přístup, topografie, konfigurace — ale velikost venkovské půdy je často mnohem větší, přidá další čas a náklady pro proces oceňování. Hodnota bude také záviset na věci, jako je zemědělské hospodářství, kvalita půdy, zavlažování a odvodňování, místní klima a srážky, a všechny stávající zemědělské předpisy, které by mohly omezit používání půdy.

část využitelného prostoru je jedním z klíčových faktorů při hodnocení zemědělské půdy. Jako Hon vysvětluje: „Pokud máte 100 akrů půdy, a 50 to je použitelné a dalších 50 se skládá z roklí a stromů, které mohou být zorané nebo pěstované nebo pásli, hodnoty použitelné akrů bude mnohem vyšší, než zbytek.“

Pozemky poptávka může řídit cenu nahoru

Pogwist často vidí kupující nabídnout více stavebních pozemků, než je odhad množství, a to zejména v případech, kdy uvidí potenciální příjmy, že znalec nemusí poznat, nebo pokud existuje více kupujících pozemků. „Hodnocení není nic jiného než znalecký posudek založený na zkušenostech, zdravých datech a promyšlené analýze,“ říká. „Někdo může mít potřebu, touhu a zdroje, aby zaplatil více, a prodávající by pravděpodobně rád prodal za více.“

Při Lovu je zážitek, přibližně 25% kupujících jít za odhadní hodnotu, zejména pokud je to unikátní vlastnost, nebo pokud jeho účel jednotky nad normální hodnotu pozemků. V takovém případě, pokud kupující získává jakýkoli druh půjčky na financování nákupu pozemků, kupující by musel přinést další finanční prostředky na uzavření, aby vyrovnal rozdíl v ceně.

Země ocenění: Těžké získat právo

ne všichni rezidenční odhadci mají zkušenosti a odborné znalosti k hodnocení půdy. Výběr odhadce, který se v této oblasti nespecializuje, může být receptem na katastrofu.

V jednom příkladu citované LIA Správci & Pojištění Služby, země, kupující používá Arizona odhadce, aby zjistili, co dva-akr pozemku stojí.

hodnocení zavěšen hodnotu na $160,000 a kupující zajištěné finanční prostředky od věřitele na financování koupě pozemků. Když kupující později nesplácel půjčku a byla podána exekuce, věřitel najal jiného odhadce, aby dal zemi další pohled.

nový odhadce zjistil, že tam byl žádný přístup k pozemku a přiřadí jí hodnotu pouhých $90,000 — $70,000 méně než první odhadní částky. Věřitel poté podal žalobu proti prvnímu odhadci, který měl uznat skutečnost, že tyto dva akry byly uzamčeny.

Chcete-li najít licencovaného a kvalifikovaného odhadce půdy, můžete požádat místního realitního agenta, který pravidelně prodává pozemky, o doporučení. Agent jako Hunt, například, bude mít přímé doporučení pro vás, což vám ušetří čas při hledání odhadce, kterému můžete věřit. Můžete také provést vyhledávání v americké společnosti zemědělských manažerů a venkovských odhadců, kde najdete kontaktní informace více než 2100 nejlepších odborníků na hodnocení půdy v zemi.

Pozemky ocenění dívat do budoucnosti

kousek volné půdy představuje nepopsaný list postavit dům, založit farmu, dát na sportovní hřiště, nebo park malá domů. Jinými slovy, land získává body za potenciál. Jak by člověk mohl transformovat nebo zachovat určitý kus země, je krásné, idylické cvičení ve velkém snění.

tato naprostá možnost má také co do činění s hodnotou půdy a s tím, co odhadci berou v úvahu při hodnocení. Na rozdíl od hodnocení domu, které hodnotí, co už tam je, hodnocení půdy si představuje, co by mohlo být.