De acuerdo con la Encuesta de Mercado de Tierras de 2019 de la Asociación Nacional de Realtors, un acre de tierra vale un precio medio de 5 5,500, lo que marca un aumento de $1,000 durante el período anterior de 12 meses. Pero su porción individual de tierra podría valorarse a un precio dramáticamente más alto o más bajo por acre dependiendo de factores como su topografía, acceso por carretera y zonificación.

Enter tasaciones de tierras: un tipo especial de tasación para propiedades no urbanizadas esencial para un intercambio de tierras sin problemas entre dos partes. Esta guía eliminará el misterio de las tasaciones de tierras para el propietario promedio y cubrirá una gran cantidad de terreno, incluidos:

• Factores principales que influyen en el valor de la tierra
• Por qué las tasaciones de tierras requieren capacitación y experiencia únicas
• La diferencia entre las tasaciones de tierras rurales y residenciales
• Cómo encontrar un tasador de tierras de buena reputación

¿Qué factores influyen en las tasaciones de tierras?

Una parcela de tierra vacía ofrece más de lo que parece. Cuando vea solo un tramo de tierra y césped, un tasador de tierras experimentado verá la proximidad de una comunidad deseable, o la calidad óptima del suelo para la agricultura, o la ubicación ideal para un futuro centro comercial, todo lo cual influye en el valor de esa propiedad.

Una tasación de tierras puede ser más compleja que la tasación de una casa existente. Un escaneo rápido de un formulario de tasación de terrenos estándar muestra la multitud de factores que el tasador debe evaluar y a los que debe dar peso. A continuación se presentan algunos de los principales factores que afectan una valoración de terrenos:

comps de ventas

Aunque no hay tantas ventas de terrenos vacantes como de casas existentes, un tasador de terrenos buscará parcelas de terreno recientemente vendidas similares en tamaño y tipo a las suyas para usar como punto de partida.

Los COMP de tierras están disponibles a través de diferentes bases de datos en línea. Por ejemplo, el Programa de Ventas Comparables de Lands of America tiene un tesoro de información sobre ventas de propiedades para vendedores, compradores y profesionales de bienes raíces, como tasadores. Después de ejecutar los comp, el tasador hará ajustes basados en las características de su propiedad específica.

‘Uso más alto y mejor’

Al valorar terrenos no urbanizados, el trabajo de un tasador consiste en determinar lo que se llama el «uso más alto y mejor» de la propiedad. El Instituto de Tasación define esto como » el uso razonablemente probable y legal de terrenos baldíos o una propiedad mejorada que es físicamente posible, con el apoyo adecuado, financieramente viable y que resulta en el valor más alto.»

En términos más simples: ¿Cuál es la forma más rentable de utilizar la tierra?

Por ejemplo, cuando se mira un lote rectangular estándar en una subdivisión de vivienda, el uso más rentable sería construir una casa en línea con las otras propiedades que la rodean. Pero para una gran extensión de terreno en un área comercial, construir un centro comercial o una sala de cine podría ser el uso más alto y mejor. Y al evaluar la tierra en un área rural, cultivarla como tierra de cultivo podría producir la mayor ganancia.

Erik Pogwist, el tasador jefe de Incenter Appraisal Management, un proveedor nacional de las mejores valoraciones, inspecciones y productos de datos para prestamistas de todo el país, realiza regularmente valoraciones de terrenos. Explica:

» El valor aumenta en función de para qué se puede usar la tierra. Por lo tanto, un tasador debe ser capaz de reconocer la utilidad de la parcela para poder valorar adecuadamente el sitio.»

Para determinar si el uso de la tierra por parte del propietario califica como «uso más alto y mejor», los tasadores realizan cuatro pruebas diferentes:

1. ¿Es legalmente permitido el uso? ¿Existen requisitos de zonificación que limiten el uso de la tierra? Por ejemplo, si el comprador quiere poner en un hogar de ancianos o en una tienda departamental, ¿se permitirían esos usos?
2. ¿El uso es físicamente posible? ¿El tamaño, la forma, la topografía y la accesibilidad de la tierra están en línea con la forma en que el comprador o propietario desea usarla? Alguien que compre la tierra para ponerla en un parque acuático o una pista de carreras, por ejemplo, tendría problemas para usar una parcela de tierra estrecha y montañosa sin mucho acceso por carretera.
3. ¿El uso es financieramente viable? ¿El uso previsto está en línea con las propiedades que lo rodean, o una propiedad sobre-mejorada correría el riesgo de ser la más cara del bloque? Construir una casa grande con un montón de mejoras costosas en una calle de casas de rancho modestas podría no tener sentido fiscal.
4. Es el uso más rentable? Para las propiedades comerciales, ¿qué tipo de uso generaría la mayor cantidad de ingresos, en función de los edificios que las rodean y la demanda entre la población local? Por ejemplo, agregar un segundo cine a una comunidad probablemente no sería tan rentable como agregar un centro comercial donde las tiendas minoristas tienen una gran demanda.

El Estudio del mercado de Tierras de NAR desglosa los precios medios de la tierra por acre por diferentes tipos de tierras y usos:

• Residencial: 2 25,000 por acre
• Agrícola, de regadío: $9,629 por acre
• Agrícola, sin riego: $5,500
• Rancho: $4,500 por acre
• Madera: $3,000 por acre
• Recreativas: $3,000 por acre

el Tamaño y la forma

Usted puede asumir que si un acre de tierra tiene un valor de $50,000, luego de cuatro acres sería de $200,000, pero ese no es el caso. A medida que el tamaño de la tierra aumenta, el valor por acre realmente disminuye, un fenómeno conocido en el mundo económico como la «ley de rendimientos decrecientes».»Es una especie de terreno equivalente a comprar a granel en la tienda: un artículo más grande generalmente cuesta menos por unidad que el mismo artículo en un tamaño más pequeño.

La forma de la tierra también afecta su uso y valor potenciales, ya que un lote de forma irregular puede ser menos deseable. Por ejemplo, si un lote vacío tiene forma de pastel con la parte más ancha en la parte delantera, eso significa que una casa construida en ese terreno tendría más espacio de patio en la parte delantera que en la trasera.

Esa forma podría resultar en un valor más bajo, ya que la mayoría de los propietarios preferirían tener más espacio utilizable en el patio trasero donde hay más privacidad. Y un lote irregular o en forma de triángulo puede ser difícil de construir, ya que puede limitar la huella que el desarrollador puede usar para la casa.

Accesibilidad

Uno de los mayores impulsores de un pedazo de tierra que el valor de la cantidad de fachada, es decir, cuánto de ella es accesible por carretera. Particularmente si está vendiendo un terreno más grande que se subdividirá, cada municipio puede tener reglas de zonificación específicas que dictan la cantidad de fachada de carretera que debe tener cada lote, explica Melanie Hunt, una de las mejores agentes de bienes raíces de Fort Worth, Texas, que a menudo vende terrenos baldíos.

«Cuanto más frente a la carretera y más acres toque la carretera, mayor será el valor de la tierra», dice Hunt. «Por ejemplo, si hay 500 pies de frente de carretera y el terreno es muy estrecho y profundo y difícil de construir, los acres traseros no valdrán casi tanto. Pero un lote de esquina grande con mucha fachada tendrá mucho más valor.»

Utilidades

Un tasador de tierras tendrá en cuenta la disponibilidad de agua, alcantarillado y conexiones eléctricas para el terreno. Si estos elementos no están disponibles, el comprador tendría que traerlos. Que el proyecto puede costar desde $10,000 hasta $30.000 o más, dependiendo del alcance y el tamaño de la tierra. Además, puede llevar meses obtener todos los permisos y completar todo el trabajo.

Un desarrollador de terrenos puede tener la opción de usar un sistema séptico o pozos de agua, pero estas soluciones también cuestan miles de dólares. «En términos generales, tener acceso a energía, agua y alcantarillado en la línea de la propiedad elevará el valor de la tierra», dice Hunt.

Topografía

La topografía, o composición geográfica, de un terreno puede tener un gran impacto en su valor. Por ejemplo, la tierra pantanosa no será adecuada para construir una casa, pero un comprador podría desearla para fines recreativos. Un tasador examinará las características físicas de la tierra, incluida la presencia de montañas, pendientes empinadas, ríos, lagos y valles, como medio para determinar su potencial de uso.

Servicios

Al igual que una casa construida tiene ciertos puntos de venta, como una piscina o una ubicación en una calle tranquila, una parcela de terreno puede ofrecer ciertas características estéticas o funcionales que la hacen más valiosa. Por ejemplo, un tasador podría atribuir valor al acceso al lago, a un estanque de pesca, a una vista espectacular, a rutas de senderismo u otros elementos deseables, siempre que no impidan la usabilidad del terreno.

Zonificación

La mayoría de las tierras han sido zonificadas, lo que significa que han sido clasificadas para un determinado tipo de uso.

Los requisitos de zonificación actuales pueden limitar la forma en que un comprador puede usar o desarrollar una parcela de tierra, lo que tiene un impacto directo en su valor. Algunos de los tipos más comunes de zonificación de tierras incluyen:

• Residencial unifamiliar
• Residencial de unidades múltiples industrial
• Industrial ligero
• Comercial
• Comercial ligero
• Agrícola
• Escuelas

Más allá del tipo de edificio que se puede construir, las leyes de zonificación también pueden controlar detalles constructivos específicos, como la altura de las estructuras. El tasador tendrá en cuenta la zonificación al determinar la valoración. Si las leyes son restrictivas, podrían disuadir a los posibles compradores.

Riesgo de inundación

Algunos estudios han encontrado que más del 13% de los EE.UU. la población vive en una zona de inundación de 100 años, y se espera que aumente al 15,5% para 2050. Si su terreno está ubicado en una llanura aluvial, el tasador analizará la frecuencia con que ocurren las inundaciones y qué áreas son más propensas a las inundaciones. Un alto riesgo de inundación puede hundir el valor de los terrenos baldíos, hasta en un 8%, según algunos estudios.

Factores ambientales

Hunt dice que el comprador generalmente ordenará un estudio ambiental antes del cierre, ya que los resultados deben divulgarse en la evaluación. Cualquier sustancia peligrosa o contaminante que se encuentre en el suelo, como pesticidas, radón, plomo o asbesto, puede hacer que el valor de la tierra se desplome. Cualquier humedal, vida silvestre o especie en peligro de extinción también entrarán en juego, ya que podrían afectar la capacidad de desarrollar la tierra.

Rural vs. residencial

Muchos propietarios de tierras poseen terrenos baldíos que algún día se convertirán en el sitio de una casa o edificio. Pero los tasadores tratarán las extensiones rurales de tierra o tierras de cultivo utilizadas con fines agrícolas de manera diferente a las tierras residenciales o comerciales.

«Las evaluaciones rurales pueden ser más difíciles debido a la falta de datos de ventas, que es naturalmente el resultado de tener muchas menos casas que los mercados suburbanos o urbanos», explica Pogwist.

«En algunos condados rurales, es posible que no haya ventas durante muchos meses o incluso años. El tasador tendría que ampliar su búsqueda de ventas comparables mucho más allá de lo típico para encontrar ventas que pudieran utilizarse como indicadores de valor para una propiedad.»

El tasador tendrá en cuenta algunos de los mismos factores (acceso, topografía, configuración), pero el tamaño de la tierra rural a menudo es mucho mayor, lo que agrega tiempo y costo adicionales al proceso de valoración. El valor también dependerá de aspectos como la economía agrícola, la calidad del suelo, el riego y el drenaje, el clima local y las precipitaciones, y cualquier regulación agrícola actual que pueda limitar el uso de la tierra.

La porción de espacio utilizable es uno de los factores clave en las evaluaciones de tierras de cultivo. Como explica Hunt :» Si tienes 100 acres de tierra, y 50 de ellos son utilizables y los otros 50 están compuestos de barrancos y árboles que no se pueden arar, cultivar o pastar, el valor de los acres utilizables será mucho más alto que el resto.»

La demanda de terrenos puede aumentar el precio

Pogwist a menudo ve que los compradores ofrecen más por terrenos baldíos que el monto de tasación, particularmente en los casos en que ven un potencial de ingresos que el tasador podría no reconocer, o si hay varios compradores que pujan por el terreno. «Una evaluación no es más que la opinión de un experto, basada en la experiencia, los datos sólidos y el análisis reflexivo», dice. «Alguien puede tener la necesidad, el deseo y los recursos para pagar más, y el vendedor probablemente estaría muy feliz de vender por más.»

En la experiencia de Hunt, aproximadamente el 25% de los compradores superan el valor tasado, particularmente si se trata de una propiedad única o si su propósito la impulsa por encima del valor normal de la tierra. En ese caso, si el comprador está recibiendo cualquier tipo de préstamo para financiar la compra de la tierra, el comprador tendría que traer los fondos adicionales al cierre para compensar la diferencia de precio.

Tasaciones de tierras: Difícil de hacer bien

No todos los tasadores residenciales tienen la experiencia y la pericia para tasar terrenos. Elegir un tasador que no se especialice en esta área puede ser una receta para el desastre.

En un ejemplo citado por los Administradores de LIA & Servicios de seguros, un comprador de terrenos usó a un tasador de Arizona para averiguar el valor de una parcela de dos acres.

La tasación fijó el valor en 1 160,000 y el comprador aseguró fondos de un prestamista para financiar la compra de la tierra. Cuando el comprador más tarde incumplió el préstamo y se presentó una ejecución hipotecaria, el prestamista contrató a un tasador diferente para darle otra mirada a la tierra.

El nuevo tasador encontró que no había acceso al lote y le asignó un valor de solo 9 90,000 — 7 70,000 menos que la primera cantidad tasada. El prestamista luego presentó una demanda contra el primer tasador, quien debería haber reconocido el hecho de que esos dos acres estaban sin litoral.

Para encontrar un tasador de tierras con licencia y calificado, puede pedirle recomendaciones a un agente de bienes raíces local que vende regularmente terrenos. Un agente como Hunt, por ejemplo, tendrá una referencia directa para usted, lo que le ahorrará tiempo en su búsqueda de un tasador en el que pueda confiar. También puede hacer una búsqueda en la American Society of Farm Managers and Rural Appraisers, donde puede encontrar la información de contacto de más de 2,100 de los mejores expertos en tasación de tierras del país.

Las tasaciones de tierras miran hacia el futuro

Un terreno vacío representa una pizarra en blanco para construir una casa, iniciar una granja, colocar un campo deportivo o estacionar una casa pequeña. En otras palabras, la tierra obtiene puntos por potencial. Cómo una persona podría transformar o preservar un trozo particular de la tierra es un ejercicio encantador e idílico de soñar en grande.

Esa mera posibilidad también tiene todo que ver con el valor de la tierra y lo que los tasadores tienen en cuenta cuando hacen su evaluación. A diferencia de una tasación de casas que evalúa lo que ya está allí, una tasación de tierras imagina lo que podría ser.