土地評価：作付面積を評価する舞台裏を見て
全米不動産協会2019土地市場調査によると、土地のエーカーはprior5,500の中央値の価値があり、前の1,000月の間にincrease1,000の増加をマークしています12。 しかし、土地のあなたの個々のスライスは、その地形、道路アクセス、およびゾーニングのような要因に応じてエーカー当たり劇的に高いまたは低い価格で評価
土地評価を入力してください—二者間の円滑な土地交換に不可欠な未開発の財産のための評価の特別なタイプ。 このガイドでは、平均的な地主のための土地鑑定のうち謎を取り、含む地面の多くをカバーします：
- 土地の価値に影響を与えるトップ要因
- 土地鑑定bc4a74690b”>土地評価に入る多くの要因があります
ソース：（icon0。com/Pexels) - どのような要因が土地評価に影響を与えますか？
- 販売コンプ
- ‘最高と最高の使用’
- サイズや形状
- アクセシビリティ
- ユーティリティ
- 地形
- アメニティ
- ゾーニング
- 洪水リスク
- 洪水リスク 人口は100年の洪水地帯に住んでおり、それは15.5によって2050％に上昇すると予想されています。 あなたの土地が氾濫原にある場合、鑑定人は洪水がどのくらいの頻度で発生し、どの地域が洪水に最もなりやすいかを調べます。 高い洪水リスクは、空いている土地の価値をシンクすることができます—同じくらい8％、いくつかの研究によると。 ソース: （ディエゴMadrigal/Pexels） 環境要因
- 農村対 住宅
- 土地需要は価格を上げることができます
- 土地評価: 右を取得するのは難しい
- 土地鑑定は未来を見て
どのような要因が土地評価に影響を与えますか？
空の土地のプロットは、目を満たしている以上のものを提供しています。 土および草のちょうど伸張を見るところで、ベテランの土地の鑑定人は望ましいコミュニティ、か耕作のための最適の土の質、または未来のショッピン土地の評価は、既存の家を評価するよりも複雑になる可能性があります。
土地の評価は、既存の家を評価するよりも複雑です。 標準的な土地の評価の形態の速いスキャンは鑑定人が評価し、重量をに与えなければならない多数の要因を示す。 以下は、土地評価に影響を与える主な要因の一部です。
販売コンプ
既存の住宅の販売があるほど多くの空いている土地の販売はありませんが、土地鑑定士は、出発点として使用するために、あなたのものと同様のサイズとタイプの土地の最近販売された区画を探します。
土地のコンプは、異なるオンラインデータベースを介して利用可能です。 たとえば、Lands of America Comparable Sales Programには、売り手、買い手、不動産鑑定士などの不動産専門家のための土地不動産販売に関する情報が豊富にあります。 コンプを実行した後、鑑定士は、あなたの特定のプロパティの特性に基づいて調整を行います。
‘最高と最高の使用’
未開発の土地を評価するとき、鑑定人の仕事は、プロパティの”最高と最高の使用”と呼ばれるものを決定することです。 鑑定機関は、これを”空いている土地または物理的に可能であり、適切にサポートされ、財政的に実行可能であり、最高の価値をもたらす改良された財産の合理的に可能性があり、法的使用”と定義している。”
簡単に言えば、土地を使用する最も収益性の高い方法は何ですか？
たとえば、住宅区画の標準的な長方形のロットを見るとき、最も収益性の高い用途は、それを取り巻く他の特性に沿って家を建てることです。 しかし商業区域の土地の大きい地域のために、ショッピングモールか映画館を造ることは最も高く、最もよい使用であることができる。 そして、農村地域の土地を評価するとき、それを農地として栽培することは、最も利益をもたらすかもしれません。
Erik Pogwist—Incenter鑑定管理のチーフ鑑定士、全国の貸し手のための最高の品種の評価、検査、およびデータ製品の全国プロバイダー-定期的に土地評価を行います。 彼は説明します：
“あなたが土地を使うことができるものに基づいて値が増加します。 したがって、鑑定人は、サイトを適切に評価できるようにするために、小包の有用性を認識できる必要があります。”
所有者の土地の使用が”最高かつ最高の使用”に該当するかどうかを判断するために、鑑定士は四つの異なるテストを実行します。
- 土地の使用方法を制限するゾーニング要件はありますか？ 例えば、バイヤーが老人ホームかデパートに置きたいと思えばそれらの使用は許可されるか。
- 物理的に使用は可能ですか？ 土地の大きさ、形状、地形、アクセシビリティは、買い手または所有者がそれをどのように使用したいかに沿っていますか？ たとえば、ウォーターパークや競馬場に入れるために土地を購入する人は、道路へのアクセスがなくても、丘陵性で狭い土地を使用するのに問題があります。
- 使用は財政的に実現可能ですか？ それを囲む特性と一直線の意図されていた使用はあるか、または過度に改良された特性はブロックの最も高いの危険を動かすか。 適度な牧場の家の通りの高い改善の束が付いている大きい家を造ることは財政の意味を成していないかもしれない。
- 使用は最も収益性がありますか？ 商業用不動産の場合、それを取り巻く建物と地元住民の需要に基づいて、どのような使用が最も収入を生み出すでしょうか？ たとえば、第二の映画館をコミュニティに追加することは、小売店の需要が高いショッピングモールを追加するほど有益ではない可能性があります。narの土地市場調査は、異なる土地の種類と用途によってエーカー当たりの中央値の地価を分解します。
- 住宅：エーカー当たり2 25,000
- 農業、灌漑: $9,629万エーカー
- 農業、灌漑:$5,500
- ランチ:4500ドル毎にエーカー
- 木材:$3,000万エーカー
- ト: $3,000万エーカー
となっています。figcaption>出典:(不動産会社は、地研究所全国協会では不動産会社は、2019年度土地の市場調査まで)
サイズや形状
あなたがいる場合には土地があ$50,000、エう$200,000が、それだけではありません。 土地の大きさが上がるにつれて、エーカー当たりの価値は実際には下がり、経済界では”リターンを減少させる法則”として知られている現象です。”それは店で一括で購入するのに相当する土地のようなものです：より大きなアイテムは、通常、より小さなサイズの同じアイテムよりも単位あたりのコ
不規則な形状のロットはあまり望ましくない可能性があるため、土地の形状もその潜在的な使用と価値に影響を与えます。 たとえば、空き地が円状で、前面が広い場合、その土地に建てられた家は、背面よりも前面に多くの庭のスペースを持つことを意味します。
その形状は、ほとんどの住宅所有者がより多くのプライバシーがある裏庭でより使いやすいスペースを持つことを好むので、低い値になる可能性が また、不規則なまたは三角形のロットは、開発者が家に使用できるフットプリントを制限する可能性があるため、構築が困難な場合があります。
アクセシビリティ
土地の価値の最大の要因の一つは、間口の量、つまり道路でどれくらいアクセスできるかです。 特に細分化される土地のより大きい地域を販売すれば、各自治体に各ロットが持っていなければならないどの位道の間口を定める特定のゾーニングの規則があるかもしれないMelanie Hunt、上のフォートワース、テキサス州、頻繁に空いている土地を販売する不動産業者を説明する。
“道路の間口が多く、道路が触れるエーカーが多いほど、地価は高くなります”とHunt氏は言います。 “たとえば、道路の間口が500フィートあり、土地が非常に狭く深く、構築するのが難しい場合、バックエーカーはほぼ同じくらい価値がありません。 しかし、間口の多くの大きな角の多くは、はるかに多くの価値を持つことになります。”
ユーティリティ
土地鑑定士は、土地のための水、下水道、および電気フックアップの可用性を考慮に入れます。 これらの要素が利用できなければ、バイヤーはそれらを持って来る必要がある。 そのプロジェクトは、土地の範囲と大きさに応じて、3 10,000から$30,000以上の費用がかかります。 さらに、すべての許可を取得し、すべての作業を完了するには数ヶ月かかることがあります。
土地開発者は、浄化槽システムや井戸を使用するオプションを持つことができますが、これらのソリューションはまた、数千ドルの費用がかかりま 「一般的に言えば、不動産ラインで電力、水道、下水道へのアクセスを持つことで、土地の価値が上がります」とHunt氏は言います。
地形
土地の地形、または地理的構成は、その価値に大きな影響を与える可能性があります。 例えば、沼地は家を造るために適していないがバイヤーは娯楽目的のためのそれがほしいと思うかもしれない。 鑑定人は、その使用可能性を決定する手段として、山、急勾配、川、湖、谷の存在を含む土地の物理的特徴を調べます。
アメニティ
建てられた家には、プールや静かな通りの場所などの特定のセールスポイントが付属しているのと同じように、土地の小包は、それ たとえば、鑑定人は、土地の使いやすさを妨げない限り、湖のアクセス、釣り池、壮大な景色、ハイキングやウォーキングコース、またはその他の望ましい要素に値を属性とすることができます。
ゾーニング
ほとんどの土地はゾーニングされており、特定の種類の使用のために分類されていることを意味します。
現在のゾーニング要件は、買い手がその価値に直接影響を与える土地の区画を使用または開発する方法を制限する可能性があります。 土地ゾーニングの最も一般的なタイプのいくつかは次のとおりです:
- 一戸建て住宅
- マルチユニット住宅産業
- 軽工業
- 商業
- 軽商業
- 農業
- 学校
建設することができる建物の種類を超えて、ゾーニング法は、構造の高さのような特定の建設の詳細を制御することができます。 評価を決定する際に、鑑定人はゾーニングを検討します。 法律が制限的であれば、潜在的に買い手を抑止する可能性があります。いくつかの研究では、米国の13％以上が発見されています。
洪水リスク
いくつかの研究では、米国の13％以上が発見されています。
洪水リスク 人口は100年の洪水地帯に住んでおり、それは15.5によって2050％に上昇すると予想されています。 あなたの土地が氾濫原にある場合、鑑定人は洪水がどのくらいの頻度で発生し、どの地域が洪水に最もなりやすいかを調べます。 高い洪水リスクは、空いている土地の価値をシンクすることができます—同じくらい8％、いくつかの研究によると。
ソース: （ディエゴMadrigal/Pexels） 環境要因
ハントは、結果が評価時に開示されなければならないように、買い手は通常、閉じる前に環境調査を命 農薬、ラドン、鉛、アスベストなどの土壌に含まれる有害物質や汚染物質は、地価を急落させる可能性があります。 湿地、野生動物、または絶滅危惧種も、土地を開発する能力に影響を与える可能性があるため、遊びに来ます。
農村対 住宅
多くの土地所有者は、いつか家や建物のサイトになる空き地を所有しています。 しかし、鑑定士は、農業目的で使用される土地または農地の農村地域を、居住用または商業用の土地とは異なる方法で扱います。
“農村評価は、郊外や都市市場よりも住宅が少なくなった結果、販売データが不足しているため、より困難になる可能性があります”とPogwist氏は説明します。
“いくつかの農村部の郡では、何ヶ月も、あるいは何年ものための販売がないかもしれません。 鑑定人は特性のための価値表示器として利用できる販売を見つけるために典型的であるものをはるかに越えて彼または彼女の対等な販売の調査”
鑑定人は、アクセス、地形、構成など、同じ要因のいくつかを検討しますが、農村部の土地の大きさは、多くの場合、評価プロセスに余分な時間とコストを この価値は、農業経済、土壌の質、灌漑と排水、地元の気候と降雨、土地の使用を制限する可能性のある現在の農業規制などにも左右されます。
使用可能なスペースの部分は、農地評価の重要な要因の一つです。 ハントが説明しているように：”あなたが100エーカーの土地を持っていて、そのうちの50が使用可能で、他の50が耕されたり耕されたり放牧されたりすることができない谷や木で構成されている場合、使用可能なエーカーの価値は残りの部分よりもはるかに高くなります。”
土地需要は価格を上げることができます
ポグウィストは、特に、鑑定人が認識しない可能性のある収入の可能性がある場合、または土地に入札している複数の買い手がいる場合に、買い手が鑑定金額よりも空いている土地をより多く提供することをしばしば見ています。 「鑑定は、経験、健全なデータ、および思慮深い分析に基づいて、専門家の意見に過ぎません」と彼は言います。 “誰かがより多くを支払う必要性、欲求、および資源を有するかもしれ販売人は多分より多くのために販売してかなり幸せである。”
ハントの経験では、買い手の約25％が、特にそれがユニークな財産である場合、またはその目的が通常の土地価値を上回る場合、評価額を超えます。 その場合、買い手が土地購入の資金を調達するためのローンの任意のタイプを取得している場合、買い手は価格の差を補うために閉鎖に追加の資金をp>
ソース：（Eric Buermeyer/） 土地評価: 右を取得するのは難しい
すべての住宅鑑定士が土地を評価する経験と専門知識を持っているわけではありません。 この区域を専門にしない鑑定人を選ぶことは災害のための調理法である場合もある。
LIA管理者によって引用された一例では&保険サービス、土地の買い手は、二エーカーの小包が価値があったかを調べるためにアリゾナの鑑定
鑑定はvalue160,000で値を固定し、買い手は土地購入の資金を調達するために貸し手から資金を確保しました。 買い手が後にローンを不履行と差し押さえが提出されたとき、貸し手は土地に別の外観を与えるために別の鑑定人を雇った。新しい鑑定人は、ロットへのアクセスがないことを発見し、最初の鑑定額よりもわずか$90,000—7 70,000少ない値を割り当てました。 貸し手は、その後、それらの二つのエーカーが土地ロックされたという事実を認識している必要があります最初の鑑定人に対して訴訟を提起しました。
ライセンスと資格のある土地鑑定士を見つけるには、定期的に推奨のために土地を販売している地元の不動産業者に依頼することができます。 例えば、ハントのようなエージェントは、あなたが信頼できる鑑定士のためのあなたの検索で時間を節約し、あなたのための直接紹介を持つことにな また、あなたは国のトップの土地評価の専門家の2,100以上の連絡先情報を見つけることができます農場経営者や農村鑑定士のアメリカ社会で検索
土地鑑定は未来を見て
土地の空いている部分は、家を建てる、農場を始める、スポーツフィールドに入れる、または小さな家を駐車するための白紙 言い換えれば、土地は可能性のためのポイントを取得します。 人が地球の特定のスライスをどのように変換したり保存したりすることができるかは、大きな夢を見ることの素敵で牧歌的な運動です。
その膨大な可能性はまた、土地の価値と、彼らが彼らの評価を行うときにどのような鑑定士が考慮に入れるかと関係があります。
既にそこにあるものを評価する家の評価とは違って、土地の評価はあることができるものを想像する。