Selon l’étude du marché foncier 2019 de la National Association of Realtors, un acre de terrain vaut un prix médian de 5 500 $, ce qui représente une augmentation de 1 000 during au cours de la période de 12 mois précédente. Mais votre tranche de terrain individuelle pourrait être évaluée à un prix considérablement plus élevé ou inférieur à l’acre en fonction de facteurs tels que sa topographie, son accès routier et son zonage.

Entrez les évaluations foncières — un type spécial d’évaluation des biens non développés essentiel à un échange de terres sans heurts entre deux parties. Ce guide éliminera le mystère des évaluations foncières pour le propriétaire foncier moyen et couvrira beaucoup de terrain, y compris:

• Principaux facteurs qui influencent la valeur des terres
• Pourquoi les évaluations foncières nécessitent une formation et une expertise uniques
• La différence entre les évaluations foncières rurales et résidentielles
• Comment trouver un évaluateur foncier réputé

Quels facteurs influencent les évaluations foncières?

Une parcelle de terrain vide offre plus qu’il n’y paraît. Là où vous ne voyez qu’une étendue de terre et d’herbe, un évaluateur foncier expérimenté verra la proximité d’une communauté souhaitable, une qualité de sol optimale pour l’agriculture, ou l’emplacement idéal pour un futur centre commercial — tout cela influence la valeur de cette propriété.

Une évaluation foncière peut être plus complexe que l’évaluation d’une maison existante. Une analyse rapide d’un formulaire d’évaluation foncière standard montre la multitude de facteurs que l’évaluateur doit évaluer et auxquels il doit donner du poids. Voici quelques-uns des principaux facteurs qui influent sur une évaluation foncière:

Comps de vente

Bien qu’il n’y ait pas autant de ventes de terrains vacants que de maisons existantes, un évaluateur de terrain recherchera des parcelles de terrain récemment vendues de taille et de type similaires au vôtre pour les utiliser comme point de départ.

Les comps de terrain sont disponibles via différentes bases de données en ligne. Par exemple, le Programme de ventes comparables de Lands of America contient une mine d’informations sur les ventes de propriétés foncières pour les vendeurs, les acheteurs et les professionnels de l’immobilier tels que les évaluateurs. Après avoir exécuté comps, l’évaluateur procédera ensuite à des ajustements en fonction des caractéristiques de votre propriété spécifique.

‘Utilisation la plus élevée et la meilleure’

Lors de l’évaluation d’un terrain non aménagé, le travail d’un évaluateur consiste à déterminer ce qu’on appelle « l’utilisation la plus élevée et la meilleure » de la propriété. L’Institut d’évaluation définit cela comme « l’utilisation raisonnablement probable et légale d’un terrain vacant ou d’une propriété améliorée qui est physiquement possible, convenablement soutenue, financièrement faisable et qui se traduit par la valeur la plus élevée. »

En termes plus simples: Quelle est la manière la plus rentable d’utiliser la terre?

Par exemple, lorsqu’on regarde un terrain rectangulaire standard dans un lotissement d’habitation, l’utilisation la plus rentable serait de construire une maison en ligne avec les autres propriétés qui l’entourent. Mais pour une grande parcelle de terrain dans une zone commerciale, la construction d’un centre commercial ou d’une salle de cinéma pourrait être l’utilisation la plus élevée et la meilleure. Et lors de l’évaluation des terres dans une zone rurale, les cultiver comme terres agricoles pourrait rapporter le plus de bénéfices.

Erik Pogwist – l’évaluateur en chef d’Incenter Appraisal Management, un fournisseur national d’évaluations, d’inspections et de produits de données de pointe pour les prêteurs à travers le pays – effectue régulièrement des évaluations foncières. Il explique:

« La valeur augmente en fonction de ce pour quoi vous pouvez utiliser le terrain. Par conséquent, un évaluateur doit être capable de reconnaître l’utilité de la parcelle pour pouvoir évaluer correctement le site. »

Pour déterminer si l’utilisation du terrain par le propriétaire est qualifiée d' » utilisation la plus élevée et la meilleure », les évaluateurs effectuent quatre tests différents:

1. L’utilisation est-elle légalement autorisée? Y a-t-il des exigences de zonage qui limiteraient la façon dont le terrain peut être utilisé? Par exemple, si l’acheteur souhaite mettre dans une maison de retraite ou un grand magasin, ces utilisations seraient-elles autorisées?
2. L’utilisation est-elle physiquement possible ? La taille, la forme, la topographie et l’accessibilité du terrain correspondent-elles à la façon dont l’acheteur ou le propriétaire souhaite l’utiliser? Quelqu’un qui achète le terrain pour le mettre dans un parc aquatique ou un hippodrome, par exemple, aurait de la difficulté à utiliser une parcelle de terrain vallonnée et étroite sans beaucoup d’accès routier.
3. L’utilisation est-elle financièrement réalisable ? L’utilisation prévue est-elle conforme aux propriétés qui l’entourent ou une propriété trop améliorée courrait-elle le risque d’être la plus chère du bloc? Construire une grande maison avec un tas de mises à niveau coûteuses dans une rue de modestes maisons de ranch pourrait ne pas avoir de sens fiscal.
4. L’utilisation est-elle la plus rentable ? Pour les propriétés commerciales, quel type d’utilisation générerait le plus de revenus, en fonction des bâtiments qui l’entourent et de la demande de la population locale? Par exemple, l’ajout d’une deuxième salle de cinéma à une communauté ne serait probablement pas aussi rentable que l’ajout d’un centre commercial où les magasins de détail sont très demandés.

L’étude du marché foncier de la NAR décompose les prix médians des terres par acre selon différents types de terres et utilisations:

• Résidentiel: 25 000 per par acre
• Agricole, irrigué: $9,629 par acre
• Agriculture, de la non-irriguées: $5,500
• Ranch: 4 500 $par acre
• Bois: 3 000 $par acre
• Loisirs: 3 000 $par acre

la Taille et de la forme

on pourrait supposer que si un acre de terrain est d’une valeur de $50,000, puis quatre acres serait de 200 000$, mais ce n’est pas le cas. À mesure que la taille des terres augmente, la valeur à l’acre diminue, un phénomène connu dans le monde économique sous le nom de « loi des rendements décroissants ». »C’est en quelque sorte l’équivalent de l’achat en vrac au magasin: un article plus gros coûte généralement moins cher à l’unité qu’un même article de plus petite taille.

La forme du terrain a également une incidence sur son utilisation et sa valeur potentielles, car un terrain de forme irrégulière peut être moins souhaitable. Par exemple, si un terrain vacant est en forme de tarte avec la partie la plus large à l’avant, cela signifie qu’une maison construite sur ce terrain aurait plus d’espace de cour à l’avant que l’arrière.

Cette forme pourrait entraîner une valeur inférieure, car la plupart des propriétaires préféreraient avoir plus d’espace utilisable dans la cour arrière où il y a plus d’intimité. Et un terrain irrégulier ou en forme de triangle peut être difficile à construire, car il peut limiter l’empreinte que le développeur peut utiliser pour la maison.

Accessibilité

L’un des principaux facteurs de la valeur d’un terrain est la quantité de façade, c’est—à-dire la quantité de celle-ci accessible par la route. En particulier si vous vendez une plus grande parcelle de terrain qui sera subdivisée, chaque municipalité peut avoir des règles de zonage spécifiques qui dictent la façade routière que chaque lot doit avoir, explique Melanie Hunt, un agent immobilier de Fort Worth, au Texas, qui vend souvent des terrains vacants.

« Plus la façade de la route est grande et plus la route touche d’acres, plus la valeur des terres sera élevée », explique Hunt. « Par exemple, s’il y a 500 pieds de façade routière et que le terrain est très étroit, profond et difficile à construire, les acres arrière ne vaudront pas autant. Mais un grand terrain d’angle avec beaucoup de façade aura beaucoup plus de valeur. »

Services publics

Un évaluateur de terrain tiendra compte de la disponibilité des branchements d’eau, d’égout et d’électricité pour le terrain. Si ces éléments ne sont pas disponibles, l’acheteur devra les apporter. Ce projet peut coûter de 10 000 $ à 30 000 $ ou plus, selon la portée et la taille du terrain. De plus, il peut prendre des mois pour obtenir tous les permis et terminer tous les travaux.

Un promoteur peut avoir la possibilité d’utiliser une fosse septique ou des puits d’eau, mais ces solutions coûtent également des milliers de dollars. « De manière générale, le fait d’avoir un accès à l’électricité, à l’eau et aux égouts à la limite de la propriété fera grimper la valeur du terrain », explique M. Hunt.

Topographie

La topographie, ou la composition géographique, d’un terrain peut avoir un impact important sur sa valeur. Par exemple, un terrain marécageux ne conviendra pas à la construction d’une maison, mais un acheteur pourrait le vouloir à des fins récréatives. Un évaluateur examinera les caractéristiques physiques du terrain — y compris la présence de montagnes, de pentes abruptes, de rivières, de lacs et de vallées — afin de déterminer son potentiel d’utilisation.

Commodités

Tout comme une maison construite est assortie de certains arguments de vente comme une piscine ou un emplacement dans une rue calme, une parcelle de terrain peut offrir certaines caractéristiques esthétiques ou fonctionnelles qui la rendent plus précieuse. Par exemple, un évaluateur pourrait attribuer de la valeur à l’accès au lac, à un étang de pêche, à une vue spectaculaire, à des sentiers de randonnée ou de marche ou à d’autres éléments souhaitables, à condition qu’ils n’entravent pas la convivialité du terrain.

Zonage

La plupart des terrains ont été zonés, ce qui signifie qu’ils ont été classés pour un certain type d’utilisation.

Les exigences de zonage actuelles peuvent limiter la façon dont un acheteur peut utiliser ou développer une parcelle de terrain, ce qui a un impact direct sur sa valeur. Certains des types de zonage des terres les plus courants comprennent:

• Résidentiel unifamilial
• Résidentiel multi-logements industriel
• Industriel léger
• Commercial
• Commercial léger
• Agricole
• Écoles

Au-delà du type de bâtiment pouvant être construit, les lois de zonage peuvent également contrôler des détails de construction spécifiques, comme la hauteur des structures. L’évaluateur tiendra compte du zonage lors de la détermination de l’évaluation. Si les lois sont restrictives, elles pourraient potentiellement dissuader les acheteurs potentiels.

Risque d’inondation

Certaines études ont montré que plus de 13 % des États-Unis. la population vit dans une zone inondable de 100 ans et devrait atteindre 15,5% d’ici 2050. Si votre terrain est situé dans une plaine inondable, l’évaluateur examinera la fréquence des inondations et les zones les plus sujettes aux inondations. Selon certaines études, un risque élevé d’inondation peut faire baisser la valeur des terrains vacants — jusqu’à 8%.

Facteurs environnementaux

Hunt indique que l’acheteur commandera généralement une étude environnementale avant la clôture, car les résultats doivent être divulgués lors de l’instruction. Toutes les substances ou contaminants dangereux présents dans le sol — comme les pesticides, le radon, le plomb ou l’amiante — peuvent faire chuter la valeur des terres. Les zones humides, la faune ou les espèces menacées entreront également en jeu, car elles pourraient avoir un impact sur la capacité de développer les terres.

Rural vs.

de nombreux propriétaires fonciers possèdent des terrains vacants qui deviendront un jour le site d’une maison ou d’un immeuble. Mais les évaluateurs traiteront différemment les terres rurales ou les terres agricoles utilisées à des fins agricoles que les terres résidentielles ou commerciales.

« Les évaluations rurales peuvent être plus difficiles en raison du manque de données sur les ventes, ce qui résulte naturellement du fait qu’il y a beaucoup moins de logements que les marchés de banlieue ou urbains », explique Pogwist.

« Dans certains comtés ruraux, il peut ne pas y avoir de ventes pendant plusieurs mois, voire plusieurs années. L’évaluateur devrait élargir sa recherche de vente comparable bien au-delà de ce qui est typique afin de trouver des ventes qui pourraient être utilisées comme indicateurs de valeur pour une propriété. »

L’évaluateur prendra en compte certains des mêmes facteurs – accès, topographie, configuration — mais la taille des terres rurales est souvent beaucoup plus grande, ce qui ajoute du temps et des coûts supplémentaires au processus d’évaluation. La valeur dépendra également de choses comme l’économie agricole, la qualité du sol, l’irrigation et le drainage, le climat local et les précipitations, et toute réglementation agricole en vigueur qui pourrait limiter l’utilisation de la terre.

La portion d’espace utilisable est l’un des facteurs clés de l’évaluation des terres agricoles. Comme l’explique Hunt: « Si vous avez 100 acres de terre, dont 50 sont utilisables et les 50 autres sont composées de ravins et d’arbres qui ne peuvent pas être labourés, cultivés ou pâturés, la valeur des acres utilisables sera beaucoup plus élevée que les autres. »

La demande foncière peut faire monter le prix

Pogwist voit souvent que les acheteurs offrent plus pour un terrain vacant que le montant de l’évaluation, en particulier dans les cas où ils voient un potentiel de revenu que l’évaluateur pourrait ne pas reconnaître, ou s’il y a plusieurs acheteurs qui soumissionnent pour le terrain. « Une évaluation n’est rien de plus qu’une opinion d’expert, basée sur l’expérience, des données solides et une analyse réfléchie », dit-il. « Quelqu’un peut avoir le besoin, le désir et les ressources de payer plus, et le vendeur serait probablement très heureux de vendre plus. »

Selon l’expérience de Hunt, environ 25% des acheteurs dépassent la valeur estimée, en particulier s’il s’agit d’une propriété unique ou si son objectif la pousse au-dessus de la valeur normale du terrain. Dans ce cas, si l’acheteur obtient un type de prêt pour financer l’achat du terrain, l’acheteur devrait apporter les fonds supplémentaires à la clôture pour compenser la différence de prix.

Évaluations foncières: Difficile à obtenir

Tous les évaluateurs résidentiels n’ont pas l’expérience et l’expertise nécessaires pour évaluer un terrain. Choisir un évaluateur qui ne se spécialise pas dans ce domaine peut être une recette pour un désastre.

Dans un exemple cité par les administrateurs de LIA &Services d’assurance, un acheteur de terrain a utilisé un évaluateur de l’Arizona pour déterminer la valeur d’une parcelle de deux acres.

L’évaluation a fixé la valeur à 160 000 $ et l’acheteur a obtenu des fonds d’un prêteur pour financer l’achat du terrain. Lorsque l’acheteur a ensuite fait défaut sur le prêt et qu’une forclusion a été déposée, le prêteur a embauché un évaluateur différent pour donner un autre aspect au terrain.

Le nouvel évaluateur a constaté qu’il n’y avait pas accès au lot et lui a attribué une valeur de seulement 90 000 $ — 70 000 less de moins que le premier montant évalué. Le prêteur a ensuite intenté une poursuite contre le premier évaluateur, qui aurait dû reconnaître le fait que ces deux acres étaient enclavés.

Pour trouver un évaluateur foncier agréé et qualifié, vous pouvez demander des recommandations à un agent immobilier local qui vend régulièrement des terrains. Un agent comme Hunt, par exemple, aura une référence directe pour vous, vous faisant gagner du temps dans votre recherche d’un évaluateur en qui vous pouvez avoir confiance. Vous pouvez également faire une recherche sur l’American Society of Farm Managers and Rural Appraisers, où vous trouverez les coordonnées de plus de 2 100 des meilleurs experts en évaluation foncière du pays.

Les évaluations foncières se tournent vers l’avenir

Un terrain vacant représente une ardoise vierge pour construire une maison, démarrer une ferme, aménager un terrain de sport ou garer une petite maison. En d’autres termes, la terre obtient des points pour le potentiel. Comment une personne pourrait transformer ou préserver une partie particulière de la terre est un bel exercice idyllique pour rêver grand.

Cette pure possibilité a également tout à voir avec la valeur du terrain et ce que les évaluateurs prennent en compte lors de leur évaluation. Contrairement à une évaluation de maison qui évalue ce qui est déjà là, une évaluation foncière imagine ce qui pourrait l’être.