ifølge National Association of Realtors 2019 Landmark Survey er en hektar jord værd en medianpris på $5.500, hvilket markerer en stigning på $1.000 i den foregående 12-måneders periode. Men dit individuelle stykke jord kan værdiansættes til en dramatisk højere eller lavere pris pr.acre afhængigt af faktorer som dens topografi, vejadgang og regulering.

indtast jordvurderinger — en særlig type værdiansættelse for uudviklet ejendom, der er afgørende for en jævn jordudveksling mellem to parter. Denne vejledning vil tage mysteriet ud af jordvurderinger for den gennemsnitlige Grundejer og dække en masse jord, herunder:

• Topfaktorer, der påvirker værdien af jord
• hvorfor jordvurderinger kræver unik træning og ekspertise
• forskellen mellem landlige og boligmæssige jordvurderinger
• Sådan finder du en velrenommeret jordvurderer

hvilke faktorer påvirker jordvurderinger?

et tomt land giver mere end det ser ud til. Hvor du kun ser en strækning af jord og græs, en erfaren landvurderer vil se tæt på et ønskeligt samfund, eller optimal jordkvalitet til landbrug, eller det ideelle sted for et fremtidigt indkøbscenter — som alle påvirker værdien af det stykke ejendom.

en jordvurdering kan være mere kompleks end at vurdere et eksisterende hus. En Hurtig scanning af en standard jordvurderingsformular viser de mange faktorer, som takstmanden skal evaluere og lægge vægt på. Nedenfor er nogle af de vigtigste faktorer, der påvirker en jordværdiansættelse:

Sales comps

selvom der ikke er næsten lige så mange ledige jordsalg, som der er salg af eksisterende boliger, vil en landvurderer se efter nyligt solgte pakker af jord, der ligner størrelse og type til din, der skal bruges som udgangspunkt.

Land comps er tilgængelige via forskellige online databaser. For eksempel, Lands of America sammenlignelige salgsprogram har en guldgrube af oplysninger om jord ejendom salg for sælgere, købere, og fast ejendom fagfolk såsom bedømmere. Efter at have kørt comps, takstmanden foretager derefter justeringer baseret på egenskaberne ved din specifikke ejendom.

‘højeste og bedste brug’

når man vurderer uudviklet jord, er en takstmands job at bestemme, hvad der kaldes den “højeste og bedste brug” af ejendommen. Vurderingsinstituttet definerer dette som ” den rimeligt sandsynlige og lovlige anvendelse af ledig jord eller en forbedret ejendom, der er fysisk mulig, passende understøttet, økonomisk gennemførlig, og som resulterer i den højeste værdi.”

i enklere termer: Hvad er den mest rentable måde at bruge jorden på?når man for eksempel ser på et standard rektangulært parti i en boliginddeling, ville den mest rentable anvendelse være at bygge et hus i tråd med de andre egenskaber, der omgiver det. Men for en stor del af jorden i et kommercielt område, at bygge et indkøbscenter eller biograf kunne være den højeste og bedste brug. Og når man vurderer jord i et landdistrikt, kan dyrkning af det som landbrugsjord give mest overskud.

Erik Pogvvist — chefvurdereren for Incenter Appraisal Management, en national udbyder af Best-of-breed værdiansættelser, inspektioner og dataprodukter til långivere over hele landet — udfører regelmæssigt jordvurderinger. Han forklarer:

“værdiforøgelser baseret på hvad du kan bruge jorden til. Derfor skal en taksator være i stand til at genkende brugen af pakken for at kunne værdsætte stedet korrekt.”

for at afgøre, om ejerens brug af jord kvalificerer sig som” højeste og bedste brug”, kører bedømmere fire forskellige tests:

1. er brugen lovligt tilladt? Er der nogen reguleringskrav, der begrænser, hvordan jorden kan bruges? For eksempel, hvis køberen ønsker at lægge et plejehjem eller et stormagasin, ville disse anvendelser være tilladt?
2. er brugen fysisk mulig? Er størrelsen, formen, topografien og tilgængeligheden af jorden i overensstemmelse med, hvordan køberen eller ejeren ønsker at bruge den? Nogen køber jord til at sætte i et vandland eller en racerbane, for eksempel, ville have problemer med at bruge en kuperet, smal parcel af jord uden megen vejadgang.
3. er brugen økonomisk gennemførlig? Er den tilsigtede anvendelse i overensstemmelse med egenskaberne omkring den, eller ville en overforbedret ejendom risikere at være den dyreste på blokken? At bygge et stort hus med en masse dyre opgraderinger på en gade med beskedne ranchhuse giver muligvis ikke finanspolitisk mening.
4. er brugen mest rentabel? For kommercielle ejendomme, hvilken type brug ville generere mest indkomst baseret på bygningerne omkring den og efterspørgslen blandt lokalbefolkningen? For eksempel ville tilføjelse af en anden biograf til et samfund sandsynligvis ikke være så rentabelt som at tilføje et indkøbscenter, hvor detailbutikker er meget efterspurgte.

NAR s jord markedsundersøgelse opdeler median jordpriser pr acre af forskellige jordtyper og anvendelser:

• Residential: $25,000 pr acre
• landbrug, kunstvandede: $9,629 per acre
• landbrug, ikke-kunstvandede: $5,500
• Ranch: $4,500 per acre
• tømmer: $3,000 per acre
• rekreative: $3,000 per acre

størrelse og form

Du kan antage, at hvis en acre jord er værd $50.000, så ville fire Acres være $200.000, men det er ikke den eneste grund til at case. Acre faktisk går ned, et fænomen kendt i den økonomiske verden som “loven om aftagende afkast.”Det er en slags jord svarende til at købe i bulk i butikken: en større vare koster typisk mindre pr.jordens form påvirker også dens potentielle anvendelse og værdi, da et uregelmæssigt formet parti kan være mindre ønskeligt. For eksempel, hvis et ledigt parti er cirkelformet med den bredere del foran, betyder det, at et hjem bygget på det land ville have mere gårdsplads foran end bagpå.

denne form kan resultere i en lavere værdi, da de fleste husejere foretrækker at have mere brugbar plads i baghaven, hvor der er mere privatliv. Og et uregelmæssigt eller trekantformet parti kan være svært at bygge videre på, da det kan begrænse, hvilket fodaftryk bygherren kan bruge til huset.

tilgængelighed

en af de største drivkræfter for et stykke jords værdi er mængden af facade — det vil sige, hvor meget af det der er tilgængeligt ad vej. Især hvis du sælger et større landområde, der vil blive opdelt, kan hver kommune have specifikke reguleringsregler, der dikterer, hvor meget vejfront hvert parti skal have, forklarer Melanie Hunt, en top Fort værd, Ejendomsmægler, der ofte sælger ledig jord.

“jo mere vejfront og jo flere hektar vejen berører, jo højere vil jordværdien være,” siger Hunt. “For eksempel, hvis der er 500 fod vejfront, og landet er meget smalt og dybt og svært at bygge på, vil de bageste hektar ikke være næsten lige så meget værd. Men et stort hjørneparti med masser af facade vil have meget mere værdi.”

Utilities

en jord taksator vil tage hensyn til tilgængeligheden af vand, kloak, og elektriske tilslutninger til jorden. Hvis disse elementer ikke er tilgængelige, skal køberen bringe dem ind. Dette projekt kan koste alt fra $10.000 op til $30.000 eller mere, afhængigt af omfanget og størrelsen af jorden. Plus, det kan tage måneder at få alle tilladelser og fuldføre alt arbejdet.

en jordudvikler kan have mulighed for at bruge et septisk system eller vandbrønde, men disse løsninger koster også tusinder af dollars. “Generelt vil det at have strøm, vand og kloakadgang ved ejendomslinjen føre værdien af jorden op,” siger Hunt.

topografi

topografien eller den geografiske sammensætning af et stykke jord kan have stor indflydelse på dets værdi. For eksempel vil sumpet jord ikke være egnet til at bygge et hjem, men en køber vil måske have det til rekreative formål. En taksator vil undersøge landets fysiske træk-herunder tilstedeværelsen af bjerge, stejle kvaliteter, floder, søer og dale — som et middel til at bestemme dets anvendelsespotentiale.

faciliteter

ligesom et bygget hjem kommer med visse salgsargumenter som en pool eller placering på en stille gade, kan en pakke jord tilbyde visse æstetiske eller funktionelle funktioner, der gør det mere værdifuldt. For eksempel kan en taksator tilskrive værdi til adgang til søen, en fiskedam, en spektakulær udsigt, vandre-eller vandrestier eller andre ønskelige elementer, så længe de ikke hindrer landets anvendelighed.

regulering

de fleste arealer er udlagt, hvilket betyder, at det er klassificeret til en bestemt type brug.

de nuværende reguleringskrav kan begrænse, hvordan en køber kan bruge eller udvikle en parcel af jord, som har en direkte indvirkning på dens værdi. Nogle af de mest almindelige typer jordinddeling inkluderer:

• Single-family residential
• multi-unit residential industrial
• Commercial
• Light commercial
• Agricultural
• skoler

ud over hvilken type bygning der kan bygges, kan reguleringslove også kontrollere specifikke konstruktionsdetaljer, som højden af strukturer. Bedømmeren vil overveje reguleringen ved fastsættelsen af værdiansættelsen. Hvis lovene er restriktive, kan de potentielt afskrække potentielle købere.

oversvømmelsesrisiko

nogle undersøgelser har vist, at mere end 13% af USA. befolkningen bor i et 100-årigt oversvømmelsesområde, og det forventes at stige til 15,5% inden 2050. Hvis dit land ligger i en flodslette, takstmanden vil undersøge, hvor ofte oversvømmelser forekommer, og hvilke områder der er mest tilbøjelige til oversvømmelse. Høj oversvømmelsesrisiko kan synke værdien af ledig jord — med så meget som 8%, ifølge nogle undersøgelser.

miljøfaktorer

Hunt siger, at køberen normalt vil bestille en miljøundersøgelse inden lukning, da resultaterne skal afsløres ved vurdering. Eventuelle farlige stoffer eller forurenende stoffer, der findes i jorden — såsom pesticider, radon, bly eller asbest — kan få jordværdien til at falde. Eventuelle vådområder, dyreliv eller truede arter vil også komme i spil, da de kan påvirke evnen til at udvikle jorden.

landdistrikter vs. bolig

mange grundejere besidder ledige partier, der en dag bliver stedet for et hus eller en bygning. Men bedømmere vil behandle landdistrikter af jord eller landbrugsjord, der anvendes til landbrugsformål, anderledes end de gør bolig-eller erhvervsjord.

“vurdering af landdistrikter kan være mere udfordrende på grund af manglen på salgsdata, hvilket naturligvis er resultatet af at have mange færre hjem end forstæder eller bymarkeder,” forklarer.

“i nogle landdistrikter er der muligvis ikke salg i mange måneder eller endda år. Taksator ville skulle udvide hans eller hendes sammenlignelige salg søgning langt ud over, hvad der er typisk for at finde salg, der kunne udnyttes som værdi indikatorer for en ejendom.”takstmanden vil overveje nogle af de samme faktorer — adgang, topografi, konfiguration — men størrelsen på landdistrikterne er ofte meget større, hvilket tilføjer ekstra tid og omkostninger til værdiansættelsesprocessen. Værdien vil også afhænge af ting som gårdens Økonomi, jordens kvalitet, kunstvanding og dræning, det lokale klima og nedbør og eventuelle nuværende landbrugsbestemmelser, der kan begrænse brugen af jorden.

den del af brugbar plads er en af nøglefaktorerne i landbrugsjordvurderinger. Som Hunt forklarer: “Hvis du har 100 hektar jord, og 50 af det er brugbart, og de andre 50 består af kløfter og træer, der ikke kan pløjes eller dyrkes eller græsses, vil værdien af de anvendelige hektar være meget højere end resten.”

Jordefterspørgsel kan øge prisen

ofte ser købere tilbyde mere for ledig jord end vurderingsbeløbet, især i tilfælde, hvor de ser indkomstpotentiale, som takstmanden måske ikke genkender, eller hvis der er flere købere, der byder på jorden. “En vurdering er intet andet end en eksperts mening baseret på erfaring, lyddata og tankevækkende analyse,” siger han. “Nogen kan have behov, ønske og ressourcer til at betale mere, og sælgeren vil sandsynligvis være meget glad for at sælge for mere.”

i Hunts erfaring går cirka 25% af køberne over den vurderede værdi, især hvis det er en unik ejendom, eller hvis dens formål driver den over den normale jordværdi. I så fald, hvis køberen får nogen form for lån til at finansiere køb af jord, køberen skulle bringe de ekstra midler til lukning for at kompensere for forskellen i pris.

Landvurderinger: Svært at få ret

ikke alle boligvurderingsfolk har erfaring og ekspertise til at vurdere jord. At vælge en takstmand, der ikke specialiserer sig i dette område, kan være en opskrift på katastrofe.

i et eksempel Citeret af Lia-administratorer& forsikringstjenester brugte en jordkøber en taksator til at finde ud af, hvad en to hektar stor pakke var værd.

vurderingen fastgjorde værdien til $160.000, og køberen sikrede midler fra en långiver til finansiering af jordkøb. Da køberen senere misligholdte lånet, og der blev indgivet en afskærmning, lejede långiveren en anden taksator for at give landet et andet blik.

den nye taksator fandt ud af, at der ikke var adgang til partiet og tildelte det en værdi på kun $90.000 — $70.000 mindre end det første vurderede beløb. Långiveren indgav derefter en retssag mod den første taksator, der burde have erkendt det faktum, at disse to hektar var jordlåst.

for at finde en licenseret og kvalificeret landvurderer kan du bede en lokal ejendomsmægler, der regelmæssigt sælger jord til anbefalinger. En agent som Hunt, for eksempel, vil have en direkte henvisning til dig, hvilket sparer dig tid i din søgning efter en taksator, du kan stole på. Du kan også gøre en søgning på American Society of Farm Managers og landdistrikterne bedømmere, hvor du kan finde kontaktoplysninger på mere end 2.100 af landets øverste jord vurdering eksperter.

landvurderinger se på fremtiden

et ledigt stykke jord repræsenterer en tom skifer til at bygge et hus, starte en gård, lægge på en sportsbane eller parkere et lille hjem. Med andre ord får jord point for potentiale. Hvordan en person kunne omdanne eller bevare et bestemt stykke af jorden er en dejlig, idyllisk øvelse i at drømme stort.

denne rene mulighed har også alt at gøre med jordværdi og hvad bedømmere tager i betragtning, når de foretager deres vurdering. I modsætning til en husvurdering, der vurderer, hvad der allerede er der, forestiller en landvurdering, hvad der kunne være.