jakie czynniki wpływają na wycenę gruntów?

dzia3ka pustej ziemi oferuje wiêcej ni ¿na pierwszy rzut oka. Tam, gdzie widzisz tylko fragment gleby i trawy, doświadczony rzeczoznawca ziemski zobaczy bliskość pożądanej społeczności lub optymalną jakość gleby dla rolnictwa lub idealną lokalizację dla przyszłego centrum handlowego — wszystko to wpływa na wartość tej nieruchomości.

wycena gruntu może być bardziej skomplikowana niż wycena istniejącego domu. Szybki skan standardowego formularza wyceny gruntów pokazuje wiele czynników, które rzeczoznawca musi ocenić i nadać ciężar. Poniżej znajdują się niektóre z głównych czynników, które mają wpływ na wycenę gruntów:

Sales comps

chociaż nie ma prawie tak wielu sprzedaży pustych gruntów, jak sprzedaż istniejących domów, rzeczoznawca gruntowy będzie szukał niedawno sprzedanych działek o podobnej wielkości i rodzaju do twojego, aby wykorzystać je jako punkt wyjścia.

zestawienia gruntów są dostępne w różnych internetowych bazach danych. Na przykład, Lands Of America porównywalny program Sprzedaży ma skarbnicę informacji na temat sprzedaży nieruchomości gruntowych dla sprzedawców, kupujących i specjalistów od nieruchomości, takich jak rzeczoznawcy. Po uruchomieniu comps, rzeczoznawca będzie następnie dokonać korekt w oparciu o charakterystykę danej nieruchomości.

„najwyższy i najlepszy użytek”

przy wycenie gruntów niezabudowanych zadaniem rzeczoznawcy jest określenie, co nazywa się „najwyższym i najlepszym wykorzystaniem” nieruchomości. Instytut oceny definiuje to jako ” racjonalnie prawdopodobne i legalne wykorzystanie pustej ziemi lub ulepszonej nieruchomości, która jest fizycznie możliwa, odpowiednio wspierana, wykonalna finansowo i która skutkuje najwyższą wartością.”

w prostszych słowach: jaki jest najbardziej opłacalny sposób korzystania z ziemi?

na przykład, patrząc na standardową prostokątną działkę w dzielnicy mieszkaniowej, najbardziej opłacalnym zastosowaniem byłoby zbudowanie domu zgodnie z innymi nieruchomościami go otaczającymi. Ale dla dużego obszaru ziemi w obszarze komercyjnym budowa centrum handlowego lub kina może być Najwyższym i najlepszym wykorzystaniem. A przy ocenie gruntów na obszarach wiejskich, uprawa ich jako gruntów rolnych może przynieść największe zyski.

Erik Pogwist — główny rzeczoznawca Incenter Appraisal Management, Krajowy dostawca najlepszych w swojej klasie wycen, inspekcji i produktów danych dla kredytodawców w całym kraju-regularnie wykonuje wyceny gruntów. Wyjaśnia:

„wzrost wartości w zależności od tego, do czego można wykorzystać ziemię. Dlatego rzeczoznawca musi być w stanie rozpoznać użyteczność działki, aby móc właściwie wycenić stronę.”

aby ustalić, czy użytkowanie gruntów przez właściciela kwalifikuje się jako” najwyższe i najlepsze użytkowanie”, rzeczoznawcy przeprowadzają cztery różne badania:

1. czy użytkowanie gruntów jest prawnie dopuszczalne? Czy istnieją jakieś wymagania dotyczące zagospodarowania przestrzennego, które ograniczałyby sposób użytkowania gruntów? Na przykład, jeśli kupujący chce umieścić w domu opieki lub domu towarowego, czy te zastosowania będą dozwolone?
2. czy użycie jest fizycznie możliwe? Czy wielkość, kształt, topografia i dostępność terenu są zgodne ze sposobem, w jaki kupujący lub właściciel chce z niego korzystać? Ktoś, kto kupuje ziemię, aby umieścić na przykład park wodny lub tor wyścigowy, miałby problemy z wykorzystaniem pagórkowatej, wąskiej działki bez większego dostępu do drogi.
3. czy wykorzystanie jest możliwe finansowo? Czy zamierzone przeznaczenie jest zgodne z otaczającymi go nieruchomościami, czy też nadmiernie ulepszona nieruchomość może być najdroższa w bloku? Budowa dużego domu z wieloma drogimi ulepszeniami na ulicy skromnych domów na ranczu może nie mieć sensu podatkowego.
4. czy Korzystanie jest najbardziej opłacalne? W przypadku nieruchomości komercyjnych, jaki rodzaj użytkowania generuje największy dochód, w oparciu o otaczające go budynki i popyt wśród miejscowej ludności? Na przykład dodanie drugiego kina do społeczności prawdopodobnie nie byłoby tak opłacalne, jak dodanie centrum handlowego, w którym sklepy detaliczne są bardzo poszukiwane.

Badanie rynku gruntów Nar rozbija medianę cen gruntów na akr według różnych typów gruntów i zastosowań:

• mieszkalne: 25 000 USD za akr
• rolnicze, nawadniane: 9629 zł za akr
• rolniczy, bez nawadniania: 5500 zł
• Ranczo: 4500 zł za akr
• Drewno: 3000 zł za akr
• rekreacyjny: 3000 zł za akr

Rozmiar i kształt

można założyć, że jeśli jeden akr ziemi jest wart $50,000, to cztery Akry będą $50,000 200,000, ale tak nie jest. Wraz ze wzrostem wielkości Ziemi, wartość na akr faktycznie spada, zjawisko znane w świecie ekonomicznym jako ” prawo malejących zysków.”Jest to rodzaj ziemi równoważnej zakupowi hurtowemu w sklepie: większy przedmiot zwykle kosztuje mniej za jednostkę niż ten sam przedmiot w mniejszym rozmiarze.

Kształt terenu wpływa również na jego potencjalne wykorzystanie i wartość, ponieważ partia o nieregularnym kształcie może być mniej pożądana. Na przykład, jeśli pusta działka jest w kształcie litery pie z szerszą częścią z przodu, oznacza to, że dom zbudowany na tej ziemi miałby więcej miejsca na podwórku z przodu niż z tyłu.

ten kształt może skutkować niższą wartością, ponieważ większość właścicieli domów wolałaby mieć więcej przestrzeni użytkowej na podwórku, gdzie jest więcej prywatności. Nieregularna lub trójkątna działka może być trudna do zbudowania, ponieważ może ograniczyć powierzchnię, którą deweloper może wykorzystać w domu.

dostępność

jednym z największych czynników wpływających na wartość działki jest wielkość pierzei — czyli to, ile jest ona dostępna drogą. Szczególnie jeśli sprzedajesz większy obszar ziemi, który zostanie podzielony, każda gmina może mieć określone zasady zagospodarowania przestrzennego, które określają, ile musi mieć każda partia, wyjaśnia Melanie Hunt, Top Fort Worth w Teksasie, agent nieruchomości, który często sprzedaje pustą ziemię.

„im więcej pierzei drogi i im więcej akrów dotknie drogi, tym wyższa będzie wartość gruntu” – mówi Hunt. „Na przykład, jeśli istnieje 500 stóp pierzei drogi, a ziemia jest bardzo wąska, głęboka i trudna do zbudowania, tylne Akry nie będą warte prawie tyle. Ale duża działka narożna z dużą częścią frontową będzie miała znacznie większą wartość.”

Media

rzeczoznawca gruntowy weźmie pod uwagę dostępność wody, kanalizacji i przyłącza elektryczne do gruntu. Jeśli te elementy nie są dostępne, kupujący musiałby je przynieść. Ten projekt może kosztować od $10,000 do $ 30,000 lub więcej, w zależności od zakresu i wielkości terenu. Ponadto uzyskanie wszystkich pozwoleń i ukończenie wszystkich prac może potrwać miesiące.

deweloper może mieć możliwość zastosowania szamba lub studni wodnych, ale te rozwiązania również kosztują tysiące dolarów. „Ogólnie rzecz biorąc, dostęp do prądu, wody i kanalizacji na linii nieruchomości zwiększy wartość gruntów”, mówi Hunt.

Topografia

topografia lub skład geograficzny kawałka ziemi może mieć duży wpływ na jej wartość. Na przykład bagnista ziemia nie będzie odpowiednia do budowy domu, ale kupujący może chcieć go do celów rekreacyjnych. Rzeczoznawca zbada fizyczne cechy terenu — w tym obecność gór, stromych stopni, rzek, jezior i dolin — jako sposób określenia potencjału wykorzystania.

udogodnienia

podobnie jak zbudowany dom ma pewne punkty sprzedaży, takie jak basen lub lokalizacja przy cichej ulicy, działka może oferować pewne cechy estetyczne lub funkcjonalne, które czynią ją bardziej wartościową. Na przykład rzeczoznawca może przypisać wartość dostępowi do jeziora, stawowi rybackiemu, spektakularnemu widokowi, pieszym lub spacerowym szlakom lub innym pożądanym elementom, o ile nie utrudniają one użyteczności ziemi.

zagospodarowanie przestrzenne

większość gruntów została zagospodarowana strefowo, co oznacza, że została zaklasyfikowana do określonego rodzaju użytkowania.

obecne wymogi dotyczące zagospodarowania przestrzennego mogą ograniczać sposób użytkowania lub zagospodarowania działki przez nabywcę, co ma bezpośredni wpływ na jej wartość. Niektóre z najczęstszych rodzajów zagospodarowania przestrzennego obejmują:

• jednorodzinne mieszkalne
• wielorodzinne mieszkalne przemysłowe
• lekkie przemysłowe
• komercyjne
• lekkie komercyjne
• rolnicze
• Szkoły

poza tym, jaki rodzaj budynku można zbudować, przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego mogą również kontrolować określone szczegóły konstrukcyjne, takie jak wysokość konstrukcji. Przy ustalaniu wyceny rzeczoznawca weźmie pod uwagę podział na strefy. Jeśli przepisy są restrykcyjne, mogą potencjalnie odstraszyć potencjalnych nabywców.

zagrożenie powodziowe

niektóre badania wykazały, że ponad 13% USA populacja żyje w 100-Letniej Strefie powodziowej, która ma wzrosnąć do 15,5% do 2050 roku. Jeśli twoja ziemia znajduje się na terenie zalewowym, rzeczoznawca sprawdzi, jak często występują powodzie i które obszary są najbardziej podatne na powodzie. Wysokie ryzyko powodziowe może obniżyć wartość pustostanów – według niektórych badań nawet o 8%.

czynniki środowiskowe

Hunt mówi, że kupujący zwykle zamawia badanie środowiskowe przed zamknięciem, ponieważ wyniki muszą zostać ujawnione podczas oceny. Wszelkie niebezpieczne substancje lub zanieczyszczenia znajdujące się w glebie — takie jak pestycydy, radon, ołów lub azbest — mogą spowodować spadek wartości gruntów. W grę wejdą również wszelkie tereny podmokłe, Dzikie zwierzęta lub zagrożone gatunki, ponieważ mogą one wpłynąć na zdolność do zagospodarowania terenu.

Wieś vs. mieszkalne

wielu właścicieli ziemskich posiada wolne działki, które kiedyś staną się miejscem budowy domu lub budynku. Rzeczoznawcy traktują jednak obszary wiejskie lub grunty rolne wykorzystywane do celów rolniczych inaczej niż grunty mieszkalne lub komercyjne.

„Wyceny wiejskie mogą być trudniejsze ze względu na brak danych dotyczących sprzedaży, co jest oczywiście wynikiem posiadania o wiele mniejszej liczby domów niż rynki podmiejskie lub miejskie”, wyjaśnia Pogwist.

” w niektórych powiatach wiejskich może nie być sprzedaży przez wiele miesięcy, a nawet lat. Rzeczoznawca musiałby rozszerzyć swoje porównywalne wyszukiwanie sprzedaży daleko poza to, co jest typowe w celu znalezienia sprzedaży, które mogą być wykorzystywane jako wskaźniki wartości dla nieruchomości.”

rzeczoznawca weźmie pod uwagę niektóre z tych samych czynników — dostęp, topografię, konfigurację — ale wielkość gruntów wiejskich jest często znacznie większa, co zwiększa czas i koszty procesu wyceny. Wartość będzie również zależeć od takich rzeczy jak gospodarka rolna, jakość gleby, nawadnianie i drenaż, lokalny klimat i opady deszczu oraz wszelkie obecne przepisy rolnicze, które mogą ograniczać użytkowanie gruntów.

część powierzchni użytkowej jest jednym z kluczowych czynników oceny gruntów rolnych. Jak wyjaśnia Hunt: „jeśli masz 100 akrów ziemi, a 50 z nich jest użytkowych, a pozostałe 50 składa się z wąwozów i drzew, których nie można zaorać, uprawiać ani wypasać, wartość użytkowych akrów będzie znacznie wyższa niż reszta.”

popyt na grunty może podnieść cenę

Pogwist często widzi, że kupujący oferują więcej za pustą ziemię niż wartość wyceny, szczególnie w przypadkach, gdy widzą potencjał dochodowy, którego rzeczoznawca może nie rozpoznać, lub jeśli jest wielu kupujących licytujących ziemię. „Ocena to nic innego jak Opinia eksperta, oparta na doświadczeniu, rzetelnych danych i przemyślanej analizie”, mówi. „Ktoś może mieć potrzebę, pragnienie i zasoby, aby zapłacić więcej, a sprzedawca prawdopodobnie byłby bardzo szczęśliwy, aby sprzedać za więcej.”

w doświadczeniu Hunta około 25% kupujących przekracza oszacowaną wartość, szczególnie jeśli jest to wyjątkowa nieruchomość lub jeśli jej przeznaczenie przekracza normalną wartość gruntu. W takim przypadku, jeśli kupujący otrzymuje jakikolwiek rodzaj pożyczki na sfinansowanie zakupu ziemi, kupujący musiałby wnieść dodatkowe środki na zamknięcie, aby zrekompensować różnicę w cenie.

wycena gruntów: Trudno o prawo

nie wszyscy rzeczoznawcy mieszkaniowi mają doświadczenie i wiedzę, aby wyceniać grunty. Wybór rzeczoznawcy, który nie specjalizuje się w tej dziedzinie, może być receptą na katastrofę.

w jednym z przykładów przytoczonych przez administratorów LIA & Usługi ubezpieczeniowe, kupujący Grunt skorzystał z usług rzeczoznawcy, aby dowiedzieć się, ile jest warta dwu-akrowa działka.

wycena wyniosła 160 000 dolarów, a kupujący zabezpieczył fundusze od pożyczkodawcy na sfinansowanie zakupu ziemi. Kiedy kupujący później nie wywiązał się z pożyczki i złożono wniosek o przejęcie, pożyczkodawca zatrudnił innego rzeczoznawcę, aby nadać ziemi inny wygląd.

nowy rzeczoznawca stwierdził, że nie ma dostępu do działki i przypisał jej wartość tylko 90 000 — 70 000 USD mniej niż pierwsza wyceniona kwota. Pożyczkodawca złożył pozew przeciwko pierwszemu rzeczoznawcy, który powinien był uznać fakt, że te dwa Akry były zablokowane.

aby znaleźć licencjonowanego i wykwalifikowanego rzeczoznawcę gruntowego, możesz poprosić lokalnego agenta nieruchomości, który regularnie sprzedaje ziemię o rekomendacje. Agent taki jak Hunt, na przykład, będzie miał bezpośrednie skierowanie dla Ciebie, oszczędzając czas w poszukiwaniu rzeczoznawcy, któremu możesz zaufać. Możesz również wyszukać Na American Society of Farm Managers and Rural Appraisers, gdzie możesz znaleźć dane kontaktowe ponad 2100 najlepszych ekspertów w dziedzinie wyceny gruntów w kraju.

wycena gruntów patrz w przyszłość

pusty kawałek ziemi stanowi pustą kartę do budowy domu, założenia gospodarstwa rolnego, postawienia boiska sportowego lub zaparkowania małego domu. Innymi słowy, Ziemia dostaje punkty za potencjał. Jak człowiek może przekształcić Lub zachować konkretny kawałek ziemi, jest uroczym, idyllicznym ćwiczeniem w wielkim śnie.

ta sama możliwość ma również związek z wartością gruntu i tym, co rzeczoznawcy biorą pod uwagę przy dokonywaniu oceny. W przeciwieństwie do wyceny domu, która ocenia to, co już jest, wycena gruntu wyobraża sobie, co może być.