Laut der National Association of Realtors 2019 Land Market Survey ist ein Hektar Land einen mittleren Preis von 5.500 US-Dollar wert, was einen Anstieg von 1.000 US-Dollar während des vorherigen Zeitraums von 12 Monaten bedeutet. Aber Ihr individuelles Stück Land könnte zu einem dramatisch höheren oder niedrigeren Preis pro Hektar bewertet werden, abhängig von Faktoren wie Topographie, Straßenzugang und Zoneneinteilung.

Geben Sie Land Appraisals ein — eine spezielle Art der Bewertung für unbebaute Immobilien, die für einen reibungslosen Landaustausch zwischen zwei Parteien unerlässlich ist. Dieser Leitfaden wird das Geheimnis aus der Landbeurteilung für den durchschnittlichen Landbesitzer nehmen und eine Menge Boden abdecken, einschließlich:

• Top-Faktoren, die den Wert von Land beeinflussen
• Warum Landbeurteilungen erfordern einzigartige Ausbildung und Know-how
• Der Unterschied zwischen ländlichen und Wohnlandbeurteilungen
• So finden Sie einen seriösen Landbeurteiler

Welche Faktoren beeinflussen Landbewertungen?

Ein leeres Grundstück bietet mehr als man denkt. Wo Sie nur eine Strecke von Boden und Gras sehen, Ein erfahrener Landgutachter wird die Nähe zu einer wünschenswerten Gemeinde sehen, oder optimale Bodenqualität für die Landwirtschaft, oder der ideale Standort für ein zukünftiges Einkaufszentrum — all dies beeinflusst den Wert dieses Grundstücks.

Eine Grundstücksbewertung kann komplexer sein als die Bewertung eines bestehenden Hauses. Ein schneller Scan eines Standard-Landbewertungsformulars zeigt die Vielzahl von Faktoren, die der Gutachter bewerten und gewichten muss. Im Folgenden sind einige der wichtigsten Faktoren aufgeführt, die sich auf eine Landbewertung auswirken:

Sales comps

Obwohl es nicht annähernd so viele Verkäufe von leerstehenden Grundstücken gibt wie Verkäufe von bestehenden Häusern, wird ein Landgutachter nach kürzlich verkauften Grundstücken suchen, die in Größe und Art Ihren ähnlich sind, um sie als Ausgangspunkt zu verwenden.

Land Comps sind über verschiedene Online-Datenbanken verfügbar. Zum Beispiel verfügt das Lands of America Comparable Sales Program über eine Fülle von Informationen zum Verkauf von Grundstücken für Verkäufer, Käufer und Immobilienfachleute wie Gutachter. Nach dem Ausführen von Comps nimmt der Gutachter Anpassungen vor, die auf den Merkmalen Ihrer spezifischen Immobilie basieren.

„Höchste und beste Nutzung“

Bei der Bewertung von unbebautem Land besteht die Aufgabe eines Gutachters darin, die sogenannte „höchste und beste Nutzung“ der Immobilie zu bestimmen. Das Appraisal Institute definiert dies als „die vernünftigerweise wahrscheinliche und legale Nutzung von leerstehenden Grundstücken oder einer verbesserten Immobilie, die physisch möglich, angemessen unterstützt, finanziell machbar ist und den höchsten Wert ergibt.“

Einfacher ausgedrückt: Was ist der rentabelste Weg, um das Land zu nutzen?

Wenn Sie beispielsweise ein rechteckiges Standardgrundstück in einer Wohnunterteilung betrachten, wäre es am rentabelsten, ein Haus im Einklang mit den anderen umliegenden Grundstücken zu bauen. Aber für ein großes Stück Land in einem Gewerbegebiet könnte der Bau eines Einkaufszentrums oder Kinos die höchste und beste Nutzung sein. Und bei der Bewertung von Land in einem ländlichen Gebiet kann die Bewirtschaftung als Ackerland den größten Gewinn bringen.Erik Pogwist – der Chefgutachter von Incenter Appraisal Management, einem nationalen Anbieter von Best—of-Breed-Bewertungen, Inspektionen und Datenprodukten für Kreditgeber im ganzen Land – führt regelmäßig Landbewertungen durch. Er erklärt:

„Der Wert steigt je nachdem, wofür Sie das Land nutzen können. Daher muss ein Gutachter in der Lage sein, den Nutzen des Pakets zu erkennen, um den Standort richtig bewerten zu können.“

Um festzustellen, ob die Nutzung von Grundstücken durch den Eigentümer als „höchste und beste Nutzung“ gilt, führen Gutachter vier verschiedene Tests durch:

1. Ist die Nutzung gesetzlich zulässig? Gibt es Zonierungsanforderungen, die einschränken, wie das Land genutzt werden kann? Wenn der Käufer beispielsweise ein Pflegeheim oder ein Kaufhaus einrichten möchte, sind diese Verwendungen zulässig?
2. Ist die Verwendung physikalisch möglich? Entsprechen Größe, Form, Topographie und Zugänglichkeit des Grundstücks der Art und Weise, wie der Käufer oder Eigentümer es nutzen möchte? Jemand, der das Land kauft, um beispielsweise einen Wasserpark oder eine Rennstrecke zu errichten, hätte Probleme, ein hügeliges, schmales Grundstück ohne viel Straßenzugang zu nutzen.
3. Ist der Einsatz finanziell machbar? Entspricht die beabsichtigte Verwendung den Eigenschaften, die sie umgeben, oder würde eine überverbesserte Eigenschaft das Risiko eingehen, die teuerste auf dem Block zu sein? Der Bau eines großen Hauses mit einer Reihe teurer Upgrades in einer Straße mit bescheidenen Ranchhäusern ist möglicherweise steuerlich nicht sinnvoll.
4. Ist die Verwendung am rentabelsten? Welche Art der Nutzung würde bei Gewerbeimmobilien das meiste Einkommen generieren, basierend auf den umliegenden Gebäuden und der Nachfrage der lokalen Bevölkerung? Zum Beispiel wäre das Hinzufügen eines zweiten Kinos zu einer Gemeinde wahrscheinlich nicht so rentabel wie das Hinzufügen eines Einkaufszentrums, in dem Einzelhandelsgeschäfte sehr gefragt sind.

NAR’s Land Market Survey bricht die mittleren Landpreise pro Hektar nach verschiedenen Landtypen und Nutzungen auf:

• Wohnen: $ 25.000 pro Hektar
• Landwirtschaftlich, bewässert: 9.629 USD pro Hektar
• Landwirtschaftlich, nicht bewässert: 5.500 USD
• Ranch: 4.500 USD pro Hektar
• Holz: 3.000 USD pro Hektar
• Freizeit: 3.000 USD pro Hektar

Größe und Form

Sie könnten davon ausgehen, dass ein Hektar Land 50.000 US-Dollar wert ist, dann wären vier Hektar 200.000 US-Dollar, aber das ist nicht der Fall. Wenn die Größe des Landes steigt, sinkt der Wert pro Hektar tatsächlich, ein Phänomen, das in der Wirtschaftswelt als „Gesetz der abnehmenden Erträge“ bekannt ist.“ Es ist so etwas wie das Land, das dem Kauf in großen Mengen im Laden entspricht: Ein größerer Artikel kostet normalerweise weniger pro Einheit als derselbe Artikel in einer kleineren Größe.

Die Form des Landes beeinflusst auch seine potenzielle Nutzung und seinen Wert, da ein unregelmäßig geformtes Grundstück weniger wünschenswert sein kann. Zum Beispiel, wenn ein leeres Grundstück ist tortenförmig mit dem breiteren Teil in der Front, das bedeutet, dass ein Haus auf diesem Land gebaut würde mehr Hof Platz in der Front als die Rückseite haben.

Diese Form könnte zu einem niedrigeren Wert führen, da die meisten Hausbesitzer es vorziehen würden, mehr nutzbaren Platz im Hinterhof zu haben, wo es mehr Privatsphäre gibt. Und ein unregelmäßiges oder dreieckiges Grundstück kann schwierig zu bauen sein, da es den Footprint einschränken kann, den der Entwickler für das Haus verwenden kann.

Zugänglichkeit

Einer der größten Treiber für den Wert eines Grundstücks ist die Menge der Fassade — das heißt, wie viel davon über die Straße erreichbar ist. Besonders wenn Sie ein größeres Grundstück verkaufen, das unterteilt wird, kann jede Gemeinde spezifische Zonenregeln haben, die vorschreiben, wie viel Straßenfront jedes Grundstück haben muss, erklärt Melanie Hunt, eine Top-Immobilienmaklerin in Fort Worth, Texas, die oft verkauft leeres Land.“Je mehr Straßenfront und je mehr Hektar die Straße berührt, desto höher wird der Landwert sein“, sagt Hunt. „Zum Beispiel, wenn es 500 Fuß Straßenfront gibt und das Land sehr schmal und tief und schwer zu bauen ist, werden die hinteren Morgen nicht annähernd so viel wert sein. Aber ein großes Eckgrundstück mit viel Fassade wird viel mehr Wert haben.“

Versorgungsunternehmen

Ein Landgutachter berücksichtigt die Verfügbarkeit von Wasser-, Abwasser- und Stromanschlüssen für das Land. Wenn diese Elemente nicht verfügbar sind, müsste der Käufer sie mitbringen. Dieses Projekt kann je nach Umfang und Größe des Landes zwischen 10.000 und 30.000 US-Dollar oder mehr kosten. Außerdem kann es Monate dauern, bis alle Genehmigungen eingeholt und alle Arbeiten abgeschlossen sind.

Ein Landentwickler hat möglicherweise die Möglichkeit, eine Klärgrube oder Wasserbrunnen zu verwenden, aber diese Lösungen kosten auch Tausende von Dollar. „Im Allgemeinen wird der Zugang zu Strom, Wasser und Abwasser an der Grundstücksgrenze den Wert des Landes erheblich steigern“, sagt Hunt.

Topographie

Die Topographie oder geografische Zusammensetzung eines Grundstücks kann einen großen Einfluss auf seinen Wert haben. Zum Beispiel ist sumpfiges Land nicht für den Bau eines Hauses geeignet, aber ein Käufer möchte es vielleicht zu Erholungszwecken. Ein Gutachter wird die physischen Merkmale des Landes untersuchen – einschließlich des Vorhandenseins von Bergen, steilen Hängen, Flüssen, Seen und Tälern —, um sein Nutzungspotenzial zu bestimmen.

Ausstattung

So wie ein gebautes Haus mit bestimmten Verkaufsargumenten wie einem Pool oder einer Lage in einer ruhigen Straße ausgestattet ist, kann ein Grundstück bestimmte ästhetische oder funktionale Merkmale bieten, die es wertvoller machen. Zum Beispiel könnte ein Gutachter dem Zugang zum See, einem Fischteich, einer spektakulären Aussicht, Wander- oder Spazierwegen oder anderen wünschenswerten Elementen einen Wert beimessen, solange sie die Nutzbarkeit des Landes nicht beeinträchtigen.

Zoning

Das meiste Land wurde in Zonen unterteilt, was bedeutet, dass es für eine bestimmte Art von Nutzung klassifiziert wurde.

Die aktuellen Zonenanforderungen können die Nutzung oder Entwicklung eines Grundstücks durch einen Käufer einschränken, was sich direkt auf seinen Wert auswirkt. Einige der häufigsten Arten der Landzoneneinteilung sind:

• Einfamilienhaus
• Mehrfamilienhaus Industrie
• Leichtindustrie
• Gewerbe
• Leichtes Gewerbe
• Landwirtschaftlich
• Schulen

Über die Art des Gebäudes hinaus können Zonengesetze auch bestimmte Konstruktionsdetails wie die Höhe von Strukturen steuern. Der Gutachter berücksichtigt die Zoneneinteilung bei der Ermittlung der Bewertung. Wenn die Gesetze restriktiv sind, könnten sie potenzielle Käufer abschrecken.

Hochwasserrisiko

Einige Studien haben ergeben, dass mehr als 13% der US-Bevölkerung. die Bevölkerung lebt in einer 100-jährigen Überschwemmungszone, die bis 2050 voraussichtlich auf 15,5% ansteigen wird. Wenn sich Ihr Land in einer Au befindet, untersucht der Gutachter, wie oft Überschwemmungen auftreten und welche Gebiete am anfälligsten für Überschwemmungen sind. Ein hohes Hochwasserrisiko kann den Wert leerstehender Flächen senken – laut einigen Studien um bis zu 8%.

Umweltfaktoren

Hunt sagt, dass der Käufer in der Regel vor Abschluss eine Umweltstudie bestellen wird, da die Ergebnisse bei der Bewertung offengelegt werden müssen. Alle gefährlichen Substanzen oder Verunreinigungen im Boden — wie Pestizide, Radon, Blei oder Asbest — können dazu führen, dass der Bodenwert sinkt. Alle Feuchtgebiete, Wildtiere oder gefährdeten Arten werden ebenfalls ins Spiel kommen, da sie die Fähigkeit zur Entwicklung des Landes beeinträchtigen könnten.

Ländlich vs. wohnen

Viele Grundbesitzer besitzen Baulücken, die eines Tages zum Standort eines Hauses oder Gebäudes werden. Aber Gutachter werden ländliche Landstriche oder Ackerland, die für landwirtschaftliche Zwecke genutzt werden, anders behandeln als Wohn- oder Gewerbeflächen.

„Ländliche Bewertungen können aufgrund fehlender Verkaufsdaten schwieriger sein, was natürlich darauf zurückzuführen ist, dass es viel weniger Häuser gibt als auf vorstädtischen oder städtischen Märkten“, erklärt Pogwist.

„In einigen ländlichen Landkreisen gibt es möglicherweise viele Monate oder sogar Jahre lang keine Verkäufe. Der Gutachter müsste seine vergleichbare Verkaufssuche weit über das typische hinaus erweitern, um Verkäufe zu finden, die als Wertindikatoren für eine Immobilie verwendet werden könnten.“Der Gutachter wird einige der gleichen Faktoren berücksichtigen – Zugang, Topographie, Konfiguration — aber die Größe des ländlichen Landes ist oft viel größer, was dem Bewertungsprozess zusätzliche Zeit und Kosten hinzufügt. Der Wert hängt auch von Dingen wie der landwirtschaftlichen Wirtschaft, der Qualität des Bodens, der Bewässerung und Entwässerung, dem lokalen Klima und den Niederschlägen sowie den aktuellen landwirtschaftlichen Vorschriften ab, die die Nutzung des Landes einschränken könnten.

Der Anteil der Nutzfläche ist einer der Schlüsselfaktoren bei der Bewertung von Ackerland. Wie Hunt erklärt: „Wenn Sie 100 Hektar Land haben und 50 davon nutzbar sind und die anderen 50 aus Schluchten und Bäumen bestehen, die nicht gepflügt, kultiviert oder beweidet werden können, ist der Wert der nutzbaren Hektar viel höher als der Rest.“

Die Landnachfrage kann den Preis in die Höhe treiben

Pogwist sieht oft Käufer, die mehr für leerstehendes Land anbieten als den Schätzbetrag, insbesondere in Fällen, in denen sie Einkommenspotenzial sehen, das der Gutachter möglicherweise nicht erkennt, oder wenn mehrere Käufer für das Land bieten. „Ein Gutachten ist nichts anderes als eine Expertenmeinung, die auf Erfahrung, fundierten Daten und durchdachten Analysen basiert“, sagt er. „Jemand hat vielleicht das Bedürfnis, den Wunsch und die Ressourcen, mehr zu bezahlen, und der Verkäufer wäre wahrscheinlich sehr glücklich, für mehr zu verkaufen.“Nach Hunts Erfahrung gehen ungefähr 25% der Käufer über den geschätzten Wert hinaus, insbesondere wenn es sich um eine einzigartige Immobilie handelt oder wenn ihr Zweck sie über den normalen Grundstückswert hinausführt. In diesem Fall, wenn der Käufer irgendeine Art von Darlehen erhält, um den Landkauf zu finanzieren, müsste der Käufer die zusätzlichen Mittel zum Abschluss bringen, um die Preisdifferenz auszugleichen.

Landgutachten: Schwer richtig zu machen

Nicht alle Wohngutachter haben die Erfahrung und das Fachwissen, um Land zu bewerten. Die Wahl eines Gutachters, der sich nicht auf diesen Bereich spezialisiert hat, kann ein Rezept für eine Katastrophe sein.

In einem von den LIA-Administratoren & Insurance Services zitierten Beispiel verwendete ein Landkäufer einen Gutachter aus Arizona, um herauszufinden, was ein zwei Hektar großes Paket wert war.

Das Gutachten bezifferte den Wert auf 160.000 US-Dollar, und der Käufer sicherte sich Mittel von einem Kreditgeber, um den Landkauf zu finanzieren. Als der Käufer später mit dem Darlehen in Verzug geriet und eine Zwangsvollstreckung eingereicht wurde, stellte der Kreditgeber einen anderen Gutachter ein, um dem Land ein anderes Aussehen zu verleihen.Der neue Gutachter stellte fest, dass es keinen Zugang zu dem Grundstück gab, und wies ihm einen Wert von nur 90.000 US—Dollar zu – 70.000 US-Dollar weniger als der erste geschätzte Betrag. Der Kreditgeber reichte dann eine Klage gegen den ersten Gutachter ein, der die Tatsache hätte erkennen sollen, dass diese zwei Hektar Land gesperrt waren.Um einen lizenzierten und qualifizierten Landgutachter zu finden, können Sie einen lokalen Immobilienmakler, der regelmäßig Land verkauft, um Empfehlungen bitten. Ein Agent wie Hunt zum Beispiel hat eine direkte Empfehlung für Sie, was Ihnen Zeit bei der Suche nach einem Gutachter spart, dem Sie vertrauen können. Sie können auch eine Suche in der American Society of Farm Managers und Rural Appraisers durchführen, wo Sie die Kontaktinformationen von mehr als 2.100 der besten Landbewertungsexperten des Landes finden.

Landgutachten blicken in die Zukunft

Ein leeres Stück Land stellt eine leere Tafel dar, um ein Haus zu bauen, eine Farm zu gründen, einen Sportplatz einzurichten oder ein kleines Haus zu parken. Mit anderen Worten, Land bekommt Punkte für Potenzial. Wie eine Person ein bestimmtes Stück Erde verwandeln oder bewahren kann, ist eine schöne, idyllische Übung, um groß zu träumen.

Diese schiere Möglichkeit hat auch alles mit dem Grundstückswert zu tun und was Gutachter bei ihrer Beurteilung berücksichtigen. Im Gegensatz zu einem Hausgutachten, das bewertet, was bereits vorhanden ist, stellt sich ein Landgutachten vor, was sein könnte.